TPEO6801-審議事項-案名：變更臺北市文山區指南段二小段80地號土地保護區為休閒農業特定專用區主要計畫案暨擬定臺北市文山區指南段二小段80地號土地休閒農業特定專用區細部計畫

會議紀錄id

TPEO6801

案件id

UQX6CZ

概要說明

• 說明：
• 一、計畫緣起：
  本市文山區「貓空」地區因具原始自然環境，並有水土保持、維護自然資源及保護生態等功能，為因應保護區環境面臨衝擊，並結合貓空地區自然及文化精華，提供優質休閒環境，市府前以97年3月19日府都綜字第09701148400號公告「變更臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區為機關用地（供休閒農業服務設施使用）、停車場用地及擬定可申請開發許可範圍主要計畫案」擬定「貓空地區」可申請開發許可範圍，明訂申請開發許可時，由申請人自行擬具主要計畫、細部計畫說明書，並依都市計畫法相關規定辦理都市計畫變更事宜。申請人應依市府97年8月22日府都綜字第09733868200號公告「變更臺北市文山區指南里、老泉里部分保護區為機關用地（供休閒農業服務設施使用）、停車場用地及擬定可申請開發許可範圍細部計畫案」之「開發許可審查原則」，擬具開發計畫並提送臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議。
  另依市府102年1月15日府都規字第10103960000號及102年4月24日府都規字第10232551200號公告實施之計畫，受理開發許可期限至100年8月22日。
  本計畫案為市府於開發許可申請期限內受理之案件，業依前開主要計畫、細部計畫之規定提出開發計畫，提經104年3月25日臺北市都市設計及土地使用開發許可審議幹事會會議審查修正後送請專案委員會審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 三、公展計畫範圍及內容：詳公展計畫書。
• 四、公展期間：本案市府自104年11月4日起至104年12月3日止公開展覽30天，並以104年11月3日府都規字第10437938403號函送到會。
• 五、公民或團體書面意見：無。

委員發言

• 委員發言摘要：
  郭委員城孟：
  (一)本案應回歸到貓空地區整體計畫，纜車的設置原是為了疏導貓空觀光人潮，但市府除了纜車之外又開闢了許多道路，這是有所衝突的。
  (二)從生態的觀點，提供一張從大屯山往觀音山拍攝陽明山群峰的照片，可看出清朝時官方為了防止盜採硫磺曾放火燒山，經過300年，陽明山群山森林已重新生長出，但山頭仍只是草原尚未恢復森林植被，這張照片表達出山脊線生態的脆弱性。本案位於臺北郊山山脊線上，目前地表已經過人為處理，這是我們審查本案時需正視的事情。
  喻委員肇青：
  (一)從等高線來看，本案基地已整地過，從開發的角度而言山脊線的視野當然是最好的，但我們應回歸到大的環境來檢視本案的開發。
  (二)本案通過都市設計審查幹事會，但尚未提大會審議，建築設計不在本會討論範圍，但應該討論山脊線如何保護的問題。
  (三)基地範圍沿著山脊線平坦地形劃設，申請的出入道路是筆直一條，應該考慮的是基地是否為了符合貓空的開發許可而如此劃設，而在此一重要的山脊線是否仍要如此開發。
  (四)申請業者若為貓空原列管輔導的營業業者，應由產發局輔導合法營業，而非新的開發申請，合理懷疑當初申請寬大筆直的農路是為了往後的開發，走到今天是一步步安排好的，我們已在劇本中。
  陳委員亮全：
  (一)個人很擔心臺北整體發展的狀況，今年蘇迪勒颱風把大台北地區搞得一蹋糊塗，而且這種極端氣候將成為一種常態，且會越來越嚴重。極端降雨比率可能高達40％，因此山坡地將接受更強烈的衝擊，我們對山坡地的開發也應該更審慎。
  (二)對於開發許可時我們都只審視基地本身條件，但更重要的是到達基地的道路開發，根據調查研究，山坡地道路的開闢導致坡地災害增加3-10倍，台灣中央山脈的災害多發生在道路開闢時將山坡地坡腳剷除引發山崩地滑等災害，而非開發的本體，但台灣的山坡地管理未針對道路開發管理。本基地部分平坦，但仍有部分坡度較陡不適宜開發，本案規劃建築師提到可能利用到這些較陡的地區，這樣的開發行為造成的災害並非只是基地本身，而是周邊較陡地形，如果一塊基地不屬環境敏感區，但周圍都是環境敏感區，則會受到該基地開發的影響，這樣的基地是否還要容許它變更及開發，這是在未來氣候變遷下，都市計畫要重新思考的問題。
  (三)本基地的開發許可是對台北郊山開發的一個大方向，基地中間部分地形平坦但兩側均是挖填方，這樣的基地開發若允許會造成其他山坡地基地跟進。防災計畫並不只針對火災，此區最大的問題是坡地災害。
  (四)貓空纜車現在營運不佳，但本案鄰近貓空纜車站又新闢道路讓人開車上山，這樣的政策是矛盾的，若要維持貓空的景觀，對這樣的開發行為要再思考。
  (五)目前的規劃將GL線拉這麼高是為了要做地下室，依現行法規地下室不計入樓高，本案GL線應要重新審視訂定。
  (六)本案聯外道路是以農路申請，農路是供農業使用行為需要設置，現提出開發許可申請做餐廳使用似有違農業使用需求與前提。
  黃委員台生：
  (一)此地區的開發許可應輕量化，儘量保持原有地貌，目前規劃的量體太大，地下室建議以立柱形式維持地貌並保持通透性。
  (二)不要影響周圍自然環境整體景觀，儘可能縮小量體與高度，也請考量是否只蓋2層樓就好。
  黃委員志弘：
  (一)基地座落在山脊線，在開闢農路時略為整平，我們關切的是由都市計畫書的土地使用管理到實際上建築開發（包括水保、雜照及建照）時會產生怎樣的落差，亦即如果在此山脊線同意開發，依建築法規做出來的通常是RC構造、筏式基礎此一系列的建築開發，如果此基地出現的是日式宿舍式的建築，大家應該就覺得可以接受，這就是都市計畫與建築法規在接榫時要思考的。建物基礎形式是否融合地形地貌、GL線認定後，地下室開挖產生巨大牆面對景觀的衝擊、及對大地更大的擾動等問題，都是本委員會審議此一開發許可時必須審視的。
  (二)本案另一個關切的問題是景觀問題，如果建物是2、3層樓高，周圍有喬木包圍則尚可接受，但目前建築規劃似乎無此考量，基地也沒有餘裕，其他與景觀有關的是廢汙水處理問題，也應一併考量。
  李委員永展：
  (一)基地是新的開發案，貓空地區和行義路溫泉特定區很相似，開發許可的原意應是希望將既有的使用納入管理，使其使用對土地更友善，但本案屬新開發案，則應思考貓空及行義路地區以開發許可方式將保護區變更為特定專用區，是否准予新開發申請案件，應審慎思考。
  (二)本基地現況平坦，但已經過整地，應以未整地前的圖資，做為判斷是否為可開發地區的基礎資料。
  (三)雖然基地規劃是在較平坦地區建築，但整個基地平均坡度達33.3％，山坡地開發受災區通常不是開發區本身，而是周邊地區，此基地兩側均為山崩潛感中高度地區，開發的擾動將易對其造成災害。
  (四)基地出入僅依靠一條緊急避難道路有安全上的疑慮，應再考量。
  (五)貓空開發許可制雖已於100年8月申請截止，目前受理12件，並有8案審查程序中，本案是其中一家，而遭駁回申請的49家則多為既有、營業中的餐廳，貓空開發許可應是輔導既有業者以對環境更友善的方式經營，但此一申請案係新開發申請案件，對於此種新開發申請應有不同的衡量尺度與規定，應以保護區的角度發想，否則產業局振興貓空產業的構想無法達成，卻造成保護區的過度開發；針對開發許可案，本委員會的角色是開發許可之准否，唯有在開發疑慮都釐清並同意的情況下才能進行後續都市設計審議。
  張委員勝雄：
  (一)贊同本案不須如此大的量體。
  (二)本基地的交通需求分析，停車位留設嚴重不足，計畫書對停車位的檢討適用於都市化地區，不適用於郊區餐廳，指南路三段38巷狹窄，沒有任何可供路邊停車的空間，如果要提供停車位應由基地完全內化設置。
  (三)停車空間設計於基地東南側，地勢較陡並不適合設置，建議將停車空間置於主建築物地下室，以非封閉空間形式融入景觀設計，並降低業者將地下室做為餐廳營業的可能。
  焦委員國安：
  (一)貓空為臺北重要風景地區，此一基地開發與貓空地區的關係並未說明。
  (二)現場照片顯示基地過於平坦，不像只是開發一條農路順便拓寬，政府單位是否有整平的申請紀錄，若無則表示業者自行整地，則此將涉及是否私自整地後即可依整地後之地形申請開發的議題。
  (三)開發後整地一定會擾動到基地兩邊較陡區域，若因基地地形平坦准予進行開發，但對基地兩側陡峭地形地區可能引發的災害不予正視，則未來開發後可能發生的災害，山崩的可能性大於火災。而不論是火災或山崩，僅一條聯外道路是不足的。
  (四)貓纜車站到本案基地走路約5分鐘可達，貓纜有營業時間限制，依估算本案規劃的停車位數量不足，但我們如果允許業者於基地內提供停車，則造成民眾還是開車上山比較方便，反而造成塞車或亂停車的現象，故本案若允許開發，則建議除營業車輛外不允許提供消費者停車，以配合纜車營運。
  黃委員麗玲：
  (一)計畫書所附資料中都市設計審議幹事會對基地GL線有些疑慮，請補充說明，提供多一些資訊供判斷。
  (二)由山崩潛感圖可以看出基地位於最平坦的地方，但周圍地區山崩潛感是「中高」及「高」，聯外道路所在地山崩潛感很高，若遇山崩災害則有救災疑慮。
  審議事項二

決議

• 決議：
  本案貓空地區申請開發許可案件為申請人於申請時限內依法申請案件，經充分討論，委員對於安全防災、交通動線規劃、以及建築型體、配置等尚有疑慮，故本案退回市府，由都發局主政，產業局、交通局及大地工程處基於輔導的立場與申請人協調，依以下幾點修正計畫書並提出補充說明資料後，再依程序提會審議。
• 一、本案為利委員瞭解基地開發歷程，請檢具包括：（一）基地未整地前之原自然地形圖、（二）民國100年申請農路時進行坡度順平之地形圖、（三）基地未來重新規劃設計時其地形如何調整等資料，供審議參考。
• 二、本案屬開發許可，須經由本委員會對開發內容認可後方能通過，開發承諾內容也將做為都市設計審議之依據；本次所送開發模擬圖有誤，請申請人依建蔽率、樓高限制、GL線認定重新規劃設計，且此處GL線之認定並非單指建管法規上的認定，而是依開發許可容許的開發量而訂定之GL線，以達建築減量、環境適應及生態保育的目地。
• 三、基於鼓勵搭乘貓空纜車、公車等大眾運輸工具，並兼顧餐廳等業者營運需求，請交通局提供貓空地區交通改善措施，仿效陽明山花季交通管制的做法，針對本案假日停車需求、出入道路安全防護等提出建議。
• 四、基地雖非位於山崩潛勢高的地區，但因周邊鄰近山崩潛勢高、中高地區，為因應極端氣候、防止災害發生，本開發案對於邊界地區應審慎處理，並於計畫內容中表明因應方式。