TPEO6751-0-案名：臺北市中山區大彎北段都市計畫整體發展策略檢討案

會議紀錄id

TPEO6751

案件id

UTbQ4w

委員發言

• 委員發言摘要：
  林兼主任委員欽榮：
  大彎北段地區係基隆河截彎取直後新生地，於83年發布都市計畫，並於92年修訂細部計畫，係以區段徵收方式開發並發還部分土地予私地主，開發率約已達70%-80%，都市計畫規定不得作為住宅使用，惟目前疑似違規作住宅約達2900餘戶，故針對本區發展議題先行提會研議，就教各委員提供意見，並應於研議案後啟動通盤檢討，並納入以下議題思考：
  1.本區之再發展定位：松山機場預計於2020年後停止使用，故應重新思考本基地及周邊之產業發展需求。
  2.土地使用分區管制：是否放寬允許住宅使用，另違規住宅是否以回饋方式予以合法化？或有其他鼓勵或修正方式？3.行政裁處：市府原擬將房屋稅之現行住宅稅率調高至較高之商業稅率，惟法規委員會卻認為不宜用稅制方式處理土地使用問題，僅能以都市計畫法第79條規定進行裁處。
  陳委員亮全：
  (一)要討論本地區之都市計畫，仍應有較充足之分析資料，如全市商業區與娛樂區的需求及分布情形。另內湖科技園區現況已存在交通壅塞問題，如本地區未來再增加大量觀光遊覽車等，是否會造成交通更擁擠等問題，故仍應從較大面向分析各地區之發展定位。
  (二)本案於前期委員會討論後決議維持之理由為何？應併同說明討論，以利瞭解。
  (三)至於違規住宅使用部分，目前北市空屋率高，此情形下是否要幫忙解套違規住宅問題值得討論，應思考我們真正需要何種類型的住宅。
  (四)從環境角度談之，內湖之名即在於說明其靠山、近湖等自然地理情形，是有別於信義計畫區條件，故應考量其氣候變遷之議題。
  郭委員城孟贊成陳亮全委員看法，應先思考臺北市整體環境及產業定位究竟為何(如2050年發展定位)，再進一步談此類較屬細節部分。相信未來松山機場遷走後，本地區之發展及使用型態勢必將有不同轉變，故仍應從全市大範圍地區定位討論之。
  黃委員世孟(一)有關違規住宅之處理方式，就主席所提之稅制與土地利用脫鉤情形，目前僅初步經市府內部之法規會解釋，建議應再向中央政府陳情修正法令規定。如居民選擇居住於商業區，即應以商業區稅制課徵較為合理。
  (二)松山機場是否遷建等重大政策要先確定，才能重新思考並確定地區發展定位，並有效率提出地區發展目標及作法。
  黃委員台生(一)本地區之土地發展基本條件與信義計畫區應屬不同類型，因本地區之土地所有權多屬於較細分、開發規模較小之私有土地，故不同條件之街廓應有不同的做法：如針對土地較細分、形狀較細長之街廓，應可調整放寬其使用限制；如土地屬較具規模大基地，則應提出前瞻性的規劃。
  (二)請補充說明娛樂區之定義為何，是否限制過於嚴格而僅能做健身房等業別?建議應酌予調整其使用項目。
  李委員永展(一)如同前面多位委員意見，本地區之發展定位應從長遠的2050願景計畫，或從較近之2020年松山機場遷移計畫來談，先確定大架構之上位計畫，始能針對本地區提出未來發展定位，或許亦可配合松機遷移後所規劃之開放空間留設以利整體廊帶串聯。
  (二)有關違規住宅問題，如採就地合法之做法，除將造成社會觀感問題外，亦將抹煞整體制度。如能從稅基之制度著手，提高其違規使用成本，或許將促使使用者調整其使用類型。
  黃委員志弘(一)因高鐵通車後將國際航空線拉回松山機場，反而造成松山機場周邊都市發展的停滯，亦影響捷運建設之發展及投資方向。
  如有適當捷運線穿越本區商業區，可能會帶來較好的發展，又內科亦因大眾運輸無法穿越，導致產生塞車問題，惟此類議題皆屬上位計畫。如以中短期而言，可調整的部分應僅有地價，惟如將商業區的地價調高，亦將造成商業經營者成本提高。
  (二)至於房屋稅部分，因目前財稅的行政法規邏輯不能要求將懲罰性的稅率架構於合法的房屋稅率，惟仍應就立法邏輯問題再作討論，故建議就此面向再多做溝通。
  (三)另目前時機似乎仍不宜採取就地合法之作法，建議俟房市下修後再作處理，屆時社會觀感接受度較高。
  (四)至於建築高度放寬應屬未來數十年都市景觀及發展之重要議題，未來亦應思考全區及周邊天際線之規劃，在公共設施服務水準足敷支應之條件下，如建築高度放寬並配合降低建蔽率以留設更多開放空間，應能順應現代國際都會核心地區高樓層之都市景觀及發展趨勢。
  焦委員國安(一)臺灣目前似乎無未來產業發展與就業人口之推估情形，希望台北市能分析此類數據，就未來區域及經濟產業發展情形，如就業人口、勞動人口分布及居住情形等，透過數據勾劃並支撐未來發展願景。
  (二)目前稅制確有不合理，仍應以居住處之使用分區稅率課徵較為合理，建議再與中央溝通是否有調整之彈性或修法空間。
  王委員惠君(一)如從都市史的角度看都市計畫，會發現土地使用分區可能因時間變遷具有流動情形，尤現今土地使用型態變動快速，故未來或許可改以浮動、彈性方式取代硬性之都市計畫管制規定，如各分區之容積率基準皆相同，需提高容積之地區再另以付費方式取得較高容積，以維發展彈性。
  (二)另一層面問題，過去於辦理重劃或區段徵收時選擇商業區土地者，可能是以較高的成本取得土地，惟其現今價值卻反而不如當時選擇住宅區的土地，致部分過去選擇商業區者認為不公平。雖都市計畫的變化甚難預測，未來亦希望能應一併考慮變化的可能性，並兼顧公平正義。
  鍾委員慧諭(一)違規住宅部分不宜就地合法，另外，除向中央申請建議稅法之調整，地方政府亦應有作為，如訂定自治條例等。
  (二)雖多數委員們建議先確定2050願景規劃及松山機場政策，再針對地區提出發展定位，惟如各案皆須等願景確定，可能將導致案子無法立即進行。
  (三)內湖科技園區被南側基隆河及北側山脈隔離，自成一獨立區域，而其塞車問題多發生於上下班尖峰時刻、而非平常時段，可能是因為其土地使用不夠多元(TOD之概念即須混合使用)，如科技園區可能有旅館需求以提供商務人士使用，另住宅區亦有生活型商業之需求，如無適當的混合使用，即可能造成嚴重塞車問題，故建議內湖應適當開放混合使用，於區內適當提供並滿足各類使用型態。
  彭委員振聲(一)應先釐清83年都市計畫規劃理念為何，以及為何會造成現今違規住宅之情形。
  (二)違規使用類同違章建築情形，市府應思考是否可避免以後再持續發生，避免違規情形擴大。
  (三)如依都市計畫法79條裁罰之困難度高，亦可參酌多數委員所提，以訂定自治條例、採用較高稅制等方式處理。
  蘇委員建榮(游副局長代)(一)有關違規住宅使用部分，原擬依非自住使用之最高稅率，以3.6%課徵之，亦將增加地方稅收。惟稅捐處對於房屋稅條例第五條實際使用之認定有疑義，且經法務局法規委員會認定不宜採此作法。
  (二)至於如放寬商業區或娛樂區是否要回饋?應就地合法或就地正法?又適當時機為何?對市府而言，放寬回饋將有助於地方稅收，惟回顧本區都市計畫過去已逐步放寬土地使用，如再依地方期待放寬使用限制，爾後所增加的人潮及車潮，是否將對環境造成衝擊，仍應審慎考慮。
  李委員得全(林專委代)(一)大彎地區的開發始於地政局辦理市地重劃及區段徵收之後逐步發展，大彎北段主要為商業區及娛樂區兩部分，其使用強度約僅200%~300%之間，較一般商業區為低，推測其係因當時主要目的是為配合基隆河截彎取直之新生地開發，另大直地區之開發強度普遍較低，故本區當時係規劃採較低密度開發。
  (二)另規劃當時因希望採整體開發，故娛樂區及旅館用地皆採大面積之區塊分配，此種分配方式對本區多屬小地主情形相當不易，以致造成現今娛樂區及旅館用地之移轉頻率相當低，即是因為其持有成本高，不易取得使用。
  (三)本區產生違規使用之現象是因全區具完善公共設施、且使用程度低，故於市面上認為做住宅使用之價值高於商業，至於是否放寬使用本局無意見。
  (四)簡報24頁之計算基礎是以公告現值回算容積率，因考量使用強度並非影響地價之唯一因素，尚包括周邊環境、區段估價等因素，故建議未來計算市價回饋時委外交由估價師估算。
  林委員崇傑(主任秘書代)本地區可支援大內湖科技產業區及松山機場周邊發展，並可提供內科產業支援機能，如觀光旅館、住宿等，如可建立彈性土地使用管制機制，例如商業區及娛樂區可比照商三使用(惟仍不能做住宅使用之前提)等，將有助於提升該區競爭力與商業進駐。
  發展局回應(一)正如委員所提，2050發展願景及2020松山機場預定遷移等大架構，絕對是本區規劃過程應納入之重要思維。
  (二)本區雖屬商業區，惟其使用強度是規劃為低密度發展，然因台北人不守法的習慣，導致違規使用情形產生。
  (三)本案後續應於2050及2020松山機場遷移之願景定位原則下，逐區推動檢討及規劃。
  林兼主任委員欽榮：
  (一)本案為第一次研議，後續應綜整委員所提意見後，儘速提下次研議，並針對委員所提建議，有進一步之分析資料。
  (二)經聆聽委員意見後，本案後續應從兩大層次深入探討，一為針對地區發展再定位、另一為思考土地使用分區管制是否需進行結構性之調整。而有關地區發展再定位，不只是從其內部現行都市計畫土地使用之現狀條件考量，也應該從其外部環境變遷情勢的未來條件考量，其基本分析應包括以下二面向：
  1.新的交通流動、新的都市形式（NewMobility，NewUrbanForm），透過新的交通型態、創造地區的連結，與南港軟體工業園區、內湖科技園區形成新的經濟三角洲，成為一連結的城市多核心（connectedcity）。交通局規劃短期預計透過企業協調錯開通勤時間，中期則透過接駁巴士進行疏通，來解決目前內湖科技園區存有尖峰時刻交通壅塞之問題，長期可考量規劃一條輕軌，由捷運劍南站(文湖線)連接大彎、內科地區至松山站(松山新店線)、後山埤站(板南線)以及象山站或台北101站(淡水信義線)。串連4條台北都會區捷運線，產生內科—南港—信義計畫區，連結為台北市3處相互支援的金三角都市核心功能區。
  2.考量桃園機場第四航廈，將以兩岸直航的班機與航空公司為主，最快2018年底可完工，而2020年桃園機場第三航廈完工，將可取代現在松山機場的使用，故屆時將提供全臺北市新的結構(包括解除飛航限建)，亦可能大量解決內湖聯外交通系統。

決議

• 決議：
  (一)全案土地使用管制是依循83年發布、並於92年修訂土地使用管制之都市計畫案，行之20年後其管制規定恐已不合現今土地使用之需，故有進行通盤檢討之必要。
  (二)本案應參酌委員建議，配合2020松山機場遷移、產業經濟發展、大眾交通連結政策，從更大面向之空間發展策略重新檢討大彎北段地區之再發展定位，著手啟動大彎北段地區之都市計畫通盤檢討。
  (三)後續應儘速彙整委員意見，提出進一步分析資料，續提會研議。