TPEO6081-報告事項-案名：變更臺北市士林區福林段三小段785地號等機關用地為商業區主要計畫案

會議紀錄id

TPEO6081

案件id

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、計畫範圍及面積：本計畫區位於士林區福林里，西「機關用地」，後於民國72.8.12公告之「修訂士林舊市區細部計畫（通盤檢討）案」內變更西北角為加油站用地兼道路用地，並指定其餘機關用地為電信用地、郵政用地迄今，且尚未開闢。考量電信、郵政等公營事業之民營化進程，且住宅區、商業區、工業區等皆允許做第9組社區通訊設施（含電信分支局、郵政支局等）使用，都市計畫已無必要劃設相關公共設施用地供電信、郵政使用。
  （二）為加速推動老舊社區再生及注入城市競爭活力，結合公私經濟，改善地區環境，配合政府「促進都市再生2010年臺北好好看」開發計畫案政策推動，本計畫區土地所有權人萬寶紡織廠股份有限公司以「老舊社區」提案，經本府97.11.24「徵求參與『促進都市再生2010年臺北好好看』開發計畫案」審查委員會審查同意推薦，爰依都市計畫法第27條第1項第4款辦理主要計畫變更案。
• 四、公展計畫內容：1.變更土地使用分區：變更機關用地為商業區。
  2.回饋計畫：本計畫案應回饋基地面積40％之土地予臺北市，該回饋土地並得以等值代金替代為原則。
  3.有關本計畫範圍內之開發方式、回饋計畫、使用項目、使用強度及都市設計管制等於細部計畫案內擬定。
• 五、本案係市府98年7月13日以府都規字第09832153503號函送到會，自98年7月14日起公開展覽30日。
• 六、辦理單位：臺北市政府。
• 七、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 八、公民或團體陳情意見：1件（詳後附綜理表）。
• 九、98.8.24老舊社區A組第4次專案小組會議審查意見：
  （一）主要計畫部分：1、有關本案變更前原分區為「機關用地」，是否符合「2010臺北好好看」中「老舊社區」之提案範圍及得否適用於都市更新地區之劃定與申請相關獎勵，請市府都市發展局就法令面與政策面進行確認和補充說明。
  2、本案變更理由尚涉及本區加油站設置區位選擇及許可條件之檢討，此部分論述明顯不足，建議就本案特殊區位條件再做更明確的需求檢討和說明。
  3、計畫書第3頁、第12頁所載計畫面積不符部分應予修正，其差值（即道路截角11㎡）則納入細部計畫書之「回饋計畫」項下載註清楚。
  4、計畫書第13頁「都市防災」項下「有關計畫區規劃情形說明如圖五」一項，經查並無相關附圖，應予補附。
  5、為利於申請好好看容積獎勵之後續規範，請於計畫書「其他」項內增列「所申請之容積獎勵面積後續於完成都市設計審議核備及領取建築執照後不得任意變更設計，如後續確有需要辦理變更設計者，則該部分獎勵面積須重新審查，若已完成超過部分之獎勵容積樓地板施工者，則不予核發該部分之使用執照」及「本變更案若無法依臺北好好看規定時程申請建照及開工，應回復原都市計畫」等文字敘述，以為周延。
  （二）細部計畫部分：
  1、法令依據：
  本案細部計畫依都市更新條例第6、8條擬劃定計畫範圍為更新地區，請併主要計畫之說明於計畫書中補充載述本案優先劃定為更新地區之適用條款。
  2、回饋方案：
  （1）本案回饋方式建議40％回饋土地也變更為商業區，並適用相關獎勵共享開發利益，回饋土地併整體規劃開發後，再按比例分配開發成果給與台北市政府。
  （2）有關「中山北路與中正路口道路截角之道路用地（11㎡）一併納入回饋方案捐予臺北市政府」一節，依前項回饋精神應予視為更新之共同負擔，納入本案細部計畫範圍進行劃設與捐贈。
  （3）至本案開發單位萬寶紡織廠所述及原則不得小於允建總樓地板面積50﹪」，建議修正為「惟商業使用容積樓地板面積不得小於總容積（2）開挖率係依現行規定辦理，刪除有關開挖率之文字規定。
  樓地板面積50﹪」，以利後續之執行與操作。
  4、申請容積獎勵部分：
  依目前建築設計，本案現階段臺北好好看四項容積獎勵僅申請廣場式開放空間獎勵。惟因配合前項回饋方案之修正，相關獎勵之申請若有調整時亦請一併修正。
  5、都市設計管制：
  （1）計畫書第2頁所述「全區戶外由人行步道系統、自行車道系統進行得計入建築基地法定空地」一節，修正為「2.本案建築基地沿中山北路五段及中正路退縮10公尺建築，建築基地東側及南側沿計畫範圍線退縮10公尺建築為原則，提供作為車道及人行活動使用」。
  （4）本案「都市設計管制要點」仍應就申請「臺北好好看」所提規劃內容，研擬相對應之管制圖說供後續審議依循。
  6、事業及財務計畫：
  案內「事業及財務計畫」應補列公、私有土地之取得方式及地籍圖說，以為後續執行依據。
  （三）計畫書文字修正部分，除細部計畫書第5頁「並經臺北市政府…指標審查」等文字應予刪除、首頁公展文號應予修正與封面一致外，並請發展局就全案文字之妥適性再給予協助和檢視。
  （四）交通局代表所提涉及都市設計管制要點之修正部分，請發展局併都市設計審議討論確定後，納入本案計畫書中予以修正。
• 十、98.10.28市府都市發展局以北市都規字第09836612900號函送續審補充資料到會，提請專案小組續審。
  十一、98.11.13老舊社區A組第6次專案小組會議審查意見：
  （一）主要計畫部分：
  1、有關本案變更前原分區為「機關用地」，是否符合「2010臺北好好看」中「老舊社區」之提案範圍及得否適用於都市更新地區之劃定與申請相關獎勵一節，依市府都市發展局代表所稱「一、好好看就政策上有關老舊社區之要求，只要符合劃定都市更新指標之地區即可適用，本案經檢討業符合三項指標。二、本案都市更新地區之劃定係符合都市更新條例第六條第一項第三款『建築物未符合都市應有之機能』及第四款『建築物未能與重大建設配合』之規定。」等政策面與法令面之說明，因屬市府權責，專案小組不做討論，惟請市府發展局仍應將相關文字明確載述於計畫書中。
  2、有關本區加油站設置區位之檢討及機關用地變更為其他相關公共設施之需求性檢討，請爰例補充提列制式之檢討資料供審議參考。
  3、本案主要計畫回歸單純之土地使用變更模式，至於所涉及「2010臺北好好看」規定之時程管制部份則依其通案之管制方式辦理。
  4、計畫書中「二、回饋計畫」項下之文字內容修正為「本計畫案應回饋基地面積40％之土地予台北市為原則，並得視實際情況改以等值之樓地板面積、繳交代金或提供停車位替代。」。
  （二）細部計畫部分：
  1、本案細部計畫法令依據及適用條款授權都委會幕僚與市府都市發展局、開發業者三方面進行研商確認，專案小組不做討論。
  2、本案回饋方式請開發業者就專案小組建議之「40％回饋土地也變更為商業區，並適用相關獎勵共享開發利益」，再做詳細考慮後，續提下次會議討論。
  3、有關中山北路與中正路口道路截角之道路用地（11㎡）經開發業者承諾將無條件捐贈予臺北市政府，不納入40％土地回饋部份。
  4、本案細部計畫說明書「（二）使用項目」中所述「惟商業使用容積樓地板面積原則不得小於允建容積總樓地板面積50﹪」文字修正為「惟商業使用容積樓地板面積不得小於總容積5、交通局代表所提意見有關「都市設計管制要點」：「二、（二）、樓地板面積50﹪」。
  2.本案建築基地沿中山北路五段及中正路退縮10公尺建築，建築基地東側及南側亦應適度退縮，俾提供作為車道及人行活動使用」及「三、（一）、3.服務性車輛停車需求（包括計程車上下客及排班區、大客車停車位、裝卸貨及各車種（三）全案基於時程考量，建議採行主要計畫先送委員會確認、細部計畫續行召開專案會議討論之方式分開辦理。回饋方式則於主要計畫送審時併案提報供參。
  （四）相關提會審議資料及修正後計畫書、修正前後對照表，請市府都市發展局彙整後續提委員會議審議。
  十二、98.12.31市府都市發展局以北市都規字第09838672800號函送續審補充資料到會續提委員會審議。
  十三、99.1.8開發單位「萬寶紡織廠股份有限公司」來函表示「本案計畫內容涉及『2010臺北好好看』規定之時程管制，建請續提專案小組酌予確認」並檢送「建議修正內容」到會。
  十四、99.1.14本會函請市府都市發展局就本案排除「2010臺北好好看」之後續辦理方式惠示卓見憑辦。

決議

• 決議：
• 一、本案機關用地變更為商業區部分，就目前提供資料來看其充分性不足、說服力不夠，請市府逕行補充。
• 二、計畫書中「二、回饋計畫」項下之文字內容修正為「本計畫案應回饋基地面積40％之土地予台北市為原則，並得視實際情況改以等值之樓地板面積或繳交代金替代」。
• 三、本案既循臺北好好看程序推薦申請都市計畫變更，則應採通案處理原則，比照其他臺北好好看計畫案載明臺北好好看相關文字內容。
• 四、其餘部分依專案小組審查意見、市府本次提會審議資料及會議當日所送補充資料內容修正後通過。
• 五、公民或團體所提意見審決如後附綜理表。

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