MOIO9391-討論事項-第４案：桃園市政府函為「變更南崁地區都市計畫（文高一用地為住宅區、油業事業用地及文小用地）再提會討論案」。

會議紀錄id

MOIO9391

案件id

MOI桃園崁地區2019129

概要說明

• 說明：
• 一、本案前經本會106年9月5日第907次會審議完竣，其中決議略以:「如經本會審決，請依都市計畫法第19條規定重新補辦公開展覽，…」在案。
• 二、案經桃園市政府依本會前開決議於106年11月28日起補辦公開展覽30日，於同年12月19日辦理說明會，期間共接獲公民或團體陳情意見11件，因案情複雜，經簽奉核可，由本會邱委員英浩（召集人）、施前委員鴻志、周前委員宜強、王委員俊雄、王委員靚琇（地政司代表）計5位委員組成專案小組，並於107年7月23日召開1次會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，案經桃園市政府於107年11月15日府都計字第1070280726號函送依本會專案小組初步建議意見處理情形對照表及補充資料到部，爰再提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）通過，並退請桃園市政府併同本會106年9月5日第907次會決議修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、有關計畫圖之文小用地編號，採納市政府列席代表之說明，同意配合更新修正。
• 二、重新公開展覽陳情意見綜理表之市府研析意見欄，有關酌予採納應明確分敘其中採納及不採納之部分，並附有理由，以供民眾查閱參考。
  【附錄】本會專案小組初步建議意見（107年7月23日第5次會議）：
• 一、本案擬以市地重劃方式辦理整體開發，惟查土地所有權人重劃平均負擔比例預估高達58%(分回比例42%)，故請桃園市政府提供經該府地政主管機關審認之重劃可行性評估報告，並納入計畫書敘明。
• 二、本案依平均地權條例規定，土地所有權人重劃負擔超過45%時，應經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意始得辦理，請市政府後續依相關規定妥處辦理。
• 三、重新公開展覽陳情意見綜理表：除市府研析意見請配合陳情理由與建議事項酌予調整外，其餘詳表一專案小組初步建議意見欄。
  表一、重新公開展覽陳情意見綜理表編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見補1李○財等30人現桃園市都市計畫「變更南崁地區都市計畫(文高一用地為住宅區、油業事業用地及文小用地)案計擬定變更南崁地區都市計畫(文高一用地為住宅區、油業事業用地及文小用地)細部計劃案」，于民國106年11月28日公開展覽，依規如有異議需於一個月內提出。
  目前文高一周邊土地以五福段1152地號為例，公告現值為8,1371元/平方公尺，每坪將近270,000元，而對面仁愛路旁羊稠段614地號住宅區，公告現值81,429元/平方公尺，每坪近270,000元，五福一路旁商業區(五福段850地號)為86,400元/平方公尺，每坪近285,120元。
  依上述文高一土地經分配後之住宅區亦等同目前周邊土地權值即每坪270,000元左右，方符合土地法之公共設施用地比照周邊土地價格之規定，除非分配後之住宅區公告現值每坪70萬元，則分配4成，即符合現有土地權值，但可能嗎？依上述土地權值計算文高一土地所有權人僅能分配同樣每坪270,000之住宅區的4成之土地，合理嗎？依全國土地重劃農地倘能分配到4成之住宅區土建議不予採納。
  理由：
  1.本案變更係為取得學校用地(文小)，依教育部國民中小學設施設備基準，都市計畫區內國民小學每校面積不得少於2公頃，本案依最小需求面積劃設所需公共設施用地，其餘土地變更為住宅區。
  2.為提高土地所有權人分回比例，本府將開發方式由區段徵收改以市地重劃方式辦理，並由本府教育局編列1.1億用地預算，使土地所有權人分回比例由40%提高至42%。
  3.本案後續仍應依市地重劃實施辦法相關法令規定，取得土地所有權人過半之同意後，方得以市地重劃方式辦理開發。
  建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府依規定妥處。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見地，而等同住宅區權值之文高一土地所有權人卻只能比照農地相仿的4成土地呢！況且五福段1068~1075地號，屬都市計畫前之甲種建地，應分配100%建地才對。案以上市地重劃辦法，顯已違反憲法保障人民之財產權。
  補2鐘○璜/五福段1130、1131地號1.贊成變更為學校用地，但對於分回42%而已不滿意，依全省慣例市地重劃至少地主可分回50%，若以彰化台化廠為例他們甚至分回67%都不接受，何況對比之前區段徵收只多2%，之後賣地還要付增值稅再加仲介費完全不划算(即使第一次有40%之減免)若內政部堅持一定要有58%用地，本人亦可接受，但希望有配套措施。
  希望可增加容積率，以彌補地主無端之損失，而且這是行政命令一紙公文就可辦到的事，期望內政部審議諸公可考慮此方案，相信地主的反彈會減少，大家更會相信政府的誠意！辦學校是好事，期望此事能有雙贏的結果。
  建議不予採納。
  理由：
  本案經內政部都委會審議通過，由商業區改為住宅區，另本案所在之「南崁地區都市計畫(部分蘆竹鄉及龜山鄉地區)細部計畫案」住宅區容積率為200%，故本案住宅區容積率仍應維持一致之使用強度。
  建議照市政府研析意見。
  補3五福宮/五福段837、841、1063、1065-1、1068、1069等6筆地號1.南崁五福宮(以下簡稱本宮)又稱元帥廟、玄壇廟、元壇廟以及南崁大廟，建廟於明永曆年間，至今約350年，主祀「玄壇元帥趙光明」，為全桃園市最古老的廟宇，更是全台灣最古老的財神廟。內政部74年8月19日七四台內民字第338095號公告列為國家第三級古蹟，現為桃園市市定古蹟，並領有桃園市政府第0703號寺廟登記證，為合法登記有案之寺廟。
  1.為改善都市計畫缺失，本宮報請蘆竹鄉公所於92年7月委託華原工程公司提出改善計畫，復於99年3月再次委託提出，並經貴府99年5月4日府城鄉規字第0990167192號函復已轉請內政部錄建議不予採納。
  理由：
  1.本案開發範圍內僅五福段837地號土地為古蹟保存範圍，面積僅0.7平方公尺，另經本府文化局確認該範圍內無地上物，變更為住宅區並不影響古蹟之保存。
  2.為維持土地所有權人配地比例，不宜再增設其他公共設施用地。本府已向五福宮溝通說明。
  建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府依規定妥處。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見2.本宮常年積極投入公益慈善活動及傳統文化之發揚，舉辦各項展覽、講座、導覽研習營、學術研討會等社會教育活動，近年陸續認養捐贈本市復康巴士、聘用身心障礙者擔任廟務職務及捐助「財團法人犯罪被害人保護協會」等社會弱勢照顧，迭獲內政部、法務部及本市表揚，本宮秉持「玄壇元帥」濟世救貧之精神，更進一步發揚公益慈善、關懷弱勢、社會教化及宗教觀光等豐富寺廟宗教文化之內涵。
  3.本宮位於蘆竹區五福一路與五福路交叉口，五福一路於83年左右開闢，致使本宮一分為二且造成廟埕廣場狹小，現況廟前廣場僅約300㎡，每於固定慶典節日及平時黃道吉日，各地宮廟團體及信眾湧入，需改道管制廟前及周邊道路，以維護參與慶典活動人員及參拜信眾的安全，造成周邊居民及用路人交通上的不便。居為本市最古老的廟宇、國家指定之三級古蹟，實有憾之。
  4.今貴府辦理之變更南崁地區都市計畫(文高一用地為住宅區、油業事業用地及文小用地)案及擬定南崁地區都市計畫(文高一用地為住宅區、油業事業用地案並提請該部都市計畫委員會併案審議在案。
  2.基於維護古蹟宗教寺廟文化及維護地區交通安全便利將本宮所有之土地包括837、841、1063、1065-1、1068、1069等地號土地剔除於市地重劃範圍外。
  3.本宮願提供在上述地號自闢15米道路，面積約689平方公尺，即沿福祿五街延伸至五福路，供公眾通行。
  4.將寺廟區與重劃區區隔，可改善廟埕前交通混亂狀況。(解決車輛穿越本宮牌樓之困擾)。
  5.維護廟宇古蹟建物及土地保存完整性，對將來重劃區內學校、住宅區動線及民眾生活起居均有編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見及文小用地)細部計畫案，將本宮屬於文資保存範圍之五福段837及841地號變更劃設為住宅區並規定以市地重劃方式開發。
  5.桃園市政府文化局於106年10月17日辦理「桃園市定古蹟蘆竹五福宮保存範圍及變更都市計畫需求會勘」，與會委員分別表示包括：「原計畫道路建議繞道牌樓之外，方能保存前方廟埕，完整保存古蹟之完整性、將已公告古蹟五福宮土地附著範圍納入重劃，違反文資法、道路系統應避開保存範圍等，並做成決議一：「本處古蹟細於74年指定，本次市地重劃及都市計畫涉及古蹟保存範圍，請都發局、地政局協調暫緩都市計畫公告並請修正都市計畫細部計畫草案，如涉及保存範圍變更應送本市文化資產審議委員會。
  6.前開五福段837及841地號除屬文資保存範圍外，亦為本宮慶典期間管制改道提供做為道路通行之用，本宮於考量地區交通安全及便利性，亦已購置鄰接之五福段1063、1065-1、1068、1069等地號土地，將一併做為改道通行之用。
  7.惟上開五福段837、841、1063、1065-1、利。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見1068、1069等地號土地皆被變更劃設為住宅區並規定以市地重劃方式開發，將影響本宮未來之使用，特此陳情貴府，請基於維護古蹟宗教寺廟文化及維護地區交通安全便利，予以調整計畫內容。
  補4江○鋒/五福段1073地號1.文高用地已超過年限，應全部開放使用。
  2.本人現住房屋是都市計畫前合法建物，原有住戶應保留。
  1.應先安置現有住戶，居住問題然後再有變更。
  2.五福路及五福一路，合法建物請先蓋同等房屋予以安置。
  建議酌予採納。
  理由：
  為考量合法建物之保留，已將現況合法建物位置劃設為住宅區，俾使土地所有權人未來得依市地重劃實施辦法相關法令規定按原位次配回。
  建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府妥為加強說明。
  補5邱○君/五福段1071地號五福段自用住宅，均為計畫前就已建造，不該強制徵收，迫害原本當地住戶業本居住權及財產，建物均為40~50年合法建案，依土地徵收條例施行細則，因超過所定使用年限，符合第五章第49條徵收之撤銷及廢止。
  在維持居住正義下，能保留原始住戶，排除於都市計畫外，因原住戶所佔面積非常小，且不影響都市計畫工程，應給予保留。
  建議酌予採納。
  理由：
  為考量合法建物之保留，已將現況合法建物位置劃設為住宅區，俾使土地所有權人未來得依市地重劃實施辦法相關法令規定按原位次配回。
  建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府妥為加強說明。
  補6邱○芳/五福段1070地號該地段現居住戶均為合法建地，不應都更後成為無殼蝸牛，建議切割住宅及文小用地，均以公平原則。
  都更計畫前已為即有房屋且合法建造，原住戶應保留切割於都更規劃外。
  建議酌予採納。
  理由：
  為考量合法建物之保留，已將現況合法建物位置劃設為住宅區，俾使土地所有權人未來得依市地重劃實施辦法相關法令規定按原位次配回。
  建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府妥為加強說明。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見補7邱○成/五福段1070地號1.文高用地已超過年限，應全部開放使用。
  2.本人現住房屋是都市計畫前合法建物，原有住戶應保留。
  1.應先安置現有住戶居住問題，然後再有變更計畫。
  2.五福路及五福一路現有住戶20多戶合法建物，請先蓋同等房屋予以安置。
  建議酌予採納。
  理由：
  為考量合法建物之保留，已將現況合法建物位置劃設為住宅區，俾使土地所有權人未來得依市地重劃實施辦法相關法令規定按原位次配回。
  建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府妥為加強說明。
  補8邱○益/五福段1070地號1.目前文小用地臨五福路自住用住宅均為計畫前就已建造，應排除於文小用地之外，且實際文小用地扣除幾10坪當地住戶的面積，非常足夠使用，不該強制徵收迫害原當地居民的基本居住權及財產權。依土地徵收條例施行細則，因已超過所定使用年限，符合第五章第49條徵收之撤銷及廢止。
  2.｢變更南崁都市計畫(第二次通盤檢討)案中原文高用地規劃方案於99年2月5日第16屆第1次縣都委會審議通過，但呈報內政部卻退回｣=>當時退回決議理由為何？未通知住戶輕忽居民意見，且未妥善視察回前文小用地真實使用狀況，就以個案變更方式辦理，完全不顧居民生死問題。
  3.此次陳情，望各委員與主辦機關再次審慎考量評估後，再行決。能給住戶合情合理的解在維持居住正義下，保留原始住戶，排除於都市計畫外，因原住戶，所佔面積非常小，而且不影響都市工程，應給予保留。
  建議酌予採納。
  理由：
  為考量合法建物之保留，已將現況合法建物位置劃設為住宅區，俾使土地所有權人未來得依市地重劃實施辦法相關法令規定按原位次配回。
  建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府妥為加強說明。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見決方案，因為不合乎公正公義之事，將會帶來附近居民全體聯合怒憤。
  補9李○怡君等37人/依變更南崁都市計畫：
  原文高(一)用變更為文小十九及住宅區細部計畫案，地主疑義與陳情意見如下：
  1.前述主旨之計畫內容，住宅區位於東側五福一路與北側綠兼道及西側絲(24)油管路。
  2.東側五福一路規劃之住宅區，位居現存高姿高中(文高三)以及未來之五福國小(文小十九)之中，這樣的地理位置是否適合住宅區使用?3.北側綠兼道依南崁都市計畫(細部計畫)第一次通盤檢討之規定，需退縮4米建築。請問：
  這樣是否有損分配地主之分回土地價值?4.綠(24)油管路經中油公司公文說明本路段禁止申請建築。請問：變更後鄰接之住宅區如何中請建築執照與使用執照?5.旨揭位置現作為觀光夜市使用，相鄰區域常住人口眾多，仁愛路兩側商業行為興盛。建議是否可規劃商業用途以符合當地民情及地主之期待?懇請市府及相關單位就教育需求、地方發展及地主權益等三方面取得三贏的共識，及早落實市地重劃之規劃與地主期待，創造蘆竹地區的繁榮發展與美好未來！建議酌予採納。
  理由：
  1.本案經內政部都委會審議通過，由商業區改為住宅區，另住宅區度地依都市計畫法桃園市施行細則第14、15條規定，可有條件作為商業使用。
  2.本案退縮建築規定，得計入法定空地，並不影響土地利用價值。
  3.依市地重劃實施辦法相關法令規定，配回之可建築土地均須臨接建築線，可單獨申請建築執照。
  建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府依規定妥處。
  補10財政部國有財產署/地主分回比例依變更南崁地區都市計畫(文高一用地為住宅區、油業事業用地及文小用地)案計畫書附錄一-14所載，重劃總平均負建議不予採納。
  理由：
  1.本案變更係為取得學校用地(文小)，依教育部國民中小學建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府依規定妥處。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見擔比率為58%。已超出平均地權條例第60條規定，折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積45%為限，爰本處就前述重劃平均負擔比率提出異議。
  設施設備基準，都市計畫區內國民小學每校面積不得少於2公頃，本案依最小需求面積劃設所需公共設施用地，其餘土地變更為住宅區。
  2.為提高土地所有權人分回比例，本府將開發方式由區段徵收改以市地重劃方式辦理，並由本府教育局編列1.1億用地預算，使土地所有權人分回比例由40%提高至42%。
  3.本案後續仍應依市地重劃實施辦法相關法令規定，取得土地所有權人過半之同意後，方得以市地重劃方式辦理開發。
  補11李○雯等3人/地主分回比例現桃園市都市計畫「變更南崁地區都市計畫(文高一用地為住宅區、油業事業用地及文小用地)案暨擬定變更南崁地區都市計畫(文高一用地為住宅區、油業事業用地及文小用地)細部計畫案」，於民國106年11月28日公開展覽，依規也予1個月內提出異議在案。
  本案早期南崁地區都市計畫將周邊土地劃設住宅區、商業區、公園用地、學校用地及開闢道路，按其分配分擔公共設施在內，尤以本文高用地遭劃設近30年建議不予採納。
  理由：
  1.本案變更係為取得學校用地(文小)，依教育部國民中小學設施設備基準，都市計畫區內國民小學每校面積不得少於2公頃，本案依最小需求面積劃設所需公共設施用地，其餘土地變更為住宅區。
  2.為提高土地所有權人分回比例，本府將開發方式由區段徵收改以市地重劃方式辦理，並由本府教育局編列1.1建議照市政府研析意見，另涉及後續市地重劃事宜，請市政府依規定妥處。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市府研析意見專案小組初步建議意見無法開發至今，現僅以市地重劃擬分配42%建地給予文高用地土地所有權人，實屬不當。
  該土地根本無市地重劃之事實，本地數公頃土地本就四面臨馬路毫無劃設公共建設(如馬路、公園、綠帶)，何來分攤公設之理。而且該文高用地早期劃設理應由周邊土地共同分擔，何來文高地主單獨分攤之理。即無開闢公共設施，卻要地主變相交出58%給政府興建學校，根本違反市地重劃之精神，以小檜溪暨埔子自辦市地重劃將該上百公頃土地，分劃成住宅區、道路、公園、綠帶、埤塘，地主仍分配55%之建地，根本有天差地別之分，希內政部能體察民意，妥為處理。
  億用地預算，使土地所有權人分回比例由40%提高至42%。
  3.本案後續仍應依市地重劃實施辦法相關法令規定，取得土地所有權人過半之同意後，方得以市地重劃方式辦理開發。