MOIO9651-討論事項-第３案：桃園市政府函為「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫（配合貨物轉運中心檢討）再提會討論案」。

會議紀錄id

MOIO9651

案件id

MOI桃園特定區2020324

概要說明

• 說明：
• 一、依據大院108年8月27日院台業貳字第1080163763號函辦理。
  1.本案104年10月10日辦理公開展覽及土地所有權人意願調查，108年7月11日依內政部都市計畫委員會第照市府研析意見，另涉及細部計畫及市地重劃部分併綜合意見(二)。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見
• 二、前陳情大院監督桃園市政府審慎評估土地重劃、應重新檢討重劃內容案，不要因為少數人的利益，而罔顧眾多弱勢小地主的權益，若急著於總統大選前辦理開發，其中重劃後的龐大利益只由少數地主享有，今天中華民國在愛民如子的蔡總統領導下，上級機關若強行要求果等執行違法失職案件，他們的行為豈不是一大諷刺嗎?
• 三、關於重劃案土地權利人意願調查的相關問題，「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區域計劃(配合貨物轉運中心檢討)案計畫書」第102頁，(二)土地權利人意願調查:。吾等即質疑其真實性分述如下:(一)為瞭解土地所有權人…經查範圍內共計554筆土地地號…土地所有權人總歸戶計390人。
  請問:本案將開發的面積32.6公頃，前述內容已說明一個重大訊息，那麼大面積的土地開發案只有390位地主，這已經明確的告訴我們，大部分的土地是掌握在少數的地主手上。
  (二)在(二)-1問卷回收率:有效回收問卷計79件…，同意本案者74人…。
  實際情形:1.本土地權利人意願調查及重劃案數次進行所謂的公開展覽和舉辦說明會的過程中，有許多人從未收到通知文件。包括辦理重劃意願問卷調查及重劃總負擔比例超過45%仍願意參與重劃開發之意願調查通知…等，更可惡者本案共同申請人陳寶英亦於土地重測時告知地政承辦人從未接獲通知一事，並當場告知戶籍地址，惟至今前述所謂之各項調查表及通知單，仍緣堅一面不知所蹤。
  2.本素吾等早有耳聞，大地主為達目的呼朋引伴，到處收購土地，其目的就為地主護航，也就是為達到法定人數而做的，大院要暸解本案其實不難，只要要求地政機關調出這幾年、購入比重劃區內土地之人數943次會議決議辦理重新公開展覽，皆依最新土地登記簿所載地址，以書面掛號通知土地所有權人。
  2.有關計畫書所載地主參與意願比例，係依其有效回收問卷數作為分析數據。
  3.任何公民或團體皆可參加公開展覽說明會，並依都市計畫法第19條第1項規定，得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管政府提出意見。
  4.有關籌備會發起要件、申請核定重劃範圍、重劃計畫書核定、審議、公告及重劃計畫相關資訊、舉辦聽證等程序，依「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」相關規定。
  5.有關降低物流專用區最小開發規模，建議編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見即可明辨真假。
  3.108年8月l日下午市府舉辦說明會，現場就有出席者代為未出席者簽名之情形，主辦單位人員亦未阻止，這是吾等親眼所見絕無虛假。
  4.若重劃總負擔比例超過45%時仍願意參與重劃開發之人數比例60.76%，此種數據將天下人當成傻子，應該是地主找不到那麼多人的緣故，若是他們找得到的話、同意的人數可能接近到100%，此種數據將吾等當成白癡，亦將法律視為無物，吾等小地主並非聖賢，祖先財產被有心人如此糟蹋，重劃後之美地由大地主、財閥及看不見之利益共同體吞食，重劃的高額費用卻要我們小地主一起分攤，中華民國還有天理存在嗎?5.再依桃園市政府108年7月15日府都計字第1080174007號函(附件二)受文者454人，與本計劃所謂之所有權人總歸戶計390人，兩者人數相差達64人相差達15%之多，有效回收問卷計79件…，同意本案者74人…。故回收有效問卷於實際人數比為17.4%，同意本案者74人於實際數比為16.29%，回收卷數與同意人數均未超過20%，此種問卷調查結果失真嚴重，根本是掩耳盜鈴毫無公信力可言。
  (三)本土地重劃案政府已變成「利益集團」欺壓「無聲弱勢」助紂為孽的幫兇，土地重劃成為少數人決定多數弱勢民眾的利益，美其名為為尊重多數、在多數人頭的暴力表決下在地受害最深的居民意見不被採納，土地重劃的果實我們分不到，卻要我們替那些喝著祖先鮮血、大口大口吞蝕祖先骨肉，躺在億萬鈔票當床上的利益勾結團體，共同分擔重劃費用天理何在正義何在?我們的訴求不多也絕不貪婪，我們只有微弱的一點點要求，我們真的酌予採納。
  理由：
  (1)本案物流專用區之最小開發規模應考量最適經濟規模，惟為維護市地重劃原地分配之地主權益，參考倉儲業之最小營運面積訂定為3,000㎡，持分面積較小之地主，可於市地重劃開發時透過協調合併分配。
  (2)本案私有土地重劃後面積未達500㎡之歸戶組數比例約57％，土地面積約占10％，即多數地主持有較小土地面積；而重劃後面積大於3,000㎡之歸戶組數比例約11％，土地面積約占60％，亦顯示少數地主持有較大土地面積之情形。
  (3)指定Ｄ2部分街廓，調降最小開發規模為1,000㎡：
  A.考量物流專用區容許供陸上運輸業及快遞服務等需用土編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見求助無門、懇請柏台明鏡高懸為吾等小民做主，為維護正義與國家尊嚴主持公道。
  (四)本重劃忽略真正生活在那裡的人，在地人經過數代分產後，土地面積通常不會太大，未達到「最小建築基地面積」重劃後無法配回土地，本案物流區定在3000平方公尺，這群人只有收到限期拆屋搬走的命運。
  (五)市府將原先全部的貨物轉運地半數改為商業區、住宅區，為何改變?如果是因為避免交流道附近交通擁塞，且周邊都是密集的住宅而改變，為何只改一半不全部一起改?事實上新屋交流道車流量大已造成交通擁塞無法解決，若考慮兩邊居民人身安全應全部變更為住宅為宜。
  (六)重劃後造成住宅區與物流區地主之權益天差地別，住宅區、商業區增值高過物流區，卻要重劃區內地主分攤相同的重劃費，重劃後配回土地面積亦是相同天理何在?吾等強烈要求可以分攤相同重劃費、但是重劃後分回土地不應該相同，依照重劃後之價格物流區地主應分回原土地65%，住宅區分回原土地35%面積土地，方才符合公平正義原則，只有這樣才能稍稍拉回貧富差距於百分之一。
• 四、檢附「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區域計劃(配合貨物轉運中心檢討)案計畫書」1份供參。
  地之經濟規模較小以及現行計畫最小建築基地規模為1,000㎡(且依規定可選擇增配至最小分配面積數額)。
  B.考量Ｄ2街廓北側臨住宅區與商業區之區位較適合規模較小之快遞與物流服務業，故指定部分街廓調降最小開發規模為1,000㎡。
  (4)經檢討調整後，預估私有土地重劃後可分配物流專用區之歸戶組數比例自21％提高至34％，預估物流專用區約82％之土地面積可由地主配回。(含增配至最小分配面積)(5)其餘持分面積較小之歸戶組別，可依規定申請合併分配或協調分配於住宅區及商業區之剩餘地。
  6.本案後續辦理重劃開發時，將視實際需要，併同檢視本市社會住宅編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見之申請條件與資格內容。
  7.依「平均地權條例」第60條第1項規定，公共設施用地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。有關重劃負擔及土地分配比例，應依上開相關規定辦理，故陳情土地分回比例提高至65％部分，建議不予採納。

決議

• 決議已將計畫區北側臨民族路之街廓劃設為商業區，已可提供地區性鄰里商業使用。
  本重劃區大部分的地主為佃農後代，雖然生活在這裡但是他們的土地通常不會太大，小地主的部分土地被釋出作為公用，使得剩餘土地坪數，無法達到「最小建築基地面積」小地主配不回土地，只有被迫廉價出賣土地，更可恨者三七五租約地主利用錢財優勢，取得與政府對口之話語權，將其所持有之土地劃入住宅區，讓弱勢之佃農因重劃更加弱勢。
  1.重劃配回土地百分比，住宅區配回百分之35，物流區配回百分之65方才符合公平正義原則，也才能讓受害的民眾體諒政府。
  2.「最小建築基地面積」建議物流區由3000平方公尺降為500平方公尺。
  1.有關重劃負擔及土地分配比例，應依「平均地權條例」及「市地重劃實施辦法」相關規定辦理，故陳情土地分回比例提高至65％部分，建議不予採納。
  2.有關降低物流專用區最小開發規模，建議酌予採納。
  理由：
  (1)本案物流專用區之最小開發規模應考量最適經濟規模，惟為維護市地重劃原地分配之地主權益，參考倉儲業之最小營運面積訂定為3,000㎡，持分面積較小之地主，可於市地重劃開發時透過協調合併分配。
  (2)本案私有土地重劃後面積未達500㎡之歸戶組數比例除重劃分回比例照市府研析意見（即不予採納）外，其餘涉及細部計畫及市地重劃部分，照市府研析意見併綜合意見(二)。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見約57％，土地面積約占10％，即多數地主持有較小土地面積；而重劃後面積大於3,000㎡之歸戶組數比例約11％，土地面積約占60％，亦顯示少數地主持有較大土地面積之情形。
  (3)指定Ｄ2部分街廓，調降最小開發規模為1,000㎡：
  A.考量物流專用區容許供陸上運輸業及快遞服務等需用土地之經濟規模較小以及現行計畫最小建築基地規模為1,000㎡(且依規定可選擇增配至最小分配面積數額)。
  B.考量Ｄ2街廓北側臨住宅區與商業區之區位較適合規模較小之快遞與物流服務業，故指定部分街廓調降最小開發規模為1,000㎡。
  (4)經檢討調整後，預估私有土地重劃後可分編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見配物流專用區之歸戶組數比例自21％提高至34％，預估物流專用區約82％之土地面積可由地主配回。(含增配至最小分配面積)(5)其餘持分面積較小之歸戶組別，可依規定申請合併分配或協調分配於住宅區及商業區之剩餘地。
  同在都更區域內，是誰可以決定哪些地主將來可以分配到價值較高的商業區、住宅區，又是哪些地主必須分配到價值較低的物流區。
  如此以原地現址分配的方式，是否一開始即設定圖利某些特定區域的地主，難免讓人懷疑清廉政府的施政有瑕疵。
  以公平、公正、公開的抽籤方法決定。
  建議不予採納。
  理由：
  本案係採市地重劃方式整體開發，依「平均地權條例」第60條第1項規定，公共設施用地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。另依「市地重劃實施辦法」第31條規定，重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次於原街廓之面臨原有路街線者為準。
  照市府研析意見（即不予採納）。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見重19葉○輝陳情位置：
  平鎮區長安段187地號
• 一、主旨：長安生活物流園區重劃案。
• 二、說明：陳情人承接家父春錦公，民國四十九年承租當時地號39號、40號兩口溜池共四甲多。附租約影本，40號溜池八十八年家父放棄承租，當下溜地3甲多，家父89年捨報後，由陳情人繼續承租。107年繳給水利會使用費附收據影本。
• 三、當下溜地使用有三合院及房舍各一棟，種植四十幾年的樹木及果樹約五百多棵，溜池裏有養殖經濟魚種。
• 四、依照貴局104年的公告公佈陳情人有三分之一的權力及地上物的補償，附104年公告公文影本乙份。
• 五、附陳情人戶口名簿影本乙份。
• 六、陳情人要求照104年的公告公文發回三分之一的土地權力是住宅區及地上物補償。
• 七、以上陳情若沒達成死不罷休。
  建議酌予採納。
  理由：
  1.有關耕地租約及地上物補償，後續辦理市地重劃開發時，應依「平均地權條例」第63條及38條規定辦理，因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由市府逕為註銷其租約並通知當事人，且承租人得依規定請求或領取補償。
  2.本案後續辦理重劃開發時，將視實際需要，併同檢視本市社會住宅之申請條件與資格內容。
  照市府研析意見。
  重20邱○宏陳情位置：
  平鎮區長安段127、130、131、520、532地號
• 一、改善中壢平鎮交流道附近之交通混亂狀況。
• 二、提供交流道附近客運轉乘之安全及方便。
• 三、創造區域商業活動，創造就業，增加稅收。
• 四、營造桃園市南區的經濟繁榮發展。
• 五、開發商與相關公部門達成有效且永續之使用及管理權所屬後，得獎勵之。
  在双面緊臨30米道路的街廓上，以充分的容積獎勵方式，鼓勵開發商於街廓轉角「三角窗」位置，設置1、2、3層或1、2層家地下層的「客運轉運站」。如南崁交流道附近在經國路所設置之建議不予採納。
  理由：
  1.依土地使用管制規定，本案商業區可供設置客運轉運站使用，相關業者自得依相關規定申請設置。
  2.有關容積獎勵部分，應依「都市計畫照市府研析意見（即不予採納）。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見客運轉運站。其中除必要之大小型客運車輛轉運所需的空間，月台候車室之外，往返乘客所需之汽機車停放空間及毗鄰之必要服務空間，如洗手間、哺乳室及簡易之餐飲休憩空間等整體所需空間，幾近千坪，是以建議以充分容積獎勵方式，鼓勵開發商設置。
  法桃園市施行細則」及相關規定辦理。
  物流區原位置之多數地主所持有之土地面積均不足5000平方公尺，依最小開發面積為3000平方公尺之規定，勢必造成重劃後無法配地之局面，屆時之抗爭及反對之情勢，極可能造成重劃案之窒礙難行，甚至胎死腹中。
  物流區最小開發面積為3000平方公尺部分，能改為1000平方公尺或更小之面積規定，以避免或減少苦等了40年的地主鄉親，遭受到無法配地而掃地出門的窘境。
  有關降低物流專用區最小開發規模，建議酌予採納。
  理由：
  1.本案物流專用區之最小開發規模應考量最適經濟規模，惟為維護市地重劃原地分配之地主權益，參考倉儲業之最小營運面積訂定為3,000㎡，持分面積較小之地主，可於市地重劃開發時透過協調合併分配。
  2.本案私有土地重劃後面積除重劃分回比例照市府研析意見（即不予採納）外，其餘涉及細部計畫及市地重劃部分，照市府研析意見併綜合意見(二)。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見未達500㎡之歸戶組數比例約57％，土地面積約占10％，即多數地主持有較小土地面積；而重劃後面積大於3,000㎡之歸戶組數比例約11％，土地面積約占60％，亦顯示少數地主持有較大土地面積之情形。
  3.指定Ｄ2部分街廓，調降最小開發規模為1,000㎡：
  (1)考量物流專用區容許供陸上運輸業及快遞服務等需用土地之經濟規模較小以及現行計畫最小建築基地規模為1,000㎡(且依規定可選擇增配至最小分配面積數額)。
  (2)考量Ｄ2街廓北側臨住宅區與商業區之區位較適合規模較小之快遞與物流服務業，故指定部分街廓調降最小開發規模為編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見1,000㎡。
  4.經檢討調整後，預估私有土地重劃後可分配物流專用區之歸戶組數比例自21％提高至34％，預估物流專用區約82％之土地面積可由地主配回。
  (含增配至最小分配面積)5.其餘持分面積較小之歸戶組別，可依規定申請合併分配或協調分配於住宅區及商業區之剩餘地。
  重21陳○英等2人
• 一、事實經過：
  關於68年被劃為「貨運轉運中心特定區」的公辦市地重劃案，於政府舉辦重劃案多次說明會，居民均強烈反對重劃，原以為可以排除重劃，未料市府執意推動，目前於7月9日起公展30日，於8月1日舉辦說明會，居民依然反對一一陳情，擔憂市府一意孤行偏袒開發單位，准予開發，傷害人民的心，懇請院長飭令所屬相關部會，本於愛民精神，駁回該案之申請。
• 二、違法失職情事及其證明方法(1)依據「都市計畫法」只要共同負擔不超過45％，在計畫公展期間，若有超過半數地主且所有土地超過重劃面積過半地主反對，地政機關僅需修訂計畫書，再報中央核定即可，這樣的程序讓受益最大之少數地主，利用遷入人頭的方式造成多數過半的假象讓計畫通過，不願參與重劃的地主只能在多數決中被迫參與，並難以退場，這是法令的缺失。
  建議酌予採納。
  理由：
  1.有關籌備會發起要件、申請核定重劃範圍、重劃計畫書核定、審議、公告及重劃計畫相關資訊、舉辦聽證等程序，依「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」相關規定。
  2.本案係採市地重劃方式整體開發，依「平均地權條例」除取消物流區的限定用途照市府研析意見（即不予採納）外，其餘涉及細部計畫及市地重劃部分，照市府研析意見併綜合意見(二)。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見(2)重畫區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、公園綠地等用地工程費用與貸款利息，由區內土地所有權人負擔，負擔費用頗為沉重。尤其以區域聯外道路、排水工程由區域內土地所有權人負擔，不符「受益者付費比例原則」。
  (3)「最小建築基地面積」大小沒有一定的標準，評估皆由都市計畫時討論決定，人民缺乏參與監督機制，且往往不會太小，本案物流區定在3000平方公尺，而真正生活在那裡的人，土地面積通常不會太大，這群人只有收到限期拆屋搬走的命運，昔日生活的祖居地一夕之間與他全無關係，更可恨者他們所收到徵收費用無法買一間安身處所，政府讓他們成為無根的浮萍，公理正義何在、愛民的政府又在哪裡？(4)桃園市政府將原先規劃將全部的貨物轉運地半數改為商業區、住宅區，為何突然政策大改變?如果是為避免交流道附近擁塞，如果是因該處旁邊就是人口密集的住宅區而改變，為何只改一半不全部一起改?事實上考慮人身安全及解決交通擁擠的考量，應該全部重劃區改為住宅區才對。
  (5)目前公告之計畫內容，重劃後造成東西兩側住戶權益差別甚大，住宅區、商業區增值高過物流區，造成天差地別境遇。
• 三、具體訴求(1)市府應利用剩餘地蓋一棟國宅，讓配不到住宅地的物流區小地主可以用補償金或者土地抵價，讓他們有屋可住不至於流落街頭無處棲身。
  (2)「最小建築基地面積」建議物流區由3000平方公尺降為500平方公尺。
  (3)避免物流區內限定蓋工廠，而去汙染土地空氣，造成交通壅塞，建議取消物流區的限定用途。
  (4)如前述(2)重劃區內所有的公設及經費均由重劃區內的地主共同分擔，重劃後配回土地百分比美其名為公平、事實則不然，重劃後住宅區與物流區的地價至少相差3倍以上，若是配回土地一致的話，擺明的就是政府公然再劫貧濟富，我強烈的要求住宅區配回百第60條第1項規定，公共設施用地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。
  3.有關降低物流專用區最小開發規模，建議酌予採納。
  理由：
  (1)本案物流專用區之最小開發規模應考量最適經濟規模，惟為維護市地重劃原地分配之地主權益，參考倉儲業之最小營運面積訂定為3,000㎡，持分面積較小之地主，可於市地重劃開發時透過協調合併分配。
  (2)本案私有土地重劃後面積未達500㎡之歸戶組數比例約57％，土地面積約占10％，即多數地主持有較小土地面積；而重劃後面積大於編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見分之35，物流區配回百分之65，方才稍為符合公平正義原則，也才能讓受害的民眾體諒政府。
  3,000㎡之歸戶組數比例約11％，土地面積約占60％，亦顯示少數地主持有較大土地面積之情形。
  (3)指定Ｄ2部分街廓，調降最小開發規模為1,000㎡：
  A.考量物流專用區容許供陸上運輸業及快遞服務等需用土地之經濟規模較小以及現行計畫最小建築基地規模為1,000㎡(且依規定可選擇增配至最小分配面積數額)。
  B.考量Ｄ2街廓北側臨住宅區與商業區之區位較適合規模較小之快遞與物流服務業，故指定部分街廓調降最小開發規模為1,000㎡。
  (4)經檢討調整後，預估私有土地重劃後可分配物流專用區之歸戶組數比例自21％提高至34％，預估物流專用區約82％之土地面編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見積可由地主配回。(含增配至最小分配面積)(5)其餘持分面積較小之歸戶組別，可依規定申請合併分配或協調分配於住宅區及商業區之剩餘地。
  4.本案後續辦理重劃開發時，將視實際需要，併同檢視本市社會住宅之申請條件與資格內容。
  5.有關取消物流區的限定用途部分，建議不予採納。
  理由：
  (1)本案自68年初始都市計畫即劃設為貨物轉運中心區，為因應時空環境變遷及都市發展需求，本次檢討變更為物流專用區，除供物流相關產業使用項目外，亦允許依賴型及關聯性產業等產業使用，以朝向多元化及複合型之發展使用。
  (2)本案物流專用區係參照「都市計畫法桃園市施行細則」乙編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項市政府研析意見專案小組初步建議意見種工業區之公共服務設施及公用事業設施，訂定支援服務設施容許使用項目及其使用面積比例。
  (3)本案交通地理區位優越，具發展物流中心潛力，應確實朝物流產業發展，且內政部都市計畫委員會第943次會議決議已將計畫區北側臨民族路之街廓劃設為商業區，已可提供地區性鄰里商業使用。
  6.有關重劃負擔及土地分配比例，應依「平均地權條例」及「市地重劃實施辦法」相關規定辦理，故陳情土地分回比例提高至65％部分，建議不予採納。
  陳○祥等8人(陳情補充資料)主旨：有關大院函囑「中壢及內壢交流道附近特定區計畫貨物轉運中心細部計畫」陳情，應檢附相關佐證資料乙素，詳如說明，請鑒核。