MOIO9881-討論事項-第３案：嘉義市政府函為「變更嘉義市都市計畫（部分商業區為道路用地、部分道路用地為商業區、部分人行廣場用地為道路用地、部分廣場用地為廣場兼停車場、道路用地、部分社教用地為公園、停車場、道路用地、部分綠地為公園、道路用地）案」。

會議紀錄id

MOIO9881

案件id

MOI嘉義商業區2021413

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經嘉義市都委會109年7月8日第135次會議審決修正通過，並准嘉義市政府109年8月10日府都計字第1092608820號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會林委員秋綿（召集人）、彭委員光輝、邵前委員珮君、蘇委員振維、王前委員靚琇（後由王委員成機接任）組成專案小組，於109年9月10日、11月6日、110年1月20日召開3次專案小組會議，獲致具體建議意見(如附錄)，並經嘉義市政府110年2月2日府都計字第1102601319號函送修正計畫書、圖到部，故提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照嘉義市政府110年2月2日府都計字第1102601319號函送計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、為增加開發彈性，本案市地重劃後得否增列都市更新之開發方式，請市府評估後，納入計畫書敘明。
• 二、請嘉義市政府於嘉義市都委會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請嘉義市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
• 三、委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。

附件

• 附錄：本會專案小組出席委員初步建議意見案經嘉義市政府依歷次專案小組會議建議意見，以109年12月22日府都計字第1092614532號函送計畫書、圖及處理情形（如附件），建議除下列各點外，其餘准照嘉義市政府上開修正計畫書、圖通過，並請該府依照修正後，檢送修正計畫書35份（修正內容請劃線）、計畫圖2份及處理情形對照表（註明修正頁次及簡要說明）到署後，再提委員會議討論。出席委員及未出席委員對於本專案小組初步建議意見，如有修正意見，請於文到7日內送回本署彙整處理，以資周延。
  （一）變更內容綜理表：詳附表一，業經市府依專案小組建議意見修正計畫內容完竣。
  （二）逕向內政部陳情意見：詳附表二，同意依市府研析意見辦理，並已修正計畫內容完竣。
  （三）擬以市地重劃方式開發部分：應依下列方式辦理，以配合市地重劃整體開發計畫之期程，並確保都市計畫具體可行。
  １、請嘉義市政府於嘉義市都委會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請嘉義市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  ２、委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
• 附表一：變更內容綜理表編號原計畫面積(公頃)新計畫面積(公頃)變更理由商業區0.1582道路用地0.15821.經檢討三次招商失敗之原因，本次檢討修正開發方式；調降公共設施面積，以降低開發成本；並修正及刪除部分土地使用暨都市設計管制規定，以增加都市設計管制事項之彈性。
  2.經檢討計畫道路系統後，將新生路由20米拓寬為30米(往兩側各拓寬5米)，並闢建為人行步道；志航街變更為鄰近分區；民國路自光彩街至民族路拓寬為20米。
  3.社教用地(社1)內四棟建築物雖然文化局評估不具文化資產價值，但目前民意針對四棟眷村建物有其他想法，建議先保留，未來有比較好的規劃方式再去處理；為保留四棟建物將來利用之彈性，將社教用地(社1)與綠地檢討後變更為公園用地，將來可依據「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」辦理。
  4.本案變更之必要性及公益性：
  (1)必要性A.本計畫區於民國102~103年採都市更新附款式標售方式，歷經三次公告上網皆無廠商投標；其原因經探究後包括：整體開發限制條件嚴苛、標售街廓面積(金額)過大、都更開發不具市場性及實施者利潤不明確、風險過高等因素。經實證都市更新不可行，透過本次變更，重新檢討建國二村地區發展構想，研擬適當之土地開發與處分方式，以符合市場及地方發展特性，加速土地去化與促進該地區發展。
  B.嘉義市地區大型商場不足，主要在於缺乏大面積商業用地，透過本計畫提供大面積商業用地，以塑造嘉道路用地0.1335商業區0.1335人行廣場用地0.4093道路用地0.4093廣場用地(廣2)0.5775廣場兼停車場用地(廣停5)0.5775廣場用地(廣2)0.0033道路用地0.0033社教用地(社1)0.2558公園用地(公45)0.2558社教用地(社2)0.0849停車場用地(停26)0.0849社教用地(社2)0.0031道路用地0.0031綠地0.0009道路用地0.0009綠地0.3664公園用地(公45)0.3664附帶條件：停26、廣停5及公45用地立體多目標使用由抵費地處理所得價款之剩餘留供重劃區內增加建設、管理、維護之費用所設立專戶支用或本市實施平均地權基金補貼。
  二開發方式：都市更新計畫型標售開發方式：公辦市地重劃編號原計畫面積(公頃)新計畫面積(公頃)變更理由義市為雲嘉南中心。
  (2)公益性：
  A.本次變更計畫後提供，市府可取得3.5525公頃公園、停車場、廣場兼停車場及道路用地。
  B.透過公共設施立體多目標可提供849個公共停車位及2,038㎡(616坪)樓地板面積做民眾活動中心、綜合教室、綜合式社會福利中心、長照中心使用。
  C.依據土地使用分區管制要點規定：公園用地(公45)及廣場兼停車場用地(廣停5)地下立體多目標使用為停車場時，允許與U2、U3、U4單元地下停車場互相聯通。強化開放性公共設施與商業設施之串連，帶給民眾更便利的休閒、遊憩及購物環境。
  D.透過本計畫都市設計相關規定，以平面或立體連通串連各商業空間及周邊大型開放空間(KANO園區、啟明公園)，構築舒適之購物、休閒及遊憩空間。
• 附表二：逕向內政部陳情意見編號陳情人陳情位置理由建議事項嘉義市政府研析意見嘉義市政府教育處、復國幼兒元東門段三小段9、10-1地號東門段三小段9、10-1地號等2筆土地(復國幼兒園西北角)剔除市地重劃範圍外之需求及必要性：
  1.東門段三小段9（451㎡）、10-1（5㎡）地號等2筆土地面積合計為456㎡，位於復國幼兒園西北角，緊鄰復國幼兒園，考量校園整體規劃及校園安全，期冀能將此2筆土地剔除市地重劃範圍外。
  2.未來可預見建國二村、復興新村等地區將因地方發展而增加人口，復國幼兒園實有擴地增班之需求，如此一來，既能落實本市市政願景-「推動完善且安心的托育幼教政策，減輕年輕父母的負擔，開心來嘉義成家立業」；又對於此地區之開發及繁榮，亦有相輔相成之效益。
  3.我國少子女化對策計畫(107年－111年)，希冀整體2歲至5歲幼兒教育與照顧方面，採「擴展平價教保服務」及「減輕家長負擔」二大重點。復國幼兒園若能擴地增班，就能服膺我國幼教政策讓更多2歲至學齡前幼兒，享受優質且平價的教保服務，讓家長育兒沒負擔。
  將東門段三小段9(451㎡)、10-1(5㎡)地號等2筆土地面積合計456㎡(包括文教區447㎡及道路用地9㎡)剔除市地重劃範圍外。
  同意採納。
  理由：
  1.復國幼兒園未來在東門段三小段9、10-1地號等2筆土地有增班擴地的需求。
  2.整體考量未來市地重劃開發的簡易性，擬將東門段三小段9、10-1地號等2筆土地(復國幼兒園西北角)剔除市地重劃範圍外。
• 附件：「變更嘉義市都市計畫(部分商業區為道路用地、部分道路用地為商業區、部分人行廣場用地為道路用地、部分廣場用地為廣場兼停車場、道路用地、部分社教用地為公園、停車場、道路用地、部分綠地為公園、道路用地)案」本會專案小組第2次會議初步建議意見處理情形對照表初步建議意見處理情形案經嘉義市政府依第1次專案小組會議建議意見，以109年10月12日府都計字第1092611361號函送計畫書、圍及處理情形(如附件)，建議除下列各點外，其餘准照嘉義市政府上開修正計畫書、圖通過，並請該府依照修正後，檢送修正計畫書10份(修正內容請劃線)、計畫圖2份及處理情形對照表(註明修正頁次及簡要說明)到署後，再召開專案小組會議。出席委員及未出席委員對於本專案小組初步建議意見，如有修正意見，請於文到7日內送回本署彙整處理，以資周延。
  敬悉。
  (一)綜合性意見：
  1、本案擬依都市計畫法第27條第1項第4款規定，辦理個案變更都市計畫，有關確為配合嘉義市興建之重大設施，其具體內容請於計畫書補充敘明。
  1.依據內政部民國93年1月7日內授營都字第0920091111號函規定，都市計畫法第27條第1項第4款「為配合……直轄市或縣(市)興建之重大設施」係指配合直轄市或縣(市)興建之重大設施，有迅行變更之必要，經直轄市、縣(市)政府參酌下列四項原則逕予認定者：
  (1)已列入地方政府施政方針、施政計畫之重大設施建設計畫者。
  (2)已編列預算達政府採購法規定之查核金額以上之地方重大設施計畫者。
  (3)報經中央各目的事業主管機關專案核准補助二分之一以上經費興建重大設施者。
  (4)其他符合都市計畫相關法令或審議規範規定，得依都市計畫法第27條規定辦理都市計畫變更者。
  2.本案已列入民國109年5月1日嘉義市議會第10屆第3次定期大會市長施政報告(附件一)，為本市重大施政計畫之重大設施：於公辦市地重劃完成後可取得3.5525公頃已開闢之公共設施用地(公園、停車場、廣場兼停車場及道路等用地)，並於民國109年5月4日經本府核定符合都市計畫法第27條初步建議意見處理情形第1項第4款規定(109年5月11日府都計字第1092605052號)(個變核准函參見附件二)。依據都市計畫法第27條第1項第4款及內政部民國93年1月7日內授營都字第0920091111號函規定，係屬配合直轄市或縣(市)興建之重大設施時辦理都市計畫變更。(參見P2)2、本案除以市地重劃方式取得公共設施用地外，商業區如何開發，其具體作法如開發機制、經營管理策略及都市設計規範等，請於實施進度與經費再詳予說明，以確保商業區開發之整體性及可行性。
  1.本計畫區於102年由住宅區變更為商業區，並於民國102~103年採都市更新附款式標售方式，歷經三次公告上網皆無廠商投標；其原因經探究後包括：整體開發限制條件嚴苛、標售街廓面積(金額)過大、都更開發不具市場性及實施者利潤不明確、風險過高等因素。本次重新檢討土地使用規劃內容及土地使用管制等相關規定，研擬適當之土地開發與處分方式，以降低開發成本、符合市場及地方發展特性，加速土地去化與促進該地區發展。
  2.本案已於民國108年11月6日(三)假臺北市天成大飯店舉辦「開發商及潛在投資者座談會」，邀請132家公會、開發商及潛在投資者參加，當天出席人員約70人，會中提出多項建議，與會人員多認同本案採公辦市地重劃為目前最佳方式。
  3.目前已有多組潛在廠商提出對商業區土地之需求。
  4.商業區開發機制：透過公辦市地重劃整體開發，將公私有地分開集中分配，有助於加速土地去化與促進該地區發展。
  5.商業區經營管理策略：
  本計畫商業區於公辦市地重劃後分配回給土地所有權人(中華民國-財政部國有財產署、中華民國-國防部政治作戰局、中華民國-嘉義市政府、嘉義市政府、嘉義市政府(抵費地)、私有地主)，重劃後商業區土地之處分或經營管理，由地主自行決定。重劃後商業區大部分分配中華民國所有國防部政治作戰局管理，依據「國軍老舊眷村改建條例」第11條規定：國軍老舊眷村及不適用營地之國有土地，除主管機關自行改建外，得按下列方式處理：
  (1)獎勵民間參與投資興建住宅社區。
  初步建議意見處理情形(2)委託民間機構興建住宅社區。
  (3)與直轄市、縣（市）政府合作興建國民住宅。
  (4)以信託方式與公、民營開發公司合作經營、處分及管理。
  (5)辦理標售或處分。
  6.商業區土地使用暨都市設計規範：
  本計畫商業區於公辦市地重劃後分配回給土地所有權人，商業區各街廓將來開發必須依照土地使用暨都市設計管制允許使用組別及相關規定完整街廓整體開發，相關規定摘述如下：
  (1)規定各街廓之使用管制組別。
  (2)規定建築基地之開發強度(建蔽率、容積率、上限容積率、最小基地面積、最高高度比)。
  (3)為鼓勵建築基地完整單元整體開發及設置公益性設施，訂定下列獎勵措施：開發時程獎勵、完整單元整體開發獎勵、有關立體連通設施之獎勵。
  (4)規定本計畫區內之建築基地應先經本市都市設計審議委員會審議通過始得核發建造執照。
  (5)為減少市中心區交通之衝擊，本計畫區不適用停車空間鼓勵相關規定。
  (6)規定建築基地退縮建築，留設沿街帶狀式開放空間。
  (7)為構築舒適之購物、休閒、遊憩空間，有效銜接鄰近園道綠帶系統，並與KANO園區相呼應，單元編號U1、U2及U6應依規定留設街角式開放空間。
  (8)規定景觀及綠美化、色彩管制事項、地下室開挖率、建築基地設置停車空間、設置招牌廣告或樹立廣告、無障礙設施、夜間照明、離街裝卸場、公共設施用地得適用都市計畫公共設施用地多目標使用辦法等。(參見P74~75)3、計畫書有關土地權屬之描述，如有前後不一致者，請敘明原因。
  1.現行計畫(102.08.01)為配合以都市更新方式開發，在規劃時已將所有私有地及公私共有地劃設在公共設施用地上，其餘商業區街廓均為公有地，招商後由實施者提供徵收費用由市府代為徵收。
  初步建議意見處理情形2.說明書P13~19為現行都市更新計畫之摘述，「表三更新單元土地面積及權屬表」所述各商業區街廓均為公有地並無錯誤。但為避免與「表五變更範圍地區土地權屬統計表」造成前後不一致者之誤解，將再縮減現行都市更新計畫之摘述內容。(參見P13~17)4、會中簡報中有關交通服務水準較低之路口或路段，請再研提中長期交通改善措施。
  另外，假日停車需求較高時，可否考量於鄰近公共設施用地提供停車空間，請再檢討思考。
  1.本次變更後商業區面積減少0.0247公頃，對開發後之道路服務水準影響甚小，已依變更後商業區面積修正交通衝擊分析，參見附件八：修正後交通衝擊分析。基地開發後服務水準降低之路口主要為路口A及路口C，茲說明中長期交通改善措施如下：
  (1)「新生路、民族路、啟明路、大雅路五叉路口(路口A)」短期、長期交通改善措施：
  A.改善對策--短期：
  a.調整路口號誌時相設計及新生路配置左轉道。
  (a)調整新生路及啟明路(北向)之號誌時相為對開及左轉保護時相。
  (b)減少各方向停等延滯。
  (c)增加左轉車道、劃設地標線(已完成)。
  b.大雅路劃設左轉待轉區線(已完成)。
  (a)劃設左轉待轉區線。
  (b)提升左轉紓解效率。
  B.改善對策—長期方案一：啟明路(志航街-大雅路)改北向單行道。
  a.調整號誌路口時相設計。
  (a)調整為左保四時相設計。
  (b)減少各方向停等延滯。
  b.路段服務水準變化。
  (a)改道車流行駛志航街及新生路。
  (b)道路服務水準降低一個等級。
  C.改善對策—長期方案二：路口設置圓環a.路口設置圓環。
  (a)圓環半徑10公尺，配置兩車道。
  (b)車道寬度分別為3.8及4.0公尺。
  b.設置圓環優缺點。
  (a)優點：
  ＊無需設置號誌減少車輛停等。
  ＊路口轉向單純化。
  (b)缺點：
  初步建議意見處理情形＊圓環半徑僅約10公尺，未能發揮車流交織功能。
  ＊設置圓環降低路口容量。
  ＊行人穿越路口困難。
  (2)停車場管理措施為避免基地車輛出入口產生交通衝突，影響交通順暢及通行安全，建議基地停車場採取下列配套措施：
  A.安排車道管理人員以進行引導基地車輛進出入口之安全，並設置適當之標誌及標線導引停車車輛進入。
  B.停車場出入口處應設置照明設備及指示標誌，以維護行人及進出車輛之安全。
  C.停車場出入口處設置減速丘(SpeedHump)以降低車速，有效控制車輛行駛速率。
  (3)啟明路由光彩街至垂楊路段往東側公園道(50M)拓寬為25米。
  (4)大眾運輸改善措施：
  A.新增招呼站a.中山幹線於啟民路與公明路口附近新設招呼站(嘉義棒球場)、市區66路於啟民路與公明路口附近新設招呼站(嘉義棒球場)。(參見附表8-61、附圖8-5)b.市7路於啟民路與民族口附近新設招呼站。(參見附表8-62、附圖8-6)c.BRT公車於啟民路與光彩街口附近新設招呼站。(參見附表8-63、附圖8-7)d.大雅總站往阿里山路線於建議修改路線增加光彩街與新生路口附近新設招呼站。(參見附表8-64、附圖8-8)B.新增路線：增加北門車站及阿里山至計畫區路線。
  a.中山幹線新增忠孝路至北門車站段；市區66路新增林森西路至北門車站段。(參見附表8-61、附圖8-5)b.大雅總站往阿里山路線部分路段建議修改路線：大雅路-啟明路-垂楊路段改為大雅路-啟明路-公明路-新生路-啟明路-垂楊路。(參見附表8-64、附圖8-8)初步建議意見處理情形C.設置本計畫區至嘉義市交通轉運中心、火車站、北門車站接駁專車。專車路線主要由新生路往北接公明路，避免經由啟明路或民族路，以降低開發後衍生交通量之衝擊。(參見P附8-49~附8-63)2.停車供需分析補充說明如下：
  (1)停車供給A.依細部計畫土管要點規定建築物應設置之停車位數依細部計畫土管要點第14點第1款規定：至少應依下列標準計算停車數量之2倍設置：其建築樓地板面積在250平方公尺(含)以下者，應留設一部小客車停車空間，超過部分每150平方公尺及其零數應增設一部小客車停車空間。主要計畫商業區(商2)面積合計5.2782公頃，建蔽率70％，容積率350％，樓地板面積合計為18.4737公頃，依規定可設置小客車停車位數約2,462個【((18.4737×10000-250)÷150＋1)×2.0＝2462】。
  依細部計畫土管要點第14點第4款規定：機車及腳踏車停車空間(合併計算)悉以第(一)款計算標準以汽車停車數之1.5倍做為機車停車空間留設標準。本計畫建築物應設置之機車及腳踏車停車位數約3,693個【2462×1.5＝3693】。
  B.公共設施多目標可提供849個停車位。
  (2)鄰近公共設施用地提供停車空間A.嘉義市棒球場停車場：可容納100輛遊覽車、588輛小客車及1050輛機車。
  B.嘉義市立體育場停車場：可容納132輛小客車及100輛機車。
  (3)停車供需分析依據本計畫土地使用暨都市設計管制要點規定：本計畫區內之建築基地應先經本市都市設計審議委員會審議通過始得核發建造執照。且依據當初規劃意旨：未來商業區開發停車需求必須自行提供滿足。
  因此停車供需分析不考慮鄰近公共設施用地(嘉義市棒球場、嘉義市立體育場)之停初步建議意見處理情形車空間及計畫區內公共設施多目標提供之停車位數。
  A.小客車停車供需分析本計畫區商業區小客車停車供需分析：平日超過751個(2462－1711＝751)，假日不足133個(2462－2595＝-133)。
  B.機車及腳踏車停車供需分析本計畫區機車及腳踏車停車供需分析：平日超過721個(3693－2972＝721)，假日超過527個(3693－3166＝527)。(參見P68~70)5、計畫書有關市地重劃分析之相關數據及描述，請再查明是否有誤，並請配合修正。
  另外，計畫書第72頁有關民國路東側部分土地剔除市地重劃範圍，又保留參與整體開發可能性之相關敘述，似有矛盾，請再檢視其妥通性。
  1.P74：「重劃共同負擔公共設施開闢費用：由嘉義市政府編列市地重劃基金預算，報請嘉義市議會審核通過後，向嘉義市平均地權基金、財政部地方建設基金或各行庫申貸支應，並由市地重劃後之抵費地處分收入償還，如有盈餘，以全數撥充實施平均地權基金為原則，不足部分則由實施平均地權基金補貼。」與市地重劃實施辦法第56條不符，修正後說明書P73修正為：「重劃共同負擔公共設施開闢費用：由嘉義市政府編列市地重劃基金預算，報請嘉義市議會審核通過後，向嘉義市平均地權基金、財政部地方建設基金或各行庫申貸支應，並由市地重劃後之抵費地處分收入償還，如有盈餘，以半數撥充實施平均地權基金，半數作為增添該重劃區公共設施建設、管理、維護之費用；如有不足時，應由實施平均地權基金貼補之。」(參見P73)2.P附4-7：「(一)本案若採市地重劃開發，因無地上物故相對單純」與P附4-5「附表4-2市地重劃共同負擔費用總額估算表：地上物補償費含公園用地上面四棟建物」，前後不一致，P附4-7擬修正為：「(一)本案若採市地重劃開發，除公園用地上面四棟建物外無其他地上物故相對單純」。(參見P附4-7)3.說明書P72：「經評估各種開發方式後以公辦市地重劃為最適合，因此將本計畫之開發方式修正為公辦市地重劃。並將民國路東側私有住宅區(R1)及復國幼兒園管理土地剔除於市地重劃範圍外，但仍保留民國路東側私初步建議意見處理情形有住宅區(R1)參與整體開發之可能性，另於土管要點訂定民國路東側之私有地地主參與整體開發之獎勵規定。」所述「整體開發」是指民國路東側私有住宅區依據細部計畫「土地使用暨都市設計管制要點」第五點第(三)項：「民國路東側之私有地(編號R1)全部土地所有權人與U1單元開發者達成協議整體開發時，獎勵得增加容積為基準容積率之20％。」為避免與市地重劃整體開發造成混淆，修正後說明書P71擬修正為：「經評估各種開發方式後以公辦市地重劃為最適合，因此將本計畫之開發方式修正為公辦市地重劃。並將民國路東側私有住宅區(R1)、復國幼兒園管理土地及東門段三小段9、10-1地號剔除於市地重劃範圍外。(市地重劃可行性分析參見附件四)」。(參見P71)(二)變更內容綜理表:詳附表一，業經市府依第1次專案小組建議意見修正計畫內容完竣。
  敬悉。
  (三)逕向內政部陳情意見:詳附表二，同意依市府研析意見辦理，並已修正計畫內容完竣。
  敬悉。
  (四)擬以市地重劃方式開發部分:應依下列方式辦理，以配合市地重劃整體開發計畫之期程，並確保都市計畫具體可行。
  1、請嘉義市政府於嘉義市都委會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請嘉義市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  2、委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  遵照辦理。
• 附件：「變更嘉義市都市計畫(部分商業區為道路用地、部分道路用地為商業區、部分人行廣場用地為道路用地、部分廣場用地為廣場兼停車場、道路用地、部分社教用地為公園、停車場、道路用地、部分綠地為公園、道路用地)案」本會專案小組第1次會議初步建議意見處理情形對照表初步建議意見修正後處理情形本案建議除下列各點外，其餘准照嘉義市政府核議意見通過，並請該府依照修正後，檢送修正計畫書10份(修正內容請劃線)、計畫圖2份及處理情形對照表(註明修正頁次及簡要說明)到署後，再召開專案小組會議。出席委員及未出席委員對於本專案小組初步建議意見，如有修正意見，請於文到7日內送回本署彙整處理，以資周延。
  敬悉。
  (一)綜合性意見：
  1、本案擬依都市計畫法第27條第l項第4款規定，辦理個案變更都市計畫，有關確為配合嘉義市興建之重大設施，且有迅行變更必要等，請於計畫書補充敘明。
  法令依據補充敘明如下：本案已列入民國109年5月1日嘉義市議會第10屆第3次定期大會市長施政報告(附件一)，為本市重大施政計畫，並於民國109年5月4日經本府核定符合都市計畫法第27條第1項第4款規定(109年5月11日府都計字第1092605052號)(個變核准函參見附件二)；依據都市計畫法第27條第1項第4款及內政部民國93年1月7日內授營都字第0920091111號函規定，係屬配合直轄市或縣(市)興建之重大設施時辦理都市計畫變更。
  (參見P2)2、本案原計畫內容與本次變更內容之都市發展定位，並未改變，請於計畫書敘明。另外，有關本案商業區之需求分析及未來發展型態，請補充說明。
  1.嘉義市都市發展定位為打造台灣西部新都心，本市現階段之都市功能為「雲嘉南地區觀光休閒消費的核心城市」，也是「國際級阿里山風景區之入口門戶」。本計畫區商業定位：形塑本計畫區為嘉義市新興商業區，未來可引入特色商業或結合阿里山、林業、KANO等嘉義市特色，共同創造就業機會、重塑都市機能。(參見P57)2.本案商業區之需求分析及未來發展型態補充說明如下：
  (1)本計畫之商業區在民國102年已完成變更，本此檢討主要在調整公共設施，商業區面積僅微調(減少0.0247公頃)。
  (2)嘉義市商業區依計畫人口檢討面積不足5.43公頃，依都市層級檢討面積不足106.12公頃。(資料來源：嘉義市主要計畫初步建議意見修正後處理情形(第二次通盤檢討)案，1070212報內政部草案)(3)本案商業區之需求分析：依據修正後說明書(P34~40)針對購物商場需求推估，嘉義市商場可能最大年營業額潛力約237億元，依坪效換算可得到嘉義市市場上可容納的購物商場面積為89,773坪，扣除現有購物商場營業面積26,994坪，可推估未來市場上可再容納之購物商場樓地板面積約為62,779坪(20.75公頃)。
  (4)未來發展型態：為展現計畫區內多樣化的商業活力，預期引入青少年活動館、電影城、時尚購物街、精品百貨、大型會議婚宴廣場、大型OUTLET(暢貨中心)、特色旅館以及國際觀光飯店等，並結合阿里山、林業、KANO等嘉義市特色，使各年齡層之使用者皆有其所屬的空間。而建築物的配置則圍繞於開放空間四周，藉由點的串連，塑造出既趣味又多樣的人行徒步動線，因而形塑「建國二村特區」為嘉義市新興商業區，活絡整體商業發展。
  3、有關本基地所在地區之交通系統規劃構想、擬拓寬計畫道路之緣由、本案變更後交通影響分析及停車空間規劃等，請補充說明。
  1.本基地所在地區之交通系統規劃構想：
  (1)聯外道路A.東西向聯外道路：主要包括民權路(15M)、中山路(22M)、公明路(30M)、民族路(22M)、大雅路(30M)及垂楊路(44~50M)；往東可到蘭潭、仁義潭；往西可到市中心區、火車站等。
  B.南北向聯外道路：主要包括新生路(20M)、啟明路(15~25M)、彌陀路(40~50M)、民國路(13M、20M)；往北可到民雄鄉，往南可到中埔鄉。
  (2)區內道路A.東西向道路：包括中正路(9M)、光彩街(20M)、延平街(9M)、民族路(22M)。
  B.南北向道路：新生路(20M)、民國路(13M、20M)。(附圖一)2.擬拓寬計畫道路之緣由：
  (1)民國路拓寬之緣由A.為紓解新生路車潮將民國路由光彩街至民族路段由13米往東拓寬為20米。
  B.民國路拓寬為20米，可強化計畫區救援輸送通道系統。
  初步建議意見修正後處理情形(2)新生路拓寬之緣由A.考量商業區開發後之交通需求，將新生路兩側人行廣場用地變更為道路用地，新生路由20米拓寬為30米(往兩側各拓寬5米)，並闢建為人行步道。
  B.鑒於內政部相關函示規定人行廣場用地不得作為停車空間出入通行使用，考量商業區未來規劃設計之彈性，將新生路兩側人行廣場用地變更為道路用地。
  3.本案變更後交通影響分析：本次變更後商業區面積減少0.0247公頃，對開發後之道路服務水準影響甚小，依變更後商業區面積修正交通衝擊分析，參見附錄一：本次變更後交通衝擊分析結果(摘錄)。
  4.變更後停車供需分析參見附表一(P70~71)。
  4、有關基地周邊都市災害史(如水災、震災)及都市防災規劃等，請補充敘明。
  1.基地周邊都市災害史(如水災、震災)參見P28~29。
  2.都市防災規劃參見P76~78。
  5、本案原計畫擬以都市更新方式開發商業區，請再補充不可行之相關說明。
  本計畫區於102年由住宅區變更為商業區，並於民國102~103年採都市更新附款式標售方式，歷經三次公告上網皆無廠商投標；其原因經探究後包括：整體開發限制條件嚴苛、標售街廓面積(金額)過大、都更開發不具市場性及實施者利潤不明確、風險過高等因素。茲說明如下：
  1.建國二村三次招標時間、標售單價等相關資料參見附表二，三次招標土地標售單價由每坪32.4萬元降到26萬元，推估開發後年化投資報酬率約3.09%(尚未扣除剩餘超額價值)，投資風險高。
  2.依據102年7月26日嘉義市政府召開「嘉義市建國二村、復興新村地區都市更新計畫公共設施及公益性設施開闢項目」會議決議事項，實施者需負擔之公共設施及公益性設施費用合計3.0473億元。(附表三、附表四)3.依據招標委託實施契約規定之完工期限，全計畫區需一次開發完成，時程約8年，投資者承擔風險大。
  4.內政部都委會805次會決議：「同意採納商業區之容積率由不得大於300%調高為不得大於350%及本地區「上限容積率」最高為基準容積率之1.3倍，為確保增額容積50%及獎勵容積部分，利益歸國防部及嘉義市政府取初步建議意見修正後處理情形得公共設施用地，不得歸未來都市更新之私人實施者，並應請納入招商文件，且納入計畫書敘明。」及「擬定嘉義市都市計畫(建國二村、復興新村地區)細部計畫」(102年9月25日公告實施)訂定：內政部都委會805次會決議處理原則：「依內政部都委會805次會決議：『為確保增額容積50%及獎勵容積部分，利益歸國防部及嘉義市政府取得公共設施用地，不得歸未來都市更新之私人實施者，並應納入招商文件。』，故本案更新利益歸公部分依下列原則辦理：『本更新事業如因細部計畫規定獲得獎勵容積所增加之權利價值，於扣除共同負擔、實施者投入之土地取得費用、實施者合理利潤後，倘有剩餘超額價值應歸屬國防部、嘉義市政府所有。』詳擬定嘉義市(建國二村、復興新村)都市更新計畫及嘉義市(建國二村、復興新村)都市更新開發辦理原則。」有關「剩餘超額價值」應歸屬國防部、嘉義市政府所有，「剩餘超額價值」難以認定，投資人無法評估投資收益及風險。
  6、本案除以市地重劃方式取得公共設施用地外，其餘商業區如何開發，請於實施進度與經費再詳予說明。
  本計畫商業區於市地重劃後分配回給土地所有權人，商業區各街廓將來開發必須依照土地使用暨都市設計管制允許使用組別及相關規定完整街廓整體開發，相關規定摘述參見P75。
  7、有關計畫書內提及之都市更新計畫型標售、都市更新附款式標售及其他相關用語，請詳細說明其意涵及法令依據，以利暸解計畫內容。
  1.現行主要計畫(102.08.01)開發方式都市更新計畫型標售是引用：民國100年12月9日行政院「國有土地清理活化督導小組第10次會議紀錄」(現行主要計畫書附件八)：針對國防部提報「國軍老舊眷村大面積土地依法處分建議」案，位於嘉義市大面積土地，同意國防部辦理都市更新計畫型標售。
  2.都市更新推動計畫（98-101年）（核定本，核定字號：行政院98年2月9日院臺建字第0980003685號函）P17亦曾出現「計畫標售型都市更新案」一詞。
  3.「擬定嘉義市（建國二村、復興新村地區）都市更新計畫書(102.10.02)」P33實施方式：依行政院國有土地清理活化督導小組第10次會議決議及都市更新條例等相關規定，透過公開評選方式徵求都市更新事業實施者，採附款式標售、權利變換方式進行都市更新事業開發與執行。
  初步建議意見修正後處理情形4.「政府為主都市更新推動手冊（草案）(100.06.16)」土地取得方式：權利變換模式、設定地上權模式、附款式標售模式。
  5.「政府主導都市更新推動手冊(109年版)」土地取得方式：權利變換模式、設定地上權模式、自行興建模式。
  6.都市更新計畫型標售為現行主要計畫(102.08.01)開發方式，依據「擬定嘉義市（建國二村、復興新村地區）都市更新計畫書(102.10.02)」，開發方式應修正為採附款式標售、權利變換方式進行都市更新事業開發與執行。
  8、計畫書現行都市計畫概述章節內之現行計畫內容，請再重新檢視是否正確，並作適當之修正。
  現行計畫內容刪除附帶條件，增加開發方式及內政部都市計畫委員會第805次會議決議。(參見P9~10)9、本案採市地重劃方式開發，開發主體請修正為嘉義市政府。
  遵照辦理。(參見P72)(二)變更內容綜理表：詳附表一，建議除下列各點外，其餘建議准予通過。
  敬悉。
  1、變更都市計畫之公益性及必要性(如變更前後公共設施用地差異情形)，請再加強說明。
  變更前市府透過都市更新開發方式可取得3.5278公頃公共設施用地(道路地、社教地、廣場地、人行廣場用地、綠地等用地)，本次變更後透過市地重劃開發方式，市府可取得3.5525公頃公共設施用地(公園、停車場、廣場兼停車場及道路等用地)，變更後增加公共設施面積0.0247公頃。(參見P57~58)2、各項變更內容請分項說明其變更理由。遵照辦理，參見附表五、附圖二。(參見P60~61、66)3、本案附帶條件有關「停26、廣停5及公45用地立體多目標使用由抵費地處理所得價款之剩餘留供重劃區內增加建設、管理、維護之費用所設立專戶支用或本市實施平均地權基金補貼。」1節，非屬主要計畫應表明事項，建議刪除。
  遵照辦理。(參見P61)(三)逕向內政部陳情意見：詳附表二，同意依嘉義市政府研析意見辦理，並請配合修正計畫書附件三「市地重劃可行性分析」。
  遵照辦理。修正後市地重劃可行性分析已於民國109年10月5日經地政處確認。(參見修正後說明書附件四：市地重劃可行性分析、附件七：109年10月5日市地重劃可行性分析主管機關確認簽)(四)擬以市地重劃方式開發部分：應依下列方式辦理，以配合市地重劃整體開發計畫之期程，並確保都市計畫具體可行。
  1、請嘉義市政府於嘉義市都委會審定細部計畫遵照辦理。
  初步建議意見修正後處理情形後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請嘉義市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  2、委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。