TPEO6101-0-案名：「變更臺北市大同區延平段一小段710地號等13筆土地商業區為特定專用區主要計畫案」暨「擬定臺北市大同區延平段一小段710地號等13筆土地特定專用區細部計畫案」

會議紀錄id

TPEO6101

案件id

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、位置及面積：本基地位於延平北路二段、民生西路、重慶北路二段、重慶北路二段114巷及延平北路二段135巷所圍地區。門牌號為台北市民生西路303、305、307、309號，其中309號建物係本府文化局94.3.17公告登錄之歷史建築「新芳春茶行」，基地面積1541平方公尺。
• 二、計畫緣起：本案係興富發建設股份有限公司於94年3月間以「全棟拆除新芳春茶行」興建地上19層、地下5層方案，提案申請都市設計審議，案經該委員會第169次會議決議，組成專案小組與開發商及土地所有權人協商保存「新芳春茶行」歷史建築之可能性，嗣經專案小組現場會勘並召開四次專案小組會議，在保障地主與投資開發商權益之原則下，達成全棟保存「新芳春茶行」，剩餘土地興建12層以下建物之共識，並就容積移轉與容積補償事宜協商獲致結論：「依其開發利益損失，給予對價容積補償，並比照『臺北市大稻埕歷史風貌特定專用區』內之歷史性建築物，得辦理容積移轉並給予歷史性建築物保存維護容積獎勵」。本案為本市第一件經協議後，達成歷史建築保存再利用之案件，爰依都市計畫法第27條第1項第4款辦理本變更案。
• 三、原公展計畫內容：（一）主要計畫：變更「商業區」為「特定專用區」。
  （二）細部計畫：1.對價容積補償1344.88平方公尺。
  2.依歷史建築保存維護部分之建築面積，由建築物維護成本核算應得之容積獎勵。
  3.訂定本案土地容積移轉作業要點。
  4.建築物高度不得超過12層（40公尺）、應設置騎樓順暢銜接歷史建築（新芳春茶行）。
  5.本計畫未規定事項，悉依本市土地使用分區管制規則「第三種商業區」及相關法令之規定辦理。
• 四、本案係市府98年1月15日府都規字第09735441403號函送到會。
• 五、公民或團體所提意見：1件（詳後附綜理表）。
• 六、申請單位：新芳春茶行兩合公司、興富發建設股份有限公司、蔡金拋等3人。
• 七、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款、都市計畫法第22條。
• 八、98年3月25日本會第592次委員會議決議：
  本案請吳委員清輝擔任召集人，由洪委員寶川、喻委員肇青、姚委員仁喜、陳委員武正、郭委員瓊瑩、洪委員鴻智、于委員俊明、羅委員孝賢、李委員素馨等人組成專案小組，就「法令適用及程序妥適性」、「損失認定範圍及補償計算方式」、「未來歷史建築整修維護內容確認」及「後續歷史建築使用配套措施」等議題進行研商後，續提下次委員會議審議確認。
• 九、98年4月3日專案小組審查會議結論：
  （一）有關「法令適用及程序妥適性」部分，因本案原擬比照「大稻埕歷史風貌特定專用區」研訂之「容積移轉作業要點」，未符內政部訂頒「都市計畫容積移轉實施辦法」及「古蹟土地容積移轉辦法」之規定，本案同意都市發展局之建議，同步採行下列兩項方式，以確定本案未來法令適用：
  1.請都市發展局協同文化局就案內「新芳春茶行」研議並進行古蹟認定程序，以決定是否能適用「古蹟土地容積移轉辦法」。
  2.有關「都市計畫容積移轉實施辦法」之適用，請市府敘明理由向內政部爭取修法研訂兩套計算標準，以提高歷史建物保存之誘因。
  （二）有關「損失認定範圍及補償計算方式」部分，建議市府就本案補償額度是否扣除建造成本，從寬從優再作研商與確認；另案內涉及開發商利息損失部分，亦請市府與開發商再作協商討論。
  （三）有關「未來歷史建築整修維護內容確認」及「後續歷史建築使用配套措施」部分，市府及申請單位所提簡報內容本會洽悉，留供後續審議參考。
  （四）「新芳春茶行」代表所陳述有關與市府協商四年多來，公司無法營利並須繳納稅金，希望政府亦予納入補償一節，請列入紀錄由市府一併納入協商議題。
  （五）全案請市府相關單位依上述結論事項進行檢討修正，因恐尚需時日，建議於下次召開都市計畫委員會大會時提出說明。
• 十、98年12月30日市府都市發展局函送續審補充資料到會，提請專案小組續審。
  十一、99年2月26日第二次專案小組審查會議審查意見：
  （一）因應案內「新芳春茶行」已於98年9月29日公告為市定古蹟，提案單位所擬以下計畫內容之調整，專案小組原則同意。
  1.主要計畫維持原商業區不做變更。
  2.細部計畫由「商三」變更為「商三（特）」，原公展計畫案名「擬定臺北市大同區延平段一小段710地號等13筆土地特定專用區細部計畫案」修正為「變更臺北市大同區延平段一小段710地號等13筆土地第三種商業區為第三種商業區(特)細部計畫案」。
  （二）本案申請單位為土地權利關係人，其修正後細部計畫書之法令依據應配合修正為「都市計畫法第24條」。
  （三）有關「於計畫區範圍內土地，其法定容積額度範圍，得依『古蹟土地容積移轉辦法』之規定辦理容積移轉」一節，經依都市發展局及法規會說明「本案新芳春茶行除古蹟所定著之6筆土地外，範圍內其它土地之建築容積、高度（原申請興建19層樓之建物，經要求配合調降為12層樓）形式外觀，均因保存古蹟（新芳春茶行）而受限制，故擬全計畫區得辦理容積移轉」及「本案如採事實認定應得予適用古蹟土地容積移轉辦法第3條第1項之規定」，本專案小組原則同意（四）修正後細部計畫書中所提擬之對價容積補償部分，請市府採僅羅列補償項目與原則之方式進行文字重整歸納與修正，並載註本案對價容積補償併古蹟修護再利用費用折算容積獎勵之總量以3200平方公尺為上限，各項目之對價容積應由業務單位依原則檢核計算。
  （五）修正後細部計畫書第7頁「事業及財務計畫」表中所列之說明因屬市定古蹟部分之取得與修護，其登載面積應配合修正為740㎡。
  （六）全案請市府依上述審查意見進行檢討修正後，研擬專案小組審查意見回應表、計畫書修正前後對照表及修正後計畫說明書等資料，續提委員會（大會）審議。
  （七）公民或團體所提意見審查如後附綜理表。
  十二、99年4月19日市府都市發展局函送續審補充資料到會，提請委員會續審。

決議

• 決議：
• 一、本案「事業及財務計畫」之備註欄中有關容積移轉之辦理時程，授權市府都市發展局與申請人再做協商並作文字之確認。
• 二、同意發展局回應說明於計畫書補充載註並敘明「補償容積、獎勵容積及因開發建築所使用之基準容積部分不得辦理移轉」。
• 三、修正後計畫書內應補充檢附「變更後都市計畫圖」。
• 四、其餘依專案小組審查意見及市府本次提會審議之修正後計畫書與回應內容修正後通過。

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