TPEO7131-審議事項-案名：變更臺北市中山榮星段六小段306地號等土地第三種住宅區為第三種住宅區(特)細部計畫案

會議紀錄id

TPEO7131

案件id

kQrd3f

概要說明

案情概要說明：
一、申請單位：臺北市都市更新處
二、辦理單位：臺北市政府
三、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款
四、計畫緣起：
本計畫區距離建國南北路高架道路約120公尺，範圍內現況全數為四層樓建物，屋齡均逾35年，耐震能力不佳，區內建物排列密集，造成鄰棟間隔不足，又缺乏電梯及停車位無法滿足高齡化社會需求，整體環境亟待提升。
本計畫經市府於民國102年10月18日公告劃定為更新單元，但由於現況使用容積高，改建誘因不足，導致整合重建困難。本案實施者東亞建築經理股份有限公司依市府104年1月20日府都新字第10332448100號公告「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計畫一：以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」提出申請，並經市府檢討符合該專案之條件，爰依都市計畫法第27條第1項第4款規定，辦理本次都市計畫變更。
五、計畫內容概要：
(一)計畫位置、面積及權屬：
本計畫範圍位於臺北市中山區民權東路二段152巷6弄以南、建國北路二段226巷以北及民權東路二段152巷以東所圍街廓；面積總計2,307平方公尺，100%為私有土地。
(二)計畫內容：
1.變更土地使用分區：變更第三種住宅區為第三種住宅區(特)。
2.土地使用分區管制：
(1)土地使用強度：第三種住宅區（特）之建蔽率為45%，容積率為225%。
(2)第三種住宅區（特）之土地使用管制項目比照本市土地使用分區管制自治條例第三種住宅區規定辦理。
(3)本計畫得適用臺北市政府104年1月20日府都新字第10332448100號公告「修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵，本專案計畫總容積上限不得超過各該建築基地2倍法定容積。
3.訂定都市設計準則，重點包括：
(1)本計畫區北側臨民權東路二段152巷6弄及南側臨建國北路二段226巷道路側先退縮補足8公尺與道路順平後，再退縮留設2公尺以上無遮簷人行道。
(2)基地內集中留設開放空間。
(3)開發後衍生之交通需求應於基地內自行滿足。
(4)本計畫區建築物均應採內政部綠建築評估系統，取得綠建築銀級以上標章。
4.申請人應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執造。以權利變換計畫實施，且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者，申請建築執造時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起1年內為之。未依前述時程辦理者，依本專案變更之都市計畫則變更回復原都市計畫。
六、公開展覽：本案市府自103年12月5日起至104年1月3日公開展覽30天，並以103年12月4日府都規字第10338924603號函送到會。
七、公民或團體陳情意見：計1件(詳後綜理表)。
八、案件審議歷程：
(一)本案前提104年4月9日第669次委員會議審議，該次會議針對四五層樓老舊公寓專案決議如下（略）：
1.有關「修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」行動計畫一：以都市計畫專案變更方式協助更新重建，將由市府另行召開行政會議，就各相關審議委員會之權責分工、申請案件提都委會應備文件以及計畫書內容項目等進行確認，以利後續案件之審議。
2.有關容積增加以及獎勵之額度，仍應於都委會進行審定。
3.本案以及本次會議老舊公寓專案計畫之都市計畫變更案，本次會議暫不進行實質內容討論，請市府依前項行政會議結論，再檢送相關資料提會審議。
(二)市府依上開決議，完成「『修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫』都市計畫變更案件審議程序及重點」，提104年6月11日第671次委員會議報告完竣。
九、本案經市府依上開審議程序及重點辦理完竣，以106年6月2日府授都規字第10632614600號函送修正後計畫書、第669次會議決議回應及修正異動對照表到會，提請委員會續審。本次提會有關計畫區獎勵容積核給額度，依本市都市更新及爭議處理幹事會與都市設計及土地使用開發許可審議委員會預審之推薦值計69.53%，分述如下：
(一)都市更新及爭議處理幹事會：都市更新容積獎勵上限值為56.65%(含都更容獎40.29%，中低樓層都更不分16.36%)。
(二)都市設計及土地使用開發許可審議委員會：修正同意給予獎勵合計12.88%。
|?‹õ本案依市府所提計畫書、圖，及本次會議市府所送修正對照表修正通過。
’õ公民或團體陳情意見審決同決議。

委員發言

委員發言摘要陳委員亮全1.此類老舊公寓更新專案還會有幾案？是否有時間限制？建議市府應先作總體性的說明。
2.本案提出容積獎勵推薦值，但仍有幾個疑問，譬如說筏基水槽之設置何以屬於防災規劃項目？應該說將來所有的開發都要有這樣的思維，如逕流管制，而不是直接給予容積獎勵。另外有關「提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施」之內涵，建議市府也要說明清楚。
3.里長陳情狹窄巷弄內的救災通行議題應重視，且應從整個較大地區去思考，而不是僅限於個案，因個案退縮對整個地區效益有限。
4.針對此類老舊公寓更新專案，個人同意不就獎勵細項逐一審查，都委會是要從較宏觀的角度來看待計畫，但如果沒有對於地區的整體規劃構想，仍舊以點式為主的規劃，擔心都市計畫未來將更難掌控。
郭委員瓊瑩1.對本案沒有太大的意見，但提醒從建國北路、民權東路跟錦州街所圍的這個街廓有許多老舊建築，我認為都更處要有對未來都更的想像，如剛才里長提到的巷弄狹窄問題，未來確實是要通盤考量，因為這裡的巷子都很狹小。
2.建議未來市府內部要有研究機制，到底容積增加了多少以及獲利了多少等，如果市府內部沒有研究數據或資料庫，是很難讓委員認定增加的容積是否合理，與其被動的審查，應該主動思考到底發生了甚麼問題。
3.建議由副市長召集相關單位，對現況問題進行整體的回顧，也可委託委員共同研討，政策檢討是有必要的，且數據上也需要宏觀的掌握。尤其逐步進行通盤檢討時，應要了解都更單元總共有多少，模擬未來都市可能發展的模樣，有了空間的概念，對於都設、都更或都委會委員來說，會比較客觀一點。
4.至於都委會審查的重點，個人不認為今天要做個案容積獎勵項目實質審查，因為程序跑這麼久對居民也不太公平。
邱委員裕鈞延續剛才里長提的防災動線考量，本案開發單元前後各有兩棟建築物，一棟是新蓋好的，另一棟當時不曉得是否有規劃？而新蓋的這一棟，是否亦有規劃退縮？我擔心的是本案道路退縮是否有效用，如果有整體的規劃，至少還可期待未來改建時道路可以拓寬。
李委員得全1.本案既然是自力更新，那申請人是誰？今天的簡報應該由誰來報告？建議先作釐清，此外，剛才簡報的內容與補充書面簡報資料有許多不同，爾後也應該注意資料的呈現應一致。
2.過去的老舊公寓更新專案，已經通過的有多少案？未來還有多少案？是否有一個整體的說明，讓都委會在審議時比較容易瞭解。
3.中央法規信賴保護原則是非常重要，所以受理時間這個沒有問題。但依中央法規標準法規定，法令有從新從優原則，而老舊公寓更新專案還沒通過的案子，處理程序會到民國幾年？現在很多新的法規都出來了，如果新的法規有禁止事項，依法要用新的法規。因此都更處在審議的時候，應依照中央法規標準法的從新從優原則，釐清到底哪些內容還適用，要注意的是相關新的法規對於都市更新獎勵的相關規範，例如現在不論是司法程序或是大法官釋憲，一定有些新的東西會對於舊的既有的規定產生變動，這個部分應該先作檢討。
4.都市更新案應該要跟社會大眾說，更新獎勵的結果對原來所有權人的財產權到底增加多少？以此案為例，為什麼大家都要老舊公寓更新專案獎勵、都要都更獎勵？要公開說明對私人財產權的獎勵有多少？與剛才里長所講的，容積獎勵是公共財的公共利益，彼此之間要把數字公開，且容積獎勵是公共財，與公共利益之間應有更清楚的連結。
5.本案建議市府應加強說明所申請各個獎勵項目之意涵，例如所謂提供合適規模的住宅內涵是什麼？跟公共性有甚麼關係？防災機能加強的內容又是如何?誠如剛剛委員所提，有用筏基作為滯洪的設計，不曉得在此案有沒有獎勵，即使不算獎勵，設計方法是不是一定要這樣？現在依建築技術規則的規範要求在地下室做筏基，但做完之後從來不會使用，因為那要用機械去做抽排。我認為基地如果夠大，應該在基地的高程做設計，在開放空間做下沉式的地形設計，直接在地表有一部分滲流、一部分儲水，從設計上來說，現在這樣人工的筏基設計也不符合生態跟後續實際維管的原則。因此建議應該要把每個容積獎勵項目的規劃內容跟申請額度都列出來，委員才會清楚。
6.另外，為釐清都委會的權責跟程序，請市府先說明本專案計畫有關都委會、都設會與都更會之間的分工。老舊公寓更新專案，都設會與都更會提出的獎勵項目推薦值，若都委會認為不合適，獎勵的額度跟項目可不可以調整，如果依分工不能調整，則個人認為應節省作業時間，容積獎勵值就完全授權給都設和都更委員會，加強行政效率。因為原先專案計畫規劃的程序也不是目前這樣的操作，104年後都委會才決議要由都更及都設兩個委員會先就容積獎勵提出預審值，再由都委會決定上限值。因此，建議三個委員會的分工以及處理程序可以再作討論，這樣申請單位簡報應呈現那些內容也將更明確。
7.個人原則上同意69.53％為本案容積獎勵的上限，不過建議後續提都更及都設委員會時，應針對「容積獎勵的公益性」多加著墨，並依都委會核定的容積上限為原則。
彭委員建文1.有關「一坪換一坪，免費換新屋」，本人不贊成。因多數民眾有這樣的想法，而導致都市更新進行很緩慢，誠如各位委員所述都市更新需要一個整體規劃，我想這是更新處要努力的。
2.就今天的個案來講，基於信賴保護原則，以及從我過去擔任都市更新審議委員的角度來看，自力更新的案子確實較辛苦。而以現在的狀況來講，都市更新容積獎勵給額度是16.36%，都市設計部份額度是12.88%，我想整體上來說經過專業的審議，在整個量體上也算是有所節制。而且老舊公寓更新專案提到都委會前，基本上已經經過都更跟都設的預審，就推薦值來講應該是介於1.5至2倍之間。針對本案，個人是予以尊重，因為從個人過去審議經驗來講，本案推薦值並無特別的異常，是否就針對這個部分，看委員們是否能尊重這個上限，並請後續都更及都設的審查程序更具體嚴謹的把關，不要超過該上限值。
3.另外有關於里長所提針對日照、量體對環境的衝擊，我想這在都更跟都設的審議都有充分的考量，目前的結果應該是找到彼此都能接受的平衡點，所以我對這個案子是樂觀其成。
王委員秀娟1.沒有特別意見，也非常認同前面幾個委員的看法，我想臺北市在推動都市更新已經相對要求環境品質。
2.老舊公寓更新專案已於104年8月1日落日，我不知道未來都市更新的推動方式是甚麼。我非常認同獎勵其實是要因應時代的需求改正，尤其像保水的部分不應該只用防治的方式，希望未來在地面層這些開放空間能有一個比較有效的策略；至於都市計畫的程序希望能夠加速，後續的計畫可按照一些比較理想性的案子去做修正，並陸續推動。
3.未來審查老舊公寓更新專案案件時，請都更處就更新專案的辦理情形先作說明，委員們會比較清楚整個專案申請數量，及其分布的狀況，也比較不會糾結在只看到個案而看不到整體都市發展的願景。
鄭委員凱文1.本案基本上是依照104年修訂的專案規定爭取容積獎勵，一路上層層關卡，也經過都市設計幹事會、都更幹事會再到都委會，之後還是回到都更及都設兩個委員會審議，困難度不小。另外，這是當時政府為了讓民眾有機會順利更新而推動的法案，基於信賴保護原則，應該要支持。
2.申請單位有說明因南北兩側的計畫道路狹小，而自行退縮2公尺補足8公尺，並且在西側做綠化串聯，基本上這樣的設計是提升了生活環境的品質，同時朝綠建築的方向做綠化，這是不錯的設計。
代理主席(劉委員玉山)1.有關委員提到相關法規必須符合從新從優原則，建議更新處要先作釐清。
2.有關此類老舊公寓更新專案案件，建議市府簡報時應說明各項獎勵之規劃內容及申請額度。至於都委會審議的重點，一種做法是尊重都更幹事會及都設審議委員的推薦值予以通過。第二種做法則是都委會針對每一個細項逐一審查。
個人認為採第一個做法即可。
都委會1.老舊公寓更新專案的審議程序在104年4月9日之前是由三個委員會分工處理，都委會只是審定計畫範圍是否得適用老舊公寓更新專案的條件，但不做容積獎勵額度實質審查。然而，因為後來幾個個案有區位條件等問題，所以委員會決定在程序上應該要有所調整。因此，在104年6月11日重新訂定程序，要求都設會跟都更委員會必須先行預審，將預審的容積上限值提都委會認定後，再回到都設會跟都更會進行實質審查。
2.有關專案內各項獎勵項目及內涵，請各位委員可先行參閱每一本計畫書後的附件「修訂台北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」。
都市發展局1.都更獎勵是依都市更新條例，都市更新條例容積獎勵上限是50%，民國99年市府訂頒老舊公寓更新專案，因為超過1.5倍所以利用都市計畫變更的方式界定獎勵容積。
2.有鑑於四五層樓的老舊公寓多位於狹窄巷弄內，而老舊公寓專案變更又涉及容積率提高，故都委會在104年6月11調整審議程序以期更審慎的作容積管控，因此現在老舊公寓更新專案都要先經過都市更新幹事會及都市設計幹事會預審，包括公共開放空間、交通分析、日照、陰影、採光、量體與環境模擬等，並提出都市更新及都市設計之容積獎勵推薦值，再提至都委會做容積獎勵上限的審議。
3.本案有關更新和都設獎勵，分別說明如下：
(1)「都市更新規劃設計高於法定評定基準」，依標準上限為15%，「提供合適住宅規模」上限為5%，「既有容積保障原則」上限為15%，老舊公寓專案容積獎勵的都市更新部分加總上限值為35%，本案爭取16.36%。
(2)都市設計的部分，「提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施」上限為5%，「社區活動延續」上限為5%，「防災機能加強」上限為10%，這部分加總上限值為20%，爭取12.88%。
ÿqóeÀ1.老舊公寓更新專案計有80多案，目前經都委會審議通過的有26案，其中有13案已完成都設及都審程序，另外有1案已經正在興建當中，其餘案件目前都還在都審及都設會的預審程序。依目前的執行流程，案件進都委會審議之前，須先經過都更跟都設幹事會預審，預審完後才會進入都市計畫公展程序，公展完再提至都委會審議，以討論是否適用老舊公寓專案的獎勵，而都委會審議完竣後，再回到都設委員會跟都更委員會確認容積獎勵值。
2.老舊公寓更新專案於104年8月1日落日後就不再受理，但這些已經申請的舊案基於信賴保護原則仍持續辦理中，有關委員提到如未來法令修正，從新從優的規定需如何處理的問題，於都市更新條例已有法令適用的特別規定，依都市更新條例第61條之1規定，是依事業計畫報核日作為法令適用日。
3.本案都市更新實施者是東亞建經，而本案由都市更新處報告是因本案為都市計畫變更案，法源是援引都市計畫法第27條第1項第4款，故由更新處報告說明。
4.有關都市發展整體性的問題，都更處於今年下半年已開始重啟檢討公劃更新地區，同時提出都市更新計畫，對於巷弄狹小地區，期待於都市更新計畫提出後，能引導個案都市更新事業計畫推動。
5.至於容積獎勵地主將分配到多少，都市更新案的容積獎勵分為一般獎勵與專案獎勵，而無論是都市更新的一般容積獎勵，或是老舊公寓更新專案的專案獎勵，其於項目的設計上都會考慮公益性。這些獎勵如經各權責委員會審核通過，將與法定容積加總，再依照權利變換的共同負擔比例做分配。以本案為例，目前共同負擔的試算比例為38%，即實施者分配到38%、所有權人分配到62%，這個分配是載明在更新事業計畫書內，所以是公開的。
6.有關本案申請專案獎勵項目，說明如下:(1)有關「規劃設計高於法定評定基準」，意即留設超過6公尺以上的人行步道獎勵面積，這部分爭取0.878％。
(2)「提供合適住宅規模」，是老舊公寓更新專案要求讓規劃設計可符合一般的標準房型，例如18~30坪左右的室內面積，若依該房型設計佔一定比例的面積即可給予容積，意即只要符合該要求即給予法定容積的5％。
(3)有關「提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施」，原則上採用住宅空間的通用設計指南，符合相關指標要求即可爭取獎勵面積，這部分爭取5％。
(4)有關表面逕流及雨水儲留設備，分別爭取2.66％跟2％，包含基地保水、屋頂雨水系統等皆在此做處理。
(5)有關「社區活動延續」，當時係針對基地內若有規劃路外公共停車空間即給予3.22％。
(6)有關「既有容積保障原則」，為鼓勵4、5層樓參與老舊公寓專案，即給予10％容積獎勵。
更新案實施者1.首先說明本案為自力更新模式，在老舊公寓專案報告書中，實施者每一個獎勵項目都有附圖和說明，包含合適規模住宅的比例、既有容積保障原則的部分以及高齡者的部分。
本案按照一定比例提供29戶利用通用設計滿足需求的高齡住宅，在專本專章裡都有很細緻的檢討與說明。
2.防災機能部分包含地表逕流等，除了滯洪，會在邊際的部分特別利用滲透坡降解決排水排洪，這是請水利技師按照計算值計算，並經過都設審查。
3.有關南北側臨接6公尺計畫道路之防災救災動線，先前已經經過三次都市設計準則審查，後續會再送消防局審查，且消防局會辦理現場會勘，結果並將載明於核定的都審報告書內。
4.至於公共開放性的部分，整個建築設計是採凸型配置，讓通風採光性更好，且因住戶是自己要回去住，所以坪數以24坪跟36坪為主。住戶對居住的品質非常要求，故一樓除部分有作圍籬以提供住戶私有庭園之外，其餘開放空間都開放給鄰里使用。另南北側臨6公尺計畫道路部分，基地亦援例先退縮2公尺補足8公尺道路後，再退縮2公尺作為人行步道，另基地西側也依都設委員會建議，提供作開放空間供鄰里使用，且可供自行車南北向通行。
?Gq?q @? ?n???O ?@@?[?案名變更臺北市中山區榮星段六小段306地號等16筆土地第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案編號1陳情人中山區松江里陳永護里長(中山區市容會報提案表編號10401提33)陳情理由「變更臺北市中山區榮星段六小段306地號等16筆土地第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案」於103年12月17日假松江區民活動中心(錦州街222號2樓)舉行說明會，會後似無作成會議紀錄，里辦公處表示容積是公共財非有少數人把持持有，獎勵後之容積是否配置適當，且往後是否會有日照權之爭議，請都發局及建商提出說明。
建議辦法市府回應意見
一、查本府都市發展局前依都市計畫法第19條及第23條規定於103年12月17日舉辦都市計畫公開展覽說明會在案，且查該次會議並無發言紀錄。
二、另本案日照陰影之檢討一節，未來應依建築技術規則等相關法規核實檢討並符合規定。
三、至本案獎勵容積是否配置適當一節，查本案應經本市都市設計與土地使用開發許可審議委員會與本市都市更新及爭議處理審議會審議通過後，始得進行開發。該委員會即會就公益性、環境貢獻度加以審核作為容積核給之依據，亦會就量體對附近環境之影響加以檢視。
委員會決議

決議

決議：
一、本案依市府所提計畫書、圖，及本次會議市府所送修正對照表修正通過。
二、公民或團體陳情意見審決同決議。

附帶決議

附帶決議：
一、請更新處就本市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫辦理情形(含辦理進度及各案容積獎勵比例等)，於下次審議相關案件時先行補充說明。
二、後續提會案件，請就各案申請專案容積獎勵項目之預審結果詳加說明，供委員會審議參考。
三、建議市府依本專案計畫進行個案之容積獎勵預審推薦以及後續實質審議時，更審慎考量獎勵容積之公共性及公益性。
審議事項三