TPEO7091-審議事項-案名：變更臺北市士林區蘭雅段一小段52地號等土地第三種住宅區及部分道路用地為道路用地、綠地用地、第三種住宅區(特)細部計畫案

會議紀錄id

TPEO7091

案件id

Akfx1g

概要說明

案情概要說明：
一、申請單位：臺北市都市更新處
二、辦理單位：臺北市政府
三、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款、都市更新條例第20條
四、計畫緣起：
本計畫範圍位於中山北路六段西側、克強路北側，地上建物多為三樓以下土造或加強磚造之老舊房屋，居住環境寙陋。為改善地區環境品質，計畫區內土地權利關係人業依都市更新條例申請劃定更新單元，並經本府96年10月17日府都新字第09606206500號函公告劃定為更新單元。
計畫範圍內有未徵收開闢之6公尺計畫道路將計畫範圍分為南北兩部分。基於土地整併成完整基地有助於建物配置達到土地使用效率，爰配合將計畫道路南移。
本案業經本會105年3月18日第683次委員會研議，並經市府認定符合都市計畫法第27條第1項第3款規定，辦理都市計畫變更。
五、計畫範圍、面積及權屬：
(一)計畫範圍及面積：
本計畫區位於中山北路六段277巷南側、中山北路六段西側、蘭雅段一小段272地號北側及167、167-1及177-1地號西側地界線所圍範圍。總面積4,008平方公尺。
(二)土地權屬：
土地權屬所有權人(管理機關)土地面積(平方公尺)比例(%)公有土地中華民國(財政部國有財產署)49.9712.77%中華民國(臺北市政府工務局新建工程處)私有土地--3,496.0387.23%合計4,008100%
六、計畫內容：詳公展計畫書(及本次市府提會資料)。
七、公開展覽：本案市府自106年2月8日起至106年3月9日止公開展覽30天，並以106年2月7日府都規字第10539944303號函送到會。本案市府於106年2月22日舉辦公展說明會，說明會紀錄業併議程提供委員會審議參考。
八、本案審議歷程：
全案經提105年3月18日本會第683次委員會議研議：
(一)本案為民間申請都更案所提之都市計畫變更案依本會決議所提研議，委員意見提供市府納入計畫修訂參考。
(二)本案對整體環境具正面效益，未來依程序提出變更都市計畫，本會樂觀其成，但若召開公聽會民眾對量體、開放空間等有反對意見，則仍可依原都市計畫提出都市更新事業計畫，並無強制變更之規定。
(三)由都市防災觀點，此一開放空間具有高樓的防災空地的功能，未來進行都市計畫變更時，市府應就都市設計及都更計畫審議時如何確保基地南側開放空間具有公共開放性及穿透性說明之。
九、公民或團體陳情意見：計1件。
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一、本案係都市設計及土地使用開發許可審議委員建議，並先提本會105年3月18日第683次委員會研議，才進行本次公展及審議程序。肯定本案都市更新對於周邊地區的發展是有助益的，尤其是實施者對於協助闢建南北兩側計畫道路的貢獻，以及配合對於變更後所增加之道路及綠地用地(計82.53平方公尺)，不納入申請都市更新△F4容積獎勵的部分，是值得本會肯定的。惟有關以下幾點委員所提意見，期能於下次提會時加以補充說明：
(1)維持原有計畫道路與變更道路位置兩種方案的優缺點、效益及衝擊的比較。
(2)有關委員提及現有受保護樹木是否可原地保留，建議就變更後計畫內容之南側道路用地路型及綠地用地位置、面積再作檢討。
(3)變更後計畫內容，有關開放空間係集中留設於南側，針對民眾陳情提及基地北側日照權將受影響，其建築量體如何因應?請評估將建物南移，北側留設多一點開放空間之可行性。
二、本案請市府協助與實施者溝通，針對委員所提意見進行整理與補充說明後，再行提會審議。

委員發言

出席委員發言摘要陳亮全委員1.無法從計畫內容中看出可以提升消防、防災能力或提升地區防救災效能等效益。
2.請說明本案變更路型的理由，及其相較原計畫道路路型的優勢。
3.本案計畫興建24層的高樓，且與基地北側地區相近，請說明對北側地區可能造成的衝擊。
王秀娟委員1.關於臺北市外圍臨山地區，如士林、天母、北投、文山及內湖等地區，我們應思考這些地區的都市發展模式為何。市中心地區的都市發展或都市更新方式多為整併基地成大塊基地，以較低的建蔽率新建高樓，如此造成的生活環境改變與衝擊是只有當地居民才能親身感受。建議市府應引導市區外圍鄰近郊山地區朝向不同的發展，因這些地區的都市發展應與都市中心地區的發展有所不同。
2.臺北市是最早推動樹木保護的，而本人也在擔任樹保審議時面臨到許多問題，包括開挖地下停車場的影響及種樹空間等問題。本案因變更路型需移植受保護的樹木，期能看到於變更路型及原有路型兩方案下的處理方式，說明兩種方案的整體配置、優缺點等完整資訊進行方案比較。
邱裕鈞委員1.支持本案將停車場出入口設置於西北側。一般在做交通環境影響評估時，因考量安全及車流效益，儘量避免將停車場出入口臨接主要幹道設置。
2.同意陳委員亮全及王委員秀娟之建議，本案應提出兩種路型的方案進行比較。
3.變更路型的方案是為留設淨寬達8公尺的道路，以達到救災功能，惟亦應考量其與後面路段的路幅連接，及後面路段亦須留設達8公尺寬才可能達到防災救災功能。
郭城孟委員1.支持本案。從交通方面考量，變更後的路型交通應會比較順暢。另外開放空間也會較多，對市民也較友善。
2.惟本案有關民眾陳情的日照權、移植受保護樹木的必要性、開挖地下室與種樹空間的關係等內容，應再詳細說明。
3.與各位委員分享有關臺灣的烏桕背景，其來源是於兩三百年前，先民因烏桕種子是製作燈油的重要原料，故自中國遷徙過程中帶至臺灣。現在烏桕已遍布全台，本案的烏桕可能是以前帶來的樹木中下一代的種子，自台灣土地發育出來的。
曾光宗委員1.有關本案變更的目的，在簡報過程中不斷提到是“為了基地完整開發”，個人認為非常不恰當。在做都市計畫變更應該要回歸是對我們的都市環境有利的，舉凡是對於公共空間、防災等角度而言都可，是有利的再來討論變更，絕對不應是為了基地完整開發的理由而變更。
2.有關計畫效益方面，同意陳委員亮全意見。計畫內容中所提的五項計畫效益，在變更上無法看出對整塊土地的效益。且從都市計畫角度而言，原先計畫道路貫穿基地是很合理的。請說明變更路型之理由及其優點。
3.本案僅有一棵樹木須受到保護，惟因變更後劃設的路型勢必會造成老樹需移植，個人認為如此做法不具公益性。
這棵烏桕是整個基地唯一一棵須受保護的樹木，而我們卻於規劃基地時非移植它不可，如此作法不符合公平正義，建議重新考量路型的劃設。
郭瓊瑩委員1.同意王委員秀娟所提有關鄰近郊山地區的都市發展管制。
上上週討論臺北市居住正義時，有提到臺北市的郊山周邊天際線的管制，個人認為臺北市應要有一個政策是針對鄰近郊山地區的都市設計管制。
2.從計畫書第18頁可見磺溪與中山北路六段之間的關係。
現有許多車流是行經磺溪邊緣再從中間穿出，故同意曾委員光宗所提，原計畫道路的路型說不定較適當，建議再作變更前後比較分析。
3.個人認為須受保護的烏桕應被保存，在開發過程中，我們總是以移開為優先，但本案的路型是可調整的。甚至若烏桕是成齡的，可建議建商不只是保護，可將其作為資產非負債，進而修改設計。
焦國安委員1.請說明移植樹木及變更路型的原因，除了確保基地完整性之外，請說明棄直採彎的理由並解釋其如何具有增加防災能力。
2.本案欲建24層的高樓，請說明其與周邊整體建築群的比較。
鄭凱文委員1.本基地附近的幾條計畫道路，現況多被建物占用。就都市更新角度而言，變更後能透過整體開發，有機會處理這些占用的合法或違章建物，讓計畫道路得以完成闢建。
2.計畫內容未說明清楚建物位置靠北側配置的原因，事實上從建築技術規則檢討本案日照權時，基地北側受到的影響較大，本案基地南側因規劃開放空間，故對南側居民是友善的；至於基地的北側，雖已有補足至8公尺的道路寬度，惟對於基地北側建物仍過於緊臨，建議將建物位置南移一些，以降低對基地北側地區日照權等衝擊。
劉銘龍委員1.行政院環保署近日在修正開發行為環境影響評估細目及範圍認定標準，欲取消都市計畫區的高樓環評，其理由是環保署主事者認為都市計畫地區內已高度開發、無生態可言，故無需環評。惟方才在本會委員針對本案討論的過程中，發現各位委員對於生態、人文的重視，個人認為是我們在此方面的進步。
2.同意各位委員的看法，都市計畫很重要的功能是可以決定一棟建築的位置及量體。個人認為本案欲將基地整併僅是為了建商能興建高樓，此非都市計畫要做的事情。
張哲揚委員(紀勝源專委代)本案在交通方面已增加人行空間及提供未來鋪設自行車道的空間，於105年3月18日第683次委員會議中，當時的交通局委員已表示支持本案。
林崇傑委員無意見。
李得全委員1.支持多數委員的意見，有關樹木保護、北側地區之日照權、地區交通、防災或是景觀部分等議題，該如何解決或避免、在設計上是否有辦法克服，這些應可再討論。
2.本案相鄰道路能透過都市更新無償取得，個人認為是一個好方法。臺北市尚有1,000多公頃的公共設施保留地，按照取得速度得要1,350年。未來若有類似本案的建築開發，建議都委會可做類似的決議，即「申請建築基地原有範圍內或相鄰的出入道路，應納入開發由實施者一併興闢完成並捐贈予本市」。否則現行的開發者多於建設開發後，旁邊的道路則留給政府及所有納稅人負擔，不符公平原則。而如此的決議與制度建立後慢慢一塊塊地做，才有機會解決公共設施保留地的問題。
陳志銘委員(沈榮銘副局長代)基本上無意見。僅針對以下幾點提出建議：
1.若按照原有路型，即可不進行老樹的移植，故路型部分可再討論。
2.本案因變更後所增加的道路及綠地用地(82.53平方公尺)，係屬實施者之義務，不宜申請都市更新△F4容積獎勵的部分，建議應清楚規範。
彭振聲委員(陳郭正主秘代)支持透過本案無償取得公共設施道路用地，惟有關受保護樹木方面需再多加討論。
審議事項二