MOIO8821-審議事項-第８案：基隆市政府函為「變更基隆市主要計畫（部分保護區為住宅區）案－（擴大暨變更案變更編號：東40案）」。

會議紀錄id

MOIO8821

案件id

MTdAOh

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經基隆市都委會103年6月16日第382次會議審決修正通過，並准基隆市政府103年7月17日基府都計壹字第1030039548號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫示意圖。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會林委員秋綿、邱委員英浩、邱前委員裕鈞、楊前委員素娥（後由洪委員淑幸接任）、林前委員志明（後由林前委員信得接任）等5人組成專案小組，並由林委員秋綿擔任召集人，復於103年8月13日、104年4月22日、12月15日召開3次專案小組會議，獲致具體建議意見（如附錄），並經基隆市政府105年4月20日基府都計壹字第1050208358號函送修正計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案擬變更部分保護區為住宅區，經委員充分討論後，基於下列各點理由，應維持原計畫保護區。
• 一、本案土地係依「山坡地保育利用條例」第3條與「山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」規定劃設之山坡地，仍有環境敏感不宜開發之疑慮。
• 二、依據基隆市政府補充資料說明，基隆市住宅供給率與閒置住宅比率較全國均值偏高，無增加住宅區之必要。
• 三、基隆市整體住宅供給過剩，雖經市府補充說明主因為屋齡老舊之山坡地住宅，有安全虞慮而無法使用。惟都市及老舊社區發展應以朝向都心發展及都市更新方向辦理，方為正辦，而非再另覓地點增加住宅區。
• 四、有關基隆市住宅區應否增加，應先檢討目前住宅區之開闢率，以及考量擬增加住宅區之區位適當性，不宜貿然將保護區變更為住宅區。
• 五、本案非屬配合政府興建之重大設施，不具公益性。

附件

• 附錄：本會專案小組出席委員初步建議意見案經基隆市政府依2次專案小組會議建議意見（處理情形如附件），以104年10月30日基府都計貳字第1040245381號函送修正計畫書、圖，建請基隆市政府以上開計畫書、圖為基礎，依照下列各點修正，檢送修正計畫書32份（修正內容請劃線）、計畫圖2份及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署後，逕提委員會議討論。出席或未出席委員對於本專案小組初步建議意見，如有修正意見，請於文到7日內送回本署彙整處理，以資周延。
  （一）提請委員會議討論事項：本案土地係依「山坡地保育利用條例」第3條與「山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」規定劃設為山坡地，擬變更保護區為住宅區，依據基隆市政府補充資料說明，基隆市住宅供給率與閒置住宅比率似乎較全國均值偏高，本計畫所在中正區砂子里為中正區最大之里，其人口數也是最多，然而砂子里人口多集中在八斗國小與山海觀社區附近，有必要抒解人口過度集中的地區，透過交通網路拉近城鄉差距，平衡發展，改善市民居住環境及提高生活品質。準此，本案仍有相關疑點尚待釐清，建請市府就保護區劃設理由是否已消失、擬由變更保護區為住宅區之必要性，以及基隆市全市住宅區之供給與需求情形等，補充相關說明，納入計畫書敘明，並提請委員會議討論決定。
  （二）變更回饋：依據行政院政策指示，農業區、保護區變更為可建築用地，原則應辦理區段徵收，本案變更面積小於1公頃，難以區段徵收方式辦理，惟仍應有適當之自願捐獻回饋措施，依據基隆市都市計畫變更回饋審議原則，本案變更回饋比例訂為56.25％。另依都市計畫法第27條之1規定，以及參酌「都市計畫農業區變更使用審議規範」與「都市計畫農業區保護區變更為醫療專用區回饋處理原則」有關規定，本案保護區變更應捐贈「變更範圍內土地」，且其捐贈土地比例不得低於申請變更總面積之40％，請納入計畫書敘明。至於其餘回饋內容細節，則請基隆市政府於細部計畫檢討時妥為處理。
  （三）後續辦理事項：
  １、本案請土地所有權人與基隆市政府簽訂協議書，納入主要計畫書敘明；如未簽訂協議書者，則維持原計畫。
  ２、為避免爾後產生核發建築執照疑義，應俟基隆市都委會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報請本部核定後，依法公告發布實施。
  （四）環境影響評估：本案申請都市計畫保護區變更為住宅區，面積約1公頃以下，因目前屬土地區位變更階段，尚未有實質住宅區規劃，未來是否應實施環境影響評估，俟規劃內容定案後，依「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」及依環境影響評估法第5條第11項公告之規定予以認定。
  附件變更基隆市主要計畫(部分保護區為住宅區)案－(擴大暨變更案變更編號：東40案)第2次會議紀錄處理情形對照表（基隆市政府104年10月30日基府都計貳字第1040245381號函）建議意見意見處理情形本案請基隆市政府依下列各點意見修正計畫書、圖，並檢送計畫書10份(修正內容請劃線)、計畫圖2份及處理情形對照表(註明修正頁次及簡要說明)到署後，再召開專案小組會議。
  (一)變更保護區為住宅區之必要性：
  1.依「都市計畫法臺灣省施行細則」第27條規定，保護區為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定，本案保護區劃設理由是否已消失，請基隆市政府補充說明。
  1.本變更計畫案係申請人民國100年5月17日於基隆市正辦理「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)-(第二階段)」期間，依都市計畫法第26條，逕向內政部遞文陳情，陳情內容獲內政部都委會原則同意後，於100年10月24日併入「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)-(第二階段)」納入變更計畫(編號東-40)中，並經過各層級都市審議後，原則同意保護區變更為住宅區，仍需依都市審議程序再提送變更回饋計畫。都市計畫通盤檢討主要從整體的角度，來檢視以發布之主要計畫各分區土地使用的供給與需求與城市未來發展方向。
  2.本案之保護區因「八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路」(都市計畫變更於100年1月24日經內政部台內營字第1000018904號函核定)貫穿，原完整之保護區土地零散細分，該新建工程目前已取得中央補助款，基隆市政府於104年開始辦理用地徵收作業。本案南側調和街轉運站開發面積為7.5公頃，第一期工程於民國102年動工，興建完成後，本案保護區功能雖不可謂消失，但其原保育維護功能發揮有限。
  3.查本案保護區編定最早編定於民國65.11.08年所發布之「基隆市中山安樂及八斗子地區都市計畫」中，劃設之原則，按「擬定基隆市中山安樂及八斗子地區（八斗子山莊附近地區）細部計畫案」2-4頁提及「變更基隆市中山安樂及八斗子地區主要計畫(第二次通盤檢討)案」劃設保護區主要是以土地坡度30%以上為原則，以此內容可推定當時劃設保護區主要是以土地坡度超過30%以上來劃設；查目前農林航測所測量繪測之台灣地區像片基本圖資料第三版(民國83年6月21日航空攝影，83年11月野外實測)資料顯示，本案所在之保護區於83年空照時其地勢已平緩(詳附錄六)至今，本案保護區劃設原則已不復在，可能基於土地完整性，仍維持保護區使用。
  4.申請人所在之土地地勢平坦(平均坡度13.23%)(詳計畫書第15頁)，已遠低於保護區劃設之原則(坡度30%以上)，且區位適中，新闢交通建設勢必將帶動本地區之發展，符合基隆市政府發布之「基隆市都市計畫保護區變更審議原則」，於是依據都市計畫法第26條逕向內政部提出變更陳情並獲原則同意。
  2.本案土地位於行政院農委會98年8月4日農授水保字第0981850245號函公告之山坡地，有關該山坡地劃設考量因素，以及是否同意保護區變更為住宅區等，請基隆市政府洽行政院農委會表示意見。
  依據行政院農業委員會水土保持局104.05.28水保監字第1041881081號函：有關山坡地劃設考量因素係依山坡地保育利用條例第3條及山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點規定辦理。查詢是否同意保護區變更為住宅區部份，查土地分區管制及變更使用係依都市計畫法有關規定辦理，與山坡地劃定無涉，本局無意見，詳附錄十函文所示。
  3.地質法已公布施行，本案土地是否位於地質敏感區，請市府洽主管機關查明。
  本案之土地是否位於地質敏感區，經線上查詢系統結果均不在地質敏感區位。詳附錄五。
  4.基隆市全市住宅區之供給與需求情形、實際開發率，以及引進人口衍生公共設施服務需求等，請補充說明。
  1.按內政部不動產資訊平台統計資料，民國103年第3季全國總計住宅存量為8,409,522(宅數)，普通家戶數為7,828,598戶，住宅存量/家戶比為1.07，房屋稅籍住宅類平均屋齡為27.66年，基隆市戶數為136,723(戶)，住宅存量為164,967(宅數)，住宅存量/家戶比為1.21，房屋稅籍住宅類平均屋齡為26.88年，亦即全國之住宅皆供過於求，而基隆市高於全國之比值。另以低度用電調查，至民國102年12月全國低度用電宅數有856,924戶，佔10.50%，而基隆市低度用電宅數計有20,432戶，佔12.85%，基隆市住宅供給率與閒置住宅比率似乎較全國均值偏高。
  2.基隆市全市人口數截至民國103年第4季人口數為373,077，民國99年底人口數為384,134，民國93年以來人口為緩慢負成長，基隆市截至104年5月密度為2,809.49(人口/平方公里)，為全國排名第四高，人口負成長及高密度，主要受限於基隆市土地地形及交通路網；本計劃所在中正區砂子里為中正區最大之里人口數也是最多，然而砂子里人口多集中在八斗國小與山海觀社區附近，有必要抒解人口過度集中的地區，透過交通網路拉近城鄉差距，平衡發展，改善市民居住環境及提高生活品質。
  3.而本計畫屬基隆市政府95年11月27日發布實施「擬定基隆市中山安樂及八斗子地區（八斗子山莊附近地區）細部計畫案」內，該細部計畫目標計畫年期為民國105年，計畫人口數為4000人。依據「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）」，計畫居住粗密度約為240人/公頃，以本計晝變更面積公頃來計算，未來將引進172人，故計劃人口數合計為4172人。
  4.上述細部計畫公共設施用地劃設公園用地3.56公頃，超過當時通檢標準2.81公頃，學校用地(國小)4.06公頃，超過當時通檢標準2.06公頃，依當初設計市場用地不編列，併入商業區使用。
  擬定基隆市中山安樂及八斗子地區（八斗子山莊附近地區）細部計畫公共設施用地面積需求分析表項目八斗子山莊附近地區細部計畫面積(ha)通檢標準(八斗子細部計畫人口數4000人)需求面積(ha)不足或超過通檢標準面積(ha)超過不足學校國小4.06五萬人口以下者，以每千人0.20公頃為準，且以每一閭鄰單位或服務半徑不超過600公尺配設為原則，每校面積並不得小於2.0公頃。
  2.002.06-國中0.00五萬人口以下者，以每千人0.16公頃為準，且以每一社區或服務半徑不超過1500公尺配設為原則，每校面積並不得小於2.5公頃。
  2.50-2.50公園3.56五萬人口以下者，以每千人0.15公頃為準，閭鄰公園每一計畫處所最小面積不得小於0.5公頃。
  0.602.96-兒童遊樂園0.00以每千人0.08公頃為準，每處最小面積0.1公頃0.32-0.32市場0.00零售市場以每一閭鄰單位設置一處為原則。---停車場0.00計畫區內有商業區者，以不低於商業區面積之8%為準。0.02-0.02資料來源：95.11.27發布實施之擬定基隆市中山安樂及八斗子地區（八斗子山莊附近地區）細部計畫。
  5.依據「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第17條規定及「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）」之說明，公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場用地均列為遊憩用地，依前述通盤檢討有關遊憩設施檢討分析說明，由於兒童遊樂場係屬地區性公共設施，未來擬於細部計畫通盤檢討中按閭鄰單位及實際需求再行重新設置；目前本地區原細部計畫遊憩用地劃設已超過通檢標準3.06公頃；另外學校用地部份，本案所在之地區內有劃設4.06公頃之學校用地目前尚未興辦，依據100年月3月18日召開「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)案」學校用地(國中、國小)檢討標準確認會議紀錄」及「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）」之說明，由於基隆市人口發展緩慢且呈少子化趨勢，學校之興闢需考量實際人口數與需求再行檢討，另依據「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」及「國民教育法」第8條之1檢討學校用地之需求，學校用地將依人口發展推算計畫目標年學童人數並配合高齡少子女化趨勢及12年國教政策再行檢討，學校用地之調整應優先採垂直整併方式檢討(如國中小用地、國高中用地）。有關停車場用地，八斗子山莊細部計畫並未劃設，由於引進人口數增加172人，以及新道路開闢新社區開發，為減輕本案後續實質開發階段對周遭之交通影響，停車位規劃部份，以1戶設置1席汽車停車位、1.3席機車停車位為規劃原則，避免本案開發後造成停車需求外部化。
  本變更案公共設施用地面積需求分析表項目八斗子山莊附近地區細部計畫面積(ha)通檢標準(八斗子細部計畫人口數4000人，本計晝未來引進172人，計劃人口數合計為4172人)需求面積(ha)不足或超過面積(ha)備註學校用地國小4.061.應會同主管教育行政機關依據學齡人口數占總人口數之比例或出生率之人口發展趨勢，推計計畫目標年學童人數，參照國民教育法第八條之一授權訂定之規定檢討學校用地之需求。
  2.依據100年月3月18日召開「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)案」學校用地(國中、國小)檢討標準確認會議紀錄」。
  --尚未開闢國中0.00--按目前基隆市正辦理之「變更基隆市都市計畫(學校用地通盤檢討)案」本案所在區無增設置國中需求。
  目前砂子里國中學區為八斗國中，八斗國中配合現況使用及十二年國教學校改制。
  遊憩用地公園3.561.閭鄰公園按閭鄰單位設置，每一計畫處所最小面積不得小於0.5公0.5+3.06兒童遊樂園0.00頃為原則。
  2.社區公園每一計畫處所最少設置一處，人口在十萬人口以上之計畫處所最小面積不得小於4公頃為原則。
  市場0.00視實際需求檢討。--停車場0.00103.04.18發布實施之「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)細部計畫-土地使用管制計畫」。
  --本案停車位規劃部份，以1戶設置1席汽車停車位、1.3席機車停車位為規劃原則。
  資料來源：整理自103.04.18年發布實施之「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)細部計畫-土地使用管制計畫」及95.11.27發布實施之八斗子山莊細部計畫。
  5.本案土地請補充歷年地形圖及航照圖，以判斷地形地貌。
  1.農林航測所繪製中華民國五千分之一像片基本圖，目前各圖資最新版為第四版，本案土地圖資位於圖名：八斗子之內，由於第一版已絶版無圖資，檢附基隆市政府都發處調和街未拓寬前，民國六十年之地形資料。詳計畫書第14頁及附錄六。
  2.附上農林航測所出版五千分之一像片基本圖八斗子第二版(攝影時間為75年10月21日，76年9月修測)、第三版(攝影時間為83年6月21日，84年10月修測)、第四版(攝影時間為93年2月11日，96年9月測製)，以及基隆市地形圖84年版、96年版圖資比對。詳附錄六。
  (二)變更回饋：依據行政院政策指示，農業區、保護區變更為可建築用地，原則應辦理區段徵收，本案變更面積小於1公頃，難以區段徵收方式辦理，惟仍應有適當之自願捐獻回饋措施。依照都市計畫法第27條之1規定，以及參酌「都市計畫農業區變更使用審議規範」與「都市計畫農業區保護區變更為醫療專用區回饋處理原則」有關規定，本案保護區變更應捐贈變更範圍內土地，且其捐贈土地比例不得低於申請變更總面積之40％，其餘回饋內容則依基隆市都市計畫變更回饋審議原則辦理，請妥為修正相關計畫內容，並納入計畫書敘明。惟市府如有不同意見，請補充具體回饋內容、相關理由及基隆市都委會審議過程。
  1.本變更案之回饋依「基隆市都市計畫變更回饋審議原則」計算，本案整體回饋捐地面積佔總面積比例為56.25%(其中37.5%為捐地，18.75%為區內必要性公共設施用地)，已超過「都市計畫農業區變更使用審議規範」不得低於總面積40%之規定，並經基隆市都委會審議通過，同意本變更案回饋捐地以代金方式辦理。詳計畫書第32~34頁。
  2.有關本計畫回饋捐地採用代金方式辦理，由於中央主管法規對於保護區並無法條具文規範方式，做為受贈之管理單位基隆市政府，其自治法規「基隆市都市計畫變更回饋審議原則」明文規定各分區變更回饋方式，回饋捐地可以代金方式辦理，按「都市計畫農業區變更使用審議規範」第五十二點之原則，…若仍有未規定事項，仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。故本案回饋機制依基隆市自治法規辦理。
  3.按「都市計畫農業區變更使用審議規範」第三十三條：應依第三十二點規定劃設而未能在變更使用範圍內劃設提供之公共設施及公用設備，應提供完整可建築土地予直轄市或縣（市）政府作為設置之代用地，或得改以同比例土地依都市計畫變更後第一次公告土地現值換算捐贈代金。」；由此推定40%回饋可全部以代用地辦理回饋，而代用地又可以同比例土地依都市計畫變更後第一次公告土地現值換算捐贈代金方式處理；本案開發面積小於1公頃回饋以代金取代捐地，並無不妥。
  捐贈土地之後續，按過去大型坡地開發案捐贈於地方政府之學校代用地，某些地方政府以未達建校規模，便出售代用地，最後又作為建築用地使用，學校代用地原劃設之用意不在，捐贈用地之於地方政府未來勢必出售，所差異未來土地出售是否優於變更後第一次公告土地現值換算捐贈代金，另外是否能順利出售，還是一筆閒置空地，又是另一課題。由於本計畫非大型開發案，面積僅0.7公頃之多，且經基隆市都委會審議通過，而本案所在之「擬定基隆市中山安樂及八斗子地區（八斗子山莊附近地區）細部計畫」範圍內已劃設足夠必要公共設施面積，提供公共設施用地意義不大。以代金取代回饋捐地，保留土地使用之完整性，對於土地整體發展更具效益與規模。
  (三)計畫書應修正事項1.有關本案基地交通影響分析，請就開發前後交通服務水準(含周邊道路路段及主要交通路口)及停車空間規劃等補充說明，並將調和街轉運站功能納入分析，檢送完整交通分析資料，送請市府交通旅遊處認可後本變更案之交通分析報告(定稿本)基隆市政府103年12月27日基府交規貳字第1030077060號函准予備查，詳附錄八。並納入計畫書敍明開發之交通影響。
  詳計畫書第27~32頁。
  ，納入計畫書敘明。
  2.八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路之開闢，應為本案變更之重要關鍵，有關該計畫道路之具體開闢時程及經費來源，請補充說明。
  依基隆市政府103.10.07基府工土參字第1030059450號函，有關八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路工程已取得中央核定補助並預訂104年度開始辦理用地徵收作業(詳附錄四)。另，經洽基隆市工務處，本區域內政部已納入105~107年道路生活圈計畫。
  3.本案山坡地如經同意變更為住宅區，其因應措施請市府於計畫書補充敘明。
  1.待本案主要計畫變更核准同意後，將與基隆市政府辦理簽訂協議書，依程序辦理細部計畫，經基隆市政府審議通過後，未來建築申請再按基隆市相關法規程序辦理。
  2.本案山坡地，是否應辦理環境影響評估，依基隆市環境保護局103.09.19基環管壹字第1030009146號函：有關各項開發行為應否實施環境影響評估，應依「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」及依環境影響評估法第5條第1項第11款公告規定予以認定。查依前揭規定，並無規範旨揭變更案應實施環境影響評估之規定，且非屬應實施環境影響評估之政策細項規定，本案目前係屬變更階段，尚未有實質開發行為，後續於計畫區內未來之各項開發行為，若符合前揭規定所規範應實施環境影響評估之開發行為，仍須依規定辦理環境影響評估。詳附錄十一。
  3.本案後續開發時將依據水土保持相關法規提出水土保持計畫審查，建築部份將依建築技術規則山坡地專章審核。
  4.其他第1次專案小組建議意見，業經基隆市政府104年3月2日基府都計壹字第1040205248號函送答覆說明(如附件)，請適度納入計畫書敘明。
  已修正並適度納入計畫書中說明。有關變更面積修正詳計畫書第4頁及第9頁圖六變更範圍示意圖；土地坡向分析及地質說明詳計畫書第13~15頁；鄰近地區之發展關係詳計畫書第17頁圖九基地周遭主要開發示意圖；基地之公共安全詳計畫書第25~26頁；交通影響分析詳計畫書第27~32頁。
  (四)後續辦理事項：
  1.本案請土地所有權人與基隆市政府簽訂協議書，納入主要計畫書敘明；如未簽訂協議書者，則維持原計畫。
  遵照辦理，待本基地主要計畫變更核准同意後，將與基隆市政府辦理簽訂協議書。
  2.為避免爾後產生核發建築執照疑義，應俟基隆市都委會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報請本部核定後，依法公告發布實施。
  遵照辦理。
  附件變更基隆市主要計畫(部分保護區為住宅區)案－(擴大暨變更案變更編號：東40案)第1次會議紀錄暨答覆說明（基隆市政府104年3月2日基府都計壹字第1040205248號函）建議意見答覆說明本案建請基隆市政府依下列各點意見，補充處理情形對照表(如有無法依照辦理者，請敘明理由)及相關資料(請區分為後續須納入計畫書及無須納入計畫書兩部分)到署後，再召開專案小組會議。
  (一)變更保護區為住宅區之必要性：有關基隆市保護區開發政策或原則、本案保護區劃設理由是否已消失、土地坡向分析、地質狀況、土地現況是否業經整地，以及是否位於全國區域計畫(102年10月17日公告實施)內相關法令規定之環境敏感區位等，請詳予補充，並請說明其因應措施。另外，本案住宅區之實際發展需求，亦請補充說明。
  1.依據基隆市政府100.08.29基隆市都市計畫委員會第364次會議記錄發布之「基隆市都市計畫保護區變更審議原則」，本變更案符合兩項變更原則，一、保護區鄰近都市建成區或規劃為發展區，為提高土地經濟效益者，二、配合重大經建計畫，由於上述原則本變更案得以列入102.6.26公告發布實施之「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)」計畫書內，同意陳情人以另案申請變更方式辦理。
  2.由於基隆市囿於地形限制，都市發展有限，生活品質環境惡化，故於102年發布之「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)」即以交通運輸系統來連接新開發之生活圈，以期改善現擁擠的市中心；本基地雖屬保護區但地勢平緩，鄰近二十米寬的調和街道路，未來本地區將興闢「八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路」，計畫寬度十五米，貫穿本基地，原都市計畫所劃設保護區已失完整性，而本區域已列入內政部105~107年道路生活圈計畫中，在維護環境保育、兼顧地區發展及公平性上，對於本地區剩餘之保護區得以相關法規辦理變更分區使用，以促進地區發展，而土地原低強度變更為高強度者所增加之利益，開發者應予於回饋，故本案依「基隆市都市計畫變更回饋審議原則」辦理回饋事宜。
  3.根據經濟部中央地質調查所五萬分之一台灣區域地質-雙溪地質圖幅(1984)，本基地地質位於中新世南港層，主要由砂岩、粉岩及頁岩組成。本基地為平坡，由西北向東南傾，海拔介於70-80m，土地並無整地，維持原有雜草叢林現況。
  4.經指正，已發文查詢敏感區位，詳見附件一。
  5.本基地緊臨調和街，海科館位於北上1.5公里處，「八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路」完成後，連接基隆市政中心將更為便捷，目前本區域已列入內政部105-107年道路生活圈計畫，本區域未來發展為交通便利之社區可期。
  (二)計畫範圍修正：參酌「都市計畫農業區保護區變更為醫療專用區回饋處理原則」之基地使用限制規定，本案坵塊圖上之平均坡度在40％以上之地區，應維持原始地貌，不得變更及開發利用，並不得計入申請變更使用面積，爰本案土地如有上開情形，應維持原計畫，請配合修正計畫範圍。
  1.經指正已參酌相關規定刪除本案平均坡度40％以上之土地；本案原變更面積為8,869㎡，其平均坡度40%以上土地面積為1,725㎡，修正後本案變更面積為7,144㎡；並重新計算坡度分析，詳變更範圍示意圖及坡度分析圖。
  (三)交通分析：
  1.有關本案基地交通影響分析，請就開發前後交通服務水準(含周邊道路路段及主要交通路口)及停車空間規劃等補充說明，並將調和街轉運站功能納入分析，檢送完整交通分析資料，送請市府交通旅遊處認可後，納入計畫書敘明。
  1.遵照辦理。本變更案之交通分析報告(定稿本)基隆市政府103年12月27日基府交規貳字第1030077060號函准予備查。詳附件二2.變一基地西側南北向計畫道路可否向南延伸，以及基地出入口可否不設置於路口等，請一併分析。
  1.變一基地西側未來將劃設通路，給予調和街290巷79弄居民連通至「八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路」使用。
  2.南側基地雖緊鄰調和街，但考量調和街營運站之影響及通往市中心的便利性，未來基地的出入將設置於「八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路」上。
  (四)都市防災1.為因應本案開發基地之公共安全，應針對地方特性就都市防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶等事項，妥為規劃相關災害防救設施，並將最近幾年該地區災害歷史及地區防災計畫，納入計畫書敘明。
  1.針對本案開發之都市防災計畫，詳見附件三。
  2.經查詢基隆市消防局及內政部消防署公開資詢，本地區並無重大防害；另外查詢國家災害防救科技中心(NCDR)資料，本範圍不在坡地災害及土石流災警戒區。
  2.因應氣候變遷暴雨頻繁，請詳加探討本案基地排水及滯洪功能，並於適當區位規劃滯洪設施，以減少災害之發生。
  1.因本案為山坡地，於後續實際開發建築時，依規定需提水保計畫送審。
  (五)變更回饋：依據行政院政策指示，農業區、保護區變更為建築用地，原則應辦理區段徵收，本案變更面積小於1公頃，難以區段徵收方式辦理，惟仍應有適當之自願捐獻回饋措施。依照都市計畫法第27條之1規定，以及參酌「都市計畫農業區變更使用審議規範」與「都市計畫農業區保護區變更為醫療專用區回饋處理原則」有關規定，本案保護區變更應捐贈變更範圍內土地，且其捐贈土地比例不得低於申請變更總面積之40％，其餘回饋內容則依基隆市都市計畫變更回饋審議原則辦理，請妥為修正相關計畫內容，並納入計畫書敘明。
  1.本計畫案最初為「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)」之人陳案，經內政部都委會決議同意該人陳案得另案申請變更為住宅區；本案係小面積個案變更，非整體開發案，有關回饋處理原則應回歸地方自治精神，依「基隆市都市計畫變更回饋審議原則」辦理之。
  2.本變更案之回饋依「基隆市都市計畫變更回饋審議原則」計算，本案整體回饋捐地面積佔總面積比例為56.25%，已超過「都市計畫農業區變更使用審議規範」不得低於40%之規定，並經基隆市都委會審議通過，同意本變更案回饋捐地以代金方式辦理。
  (六)計畫書應補充說明事項：
  1.本案與「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)案」及鄰近地區之發展關係，請補充說明。
  1.本變更案於「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)案」中列為東變40案，應依決議補充相關書圖得另案辦理。其決議內容：考量調和街與八斗子山莊聯接新豐街303巷道路之開闢，及配合鄰近地區發展需求，部分保護區得另案申請變更為住宅區。
  「八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路」為本案最主要變更之因素，該道路係改善交通瓶頸及縮短兩地區行車時間為主，未來道路興闢之後，將會帶動基隆市中正區新豐街活動人口至此，加上本基地位於新北市交接處，緊鄰的調和街為新北基隆兩市主要要道之一，本變更案緊接兩條主要道路，區位發展不容小覻；另外，基隆市受限自然坡地地形，過去都市發展過於集中港區，造成市中心生活環境擁擠，102年發布實施之「擴大暨變更基隆市主要計畫(通盤檢討)案」，未來基隆市以發展為休閒遊憩後花園式之都市環境為主，意造一個有山城海景的城市，本案之位置北上有海洋知性小鎮，南下接新北市山城小鎮，地理位置發展可期。(詳附件四基地周遭主要開發示意圖)2.八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路之開闢，應為本案變更之重要關鍵，有關該計畫道路之具體開闢時程及經費來源，請補充說明。
  1.依基隆市政府103.10.07基府工土參字第1030059450號函，有關八斗子山莊連接新豐街303巷新建道路工程已取得中央核定補助並預訂104年度開始辦理用地徵收作業詳附件五。另，經洽基隆市工務處，本區域內政部已納入105~107年道路生活圈計畫。
  3.本案因涉及保護區變更，依農業發展條例第10條規定，應先徵得主管機關之同意。
  1.基隆市政府產業發展處以103.10.03基府產農貳字第1030240409號函查本案變更對周圍農業經營環境無甚影響，原則同意變更。詳附件六。
  4.本案依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」所訂公共設施用地檢討標準，補充本案基地所屬都市計畫範圍內各類公共設施用地服務水準。
  1.本變更計畫位於基隆市政府95年11月27日發布實施「基隆市中山安樂及八斗子地區（八斗子山莊附近地區）細部計畫」內，該計畫人口數為4000人。公共設施用地劃設公園3.56公頃，學校用地4.06公頃。本計晝未來引進172人，計劃人口數合計為4172人。
  依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」所訂公共設施用地檢討標準，「…每一計畫處所最小面積不得小於零點五公頃為原則；社區公園每一計畫處所最少設置一處，人口在十萬人口以上之計畫處所最小面積不得小於四公頃為原則，在一萬人以下，且其外圍為空曠之山林或農地得免設置。」本區閭鄰公園的劃設超過法規規定2.81公頃，而學校用地亦同較法規多2.06公頃。
  公共設施用地面積需求分析表項目八斗子山莊附近地區細部計畫面積(ha)通檢標準(八斗子細部計畫人口數4000人，本計晝未來引進172人，計劃人口數合計為4172人)需求面積(ha)不足或超過通檢標準面積(ha)超過不足學校國小4.06五萬人口以下者，以每千人0.20公頃為準，且以每一閭鄰單位或服務半徑不超過600公尺配設為原則，每校面積並不得小於2.0公頃。
  2.002.06-國中0.00五萬人口以下者，以每千人0.16公頃為準2.50-2.50，且以每一社區或服務半徑不超過1500公尺配設為原則，每校面積並不得小於2.5公頃。
  公園3.56五萬人口以下者，以每千人0.15公頃為準，閭鄰公園每一計畫處所最小面積不得小於0.5公頃。
  0.752.81-兒童遊樂園0.00以每千人0.08公頃為準，每處最小面積0.1公頃0.32-0.32市場0.00零售市場以每一閭鄰單位設置一處為原則。
  ---停車場0.00計畫區內有商業區者，以不低於商業區面積之8%為準。
  0.02-0.02資料來源：八斗子細部計畫及本計畫整理。
  (七)後續辦理事項：
  1.本案請土地所有權人與基隆市政府簽訂協議書，納入主要計畫書敘明；如未簽訂協議書者，則維持原計畫。
  1.遵照辦理，待本基地主要計畫變更核准同意後，將與基隆市政府辦理簽訂協議書。
  2.為避免爾後產生核發建築執照疑義，應俟基隆市都委會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報請本部核定後，依法公告發布實施。
  1.遵照辦理。
  (八)環境影響評估：
  1.各項開發行為應否實施環境影響評估，應以開發單位向目的事業主管機關所提計畫內容，依申請書之「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」及行政院環保署依環境影響評估法第5條第1項第11款公告規定予以認定。本案開發行為如符合前開「認定標準」或公告規定者，應實施環境影響評估。
  1.經函文洽基隆市環境保護局，本案現階段，無須辦理環境影響評估；依基隆市環境保護局103.9.19基環管壹字第1030009146號函，說明二，無規範本變更案應實施環境影響評估之規定，且非屬應實施環境影響評估之政策細項規定。詳附件七。
  2.另本案開發若涉及已通過之環評書件內容之變更者，應依環境影響評估法第16條及該法施行細則第36條至第38條規定辦理變更申請。
  1.本變更案經洽基隆市環保局，現階段無涉及相關環評法之規定，無須辦理環境影響評估。詳附件七。
  3.本案所涉開發行為應否實施環境影響評估及其辦理時程，請開發單位洽基隆市環境保護局協助釐清。
  1.依基隆市環境保護局103.9.19基環管壹字第1030009146號函，無規範本變更案應實施環境影響評估之規定。詳附件七。