MOIO8611-討論事項-第１１案：宜蘭縣政府函為「變更五結(學進地區)都市計畫(配合中興文化創意園區)案」。

會議紀錄id

MOIO8611

案件id

MOI宜蘭學進地20151013

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經宜蘭縣都市計畫委員會103年7月25日第183次會、103年10月30日第185次會審議通過，並准宜蘭縣政府104年1月27日府建城字第1040004353號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體意見綜理表。
• 六、本案經簽奉核可，由本會賴前委員美蓉、孔委員憲法、林委員秋綿、劉委員小蘭、林委員信得等5人組成專案小組，並由賴前委員美蓉擔任召集人，復於104年4月7日、104年6月3日、104年6月16日召開3次專案小組會議，獲致具體初步建議意見，並經宜蘭縣政府104年7月8日府建城字第1040114588號函送補充書面資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除專案小組初步建議意見六，有關第四種文創產業專用區使用項目，請將住宅及旅館支援性空間需求妥為分析，訂定其使用面積比例，並請將宜蘭縣政府列席代表補充說明資料（包括建蔽率之訂定）納入計畫書敘明外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及宜蘭縣政府於104年7月8日府建城字第1040114588號函送修正計畫內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  【附錄】本會專案小組104年6月16日初步建議意見（含彙整104年4月7日、104年6月3日及104年6月16日等3次小組初步建議意見）：
  本案請宜蘭縣政府依下列各點詳予補充資料，並修正計畫書、圖後，提請大會討論。
• 一、本變更案宜蘭縣政府係依據都市畫法第27條第1項第4款提出變更，故請補充依據本部93年1月7日內授營都字第0920091111號函示，認定原則及相關認定文件，納入計畫書，以資查考。
• 二、本案請詳予說明有關文化創意園區計畫之發展構想、定位、目標，並提出宜蘭、羅東地區具文化特色藝術相關產業，訂定基本核心價值，據以研提引進產業使用類別之適宜性、優先順序等，納入計畫書敘明。
• 三、本案變更範圍面積達34.65公頃，影響五結(學進地區)都市計畫整體都市發展，故請詳予補充變更後對附近地區環境之衝擊分析與對策(包括衍生交通量(區內及聯外道路系統)、停車需求、公共設施需求等)，納入計畫書敘明。
• 四、請針對本計畫有關中油公司土地納入園區規劃之內容(含分區計畫、土地使用管制類別、回饋內容等)及該公司所提意見，納入計畫書補充敘明。
• 五、本案請詳予補充基地現況交通調查分析及變更後道路系統完整性、停車空間需求等分析資料，並基於道路系統完整性、行車之便利性、充足公共開放空間、停車空間及公共開放空間連續性，酌予調整道路系統及公共設施位置。納入計畫書敘明。
• 六、請依照文創產業專用區使用性質(例如歷史文化保存部分、現有工業區使用部分及可開發部分…等)，區分為不同之專用區(如文創產業專用區一、文創產業專用區二…等)，並補充訂定各類文創產業專用區之容許使用項目，納入計畫書敘明。
• 七、本案變更內容部分原則同意照宜蘭縣政府依照上開意見修正後計畫內容（詳附表一及附圖一）通過。
• 八、請詳予補充本計畫區都市防災計畫(含辦理大型活動之紓散計畫等)資料，納入計畫書。
• 九、有關實施進度及經費部分：請詳予補充實施進度與預定完成期限、開發主體、開發方式及建設經費來源等，納入計畫書。
• 十、本案將來開發後，為期永續經營之目標，請補充具體之經營管理計畫內容，並納入計畫書敘明。
  十一、本案擬另辦理細部計畫，故請縣政府於細部計畫完成審定後，再函報主要計畫核定，另涉及回饋部分，請於核定前簽訂協議書一併納入計畫書。
  附表一變更五結(學進地區)都市計畫(配合中興文化創意園區)案變更內容明細表編號位置變更內容變更理由原計畫分區面積(公頃)新計畫分區面積(公頃)一一-1計畫區南側，二結連絡道以北區域園區事業專用區(6.350)第一種文創產業專用區(7.89)為發展宜蘭縣文創產業、並保存核心區歷史建築群，作為未來產業育成、展示、體驗、生產與園區服務等用途。
  一-2甲種工業區(0.044)一-3廣場兼停車場用地(0.368)一-4公園用地(0.661)一-5鐵路用地(0.313)一-6道路用地(0.157)二二-1計畫區北側，鐵路以西之北側區域園區事業專用區(5.055)第二種文創產業專用區(6.8)附帶條件：未來變更為商業使用，應捐贈公共設施用地面積，應占變更總面積之40.5%延續現有紙業加工產業活動，並依據文創園區前店後廠原則，作為創意生活產業之生產體驗。
  二-2廣場兼停車場用地(0.292)二-3綠地用地(0.938)二-4道路用地(0.509)三三-1計畫區北側，鐵路以西之南側區域園區事業專用區(2.690)第三種文創產業專用區(2.99)因應紙業工廠轉型觀光化使用需求。
  三-2綠地用地(0.035)三-3公園用地(0.021)三-4道路用地(0.246)四四-1計畫區西北側，中央園道以西與中正路二段以東區域園區事業專用區(5.476)第四種文創產業專用區(7.24)依據文創造鎮原則，引進生活商業服務機能，健全園區機能完整性。四-2甲種工業區(0.021)四-3機關用地(1.515)四-4加油站用地(0.22)四-5道路用地(0.007)五五-1中央園道園區事業專用區園道提供各產業專用區聯外及東側道路(2.493)(3.75)道路(0.314)綠地用地(0.02)動線，並考量塑造園區都市景觀、增加綠意、與提供防救災疏散與搶救功能，規劃園道及道路用地。
  五-2園區事業專用區(0.314)五-3甲種工業區(0.052)五-4農業區(0.021)五-5農業區(0.183)五-6學校用地(0.042)五-7道路用地(0.980)六六-1計畫區南側，中正路二段以東區域園區事業專用區(0.593)廣場兼停車場用地(0.8)因應變一停車空間需求，劃設廣場兼停車場用地。六-2道路用地(0.207)七七-1計畫區中央，中央園道以東及廣場用地以西區域園區事業專用區(0.053)綠地用地(0.86)配合儲木池及周邊重點產業建築地景、行塑園區核心區開放空間特色。
  七-2公園用地(0.606)七-3道路用地(0.205)八八-1計畫區中央，綠地以東及鐵路以西區域園區事業專用區(0.325)廣場用地(0.71)保留開放空間作為緩和北側觀光工廠與南側產業育成中心活動，並保留與中里車站串連之可能性。
  八-2廣場兼停車場用地(0.128)八-3道路用地(0.254)九九計畫區東側，鐵路以西、計畫道路以東區域園區事業專用區(0.082)停車場用地(0.08)配合第三種文創產業專用區停車空間需求，劃設停車場用地。
  十十-1計畫區南側，住宅區以北區域園區事業專用區(2.050)道路用地(2.05)綠地用地(0.51)配合二結連絡道開闢用地需求，劃設道路用地。並為降低南側住宅區衝擊，留設隔離二處綠地。
  十-2園區事業專用區(0.504)十-3甲種工業區(0.007)-1計畫區東側園區事業專用區(0.038)鐵路用地(0.1)配合現況為鐵路使用，變更為鐵路用地。
  -2甲種工業區(0.049)-3農業區(0.009)圖一、本計畫變更內容示意圖圖二、本基地變更後計畫示意圖附表二、變更五結(學進地區)都市計畫(配合中興文化創意園區)案逕向本部公民或團體陳情意見表編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項103.7.25縣都委會第183次會決議專案小組初步建議意見逕人陳1台灣中油股份有限公司油品行銷事業部東區營業處(本計畫西側加油站及機關用地)
• 一、本公司宜蘭行銷中心土地「機關用地」、「工業區」、「住宅區」等分區，本案原係貴府邀約本公司研商是否有意願一併納入「變更為生活支援區(特三)(草案)」案，並提供主、細部計畫草案供本公司考量評估是否一併納入旨案。惟與縣府多次會議協商及函復本公司內容顯示土地回饋比例「過高」及回饋方式「無選擇性」且不符公平性、一致性原則。
  限定回饋比例及方式如下，以土地回饋「機關用地」50%、「工業區」40%、「住宅區」30%。又如103年9月9日主要計畫公展說明會簡報之旨案周邊用地整體規劃之私有工業區納入。
  (1)私有土地變更為鄰近發展用地，依工業用地變更比例回饋40%，但因面積過小，未來開發時，以代金方式回饋。
  (2)中油土地機關及部分工業用地交換分合。加油站用地被強制納入本次變更範圍，得為從來之使用，未來變更後另行回饋50%用地。
  (3)保留未來合併開發彈性西側住宅區納入變更範圍之保有原強度使用，未來若都市計畫提高使用強度，則須回饋。
• 一、建請縣府在兼顧社會公平正義之原則下，依據都計法第二十七條之一第二項規定，針對該縣訂定都市計畫委員會審議都市計畫土地變更回饋原則，以憑未來審議各都計變更案土地回饋之依循參考標準1、回饋比例：本公司宜蘭行銷中心「機關用地」35%、「工業區」30%、「住宅區」25%2、回饋方式：部分以土地交換分合；部分以代金繳納。以符「公平性」、「一致性」及「比例」原則，以維護土地所有權人權益及減少陳情人損失。
• 二、土地發展開發強度：依公平、正義原則懇請參照宜蘭縣鄰近地區都市計畫未便採納。
  理由：
  1.為共榮共存之目標，可維持加油站使用並預留未來改做其他使用之可能性，應一併納入變更。
  2.有關回饋比例，係依全縣都市計畫公平及一致性原則訂定。
  3.有關交換分合土地，涉及建築物拆除者，建議補償一節，尚無法令依據。
  4.退縮規定係屬細部計畫或整體開發計畫內容，將另循程序辦理。
  併初步建議意見四、十一。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項103.7.25縣都委會第183次會決議專案小組初步建議意見考量未來共同開發可能性。
  1、由上揭回饋比例標準若與其他縣市回饋比例比較，其比例介於35~40%。
  2、另宜蘭縣鄰近地區都市計畫案羅東都市計畫(竹林地區)第一次通盤檢討(第二階段書)之(編號1案)李樹桂「住宅區」變更為「工商綜合區」回饋比例「25%」，如有不足則以代金繳納，另原屬住宅區「容積率」則依現行獎勵規定調整至「280%」，以補償區內土地所有權人權益。又同案(竹林地區)續二(標號2案)林志城「廣停一與廣停二」變更為「工商綜合區」回饋比例40%，以20%土地及20%代金繳納。
  3、又如羅東都市計畫(部分住宅區及道路用地為旅館區)案，台灣宜蘭農田水利會由「機關用地」變更為「商業區」之興東段335地號土地應提供其所有變更範圍「50%」土地面積為回饋，回饋得以「代金繳納」。
  惟其土地使用強度建蔽率70%及容積率由240%~360%遠大於「生活支援服務區」，允許使用項目亦遠多於「生活支援服務區」。
• 二、旨案主要計畫書指出，全區平均發展強度配合周邊都市計畫發展，以建蔽率不超過60%、容積率不超過160%為原則。
  1、依(學進地區)現行住宅區、甲案，羅東都市計畫(竹林地區)及(部分住宅區及道路用地為旅館區)案之建蔽率70%及容積率210%，以減少陳情人之損失。
• 三、「羅東加油站」被強制納入旨案，影響本公司權益甚鉅及造成民怨。另避免縣府失信於民，及維護縣府之誠信，懇請修正排除該站不納入中興文化創意園區規劃案，仍請維持「羅東加油站」之土地使用分區為「加油站用地」。以維護土地所有權人權益。
• 四、本公司宜蘭行銷中心因土地交換分合時之地上之建築物及改良物(如宿舍、倉庫及部分辦公室等)等設施如需拆除時，懇請依都市計畫法第29條(變更之勘查與補償)第二項編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項103.7.25縣都委會第183次會決議專案小組初步建議意見種工業區、機關用地之建蔽率及容積率分別為60/180、70/210、50/200。
  2、羅東都市計畫(鐵路以東地區)住宅區：建蔽率60%；容積率180%。商(一)：建蔽率80%；容積率260%。商(二)：建蔽率80%；容積率240%。商(三)：
  建蔽率80%；容積率260%。商(四)：建蔽率80%；容積率360%。
  第一種產業專業區：建蔽率60%；容積率160%。
  第二種產業專業區：建蔽率60%；容積率160%。
  交通特定專用區建蔽率80%；容積率240%。
  交通運轉功能及必要設施使用之面積，得不計入容積樓地板面積，最小基地面積應為交通用地全部面積。由現行主要計畫及鄰近地區土地使用強度數據比較下，旨案之建蔽率及容積率「低於」鄰近地區土地發展強度。
• 三、另「羅東加油站」原與縣府雙方協議除外不納入規劃案，於大會時經本公司提出異議，仍被強制納入影響本公司權益甚鉅。前揭舉措，昭然若揭縣府實有失信於民且無誠信可言。若依行政程序法第八條、行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。
  1、「羅東加油站」為五結(學進地規定予以補償，以維護土地所有權人權益及減少陳情人損失。
• 五、建築基地退縮管制：懇請參照羅東都市計畫(竹林地區)第一次通盤檢討(第二階段書)之建築基地退縮管制規定，以維護土地所有權人權益。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項103.7.25縣都委會第183次會決議專案小組初步建議意見區)都市計畫唯一加油站，且於未來仍是供應在地居民、文創園區遊客、進駐廠商及蘇花改、台九線用路人等大眾用油需求之重要公共設施用地。並依現行都市計畫公共設施用地多目標使用辦法之加油站用地平面、立體多目標使用項目與強度已符合使用需求，何須再變更為「文創產業專用區四(生活支援服務設施)」，惟該站未來亦無需承攬被限期令其變更使用或遷移、造成員工失業及營運損失(依都計法41條及施行細則31條規定)及須再回饋50%土地，且不得增改建，僅准作修繕等風險。並依都市計畫國營事業回饋(國營事業管有之公共設施用地經檢討變更為專供該國營事業使用之專用區，且未容許得供該事業以外之商業使用者，免提供捐贈事項。)
• 四、本公司與縣府會議協商中提及地上之建築物及改良物(如宿舍、倉庫及部分辦公室等)因旨案而被拆除時，經縣府答覆不予補償。
  1、依都市計畫法第29條(變更之勘查與補償)第二項勘查或測量，如必須遷移或除去該土地上之障礙物時，應事先通知所有權人或使用人；其所有權人或使用人因而遭受之損失，應予適當之補償；補償金額由雙方協議之，協議不成，由當地直轄市、縣(市)(局)政府函請內政部予以核編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項103.7.25縣都委會第183次會決議專案小組初步建議意見定。
• 五、旨案建築基地退縮管制1、(草案)中本公司建築退縮為南六米北十米。
  2、羅東都市計畫(竹林地區)第一次通盤檢討(第二階段書)之建築基地退縮管制(一)退縮土地得不計入法定空地，僅供步道，車道、綠化、設置或埋設民生用戶管溝相關設施使用，且不得設置構造物。
  (二)退縮土地臨計畫道路部分，自道路境界線起算2公尺範圍內應供公眾通行，其地鋪裝應平整，並符合「宜蘭縣都市計畫地區法定騎樓或無遮簷人行道設置辦法」規定設置。
  (三)退縮土地自道路境界線2公尺範圍於區段徵收或市地重劃工程一併施作，提供公眾通行及埋設民生用戶管溝相關設施使用，獎勵該2公尺範圍土地面積之建築容積。