TPEO7131-審議事項-案名：變更臺北市松山區敦化段二小段449-12地號等25筆土地第三種住宅區、綠地用地、道路用地為第三種住宅區（特）及公園用地細部計畫案

會議紀錄id

TPEO7131

案件id

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、申請單位：臺北市都市更新處
• 二、辦理機關：臺北市政府
• 三、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款
• 四、計畫緣起：
  本計畫區前經市府98年10月9日公告「變更臺北市松山區復興北路與長安東路口東北側第三種住宅區及道路用地為第三種住宅區(特)及綠地用地暨劃定鄰近土地為更新地區細部計畫案」內劃定為更新地區。
  本案實施者金朋建設股份有限公司依市府104年1月20日府都新字第10332448100號公告「修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計畫一：以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」提出申請，並經市府檢討符合該專案之條件，爰依都市計畫法第27條第1項第4款規定，辦理本次都市計畫變更。
• 五、計畫內容概要：
  (一)計畫範圍、面積與權屬：
  1.本計畫區位於南京東路三段256巷28弄以南、敦化北路4巷25弄以西、長安東路二段以北、南京東路三段256巷以東所圍街廓之西北角部分土地；總面積3,235平方公尺。
  2.土地權屬：
  土地權屬管理機關土地面積(㎡)比例(%)國有地財政部國有財產署672.07%市有地臺北市政府工務局公園處1,01631.41%私有地2,15266.52%合計3,235100%(二)計畫內容：詳見公展計畫書。
• 六、公開展覽：本案市府自103年12月25日起至104年1月23日公開展覽30天，並以103年12月24日府都規字第10336674303號函送到會。
• 七、公民或團體陳情意見：共1件(詳後綜理表)。
• 八、本案審議歷程：
  (一)本案前提104年4月9日第669次委員會議審議，該次會議針對四五層樓老舊公寓專案決議如下（略）：
  1.有關「修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」行動計畫一：以都市計畫專案變更方式協助更新重建，將由市府另行召開行政會議，就各相關審議委員會之權責分工、申請案件提都委會應備文件以及計畫書內容項目等進行確認，以利後續案件之審議。
  2.有關容積增加以及獎勵之額度，仍應於都委會進行審定。
  3.本案以及本次會議老舊公寓專案計畫之都市計畫變更案，本次會議暫不進行實質內容討論，請市府依前項行政會議結論，再檢送相關資料提會審議。
  (二)市府依上開決議，完成「『修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫』都市計畫變更案件審議程序及重點」提104年6月11日第671次委員會議報告完竣。
  (三)本案經再提105年9月8日第696次委員會議審議

委員發言

• 委員發言摘要邱委員裕鈞1.交通影響評估最基本是須將旁邊基地的開發量一併納入。
  目前提供的資料僅針對周邊道路服務水準，且一定未含合作金庫的資料。在做交通影響評估時，一定要將相鄰基地或基地開發可能影響吸引的旅次產生需求一併納入才合理，不能只計算自己的部份，且目前合作金庫的計畫已完成，更應將其納入評估報告中。
  2.同意目前三處停車場出入口錯開於不同側，對交通所帶來的衝擊較小。
  3.請加強說明基地中間所劃設之八米僅供人行與救災、不供車行的帶狀空間之規劃內容。
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  ö王委員秀娟1.同意整合綠地及道路為公園用地，會使其使用效益提高。
  2.原公園用地形狀不太規則，是否有相關歷史背景因素?另請說明本公園用地是否為開發單位設計、建設及捐贈?該公園除有筏基設計之外，是否有其他環境的貢獻?也建議設計過程能納入滯洪功能的考量。
  陳委員亮全1.有關更新容積獎勵推薦值的部分，例如防災等細項，建議市府不要都用一個基地的角度來談，而應以整體都市計畫角度來說明。
  2.個人對於本案都設會預審給予減少地表逕流量之推薦獎勵值有疑慮。這個對地區是否有貢獻?還是僅對於基地內有貢獻而已?其公共性的部份應該再量化清楚。舉例而言，新北市在林口地區做了許多蓄洪池，但大樓中都沒人要管，最後都沒有用，根本一點貢獻都沒有。故對於市府說明本案基地將吸收此地區的逕流量部份，如何保證?誰來把關?有沒有什麼機制是真的能夠接收周邊的逕流?因為分擔周邊逕流不是這麼容易。此外，設施未來由誰管理也不明確，建議市府應再思考其貢獻度以及公共性的效益。個人對於獎勵不是不同意，而是應確認基地內的確有吸納周邊地區的逕流，此部分也請市府再作補充說明。
  彭委員振聲(陳郭主秘正代)本案有關減少地表逕流量的規劃，有送給水利處審查，且除計算分擔的面積之外，也需要透過一些設計的設施連結等去達到標準。建議申請單位補充說明當時審查時，有關本基地可以分擔的面積量、其連結方式、初步規劃，及後續管理。
  ­Á © £ ¦( ,*4代)1.請說明本案都市更新獎勵上限值。
  2.請補充說明本案與合作金庫介面的綠帶空間，其預計開始施工的時間，以及人行空間又是如何規劃的。
  代理主席（劉委員玉山）1.簡報中有提到關於綠地是由合作金庫先行做簡單綠化的部分，因本案要推行尚須一段時間，綠地能先行施作，對當地民眾應該會更好。
  2.請補充說明基地相關防災、消防車進出動線等規劃，並補充說明交通影響評估的結果。
  都市發展局1.本案分為兩個部分，其一是零碎綠地透過與道路用地的結合，讓面積變更為更完整的鄰里公園部分；其二是依老舊公寓專案取得容積獎勵部分。
  2.有關第一部分，請見簡報第三頁。本案都市計畫原為兩個街廓，透過98年臺北好好看計畫，由合作金庫先結合成一個大街廓。而原有的兩個街廓中間有一條尚未開闢的道路，當時將道路用地調整為綠地。又目前綠地為市府所有，現況已有簡易綠化，並提供社區使用。本案業已要求將公共設施用地等面積交換，變成如簡報第十頁所呈現的情形。
  故第一步的都市計畫已完成，而當時有留下一個伏筆，即本基地若都市更新，可以容許將綠地與道路合併作為鄰里公園。第二部分有關老公專案，請都市更新處接續說明。
  都市更新處1.本基地尚須等到事業計畫及權利變換計畫通過、申請建照，及經公園處審查後才得以開始施作，並依公園處通過的圖面完成公園的建設。開闢等相關費用皆由實施者方支付，財務計畫中會妥善處理。
  2.合作金庫已取得使用執照，現況綠地業已簡易綠化完成並開放供民眾使用。動線部分是依照合作金庫的開放空間的動線規劃，未來我們集中後，附近居民可由四周通道使用此開放空間及公園。
  3.公園用地南側部分是另一個更新地區，必須等到地主整合後才會進行更新。但本街廓現行都市計畫已訂有都市設計準則，開放空間、人行步道均已訂定相關規範。
  4.分擔逕流量的部分已將報告書送至水利處審查，目前初審已通過，因其畢竟是有申請獎勵的，未來一定會照計畫實行。
  5.本案有關老舊公寓更新專案容積獎勵部分，各細項推薦值如下：
  (1)「公共設施補充原則」，基地沿街面留設6公尺以上供人行之空間，本案總面積可達3.78%，惟此細項本案只申請1.67%。基地左上角的廣場綠地開放空間也有申請，總面積是207.88平方公尺，惟此數據比未來實際面積小，多出來的部分將當作公益性處理，故本案提供公共使用之廣場綠地項目僅申請4.5%。
  (2)有關「適當規模住宅誘導原則」，本案有提供18至30坪的小坪數住宅，是符合地區需求且民眾可買得起的房子。
  (3)「改善基地與周圍鄰近地區微氣候」細項中，風環境部分本案經達到通風環境與濕度相關檢討標準，取得推薦值2%，加上綠覆率每增加10%綠覆率就會給法定容積1%的規定，而本案約增加25%，故申請2%，加總後微氣候部分推薦值取得4%。
  (4)「防災機能加強」一項，本基地有設置貯集槽，可吸納本市過去20年當中最大降雨量，且經水利處審查過後可申請2%。又本案依照水利工程處標準設計水利用系統，可減少並分擔基地周邊的雨水逕流量，及蒐集周邊雨水，故可得1.02%獎勵。最終防災機能加強部分取得推薦值為5.02%。
  更新案實施者1.本基地停車場出入口位於寬六公尺的南京東路三段256巷一側，車流是向南走。合作金庫停車場出入口則位於街廓東北側，臨八公尺的敦化北路四巷25巷一側，兩出入口之間相距一個街廓，合作金庫另一個停車場出入口是位於街廓南側。是故未來本基地對合作金庫及周邊環境的交通影響並不大。本次未針對合作金庫的部分做交通影響評估。
  事實上合作金庫應該於興建時已有針對其基地本身做交通影響評估，而我們也僅針對本基地做評估。若以過去經驗而言，停車場雖位於同一街廓內，但皆朝向不同方向的道路，且三者相距皆有一個街廓，故對於整個地區的交通影響應該不大。
  2.本基地西側及北側道路將退縮補足八公尺，並留設適當的空間供消防車迴車及暫停，且會再退縮做為人行道使用3.公園設計是委託專業景觀顧問公司，業於去年經公園處書面審查通過。另目前所說明的環境貢獻度僅針對本基地，並不包括旁邊的基地。
  4.有關設計逕流的部分，是有包含公園的，但未將其計入容積獎勵中。有關本基地減少更新單元地表逕流量推薦值的算法，跟各位委員說明一下。計算方式是由基地實際分擔逕流周長與基地的周長比值，約為50.8%。分擔基地逕流周長最大獎勵值是2%，本案獎勵值可爭取至1.02%左右。
  至於如何檢查周邊地區逕流量是否有進到本基地內，未來臺北市要推行一個流出抑制系統，等建案完成後，水利處將每年抽查基地是否有正常使用，目前這個辦法尚未通過，惟通過後，未來每年會抽查本基地滯洪池是否如計畫使用，屆時如基地內的設施未照計畫設計、使用，將會受罰。另外，關於後續維護，原則上是由大樓管委會組織一個單位來管理。
  財政部國有財產署北區分署(會後提供意見)(106年8月8日台財產北改字第10600210141號函)1.本案變更範圍內本署經管同小段473-6地號土地使用分區擬由「道路用地」變更為部分「第三種住宅區（特）」及部分「公園用地」，473-7地號國有土地之使用分區擬由「第三種住宅區」變更為「公園用地」，本分署原則尊重審議結果。
  2.因該等土地位屬金朋建設股份有限公司擔任實施者擬具之「擬訂臺北市松山區敦化段二小段449-12地號等25筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」範圍內，依內政部營建署104年1月5日營署更字第1030083006號函示略以，都市更新事業計畫為整體開發需要，涉有細部計畫變更者，應將都市計畫細部計畫變更內容納入都市更新事業計畫，依都市更新條例第19條及第29條規定辦理。
  至採權利變換方式實施且屬都市更新事業計畫與權利變換計畫報核者，其各筆土地之更新前權利價值應以上開計畫報核當時之都市計畫使用分區規定作為價值評估之基礎，而更新後之規劃設計及權利價值評估，則依都市計畫變更後之內容為之。故本署經管上述473-6地號等2筆國有土地更新前權利價值請依上述內政部營建署函示辦理，並載明於都市更新計畫書內。

決議

• 決議：
• 一、本案依市府所提計畫書、圖，及本次會議市府所送修正對照表修正通過。
• 二、本案涉及分區及用地變更，應俟都市更新權利變換計畫審議通過後，再行公告實施。
• 三、公民或團體陳情意見審決同決議。

人民陳情案件