TPEO6371-0-案名：本市「松山區西松段三小段156地號（原京華城）都市計畫變更涉基準容積率認定及住宅使用比例」提本市都市計畫委員會研議1案，續提大會研議。

會議紀錄id

TPEO6371

案件id

NEdF9i

概要說明

案情概要說明：
一、京華城案址原為唐榮鐵工廠舊址，於80年公告變更為第三種商業區，並限作公眾服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施、停車場等6大項使用，容積率依本會決議（略以）：「本案應捐地30％規劃設計為公園、廣場之用…容積率依整個基地面積計算為392％（70％×560％）…」。
二、威京公司業將本案開發為京華城購物中心，因近年都市結構改變，造成京華城購物中心周圍商業行為逐漸邊緣化，遂向市府提出都市計畫變更案。
三、市府都市發展局認為威京公司所擬都市計畫書認定基準容積率為560％，並規範商業使用不低於容積總樓地板面積50％，與市府依計畫書認定基準容積率為392％及現行工業區變更為商業區案例訂定住宅使用30％上限有所不同。
四、經提100年8月25日本會第627次委員會議決議：「案涉及原都市計畫規定，考量社經環境變遷，本案籌組小組研議；請張委員桂林擔任專案小組召集人，本會其他委員對本案議題有興趣歡迎參與提供寶貴建議（經徵詢後由邊委員泰明、陳委員武正、陳委員小紅、李委員素馨、蘇委員瑛敏、林委員楨家、林委員志盈、邱委員大展、李委員咸亨等9位委員組成專案小組）。」
五、案經專案小組100年10月3日、101年3月27日、101年5月16日召開第一次、第二次、第三次專案小組會議（會議紀錄如附件一、二、三），其中第三次專案小組會議結論：
（一）本案有關市府所提研議議題，本專案小組建議如下：
1.本案都市計畫書規定「本案開發計畫應由威京公司整體開發」，兩造當事人都已無意願，同意依市府所提辦理修訂細部計畫方式解除整體開發規定。
2.有關住宅使用比例業者已撤回要求提高至50％，同意依市府意見維持30％。
3.有關本案基準容積認定問題，請都市發展局就本街廓究係粗或淨容積率392％及560％之文件紀錄過程，兼顧本地區附近未來發展之潛力與現行法規規定，提出可容受之建蔽率、容積等擬定分析方案，併委員發言紀錄提大會。
（二）本案牽動周邊鄰近巨蛋、松菸文化園區等建設已陸續展開，以及台鐵機廠、混凝土預拌廠等區塊未來改變，另外捷運建設投資龐大，建議市府盡速就周邊地區提出具未來性的整體規劃構想。
六、都市發展局於101年7月25日以北市都規字第10133970000號函送補充說明資料，續提研議。

決議

決議：
一、本案基準容積認定部分，鑒於內政部曾函釋，略以「各級都市計畫委員會之職掌並無該項權責，自應由行政單位協調辦理」，請市府依權責辦理。
二、本案基地未來開發構想涉都市計畫變更部分，專案小組委員意見請市府納入後續作業綜合考量。
附件一：
「台北市松山區西松段三小段156地號（原京華城）都市計畫變更涉基準容積率認定及住宅使用比例」研議案專案小組會議
一、時間：100年10月3日（一）下午2時30分
二、地點：市政大樓八樓西南區本會委員會議室
三、主席：張委員桂林記錄彙整：黃若津
四、出席委員及列席單位人員：（詳如後附）
五、都市發展局簡報(略)
六、與會委員發言(略)：
七、會議結論：
（一）本案年代久遠，請加邀了解本案時空背景的專家學者，再開一次專案小組會議，釐清有關容積率規定之決議過程。
（二）都市計畫書屬法定文書，請都市發展局函請法規會針對本案都市計畫書容積率之文字規定，就法令觀點加以解釋並予釐清。
（三）請都市發展局於下次會議時提供京華城現況使用之地上及地下樓地板面積，並應包括建照樓地板面積、各種獎勵樓地板面積、公共停車使用的樓地板面積、不計入容積之地下樓地板面積等詳細資料，以利討論。
（四）本案距信義計畫區不遠，惟發展不如預期，請市政府從更大尺度包括週邊地區（台鐵機廠、預拌混凝土廠）共同規劃，並針對交通容受力進行規劃分析，提出整體土地使用發展構想，以提升環境品質的觀點分析本案適合之使用項目。
（五）本案有關整體開發之開發主體問題，不屬都委會審議權責，請行政單位查明股東結構並循行政程序解決之。
「台北市松山區西松段三小段156地號（原京華城）都市計畫變更涉基準容積率認定及住宅使用比例」研議案第二次專案小組會議
一、時間：101年3月27日（二）下午2時30分
二、地點：市政大樓八樓西南區本會委員會議室
三、主席：張委員桂林記錄彙整：黃若津
四、出席委員及列席單位人員：（詳如後附）
五、都市發展局簡報(略)
六、與會委員發言：
（一）辛委員晚教1.京華城原為唐榮鐵工廠，當初在臺北市後工業時代已停止生產，辦理變更土地使用為商業區，是以都市發展的角度與業者公平分享發展利益為前提；京華城業者現在擬變更使用，市府應該促其提出更有創意的作法，以提昇週遭整體環境，容積的訂定則可保有某些彈性。
2.從市民大道軸線來看，火車鐵道地下化後，台北車站北門、南港車站已成為臺北市的2個門戶，且台北市每年都有捷運線通車，都市計畫卻跟不上交通建設。本案週邊未來將有數個捷運車站設立，都市結構在改變，建議市府可針對策略發展地區提高容積，增加的容積可提供出來作為公共利益使用。
3.都市需要發展，現在都市計畫的作法漸由分區管制轉為開發許可，是承認公部門反應不及業者敏銳，由業者提出開發計畫以呼應市場需求，市府則引導其發展與公共利益的結合，以增進開發區附近地區整體環境品質。
（二）邱委員大展1.針對第二期開發區未捐地問題，建議市府可由一、二期開發者雙方於法院公證辦理。
2.都市是可生不可造，業者的改變是順應市場需求，市府則在兼顧公共利益的前提下盡可能促成其改變。
3.市府針對策略發展地區可適度提高容積率，例如日本國民住宅比例相當高，大阪府針對國民住宅面臨改建問題時則放寬容積，以引入建商重建並安置原住戶，這種作法可供市府參考。
（三）李委員素馨1.同意發展局說明，第一期、第二期捐地問題應該由二造地主去商談。
2.本案原變更工業區為商業區，但現在業者擬針對使用內容再提出變更，都市發展局則希望針對基地之住宅比例予以規定為30％，應提出說明訂定此一比例的理由。
（四）李委員咸亨（章簡任技正立言代）1.本案原是民國70幾年針對住宅密集區域於行政區通盤檢討時變更工業區為住宅區，其後因住宅區變更商業區的原則提出，京華當時轉手予威京公司，則提出變更工業區為商業區，當時工業區變更為住宅區須捐地30％，住宅區變更為商業區則捐地20％，現威京公司因應市場需求申請變更使用，降低商業使用比例、增加住宅使用比率，建議市府因應這些需求應以全市發展考量提出變更準則。
（五）許委員俊美1.業者提出以市場需求為主，但市府應以公共利益為出發點，業者提出的開發案是必須能創造公共利益的開發案；另一個問題是政策穩定性的問題，業主提出的住宅需求是短期需求抑是都市長期發展所需，市府應先探討。
2.住宅使用佔30％比例，若未來未依規定使用則行政單位能否管理應考慮。
3.民國78年當時容積係計入樓梯等垂直動線空間，以現在建築技術規則之容積計算則不含樓梯、梯廳等，原計畫書規定390％基準容積率依現在法規計算可建樓地板面積約相當於計畫當時560％容積率可建樓地板面積，則此一解釋應有助於行政單位對現行工業區變更規定政策之穩定性。
七、會議結論：
（一）本案有關原都市計畫書內基準容積率爭議，請都市發展局針對當年歷次審議決議之精神，當時法理情境之觀點，對本基地當年都委會同意變更為商三惟需捐30％基地面積、整體開發復又保障原已申請之允建樓地板面積120284.39㎡之條件下，分析究以粗容積率或淨容積率認定之比較立論，供提大會討論。
（二）本案今後改建自應依現行建築法令規定辦理。
（三）有關解除都市計畫整體開發規定，基於發展現狀依都市發展局的建議予以解除，由一、二期所有權人分別開發。
（四）有關本案基地市府建議未來允許30％上限之住宅使用，是否放寬為50％，請都市發展局就本基地之區位與鄰近松菸（巨蛋）、臺北鐵路機車修理廠及預拌混凝土場工業區、沿市民大道軸線發展之未來商業潛力與住宅市場需求研提說明。
（五）辛委員發言意見併同委員發言做出詳細紀錄供參。
「台北市松山區西松段三小段156地號（原京華城）都市計畫變更涉基準容積率認定及住宅使用比例」研議案第三次專案小組會議
一、時間：101年5月16日（三）上午9時30分
二、地點：市政大樓八樓西南區本會委員會議室
三、主席：張委員桂林記錄彙整：黃若津
四、出席委員及列席單位人員：（詳如後附）
五、都市發展局、京華城股份有限公司簡報(略)
六、與會委員發言：
（一）陳委員武正1.京華城周邊有大巨蛋、台鐵機廠開發案，文化局的文創園區也開始營運，市府（都發局）應從地區的發展作整體性考量，京華城再開發時如何將市民大道兩側空間發展串連，另考量社會公益，可要求京華城捐贈相關串連設施如空中廊道。
2.有關容積率的規定，在當時尚未實施容積率及工業區變更為商業區規定、政府也承諾讓其實現原工業大樓的樓地板的發展背景下，目前京華城量體是依法定程序取得。
現在京華城屬於再發展，但並未改變土地使用，仍然為商業區，從都市紋理的角度看，既然量體已存在，如果又回歸工業區變更規定的容積率顯然不合理；發展局以京華城開發者代為捐贈第二期開發區回饋土地面積，因此392％容積計算扣除，當時應是因第二期開發區未捐贈土地，京華城扣除392%容積後將最大剩餘容積拿來用，此一作法應屬公正合理，往後其他工業區變更也沒有這個情境可以比照，建議本案不宜再回去討論工業區變更規定，應以現在基礎往前走，才不會引起民怨。
3.本案鄰近南京捷運線與板南線，國外許多城市捷運車站周邊建築量體與其他地區之規定不同，建議都發局應該用比較彈性的看法進行整體規劃。
（二）林委員志盈（鄭簡任技正淳元代）1.業者提出本案中央法規標準法第18條適用問題，所謂適用中央法規標準法第18條係指當初業者申請工業大樓建造執照且處理終結前、法令有變動時從優從新原則，當時已允其興建並核發建照申請之120,284平方公尺且已依法興建完竣，則都市計畫發布後就已不存在中央法規標準法第18條適用問題，都市計畫書規定容積率392％是針對其未來性，以現有的都市計畫書之規定認定使用強度及項目。
2.容積認定與使用項目問題，都市計畫書已明確記載容積率為392％，不容爭議，京華城若認為容積及使用項目應調整，則應另循都市計畫變更程序、都市計畫法規相關規定辦理。
3.至於本案爭議點認為容積率392％合不合理，個人以為以民國79年、80年當時的社會氛圍，以本案原都市計畫使用分區工三、容積率300％，其使用分區業已變更為商業使用，若再給予560％的容積率則明顯高出太多，則增加其30％原容積率、規定現有容積率為392％應屬合理。
4.商業區作住宅使用比率在臺北市土地使用分區管制自治條例的規定是上限，可因地制宜限縮，但本案都市計畫書業針對使用項目明確規定，若業者申請之使用項目不符規定仍須辦理都市計畫變更。
5.發展局於上次會議中提出周邊地區整體發展構想，本案未來應是透過都市計畫整體檢討，不宜單點逕行變更。
（三）邱委員大展1.京華城提出的文件的真實性都發局應該說明。（都發局：
文件正確，但解讀不同）2.政府部門的協助或放寬常會被解讀為圖利他人，建議京華城應針對開發案提出計畫改變的財務計畫說明，證明開發案的損失與所獲得之利益等相關數據，以利政策之進行。
3.本案應從積極面、整體面來看，未來周邊地區有大巨蛋、臺北機廠、松菸文創園區，再加上京華城高密度的發展，若無立體的交通系統，則會是一個大災難，全區是否進行通盤檢討可以再討論，但建議都市發展局應先就這些基地間公共需求部分提出計畫，例如空中走廊、地下通廊等，京華城則以回饋爭取放寬容積及使用項目。
（四）林委員楨家1.先請教一個問題，本案基地是商三（特）還是商三?（都發局：因都市計畫書另有規定，應該是商三（特）），若為商三（特），則一般案例若由住宅區變更為商三（特），其容積率仍維持原住宅區容積率，使用項目則比照商三，因此本案容積率似不需要一定得比照商三。
2.基準容積率的多寡與業者的獲利有關，本案思考方向需考量橫斷面公平性及時間面公平性；都市發展局基於其他工業區變更的案例考量，採用基準容積率392％的解釋，是屬於橫斷面公平性；至於時間面公平性，當初都市計畫變更時京華城已申請工業大樓建照，市府亦規定保障其原申請樓地板面積，但考量未來京華城的可能獲利狀況，若以560％為其基準容積，則加上1.5倍獎勵容積上限則可申請建照的樓地板面積將大於原工業大樓申請建照樓地板面積，故建議不論基準容積率採用392％或560％，可考慮訂其允建樓地板面積上限為120,284平方公尺，以此方式兼顧其時間面的公平性。
3.本案住宅使用比例應該可以朝較具彈性的方式來決定，以保留跟周邊地區如巨蛋、松菸、台鐵機場等案整體發展的空間。
（五）蘇委員瑛敏1.因附近地區巨蛋量體規模已確定、台鐵機廠也已規劃中，市府應該摒除目前僅要求規劃單位提出單一基地構想的被動作法，主動對周邊地區的發展提出整體構想，要求本案對周邊許多未開發案總量一併納入討論。本案周邊許多都市更新案都是個別申請，最顯而易見的是交通系統的衝擊影響，開發案個別提出其交通計畫，對整個交通系統的影響卻無整體評估，故建議發展局應該對周邊地區交通系統及公共設施需求一併提出構想，重新規劃。
2.本案未來若要走都市更新，獎勵容積應因地制宜，政府希望導入何種設施，以獎勵容積誘導業者提供；若欲變更都市計畫，公部門對此區整體規劃的政策私部門若能配合，則公部門給予相對的容積獎勵應可以支持。
3.至於商業區作住宅使用比例，則可以視周邊發展作較彈性的規定，因為許多案例商業區真正作商業使用比例不高，目前存在建照依法申請後後續使用管理不易的問題。
（六）邊委員泰明1.個人77年就參與這個案子的都市計畫變更，一直到86年的都市設計，當時工業區變更尚無標準可言、房地產飆漲、開發利益顯著，工業區變更為商業區到底要回饋多少經多次討論。個人當時在都計處服務，在當時商業使用最有利的情況下，業者要求完全做商業使用，市府則要求回饋44％，但經多次協商，最後決定回饋30％。公部門在回饋比例讓步的情況下，對於容積率就從嚴規定，且由於商業區的價值較工業區高出甚多，故以工業區變更為商業區的價值計算出容積率，並於計畫書中規定容積率為392％。業者依其立場認為容積率應比照商三為560％可以理解，但以個人當時參與本案都市計畫變更審議的了解，以392％為基準容積是較合乎當時考量的公平正義原則。
2.業者若提出變更都市計畫，市政府願意提高本案容積率，個人沒有意見，但要考慮整體環境的容受力，在容受力（例如交通容受力）許可的條件下，方能給予較高的基準容積。
3.考量環境容受力尚需考慮容積獎勵（環境容受力評估包括基準容積與獎勵容積所衍生的環境衝擊），容積獎勵是政府增額給予的，應該是有價的，不能是無償或低價的給予容積獎勵，進而形成業者的暴利，造成此一現象係因目前許多容積獎勵所對應的公共利益績效並不明顯，建議市政府應針對目前的容積獎勵規定進行檢討限縮。
4.本案業者提出希望做住宅使用，但臺北市在最近5年、10年增加許多住宅樓地板面積、人口卻沒有增加的情況下，房地產市場多屬炒作，建商開發型態則以豪宅居多，從都市計畫管理者來講，這樣的情形是不合理的。住宅產品的提供建議應具有多樣性的，在目前中低住宅產品的供應闕如的現況下，都市計畫把第一關，對業者提出的開發要求應謹慎，都市發展局提出的政策規劃應對住宅多樣性是有所助益的。
（七）許委員俊美1.本案業者以其經營困難理由申請開發，未來朝住商混合使用，因其未達更新年限，而都市計畫書業規定容積率為392％，故如果在容受力許可的情況下，業者想提高容積率，建議應是以變更都市計畫的方式進行。
（八）辛委員晚教1.第2次專案小組我已經提出我的看法，今天委員的看法對於基準容積的認知是有分歧的，各有根據及理由，陳委員武正比較支持業者的看法（560％），其餘的專家學者則傾向支持行政單位的看法（392％），但對於未來的規劃則專家學者的看法相當一致，均認為應結合周邊地區並維持彈性。
2.本案行政單位簡報重點放在基準容積率的認定，業者除基準容積外尚提出再發展計畫，本案再發展計畫可能為專案開發許可或都市更新，都市更新可視為都市美學、功能再生的都市再生計畫，專家學者認為在開發計畫應著重公共利益及合理性，其中邱委員提出以財務計畫討論再開發案的可行性及公益性值得參考。
3.本案是臺北市工業區變更的第一個用開發許可型塑出來的案例，對於汙染性的工廠的變更，當時的時空背景政府部門是防弊重於興利，對於基準容積的認定，行政單位與業務單位各執一辭，無法定論；然現在已知周邊的開發案包括臺北機場的工業遺址園區規劃、巨蛋、松菸文創園區，京華城與之相隔一條市民大道，商業的使用應該是無庸置疑，上次在專案小組會議個人也提出市政府應該對周邊整個地區提出更有前瞻性的規劃，本次與會的業務單位也認為未來開發的容積率可以透過都市計畫變更保有某些彈性，京華城在歷經交通條件及商圈的改變而日益沒落，若再追究過去的計畫實無太大意義，所以個人建議本案應該把重點放在未來的規劃上，除發展局提出周邊地區整體規劃，開發業者可以提出具國際視野、整合商業、科技、生態的開發構想，以開發許可的方式提都委會審議。
（九）張委員桂林1.臺北市土地使用分區管制規則於72年已經市議會通過，容積率於細部計畫通盤檢討時才予訂入管制，本案也就在這樣的時空背景下當時未有街廓之基本容積率，而當時威京公司已經請得依工業區允建樓地板容量，今京華城公司提出重建計畫時面臨對基本容積率有爭議，市府都發局乃送請本會釋示，本小組任務僅針對當年過程及未來發展之澄清及提出見解，不針對基礎容積率做裁定。依當年文件顯示提出由工業區變更為商三，當時都市計畫尚無商三（特）的使用分區，變更後採整體開發且需捐地30％，個人認為392％是整塊基地之粗容積，560％是捐地後集中在純建築範圍內的淨容積。
2.臺北市目前捐地後再度面臨要拆除重建的案例，個人認為本案可能是臺北市第一個案例，業者捐了30％的土地，將所捐土地容積放到剩餘土地上，所得到的容積率就是560％，這樣的說法應該符合當時之常情。且申請人因從工業區興建之樓地板已依都委會決議獲得保障，並代西北角的地主捐出回饋土地，自然認為是560％。但依本府認定全街廓是392％也沒錯。
（十）邊委員泰明(第二次發言)1.本案當時行政單位考慮的是變更後的價值與變更前是否相當。本基地原本為工業區，已以工業大樓申請建照，本案變更時值民國78年，正是臺北市房地產飆漲時期，行政單位討論的基礎是以變更後的價值與變更前的價值比較計算，由於當時商業區的價值遠高於工業區，故以工業區變更為商業區的價值計算出容積率不可能到560％，當時認為70％的土地變更為商業區、容積為392％的價值，相較於全基地作為工業區，其價值已經相當甚至超過，若採560％為基準容積與當時採變更前後價值計算是不符合的。
七、會議結論：
（一）本案有關市府所提研議議題，本專案小組建議如下：
1.本案都市計畫書規定「本案開發計畫應由威京公司整體開發」，兩造當事人都已無意願，同意依市府所提辦理修訂細部計畫方式解除整體開發規定。
2.有關住宅使用比例業者已撤回要求提高至50％，同意依市府意見維持30％。
3.有關本案基準容積認定問題，請都市發展局就本街廓究係粗或淨容積率392％及560％之文件紀錄過程，兼顧本地區附近未來發展之潛力與現行法規規定，提出可容受之建蔽率、容積等擬定分析方案，併委員發言紀錄提大會。
（二）本案牽動周邊鄰近巨蛋、松菸文化園區等建設已陸續展開，以及台鐵機廠、混凝土預拌廠等區塊未來改變，另外捷運建設投資龐大，建議市府盡速就周邊地區提出具未來性的整體規劃構想。