MOIO9151-討論事項-第4案：彰化縣政府函為「變更員林都市計畫主要計畫（員林市僑信段631、632、634、636等4筆土地）（乙種工業區為商業區及廣場兼停車場用地）再提會討論案」。

會議紀錄id

MOIO9151

案件id

MOI彰化等4筆2018116

概要說明

• 說明：
• 一、依據彰化縣政府106年11月7日府建城字第1060383984號函辦理。
• 二、本案前經本部都市計畫委員會106年7月18日第903次會審議決議：「本案原則同意依提經本會105年4月26日第873次會報告之『彰化縣產業發展暨都市計畫工業區檢討策略』作轉型利用，惟仍請彰化縣政府針對會中委員所提各點意見包括：人口成長、住宅需求、變更工業區之定位、整體發展之構想及劃設原則、變更街廓規模及完整性、本計畫工業區變更使用情形、產業用地之供給與需求情形、個別開發之實質內涵（分區用途、功能、交通、動線、…）、變更分區之類別（商業區或住宅區）、商業地帶之延續性、公共設施及開放空間之留設串聯、土地使用強度及獎勵額度、捐贈可建築用地區位及使用計畫、變更工業區之替代策略及配套措施與管制機制、工業區使用現況問題之解決對策、都市防災與環保檢測、人口資料及土地使用數據老舊更新等，研提具體可行之變更處理方案（含變更示意圖）後，再提請大會討論。」。
• 三、案經彰化縣政府依照上該決議辦理，並將相關補充資料以上開號函送到部，爰再提會討論。

決議

• 決議：考量本案彰化縣政府已依本會106年7月18日第903次會中委員所提各點意見及「彰化縣產業發展暨都市計畫工業區檢討策略」妥予檢討補充修正，故同意變更，惟目前刻正由本會審議中及後續報部審議案件，應請彰化縣政府對工業區違規作住宅使用之情形研提具體處理方案，並對都市計畫工業區與商業區之配置作整體性的檢討及規劃後，再予以審議外，其餘原則准照本會專案小組初步建議意見（詳附錄）及彰化縣政府106年11月7日府建城字第1060383984號函送修正計畫內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  【附錄】本會專案小組105年11月22日初步建議意見（本次係彙整歷次小組建議意見）：
  本案變更範圍位於彰化地方法院東側，屬員林都市計畫乙種工業區，惟原工廠已於民國99年註銷工廠登記並拆除完畢，變更範圍因鄰近員林主要商圈，周邊住宅社區陸續興建，住商活動頻繁，申請基地已不宜再做工廠使用，因此彰化縣政府據土地所有權人申請，辦理變更部分乙種工業區（面積0.4167公頃）為商業區（0.3328公頃）及廣場兼停車場用地（0.0839公頃），本案建議除下列各點外，其餘照彰化縣政府核議意見通過，並請該府依照修正計畫書（修正部分請劃線）及處理情形對照表（請註明修正頁次及摘要說明），俾提請大會討論決定。。
• 一、請彰化縣政府補充說明員林地區產業發展現況，未來發展趨勢，及其是否已依循主要計畫之指導或符合提經本會105年4月26日第873次會報告之「彰化縣產業發展暨都市計畫工業區檢討策略」，對彰化縣整體工業區使用調整訂有相關對策、因應措施、及產業用地革新策略等內容，以強化本案變更之正當性。
• 二、本案係依都市計畫法第27條第1項第3款（為適應經濟發展之需要）辦理變更，故除請縣政府妥為補充本案變更之策略目標及衍生之經濟效益外，並將本案為何不納入通盤檢討整體考量，及採個案變更之必要性、合理性，補充納入計畫書敘明，以資適法。
• 三、請補充提供員林都市計畫工業區、商業區使用情形（含現況及使用率）、各類公共設施用地劃設及檢討情形、本案周邊鄰里性公共設施之劃設及開闢情形，以及周圍工業區轉型使用與本案土地使用機能之關聯性與相容性等，納入計畫書敘明。
• 四、本案變更範圍非屬完整街廓，爲避免零星變更不利日後整合規劃導致土地資源浪費，故請縣政府研提未來全街廓規劃構想之示意圖，並分析將來個別轉型變更之可行性與執行機制，補充納入計畫書內。
• 五、考量變更範圍周邊大部分皆作住宅使用，本案則零星變更為商業區，故除請縣政府對本計畫商業區位分佈，經濟活動規模，使用現況及發展條件等詳為分析外，同時為配合周邊發展情形，降低交通衝擊及確保該區都市生活環境品質，本計畫之建蔽率不得大於80％，容積率不得大於300％，納入計畫書妥為敘明。
• 六、原則同意彰化縣政府列席人員於會中所提，本商業區未來以複合式商業大樓為發展型態，提供周邊地區及因應「機一用地」未來轉型所衍生之消費服務需求，導入金融、餐飲、零售、辦公、住宅及住宿服務等使用機能，並於細部計畫中妥為訂定土地使用管制要點，以規範其使用。
• 七、為避免變更後該區活動人口衍生之交通流量對附近地區造成影響衝擊，故請彰化縣政府提出「交通影響評估」，並納入計畫書詳為說明因應之區域性與基地內交通動線改善規劃方案及停車內部化之需求對策。
• 八、請將本案商業區之基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、停車空間、隔離綠帶及公共開放空間）及綠建築設計構想等基本資料納入計畫書，俾供擬定細部計畫依循。
• 九、經查變更範圍西側部分土地未納入變更範圍，應請申請人就都市土地整體利用與該土地所有權人妥為協商，以避免變更後衍生零碎分區，並增益緊鄰之廣場兼停車場用地規劃使用。
• 十、請縣政府將變更範圍西側「機一」機關用地未來之轉型發展，及與本案之關聯性，納入計畫書補充敘明外，變更後若與毗鄰不相容使用分區土地之間，應留設適當緩衝空間以為區隔。
  十一、為確保開放空間供公眾使用，避免土地閒置浪費，故請彰化縣政府研提廣場兼停車場用地日後之使用管理方案，及捐贈可建築用地之使用計畫，並將捐贈土地位置繪製於示意圖上，納入計畫書補充敘明。
  十二、為增益開放空間完整性與可及性，及確保公共設施區位、種類符合地方需求，故請彰化縣政府將細部計畫公共設施適度提升至主要計畫，並妥為修正計畫書、圖。
  十三、為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請縣政府提出本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構水平、垂直之安全防災空間，納入計畫書敘明。
  十四、請分別依本會第662次、675次及727次會有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」決議內容及「都市計畫工業區檢討變更審議規範」條文，逐項檢核更新。
  十五、本案開發方式擬採自行規劃興闢方式辦理，有關捐贈可建築土地及捐贈公共設施用地等回饋計畫，開發單位應於主要計畫核定前與彰化縣政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之時程開發，惟委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照辦理時，仍應維持原土地使用分區。
  十六、請彰化縣政府將土地使用分區管制原則納入主要計畫予以規範外，為避免本案依法核定發布實施後，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照疑義，建議本案如經本會審定，應俟彰化縣都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施，以杜爭議。