TPEO6991-審議事項-案名：修訂臺北市「基隆河（中山橋至成美橋）附近地區土使用分區與都市設計管制要點」（北段地區）內商業區、娛樂區規定計畫案。
會議紀錄id
TPEO6991
案件id
M1C5KP
概要說明
- 案情概要說明：
- 一、申請單位：臺北市政府
- 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款
- 三、計畫緣起：
「基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區」（北段地區）屬基隆河截彎取直之新生地，該地區之都市計畫自83年公告實施後，為因應實際需求，曾於90年間辦理修訂「臺北市基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案內『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』」案，並於92年1月7日公告實施。
為使本計畫區商業區、娛樂能支援大內科地區之服務機能、保留未來發展為全市副都心之潛力，期於兼顧全市發展定位、產業發展需求及土地所有權人與周邊地區民眾權益情形下，調整土地使用分區規定、高度管制內容及容積獎勵規定，經市府認定符合都計畫法第27條第1項第3款規定，爰辦理本計畫之變更。
- 四、計畫範圍：
基隆河截彎取直之「基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區」(北段地區)，位北安路、內湖路一段、堤頂大道、樂群一路及明水路所圍範圍，本次修正商業區(供一般商業使用)、商業區(供商業購物中心使用)、商業區(供觀光旅館使用)、娛樂區(供娛樂健身使用)、娛樂區(供娛樂購物中心使用)、娛樂區(供觀光旅館使用)位樂群二路北側，約39.55公頃。
- 五、計畫內容：詳見公展計畫書。
- 六、公開展覽：本案市府自105年8月8日起至105年9月6日止公開展覽30天，並以105年8月5日府都規字第10536117303號函送到會。
- 七、公民或團體書面意見：計8件(詳後附)。
決議
- 決議：
- 一、本案除下列事項，餘依本次會議所送補充資料、修正對照表及公展計畫書圖內容修正通過。
(一)計畫緣起及計畫構想應強調本案「副都心」之發展定位，係於民國83年都市計畫即已明定，而非因松山機場遷建所規劃之定位，文字載記請予修正。
(二)為保留建築規劃彈性，同時兼顧地面層商業活動使用效坪，同意市府修正本案申請綜合設計放寬建築基地之建蔽率為不得低於40%。
- 二、公民或團體陳情意見審決同決議。
附帶決議
- 附帶決議：
- 一、有關民眾陳情開放住宅使用之訴求，市府仍應掌握原計畫發展本地區為副都心之精神，商業區及娛樂區不宜開放住宅使用。至於市府補充說明，已針對大彎北段商業區、娛樂區內違規住宅使用，成立專案進行防止與查處，請持續辦理。
- 二、另建議市府都發局、建管處等相關單位在土地使用（都市設計）及建築管理上嚴格把關，以確保該區南北向敬業三路兩側基地綜合設計放寬留設空間之公共性；此外，區內公有停車場用地也建議市府(交通局)預為籌劃，以配合提供該地區發展之公共服務需要。
- 三、有關市府本次會議說明，為利查閱，本案後續公告實施計畫書將整併大彎北段已公告實施之計畫變更內容之建議，同意授權市府依此原則辦理。
人民陳情案件
陳情案名：
案名修訂臺北市「基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點」(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案
陳情編號：
編號1
陳情人：
陳情地點：
陳情理由：
- 陳情理由一、大彎北段我們自86年區段徵收領回迄今近逾二十個年與
建議辦法：
- 建議辦法頭，但我們彷彿也是被遺忘的一群，我們可以理解市場機制、可以理解內科園區開放11次的歷史背景、可以理解大彎北段與內科、南港科學園區的競合問題，更明白主事者難為之處。
- 二、這次好不容易終於有方略的政務官可以提出地主、市府、產官學都相對不是太滿意但也相較能接受之方案，讓我們這群白髮蒼蒼的地主終有朝一日可以好好將先人留下的產業發揚光大，也間接促進地方發展、增加政府稅收，實在是地主、地方、政府三贏的大功德，我們這群地主更是由衷感佩。
- 三、在歷年的陳情建言中，我們提醒政府能夠正視市場機制、放眼國際，檢討原都市計畫規定的使用組別及高度，我們深感安慰於本次公展版都有一併被主管機關重視並予以檢討，在此我們仍再度表達對政府、主事者的謝意。
- 四、但我們仍有一請求，就是希望後續進度可以再加速，最好今年年底前就能完成通盤檢討作業，別再讓我們這群年邁地主一個個抱憾離世。
決議：
- 決議：
- 一、本案除下列事項，餘依本次會議所送補充資料、修正對照表及公展計畫書圖內容修正通過。
(一)計畫緣起及計畫構想應強調本案「副都心」之發展定位，係於民國83年都市計畫即已明定，而非因松山機場遷建所規劃之定位，文字載記請予修正。
(二)為保留建築規劃彈性，同時兼顧地面層商業活動使用效坪，同意市府修正本案申請綜合設計放寬建築基地之建蔽率為不得低於40%。
- 二、公民或團體陳情意見審決同決議。
附帶決議：
- 一、有關民眾陳情開放住宅使用之訴求，市府仍應掌握原計畫發展本地區為副都心之精神，商業區及娛樂區不宜開放住宅使用。至於市府補充說明，已針對大彎北段商業區、娛樂區內違規住宅使用，成立專案進行防止與查處，請持續辦理。
- 二、另建議市府都發局、建管處等相關單位在土地使用（都市設計）及建築管理上嚴格把關，以確保該區南北向敬業三路兩側基地綜合設計放寬留設空間之公共性；此外，區內公有停車場用地也建議市府(交通局)預為籌劃，以配合提供該地區發展之公共服務需要。
- 三、有關市府本次會議說明，為利查閱，本案後續公告實施計畫書將整併大彎北段已公告實施之計畫變更內容之建議，同意授權市府依此原則辦理。
陳情案名：
案名修訂臺北市「基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點」(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案
陳情編號：
編號2
陳情人：
謝裕正
陳情地點：
陳情理由：
建議辦法：
- 建議辦法本人謝裕正(以下將自稱小弟),係為先父先母於中年,所生之么兒,由於父母於這些年,分別高齡過世,小弟因而與兄姐們,成為中山區大直金泰段81-1與81-25的地主。
小弟所繼承的土地,係為先人們,歷經四代辛苦累積,再由基隆河截彎取直之重劃,重新發放之土地,此地深具家族歷史意義。
能夠繼承祖業,本是前世累積及先人憐愛之福份,但十餘年來,小弟所承祖產,因為位於大直大彎北段之商業區,該區域相關法令始終比其他區域更多及更嚴,進而使有意合作之各建商,常常是困擾萬分而選擇放棄,並造成小弟家人不時產生是否要賣地之爭執,是故,小弟只好親自書文,向都委會提出個人的淺見,以供參考。
小弟過去曾是機械工程師,七八年前,因故而轉行成一個推廣建築五金工具之業務員,目前工作內容,主要是拜訪台灣北部(最南邊是新竹縣竹北市),以及東部宜蘭等地之五金行。
小弟工作範圍極廣,因此習於先研究地圖,模擬當日行車動線,以避開各種會塞車或紅綠燈過多的路段;若針對大直這個區域來探討,攤開地圖,細觀地理環境,這地區有如注音符號之ㄈ,為何如此說?原因如下：
1.北邊及西邊皆是數百公尺高的山巒2.南邊有基隆河若就現況來看,進出大直的最快模式,大致如下1.往東是通過內湖科學園區,接高速公路或麥帥一二橋2.往南則無路,因為該處是數百公尺內,無橋可過的基隆河3.往西是走忠烈祠前方,經過上下班必塞車的圓山短型隧道4.往北則是走兩個車道的自強隧道這樣的先天環境及交通條件,並沒有比小弟四處造訪的基隆市,或是新北市比較外圍的城鄉要好到哪,小弟整天觀看其他城鄉之規劃,至今常覺得大直一帶,應該是目前四處走訪客戶,所看過的最奇特之重劃區,僅是隔了一條馬路,就有很多奇特現象。
1.隔一條馬路,在重劃區之外,有些新建樓層比重劃區高2.在重劃區之內,期望商用用途之大樓,使用高度竟比住宅矮。
3.土地及建物之基本成本高過內湖科學園區,租金有比科學園區要高,若蓋成商業大樓,只會造成屋主很難跟承租人達成共識。
小弟我是覺得台北市市政府,當前除了限高應放寬,最好也能盡量將土地使用之決定權還給民眾,讓民眾自己思索土地該怎麼運用,小弟不是只為自己家族而寫建議文,而是深深感覺到一個事實,任何一個受到過多限制的區域,總是難以完全開發或狀況百出。
小弟有一個不失為一石二鳥,但可能與委員會的初始理念有重大衝突之策,也就是大彎北段商娛區,不妨再放寬到住商適度混合之模式,除了能提高地主及建商願意參與之熱情,也能適度降低商業區最常出現的問題,也就是常態性車流量對交通之影響。
不論日後如何定案,針對行車通道及停車問題,都應提出因應措施,並對難以處理的停車問題,多給予獎勵措施,否則全數開發之後,車輛變多,停車位變少,屆時恐成為另一個內湖科學園區。
如果台北市市政府,因小弟之建議,索性認定此地不要提高任何獎勵,這樣的概念只會是重蹈舊策,畢竟近年來,景氣不佳,建商紛紛改為保守政策,而建築物之興建與買賣,能為國家帶來不少各類稅收,若稅收銳減,政府縱有各種理想,也會因缺錢而難以實現。
姑且不論每個人是怎麼看待孫中山先生,但我個人常常佩服他對國家經濟的各類分析能力,畢竟他於一百年前便提倡幾個大方向,也就是人盡其才,地盡其利,物盡其用,貨暢其流,以現狀來看,大直一大堆限制,讓頗多找地不易的建商打退堂鼓,始終沒發揮其位處於北市,最後的精華地帶之最大產能效益,這事著實可惜。
在此,敦請都委員主席及與會人士,既然有意放寬,則應盡量多聽取住戶、里長、地主群、興建屋宅之新舊建商、建商公會、各仲介公司之建議,再行綜合個人的專業素養與人生智慧,讓延宕十幾年,限制過多,造成地區開發,遲滯不進又狀況百出的問題,得以迅速圓滿解決,否則過去已延宕十餘年,當真要再拖個三五年耶。
在這最後,由衷感謝諸君,不吝棄嫌而閱文,內文僅是小弟單就個人所見所聞,進而提出的看法,或許有不合市政府通盤考量之處,但小弟身為市民,有義務於此際盡快提出建言,倘若與諸君,在看法上有諸多相左之處,則懇請諸君務必海涵見諒,甚祈甚幸。
彈丸之地,規定過繁,放寬規定,予民便利景氣變差,政策應寬,納諫而決,興邦惠國
決議：
陳情案名：
案名修訂臺北市「基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點」(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案
陳情編號：
編號3
陳情人：
連瑞祥
陳情地點：
陳情理由：
建議辦法：
- 建議辦法牆面線2/3規定設置建築量體規定，是否可因高度放寬而予以調整，因同樣容積拉高高度後量體勢必變小，與此項規定有衝突。
決議：
陳情案名：
案名修訂臺北市「基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點」(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案
陳情編號：
編號4
陳情人：
良茂建設
陳情地點：
陳情理由：
建議辦法：
- 建議辦法建議位置：中山區金泰段91-10〜91-14基地僅單邊臨路，不符技術規則300平方公尺以上商場需面臨二條以上道路之規定，無法作商場。
決議：
陳情案名：
案名修訂臺北市「基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點」(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案
陳情編號：
編號5
陳情人：
都發局檢送105.8.26說明會紀錄
陳情地點：
陳情理由：
建議辦法：
- 建議辦法
- 一、金泰里游里長：本次公展計畫書有關高度及土地使用管制之檢討內容，有利本區商業發展，請市府儘速檢討辦理。
- 二、成功里李里長：本計畫區商業區A8街廓部分基地狹長，難以開發作為商業使用，是否得作為住宅使用，請市府協助。另本計畫區商業區得否開放住商混合之可行性，請市府協助。
- 三、現場民眾：街廓編號A1、A2、B1、B2指定牆面線2/3總長度設置建築量體之規定，是否可因高度放寬予以調整？因本次檢討放寬建物放寬高度後，倘建物抽高建蔽率縮減，與該項規定有衝突。
- 四、現場民眾：以本地區條件而言，市府應鼓勵建物蓋高，不應以「突破」概念，要求地主提供公益性、景觀影響等作為超過70公尺建築的交換條件。另請市府加速辦理計畫檢討。
- 五、現場民眾：本地區之基地合併容積獎勵（5%）是否可回復？
- 六、現場民眾：本人所有之土地位於本計畫區A8街廓，因基地狹長又位於隧道口，致使基地開發及利用不易，請市府協助檢討，得否作為住宅使用。
決議：
陳情案名：
案名修訂臺北市「基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點」(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案
陳情編號：
編號6
陳情人：
李勝凱(李勝凱地政士事務所)
陳情地點：
陳情理由：
- 陳情理由土地標示：中山區金泰段全部地號
- 一、主旨:本區土地使用分區與都市設計管制要點規定將住宅使用為排除規定取消並建議增加其使用彈性。
- 二、理由說明(一)事實:臺北市於91年7月26日公告實施「變更臺北市『臺北內湖科技園區』（原內湖輕工業區）計畫案」，進而擬定「臺北市大內湖科技園區次核心產業使用許可回饋規定」，其前後並歷經12次公告放寬進駐產業，以提供園區充足支援性公共服務設施、建立具彈性的土地使用管制機制，形塑優質的就業環境、創造具有競爭優勢之科技產業發展環境。
(二)問題之發生:平均地權一直是土地行政最高指導原則，其揭櫫地盡其利、地利共享，現今內湖科技園區(簡稱內科)，原本為輕工業區使用之土地，因繳納回饋金而得以進駐公司，其依公司法完成登記後可就地為辦公室之使用，非但影響內科園區內(原內湖輕工業區之規劃)之交通運輸，亦嚴重影響基隆河（中山橋至成美段）附近地區土地使用分區整體分派商業區部分之供給、需求均衡。A1、A2提供住宅區商業購物需求，依其閒置土地過多觀之，其需求足矣。A3~A11與內科分隔娛樂區，形成商業發展阻礙(barrierheight)，無法與內科放寬使用之商業用土地競爭，地盡其利?實有疑義。因繳納回饋金而得以進駐公司，放任本區商業區閒置，享受其進駐辦公商業之利用，地利共享?不無疑問。
(三)對本區之影響:儘管學者認為內科的成功發展，是一種巧合或意外的結果，主要指內科的初期發展是建商大舉圈地興建的廠辦(計劃城事:戰後臺北都市發展歷程，林秀澧、高名孝主編)。惟本區分派商業區之供給、需求均衡失調，主要係因內科產業進駐產生之群聚效應及有娛樂區隔離之影響。均衡失調的結果，使本區成為內湖區、中山區的商業孤島，無法與內科發展並駕齊驅。A3~A11與內科分隔娛樂區，形成商業發展阻礙(barrierheight)，無法與內科放寬使用之商業用土地競爭。商業區未開發土地過剩，空地閒置土地過多，宛如鬼城，輪為台北市治安之死角。台北萬豪酒店，美其名為「台北好好看」，放寬使用類別限制，實為基隆河北岸規劃，分派商業區空間供給、需求失衡之最佳寫照，其全部完工後地上有42層的A、B兩幢，為飯店式住宅。
其亦是迫於與內科差異過大之無奈，而規劃有住宅之使用。準此，當今本區計畫實非為地盡其用之理想規劃。
建議辦法：
- 建議辦法
- 一、建議:本區毗鄰娛樂區及住宅區。考量其現今為商業區之使用，為減少現狀變更之衝擊，避免外部成本之發生、公共設施之充足，符合都市成長管理原則。在現狀維持，前計畫無法回復原則下，建議於娛樂使用、住宅使用、商業使用間為更彈性規劃之考量。以地盡其用，活絡地區發展。
- 二、辦法及目的:建議比照臺北市土地使用分區管制規則之商業區使用，將使用組別除不准許作住宅使用外之特殊規定刪除，另增加其使用彈性，期待目的如下所述:(一)促使本區參與內科土地整體開發利用、多元化使用。
調節本區與內科間商業區、居住空間之需求均衡。
(二)本區與內科間商業區交通方面，建議給與稅金、交通運輸的優待或減少交通設施容受力負擔之獎勵，引導內科工作人居住於本區，實現台北TOD及都市智慧成長（Smartgrowth）理論。
(三)增加內湖科技園區工作人口於本地區之居住空間，減少交通運輸，以滿足當今交通公共設施容受力，進可舒緩當今內湖科技園區之交通問題。
(四)增加使用彈性，達到城市智慧成長。所謂智慧成長（Smartgrowth）是一個城市規劃和交通運輸理論，意指城市之成長宜集中在市中心以避免城市延伸，且土地利用應住商混合、交通導向(TOD)、行人優先，並對單車友善。著重可持續性多於短期利益。
備註：因為工作所需，每天往返大直北安路、內湖瑞光路與舊宗路間。據了解，內湖交通問題起源於原內湖輕工業區之放寬使用，與當初都市計畫配合不當有關。基於對地理法政研究思考熱衷，歷史為繼承事實，檢討錯誤，改進未來的發展，故建議本通盤檢討之商業區引導住宅使用。
【圖一】建議位置圖【圖二】內湖科技園區外地(桃園-台北)通勤意象一撇
決議：
陳情案名：
案名修訂臺北市「基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點」(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案
陳情編號：
編號7
陳情人：
陳情地點：
陳情理由：
建議辦法：
- 建議辦法陳情位置：中山區金泰段9、9-1地號《娛樂區(供娛樂健身使用)》
- 一、建請放寬娛樂區(供娛樂健身使用)使用組別增列可設置公寓式酒店(月租房或短期租賃)供不特定人士使用空間，因公寓式酒店不但租金較低且享受的空間較大，同時又可享有飯店化的服務，能大幅節省商務出差費用，對商務型的旅客是更理想的選擇，參考如新光信義傑仕堡、新光天母傑仕堡。
- 二、長期照顧服務法已於去年公布並將於明年生效施行，長照為未來的趨勢，建請放寬娛樂區(供娛樂健身使用)使用組別，增列可設置老人住宅(長期租賃)以飯店式管理供特定人士(健康的老人)使用空間的申請，增加此使用分區的彈性，也杜絕違法使用情形產生。
- 三、娛樂區(供娛樂健身使用)之土地，其使用組別，除不允許住宅使用外，其土地使用修訂比照第四種商業區；高度從36公尺放寬至70公尺；高度放寬但容積卻未相對放量，若容積率不能調整，則建議調整商業區容積獎勵規定得增加容積總和上限從原50%調高至70%(20%開放空間+50%容積移轉)。住宅區或住商混合區仍維持原計畫50%。
- 四、既然未來無航高限制，比照信義計畫區之商業區及娛樂區，建議取消建蔽率45%下限之限制，減少基層面積，增加開放空間留設，以活絡區域商業的延續。
決議：
陳情案名：
案名修訂臺北市「基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點」(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案
陳情編號：
編號8
陳情人：
廖鼎耀
陳情地點：
陳情理由：
建議辦法：
- 建議辦法
- 一、大塞車問題：
目前聯外道路：北安路、明水路、堤頂大道等，每天上下班時間都已大塞車。未解決塞車問題前，變更使用項目必然造成更多大塞車問題，造成大直、內湖居民相當不便，居家環境生活品質下降。
- 二、變更使用項目：
(一)調整娛樂區土地之使用項目，除不允許使用項目，並比照第四種商業區。是否要有相關回饋社區之方式，否則是圖利建商？(二)所有權人大多為建商養地多年等變更，是否有圖利財團之嫌。
- 三、高度限制：
請說明公展內容第2頁高度限制，D1、E1街廓高度限制36m，較不公平，因左右兩旁建築物高度都在56m、70m以上，而大彎北段娛樂區卻可蓋70m是否有失公平性？
決議：