MOIO8721-審議事項-第１０案：桃園市政府函為「變更桃園市都市計畫（部分乙種工業區為商業區、住宅區、公園用地、綠地用地及道路用地，部分道路用地維持原計畫）案」。

會議紀錄id

MOIO8721

案件id

vjgO1t

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經100年5月31日、102年1月28日、102年5月10日原桃園縣都市計畫委員會第29屆第1次、第16屆第22次、23次會議及104年5月12日桃園市都市計畫委員會第1次會議審議通過，並准原桃園縣政府102年8月7日府城都字第1020192153號函檢附計畫書、圖報請審議。
• 二、法令依據：一、都市計畫法第27條第1項第4款。
• 二、都市計畫工業區檢討變更審議規範。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會林委員秋綿（召集人）、謝前委員靜琪、金前委員家禾、蔡前委員仁惠、林前委員志明（運研所代表）等5位委員組成專案小組，因謝前委員靜琪、金前委員家禾、蔡前委員仁惠均已卸任，再簽奉核可孔委員憲法、蘇委員瑛敏、宋委員立垚及林委員信得（運研所代表）擔任委員，專案小組分別於102年10月17日、103年7月2日及104年8月18日召開3次會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，桃園市政府業於105年3月29日府都計字第1050071620號函送依本會專案小組初步建議意見及處理情形修正後計畫書到部，爰再提會討論。

決議

• 決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。而本案自願捐贈之可建築用地，已採捐贈可建築用地方式處理。
  （三）變更後之住宅區其容積率不宜比照周邊住宅區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區之容積率230％。
  F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區面積。
  ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （四）變更後建築基地原則不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。但變更後總容積未超過第五點上限規定，且經各級都委會審決有助於改善當地公共設施者，不在此限。
  （五）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  （六）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （七）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。
  十二、本案工業區變更之開發方式採市地重劃方式整體開發並全區一次辦理，如經本會同意變更，參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，應依下列各點辦理：
  （一）請桃園市政府依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  （二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原計畫，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。
  十三、本案開發方式擬採自行整體開發方式辦理，其自願捐贈之可建築用地土地，請併同自行留設公共設施用地興闢管理部分，於主要計畫核定前，由開發單位與桃園市政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之內容、時程開發，並納入主要計畫書內，以利查考。
  十四、本案如經本會審決通過後，因變更內容與原公開展覽內容不一致，請依都市計畫法規定重新辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無公民或團體陳情意見，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；否則再提會討論。
  十五、本案依新修正之「都市計畫工業區檢討變更審議規範」逐項檢核並補充其處理情形（詳附表）後，納入計畫書。
  十六、本案如經本會審議通過，計畫名稱建議配合審議結果修正之，以資妥適。
  十七、變更計畫內容：修正後變更計畫內容如附表一、圖一所示。
  附表一、變更計畫面積表項目面積（公頃）百分比（％）土地使用分區住宅區3.2557.94住宅區(捐)0.569.92小計3.8167.86公共設施用地公園用地0.5710.14綠地0.193.36道路用地1.0418.64小計1.832.14總計5.61100.00附圖一附表、「都市計畫工業區檢討變更審議規範」檢核情形表都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明專案小組初步建議意見
• 一、為審議都市計畫工業區變更為非工業使用案件，並落實都市計畫法(以下簡稱本法)第二十七條之一第二項規定，特訂定本規範。
  --－
• 二、本規範之適用範圍如下：--(一)依都市計畫定期通盤檢討實施辦法有關工業區檢討基準檢討後，不適合繼續作工業使用者。
  --－(二)都市計畫區內極易造成污染及危害公共安全之工廠，經直轄市、縣(市)政府審核應予搬遷者，或其他為配合都市發展、經濟發展需要所作之必要變更。
  為避免造成地區性衝擊並配合地區之發展現況，爰依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，申請辦理變更。
  請配合專案小組初步建議意見第一點補充並納入計畫書。
• 三、本規範之辦理程序如下：--(一)通盤檢討1.各地區都市計畫擬定機關依本法第二十六條規定辦理通盤檢討時，應先全面清查工業區土地利用現況及設廠情形，會同工業主管機關依都市計畫定期通盤檢討實施辦法有關工業區檢討基準辦理。
  2.經檢討結果屬必要之工業區，不得辦理變更為其他使用，並應由該管地方政府訂定整體開發利用、更新計畫，繼續作工業使用，必要時並得依法變更工業區之種類、使用性質。
  --－都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明專案小組初步建議意見(二)個案變更1.都市計畫區內造成污染及危害公共安全之工廠，經當地直轄市、縣(市)政府審核應予搬遷者，其遷廠後之舊址工業區土地，除依法變更為其他種類之工業區，繼續作工業使用外，應依本法第二十七條第一項第二款規定，變更為其他適當之使用分區或公共設施用地。
  2.申請人興辦事業有具體可行之財務及實施計畫者，經認定符合本法第二十七條第一項第三款、第四款規定後，依程序辦理。但其興辦之事業，依規定須經各該目的事業主管機關核准者，應先徵得各該目的事業主管機關同意後始得為之。
  本案經改制前桃園縣政府101年5月7日府城都字10101041671號函認定符合都市計畫法第二十七條第一項第四款規定辦理變更。
  請配合專案小組初步建議意見第一點補充並納入計畫書。
• 四、工業區變更之基本要件如下：--(一)生產中之合法工廠申請變更者，其興辦工業人應於都市計畫報請核定時，檢具註銷工廠登記之證明文件或經當地直轄市、縣(市)政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」。其遷廠計畫書所訂遷廠期程，並應納入計畫書規定。
  本案基地原為利台紡織纖維股份有限公司生產廠房，該廠已於民國81年報准停工。
  請檢附相關證明文件。
  (二)生產中之工廠申請變更者，雇主在歇業或完成遷廠前，應依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定辦理。
  本案基地內工廠原已停工，故無涉工廠營運遷廠及影響員工權益等相關問題。
  建議照市府意見通過。
  (三)申請人應提出整體開發計畫及財務計畫，並納入變更主要計畫書規定。
  業依規定提出整體開發計畫及財務計畫，並已納入計畫書規定。
  請配合修正後計畫重新補充並納入計畫書。
  (四)工業區變更依法應辦理環境影響評估者，環境影響評估與都市計畫變更應併行審查，並於各該都市計畫變更案報請核定時，檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。
  本案業經改制前桃園縣政府環境保護局101年12月5日桃環綜字第1010084414號函示本案非屬應實施環境影響評估者在案。
  請檢附相關證明文件。
  (五)環境現況調查結果，具土壤污染、地下水污染或廢棄物污染者，本案土壤及地下水檢測結果皆符合土壤及地下水汙染防治法請檢附相關證明文件。
  都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明專案小組初步建議意見其處理方式應納入環境影響評估與都市計畫變更書件規定。
  規定，其調查評估報告業經改制前桃園縣政府環境保護局101年12月18日桃環水字第1010089284號函同意備查在案。
• 五、工業區檢討變更原則如下：--(一)區位工業區之區位，因都市發展結構之改變，對社區生活環境發生不良影響者，或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者，得變更作為住宅區、商業區或其他使用分區。
  本案基地位屬乙種工業區，鄰近周邊現況皆為住宅使用，為避免土地資源閒置，並促進土地之有效利用，爰申辦都市計畫變更。
  請配合專案小組初步建議意見第二點補充並納入計畫書。
  (二)總量管制1.變更工業區為住宅區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法有關住宅區檢討基準之規定。
  2.變更工業區為商業區者，不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法有關商業區檢討基準之規定。
  依都市發展之特性、地理環境及計畫目標等特性規劃為住宅區，並符合通盤檢討實施辦法之人口劃設比例原則。
  請配合專案小組初步建議意見第三點補充並納入計畫書。
  (三)編定工業區之檢討都市計畫範圍內之工業區，經工業主管機關依獎勵投資條例或促進產業升級條例編定為工業區者，在未經工業主管機關公告解除前，不得變更使用。
  本計畫區非屬經工業主管機關依獎勵投資條例或促進產業升級條例編定之工業區。
  請檢附相關證明文件。
• 六、申請人申請變更工業區，於主要計畫核定前，應檢附全部土地所有權人土地使用變更同意書或同意開發證明文件，與直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市)公所簽定協議書，並同意下列事項，納入計畫書規定：
  1.本案業於計畫書檢附全部土地所有權人土地使用變更同意書。
  2.本案於主要計畫核定前，將與桃園市政府簽定協議書，並納入計畫書。
  請檢附相關證明文件。
  (一)變更工業區應捐贈公共設施用地及可建築土地予直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市)公所，並應符合下列規定：
  1.變更為住宅區、商業區應捐贈公共設施用地及可建築土地面積之合計佔變更工業區土地總面積之比例，分別不得低於百本案變更面積為5.61公頃(56,095.91㎡)，捐贈公共設施用地1.80公頃(18,029.61㎡，佔總面積32.14%)，捐贈可建築土地0.56公頃(5,564.25㎡，佔總面積9.92%)，合計約42.06%，符合相關規定，計算式詳如附表一請依規定簽訂協議書後納入計畫書。
  都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明專案小組初步建議意見分之三十七、百分之四十點五；變更為其他使用分區者，由都市計畫委員會視實際情形審決之。
  2.前目應捐贈之公共設施用地不得低於變更工業區土地總面積百分之三十。
  、附表二。
  (二)前款公共設施用地，依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定作多目標使用時，以供非營利性之公共使用者為限，其項目並應於計畫書中敘明。
  本案已於計畫書載明：「本計畫區內公共設施用地得依『都市計畫公共設施用地多目標使用辦法』之規定作多目標使用時；僅供非營利性設施使用。
  」建議照市府意見通過。
  (三)變更主要計畫得由申請人併同擬定或變更細部計畫，配置必要之公共設施用地，並自行整體規劃、興建、管理及維護，必要時，得由直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市)公所擬定之。
  本計畫規劃之公共設施用地由申請人自行興建，後續之管理及維護將依「桃園市都市計畫工業區變更通案原則」繳交公共設施管理維護費用，並納入協議書規定。
  請依規定簽訂協議書後納入計畫書。
  (四)工業區變更後區內全部公共設施用地之建設費及樁位測定費，均應由開發者自行負擔。
  本案之公共設施用地建設費及樁位測定費，均由開發者自行負擔。
  請依規定簽訂協議書後納入計畫書。
  (五)細部計畫發布實施三年內應開發建設，未依計畫書規定之遷廠期程、實施進度及協議書辦理者，由都市計畫擬定機關查明，並於一年內依法定程序檢討變更恢復為原計畫工業區，其土地權利關係人不得提出異議。
  本案已於計畫書載明，應於細部計畫發布實施後三年內予以開發建設，否則依法定程序回復為原計畫。
  建議照市府意見通過。
• 七、工業區變更後容積率，應依下列公式計算，且不得大於鄰近使用性質相同使用分區之容積率。
  工業區變更後容積率＝變更前工業區容積率×變更前工業區面積／(變更前工業區面積－變更後公共設施用地面積)工業區變更後獎勵容積、移轉容積及其他名目容積之合計，不得大於基準容積(變更後可建築土地面積乘以前項工業區變更後容積率)之零點五倍。但相關法令另有規定者，不在此限。
  1.本案工業區變更後容積率依公式計算後已大於周邊住宅區容積率(200%)，故變更後之住宅區基準容積率為200%。算式如下：
  工業區變更後容積率＝210%×5.61ha／(5.61－1.80)ha＝309%＞200%(周邊住宅區容積率)2.本案規定建築基地不得適用開放空間及增設停車空間等相關容積獎勵規定，容積獎請依修正後之計畫內容重新核算並納入計畫書敘明。
  都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明專案小組初步建議意見工業區變更應捐贈公共設施用地及可建築土地之比例，未達第六點第一款第一目規定者，除有特殊理由外，其基準容積應予降低。
  勵及容積移轉合計上限不得大於基準容積之15%。
• 八、工業區變更之開發方式如下：--(一)捐贈土地1.以捐贈公共設施用地及可建築土地為原則。但捐贈之可建築土地，經都市計畫委員會同意後，得改以捐獻代金方式折算繳納。
  2.前目捐獻代金之數額，由直轄市、縣(市)主管機關委託三家以上專業估價者查估後，依下列公式計算之，並得以分期方式繳納；其所需費用，由申請人負擔。但其捐獻數額不得低於工業區變更後第一次公告土地現值之一點四倍。
  捐獻代金之數額＝三家以上專業估價者查估變更後全部可建築土地之價格(取最高價計算)×變更後應捐贈可建築土地面積／變更後全部可建築土地面積3.直轄市、縣(市)政府應成立代金收支保管運用專戶，專供當地都市建設之用。
  本案捐贈住宅區可建築土地，面積計0.56公頃(5,564.25㎡)。
  建議照市府意見通過。
  (二)自辦市地重劃申請人同意依第六點規定辦理者，得採自辦市地重劃方式開發，其提供之公共設施用地比例應單獨計列，不含開發範圍內以原公有道路、溝渠、河川及未登記地辦理抵充之部分。
  本案計畫範圍內土地產權皆屬私人所有，無涉原公有道路、溝渠、河川及未登記地。
  建議照市府意見通過。
  都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明專案小組初步建議意見
• 九、捐贈之可建築土地，應為完整可供建築之土地，其區位並應於計畫圖標示。
  計畫容納人口應符合每人五十平方公尺住宅樓地板面積，每四人為一戶之計算基準，並依都市計畫定期通盤檢討實施辦法及配合地區需要，配置各項必要公共設施用地。
  計算計畫區內車輛預估數百分之二十之停車需求，規劃公共停車場或設置供公眾使用之公共停車空間。
  變更主要計畫發布實施後，該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條及其他相關規定，核實調整地價。
  1.本案捐贈之可建築土地為完整可供建築之住宅區土地，並標示於計畫書、圖中。
  2.本案住宅區總樓地板面積為87,552㎡，計畫人口為1,700人，計425戶，符合每人平均樓地板面積50㎡和每4人為1戶之計算基準。「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定，公園、綠地、廣場、體育場所及兒童遊樂場用地不得少於計畫面積10%；本計畫審酌地區需要，劃設公園用地1處及綠地3處，面積計0.76公頃，佔計畫面積13.5%，符合檢討之規定。
  3.本案依計畫人口使用車輛預估數20%之停車需求，於住宅區地下層留設供公眾使用之公共停車空間面積2,686㎡(汽車停車位108席)，符合規範，並納入細部計畫書規定。
  計算式：計畫人口×汽車持有率(輛/人)×20%×每車位之面積(25㎡)=1,700×0.316×0.2×25=2,686㎡請依規定納入計畫書敘明。
• 十、工業區遷廠計畫書之格式，由經濟部邀集直轄市、縣(市)政府統一訂定之。
  --－都市計畫工業區檢討變更審議規範檢核情形說明專案小組初步建議意見十一、申請人申請工業區變更為非工業使用案件，除應檢具變更都市計畫書圖外，並應檢具下列書件，交由該管都市計畫主管機關徵詢該管工業及環保主管機關意見後，辦理都市計畫變更或審議之參考：
  (一)土地使用變更同意書(並註明擬變更用途)。
  (二)土地變更範圍之全部地籍圖謄本、土地清冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖。
  (三)未來之開發使用計畫。
  (四)工廠登記證明文件。
  (五)申請範圍內工廠搬遷或註銷意願書。
  (六)土壤及地下水污染評估調查資料。
  未開發之工業區或已完成遷廠或停止生產並已註銷工廠登記之工業區申請變更者，無需檢具前項第四款及第五款書件。
  業依規定檢具相關資料據以辦理都市計畫變更程序，工業及環保主管機關表示意見略以：
  1.工業主管機關(改制前桃園縣政府工商發展處99.08.05.府商發字第0990301755號書函)：本案基地非屬獎勵投資條例或促進產業升級條例編定之工業用地。本案變更建請考量與周邊之相容性，規劃適當之公共設施，提升地區生活品質。
  2.環保主管機關(改制前桃園縣政府環境保護局101.12.18.桃環水字第1010089284號函)：本案土壤及地下水調查評估報告符合土壤及地下水整治法規定。
  請檢附相關證明文件。
  十二、都市計畫工業區變更使用，有下列情形之一者，得經都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定：
  (一)政府依法實施區段徵收或市地重劃，或依都市更新條例實施都市更新。
  (二)屬配合國家重大建設，或直轄市、縣(市)政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定，或另定有變更用途之使用區審議規範或處理原則。
  (三)因計畫書圖不符、發照錯誤、地形修測、計畫圖重製或基地畸零狹小，配合都市整體發展而變更。
  (四)變更範圍內現有聚落建築密集，或變更後未增加允許使用項目，或變更後使用性質非屬住宅或商業。
  --－

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：
  內政部都市計畫委員會專案小組104年8月18日第3次會議出席委員初步建議意見（本次係彙整歷次專案小組會議）：
  本案建議除下列各點外，其餘照桃園市政府核議意見通過，並請市政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部份請加劃底線）、圖到署後，提請委員會審議。