TPEO6931-0-案名:變更臺北市士林區芝山段三小段361地號等土地第三種住宅區、第三之一種住宅區變更為第三種住宅區(特(、第三之一種住宅區(特(暨劃定芝山岩周邊景觀管制區細部計畫案(草案)
會議紀錄id
TPEO6931
案件id
gner5h
委員發言
- 出席委員發言摘要郭委員城孟:
1.簡要介紹芝山岩的歷史脈絡,芝山岩地質形成可追溯至三千多萬年前,與雙溪岩盤、野柳地層同為沉積岩層,擁有海底生物(海膽)化石,往西北可以看到觀音山,往北可看到七星、大屯火山群。
2.芝山岩為臺北市珍貴地質及生態資產。清朝末年盜硫風氣旺盛,許多地方都有放火燒山事件,但芝山岩並未被波及,才能完整遺留下許多兩百萬年前的冰河期的孑遺植物,例如變葉木植物、落葉樹種、八芝蘭竹等珍貴物種。
3.我個人覺得我們今天在談的這個實質內容就是沒有過的景觀法在做的事情,若景觀法通過了,其實這可能是全台灣第一個案例,我覺得是非常的精彩。芝山岩往西北看往北看可以看到觀音山、大屯或七星山,我覺得這個視覺軸線也是非常重要,但不是說這個軸線上不能蓋高樓,是要視覺能穿透。
陳委員亮全:
1.芝山岩的自然環境應屬於公共財,應可讓市民利用、欣賞,尤其芝山岩自然環境優越,為開發者眼中的大餅,不宜讓豪宅包圍芝山岩,使外部景觀效益下降。
2.都市設計應就芝山岩往外看以及從外往芝山岩看的視覺軸線做管制,建物不要整排密集矗立,應讓整體景觀有穿透性。像雨農市場應有管制及調整;芝山岩北側放寬建物高度,但是否不予限制?雙溪以南的參道應考慮天際線,兩側建築要有適度的退縮,不能只以高度單一劃分。另第二管制區為一長條狀,是否會影響視覺景觀亦應再評估考量。
林委員盛豐:
1.支持芝山岩景觀管制。
2.簡報內容建議略作改進:
(1)p.23計畫構想的圖不完善,芝山岩要以表現技法,於圖面上強調其重要性。
(2)p.22的圖應在地圖上疊圖以顯示正確地理位置。
(3)「生態跳島」的概念模糊不清,不宜放入計畫內容。
3.正如郭委員所提,本案是景觀法內重點景觀區非常好的案例,故本案建議盡速以重點景觀區的方式操作。而要處理重點景觀區應先釐清其上位指導方向。本案芝山岩的定位是台北的郊山、重要landscape的landmark,除此之外周邊亦有河流穿過等。雖景觀法對生態面向沒有著墨,但如將藍綠帶系統納入應也是可被接受的,而且會包括更多向度。雖目前景觀法未過且未有綱要計畫,但如試著將藍綠帶系統、郊山、landscape、landmark、古蹟保存等納入,以考慮其視覺、vista(端景)、視覺廊道、可及性等,並列出相對應的準則,就是個非常好的操作應用,且亦可避免被批評僅只有限制建築高度。
郭委員瓊瑩:
1.整體區域應該要掌握視覺景觀(vision)、端景(vista)、參道(corridor)等重要因子,以及可以眺望觀音山、劍潭山等重要的景觀,應避免像p.34頁下方的圖,房屋整排密集矗立,可以考量容許兩側的建物較高,中央處低,讓視覺廊道有穿透性,可參考西村幸夫設計東京丸之內區域的案例。
2.建築物橫向應有所控制,如管制建物立面對角線,另天際線的建物屋頂色彩亦應有管制計畫,讓整體視覺不會過度雜亂。
焦委員國安:
其實這是一個很棒的計畫,但簡報34頁,現況及模擬圖,這兩張圖角度好像不太一樣,好像有點偏,但未來建物高度的模擬,一條線齊高,真的景觀上不太好看。既然我們要保育這個年代悠遠的自然景觀,在視覺上面就要做一些美學的設計。舊金山現在正在進行的弧線設計,因為其預估將來會多出一、兩百萬人,所以舊金山市政府把整個市中心的密度全部算出來,整個天際線畫出來,將來蓋房子完全按照那個天際線來蓋,每棟房子的高度都算出來了,是有一個曲線的。
本案在天際線的美學方面,整個芝山岩四周的天際線,不同的天際線可能要一些標準化的照片,現在跟未來的對比做些模擬,這樣將來在開發的時候就會有一個非常好的準則。
彭委員建文:
1.本案是值得支持的,目前看起來比較大的反對意見就是資產價值,前面一案我們講到山坡地的開發強調的是安全,這個層次又更高一點,強調的是一個視覺的景觀,不過基本上都是在營造一個安全、舒適、更好的環境。
2.本案關於資產價值議題看起來還需要再跟居民溝通,剛聽到簡報,基本上法定容積的部分不會受到影響,透過所謂的建蔽率放寬,量體不變但是把建物的高度降低。另外一個影響到的就是都更的獎勵或者是容移的部分,這個部分是負有義務的,並不是可免費得到,如果大家一直想要容移,或許就是容移的成本太低。另外一個就是景觀被創造出來之後的資產價值反映不足,如果能夠把這樣的一個願景,不管是環境品質的影響以及資產價值的影響,同時地去做一個更完整的考量,讓反對民眾看到未來環境改善之後的資產價值會更好。這部分可分別從開發商及當地居民這兩個角度來看,應該是不太一樣的,居民應該是不會希望這個量體持續地增加太多,而讓未來的景觀受到影響;但從一個開發商的角度來講,當然會希望土地的開發會量能夠增加,針對這兩種不同的角度也要有不同的溝通說法。
陳委員良治:
1.在規劃面我有幾個問題,如果大家都同意芝山岩的文化價值、生態價值值得被保育下來,希望透過規劃的手段讓這些事情能夠更容易、更完整,從計畫方面,建議說明為什麼是這個範圍?2.計畫內容目前唯一明確的管制是建物高度,但我們希望保存芝山岩文化、生態的價值,有沒有其他需要注意的面向?3.本案會限制到地主、住戶他們的開發權益,這個是另外一個層面的問題,需加強溝通。
黃委員世孟:
個人贊同本案,但是在規範建物高度的位置,有些並不是完整街廓,而是同一街廓有不同的建物高度管制規範,以後真正在管制的時候或者申請建照的時候,是否會造成困擾?回想起蔡定芳先生剛擔任都市計畫處處長的時候,都市計畫處同仁在做商業區通盤檢討,那時候是很短的時間為了要管制所以就沿線街廓進深30公尺劃商業區,實在沒有什麼道理,25公尺也可以、40公尺也可以,往後建議是要配合有巷道或街廓會比較有整體性,不同高度的界線在申請建築使用執照的時候也比較方便一點。
陳委員志銘:
支持本案高度管制計畫,且因為實施高度管制,所以也放寬建蔽率做一個配套,來確保地主的權益,但請教在第一影響區因為高度上限為30公尺,市府說明法容應該是可以被用完,只是限制容積移入,那容積獎勵的部分像開發綠建築還有沒有申請的空間?彭委員振聲:
本案是好計畫,但如剛剛委員所說,以現在突兀的建築物,做天際線規劃的參考,這樣是否合宜?李委員得全(劉專門委員俊男代):
本案因限制高度,配合放寬建蔽率,但是否亦影響視覺景觀之穿透問題。
張委員哲揚(陳專門委員榮明代):
原則支持本案,但本案民眾更關心的議題應在於容積限制有多大,應要說明清楚。
決議
- 決議:
- 一、本案係由建管、都市設計層次提升為都市計畫層次,在景觀法未通過之前重點景觀區的實踐。
- 二、此案屬公共財之概念,必須明確且有所依據的定義出周邊影響圈。芝山岩本身既是文化資產也是歷史遺址,尚且有三千多萬年以來珍貴的生態、地質資源,故於此重點景觀之管制上,必須了解其主軸與周邊影響之關係,並予以定義出來。
- 三、本案在管制要項上,除建築高度管制外,應再包含建築物對角線尺度、天際線型式、建築物頂層部色彩計畫、視覺軸線、視覺端點,以及公共動線與公共視覺的可及性,即避免芝山岩整個被包住而失去其視覺的可及性。
- 四、本案在配套措施上應優先確保法定容積的權益,故採放寬建蔽率的方式,另不允許容積移入本案所劃定之影響範圍、都更獎勵原則不予保障惟視個案情況再予協助,尤其是市府參與民間都更部分之獎勵,市府原則將予放棄。
- 五、委員所提意見提供市府參考,後續仍須再加強與民眾之溝通,明確告知相關基礎配套及法定容積權之保障。