TPEO7161-審議事項-案名：變更臺北市中正區臨沂段一小段495-4地號等土地第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

會議紀錄id

TPEO7161

案件id

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、申請單位：臺北市都市更新處
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款
• 三、計畫緣起：
  本計畫區現有建築物屋齡均超過30年，耐震及防火設計已不符現行法規之規定，有結構安全之虞，影響都市防災與安全，且有礙地區環境與都市景觀。本計畫範圍前經市府104年6月3日以府都新字第10430789700號函核准「劃定臺北市中正區臨沂段一小段495-4地號等9筆土地為更新單元」。
  本計畫區屬第三種住宅區，計畫面積達2,000平方公尺以上且四、五層樓戶數達計畫範圍總戶數1/3以上，本案實施者安家卓越股份有限公司爰依市府104年1月20日府都新字第10332448100號公告「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計畫一：以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」提出申請，並經市府檢討符合該專案之條件，爰依都市計畫法第27條第1項第4款規定，辦理本次都市計畫變更。
• 四、計畫範圍及權屬：
  （一）本計畫範圍位於臺北市中正區杭州南路一段11巷以南、忠孝東路二段64巷以東、齊東街82巷以西所圍之街廓範圍內。
  （二）面積總計2,151.79平方公尺。
  （三）64.923%為私有土地、35.077%為公有土地（分屬市府財政局、國有財產署、行政院農委會林務局管理）。
• 五、計畫內容：詳公展計畫書圖及本次提會資料。
• 六、公開展覽：本案市府自106年7月26日起至106年8月24日公開展覽30天，並以106年7月25日府都規字第10635481303號函送到會。
• 七、公民或團體陳情意見：計1件。(詳後綜理表)

委員發言

• 委員發言摘要：
  鄭凱文委員1.本案除依一般更新改建案要求退縮6公尺人行空間外，又再退縮更多的空間，因此就開放空間規劃部分，有達到公益性要求，故贊同本案。
  2.有關老舊公寓更新專案，案件審查過程很冗長，必須先經由都更幹事會與都設委員會預審推薦容積獎勵值再提都委會審議都市計畫及容積獎勵上限，是故應該儘可能避免重複審查，維持審議的穩定性，個人支持本申請案。
  白仁德委員本案市府簡報清楚說明其申請老舊公寓更新專案的每個項目及精準的計算，就其內容部分沒有意見。
  王秀娟委員1.首先感謝市府於簡報中先就老舊公寓更新專案通案性整體內容作說明，讓委員們瞭解目前老舊公寓更新專案執行進度。
  2.以下仍有幾點疑義，請釐清說明：
  (1)這塊基地約有35%公有地，其開發後該等公有地分回的戶數及未來房地的使用為何?是否有與其他相關重要的政策作結合?(2)本次市府簡報已清楚說明，這些申請老舊公寓更新專案的獎勵是依市府所訂的項目與指標一步步努力爭取來的。
  個人比較關切的是有關LID(低衝擊開發)的設施，本案大概爭取7%跟水有關的防災機能獎勵，其中較重要部分是提及不只處理基地本身之逕流，也分擔周邊雨水逕流量；個人希望類似這些獎勵，於後續開發時是可以被落實真正發揮功能的。我們都知道現在很多的筏基設施功能無法發揮，所以未來應有檢核機制。
  (3)簡報中提及本案建蔽率不到30%，爭取規劃地面層綠化大概5%獎勵，但不曉得開挖率是多少?以現在都市環境中很大的問題是建蔽率低但地面下開挖率卻很高，則地面植生的狀況就會受到影響。有關本案規劃地面層綠化，其未來的效益是否能落實?(4)老舊公寓更新專案所額外給予的獎勵，未來是否發揮功能，應列入後續監督檢討。如這些額外的獎勵項目能因應未來城市環境變遷與需要，且確實可發揮功效的話，建議可擇要納入通案的都市設計準則，廣泛適用。
  郭城孟委員1.最近墨西哥發生大地震，大家可能在思考墨西哥跟台灣兩者有何關聯性，其實墨西哥北部的緯度與台灣相同，雖然說地震與緯度兩者沒什麼關係，不過兩個國家的地理位置卻都是在板塊交接之處。臺北市從世界各地的角度看來，它的地質不安全性是蠻高的，特別是台灣在921地震災害發生過後，在921地震前所蓋的建築物，都具有很高的潛在危險性，所以個人覺得臺北市的都市更新應該要加速進行。本委員組成有各個不同領域的背景，有都計、景觀、防災、建築、交通等專家學者，本案從市府都更處簡報已非常清楚明瞭，是從很多面向予以思考，故個人是贊成與支持本案，也尊重在座各位委員的專業意見。
  2.有關水入滲議題，前些日子在探討臺北市為什麼沒有很大棵的樹木，在經過鑽探了解根性的研究後，發現臺北市的樹根約長至30公分即不再生長。原因是臺北市過去是一個湖，水流急時會帶來較大的石頭，水流慢會帶來顆粒小的泥，而泥後來又變成一層硬盤。由於這層硬盤使得臺北市地底下的水無法上下流動，造成今日的地表逕流問題。
  因此，國外教科書都告訴我們要讓地表逕流滲入地底下，惟本市因硬盤無法完全滲透，故應提出其他方法解決地表逕流問題。
  劉玉山委員1.個人基本上支持本案，不過就本案個人較關切的是對外交通的聯繫，考量其聯絡鄰近忠孝東路、杭州南路、齊東街、金山南路的巷道分別介於4~6公尺寬，建議思考應如何改善基地與周邊聯外道路以避免交通衝擊。
  2.內政部於今年（106.5.10）公布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，其重點為鼓勵私有、30年以上老舊建物加速重建，並給予稅賦減免等規定，則老舊公寓更新專案之個案未來是否可適用?3.針對交通規劃部分提出兩點問題：第一，有關本案的交通動線規劃，基地內車輛進出的動線為何?第二，簡報過程中提到基地周邊的交通服務水準大致維持現況，其依據的數據資料為何?陳亮全委員1.基本上推動都市更新的想法與做法是值得肯定的。不過，個人比較擔心的是臺北市的更新案似乎都是僅以個別基地來考量。以本案來看，基地周邊巷弄狹窄、進出較不易，其在都市計畫上該如何因應與解決?不是僅就基地本身退縮留設開放空間、留設消防雲梯車救災活動空間就能夠解決，真正發生危險時消防車是否真的進得來本基地?另外基地改建後對周邊地區防災機能提升與對環境有何改善?所以都市計畫應從區域性整體思考這些容積獎勵項目。
  2.本案增加容積獎勵後所興建之建物對周邊環境的影響，如引入更多人口與交通量等應一併考慮。比如說原本居住3個人現在增加到30人，真的會因為增加開放空間面積而提升防救災機能?會不會建物強度增加後反而造成的問題更多？3.本案是依照相關規定申請，但對於所申請容積獎勵細項部分提出幾點建議：
  （1）對地區環境貢獻度部分，像是減少地表逕流分擔周邊雨水逕流量一項，其實不是只有基地設置地下筏基設施而已，而是如何能讓鄰近地區逕流可以導入進來。
  上次會議，工務局代表表示對該等建案收集導入逕流之作法採較保守態度，如何收集鄰地的逕流、未來營運、管線是否能相接通等等，以現在都市排水系統根本不可能達成。因此，本基地要對周邊地區逕流有所貢獻事實上是有困難的，此項獎勵根本不能達到其功能。
  （2）對於增加綠覆率獎勵，當建案下方都已挖空之情形下是否真能實踐?（3）風環境改善微氣候之獎勵，從簡報資料中所述因應氣候變遷已作風洞實驗，且看來是有效的。惟未做風害實驗，像是颱風對高樓層建築與周邊低矮建築、地上物之影響。其所選擇的試驗是以對基地有利而不是有害的條件作實驗，本案興建高樓對於風害應是有影響的。
  （4）由於所附之陰影玫瑰圖不完整，因此其對陰影造成何種狀態與影響，尚無法看出其端倪。
  （5）基地都挖空，入滲怎麼可能增加?即使增加綠覆率種樹，樹也長不大，還有對基地周邊範圍之影響衝擊、環境貢獻度與防災機能提升等等疑義，應該從都市計畫的角度採更嚴謹態度處理。另外像有些獎勵項目細項如居住通用設計，究為對周邊環境之貢獻?還是對自己基地的貢獻?其公共性與公益性值得商榷。
  4.對於老舊公寓更新專案改建立意良好，每次通案性的簡報與資料也都寫的很完整，但如何能真正落實並對周邊環境（像是防災、逕流等）有貢獻，應該更嚴謹的看待。未來仍然有許多老舊公寓更新專案要審，個人認為都市計畫是較整體性的，但每次都在審個案內容或爭論基地容積獎勵值，建議有關都市設計的幾點細項，後續應提出通案的檢討，說明對於地區的貢獻為何。
  5.有關容積獎勵的部分，建議不僅是針對老舊公寓更新專案。
  臺灣目前有很不好的現象就是無論都市設計或都市更新，幾乎都在爭取獎勵，似無都市計畫可言，建議市府儘快檢討修訂容積獎勵明確的標準。
  張勝雄委員1.個人對於老舊公寓更新專案的改建予以支持。
  2.對於本案申請容積獎勵細項提出一些質疑，並就以下獎勵細項內容是否再作進一步的檢討提出看法：
  （1）居住通用設計在無遮簷人行道上設置無障礙坡道符合「市區道路及附屬設施設計規範」一項，既然是已符合設計規範，這就表示它是必要的規定，任何人來做都一樣，為何還需要給予獎勵？它應該是屬於建築的基本規範。
  （2）在居住通用設計通用指南內，像是無障礙扶手、廚房與流理臺高度等，大部分屬於各個住家室內之設計。
  通常現在很多房子交屋都是毛胚屋，未來裝潢設計需視使用者需求而定，現在畫出來的設計圖，不會是未來最後真正的設計圖。因此，這個項目要給予2%獎勵，個人亦存質疑。
  （3）環境貢獻度方面提高建材隔熱及降低日射一項，以現在國內建築法規其實與德、日是有些差別，我國房屋外牆隔熱作的其實不太好；像簡報所提屋頂採「止水阻熱材」亦屬淺薄之設計。以本案為例，假使左側有西曬的情形，其實像以外遮陽的設備或是陽台的設計處理，反而會比內部建材來的有效，惟現在看很多的建物顯然都沒有如此規劃設計。
  （4）風環境部分，現在周邊都屬低矮建築，來作建物興建後之風場模擬結果當然很好，惟日後周邊這些低矮建築也改建為高樓，如此風場環境是否還能維持？（5）增加綠覆率部分，從簡報中所示有露台的綠覆率、頂樓的綠覆率，這些看起來似乎是以放置盆栽的方式，是否可視為是綠覆率？另外，住宅底層提供公益設施，可拿到5%環境貢獻度獎勵，這部分公益設施放置地下一層常因為空調因素，使得住戶使用率減少；雖有設置但其功能卻不佳，最後沒有使用之下就可能移為他用。建議公益設施設置之地點、位置與方式應再予思考，後續亦應有查核機制。
  （6）雨水貯集滲透槽之設計用意很好，但它是屬於大的消防設施，不僅於一個單一建築，周圍的雨水收集、通道如何進來，似乎於簡報與資料中無交代如何處理。
  （7）有關通用設計部分，建議市府應有裁量空間，以依法行政。
  （8）另簡報過程提到有關建築物外牆隔熱的部分，個人不太同意會降低隔熱傳導係數這種抽象的說法。建議應明確列出該外牆之熱傳導係數。並提供目前國內外(如德、日)建築技術規範之外牆熱傳導係數標準以供比較其降低程度。
  曾光宗委員1.經由都更處整體說明本市老舊公寓更新專案辦理進度及階段執行成果，可發現從以前到目前執行所突顯出來的問題，因此本委員會在審理該等案件時，更應避免過去不合理的部分。都市計畫委員會是對都市計畫品質唯一把關的單位，惟就本案來看似乎沒有把關機制，如委員們心中對本案申請獎勵項目都還有存疑之下，應更審慎處理為宜。
  2.本案目前整個容積申請總量為434.25%，其原本法定容積率為225%；而假使容積總量(含老舊公寓更新專案獎勵)是有公益性的話，本委員會當然可以支持。惟就都更處所簡報，其申請獎勵之理由完全沒有說服力，因此堅決反對其所提老舊公寓專案之獎勵，亦即都更17.71%與都設22.82%推薦值，建議應予以刪除，請實施者重新再提出更具體有說服性的理由後，本委員會再逐一審視。其理由如下：
  （1）居住通用設計是一般建築系學生作設計之基本常識，結果卻是若照著通用設計來作的話就可申請2%獎勵，概估有3200萬元價值；留設超過6公尺人行步道獎勵(520.19平方公尺)可申請10.74%獎勵，概估有1億5千萬元價值，惟該人行步道應屬法定空地且可能是作設計本身就應要留設的部分，該等項目應該是必備的，現在卻給獎勵，似不合理。
  （2）除了退縮部分高於法定規定給予獎勵外，從都市設計審議的角度來看還會視其對環境友不友善、檢討開放之程度等，惟本案僅就退縮多留設的面積(10.74%)即給予獎勵；個人覺得類似這些如本委員再不予把關，其他委員會更不可能守住。
  （3）再則，提供適當規模住宅一項，更讓人覺得奇怪，一個合理的居住平面是本委員會應該要給獎勵的項目嗎?這應是設計者與本案未來要銷售者所應考慮的規模，竟也能爭取5%獎勵，概估有7500萬元價值，實不合理。
  （4）提高建材隔熱及降低日照一項，從簡報資料上實施者所附的證書是材料檢驗標準而不是指建物興建後整體可以節能(降低溫度)的評估，並不符合平時認知上使用建材能夠降低多少耗能；該等認定標準本身應有科學公式，因此不能僅就提供建材證書就來申請獎勵。
  （5）其他像是增加綠覆率、戶外舒適通風、減少地表逕流量、雨水貯集等，皆屬本來就應該要做的事情，而非透過容積獎勵再要求實施者作，這種做法很不值得。
  （6）前面陳委員亮全提到提高防災效能與提昇交通安全一項，從簡報的圖說上來看，有留設8*20公尺消防雲梯車防災活動空間，這部分如果也能給予獎勵，那麼都市設計審議似乎也可以不用再審查。其亦屬基本且必要留設的空間，而非另給予獎勵項目。假使對於該等老舊公寓更新專案獎勵項目審查不更嚴謹的話，恐會生出更多恐怖的案例。
  （7）有關通用設計的部分，簡報提到因非為剛性規定所以可給獎勵，這種觀念應修正，不能因法條未規定所以通用設計變成福利。個人同意陳委員亮全的說法，應針對獎勵項目及指標提出整體性的檢討與修正。就通用設計原則本質而言，包括出入口無門檻寬度80公分、門鎖高度110公分、室內走廊90公分以上、無障礙廁所150乘150的迴轉半徑等設計內容是一般的設計概念，不應該將如此設計原則作為公共利益或福利作為容積獎勵給予。這部分在法律上的解釋與觀念，建議建築師及主管機關應了解設計本質，並跳脫對於法令的印象。
  彭委員振聲1.本案有關老舊公寓更新專案相關容積獎勵，既市府已公布且本案係依規定申請，就應可以成立。
  2.本區進行都市更新環境如果較好，就贊成給予容積獎勵。
  3.本案提高防災效能部分，都符合工務局水利處的流出、抑制、貯留的最低標準，如果現在每戶新建建築物都可以做到這樣的標準，對台北市的防災是有助益的，因此工務局贊成本案容積獎勵。
  陳委員志銘(沈榮銘副局長代)老舊公寓更新專案之推動有其時空背景，又本案容積獎勵是經過都市更新幹事會及都市設計審議委員會之預審推薦，因此對本案無意見。
  李委員得全(曾專門委員能穎代)提案單位有提及此處的住戶性質較為複雜，又本地區環境改善如果有更好的方案應該也不會延宕至今，因此如果本案的推動成效可以比現況更好，應該是值得支持的。
  林委員崇傑(王副局長三中代)本案對地區整體環境及建物本身都有更好的改善，因此支持本案。
  張委員哲揚(陳主任秘書榮明代)1.本地區因街道狹窄，有許多單行道的設計，周邊交通主要問題應在杭州南路一段11巷、齊東街82巷口，若該處有留設街角廣場，有助該路口交通改善。
  2.另基地退縮空間對整體環境是有助益的，惟如退縮空間不連續的，很可能變成基地內部使用，因此未來開發時，建議退縮空間應開放公共使用。
  劉委員銘龍(蘇主任秘書芳慧代)依市府簡報說明，本案更新後對都市景觀及建物本身都有助益，因此支持本案。
  都市更新處回應本案是依都更條例機制改建，並採權利變換方式，非引用「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，主要是因範圍內有公有地，較難採協議合建方式共同改建。
  都市發展局/都市設計審議預審內容回應1.都市設計預審時有先行針對本案提出建議值，有關委員針對獎勵項目疑慮的部分先做以下說明：
  (1)有關都市防災部分，都審在預審提供建議值時，都有會請消防局確認消防救災之可行性。
  (2)有關逕流部分，過程中也會請水利處確認，並在預審過程中針對基地條件之相對高程、四周基地條件有沒有辦法吸納逕流至基地內也都做過檢視，因考量透過管線日後亦會有維護管理的問題，因此以現況要求實施者應就基地高程確認可行，才會通過此建議值。
  (3)風場的部分，本案之前提出的獎勵值項目更多，但在預審的部分都予以否決，包括風環境的外部及內部，都有經過檢視。
  (4)通用設計部分，因目前通用設計指南還非屬剛性規定，實施者可選擇是否採用，惟如果其要爭取通用設計獎勵，仍必須高於基本規範。而對於規模住宅而言，有一定比例限制必須為適當規模。
  (5)至有關公益設施之公益性，我們目前也在檢討都市設計審議的標準，並重新檢視老舊公寓更新專案的都市設計基準。如以此個案經驗來說，位於地下一層的公益設施考量提高其可及性，未來都會盡量要求在地面層以上。
  另本案的公益性設施是經教育局確認需求，未來捐贈市府後會交由教育局接管，所以才同意其獎勵值。
  2.針對未來老舊公寓更新專案的獎勵要名副其實，而非一開始的政策輔導，故市府正在研訂相關的審議基準。未來經彙整歷次審議紀錄後提出的審議基準，會再提臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會確認每項獎勵值的明確標準。
  更新案實施者1.本案開挖率為70%，至公有地分回部分，除臺北市因持分比例較少不足以分回之外，另尚包括林務局跟國產署持有土地，其中國產署傾向設計為中小坪數較好出售，另因本地區不適合作辦公室，國產署亦不傾向做辦公空間及公宅，至林務局之使用目前仍與國產署討論中，研擬可能做備勤室空間。
  2.容積獎勵值部分，老舊公寓更新專案一開始並未規範那麼多的設計獎勵細項，是在後來新訂了許多細項申請標準，而本案也努力朝向達成該標準，期許未來能落實。
  更新案交通技師1.本案停車位設計，是以滿足法定車位再多一點自設車位為考量，故本案汽車停車位之配置是以一戶1.6車位、非一戶1車位考慮；另機車停車位亦以法定停車位數為主。本案址周邊有一些大眾運輸場站，交通便捷，故本案車位設計數量是以最小的考量設置，再者，既有巷道雖然狹窄，但原則上以單行道系統來看，是可以負荷本案的車流量。
  2.本案也做一個指標性的處理，即在6米道路部分退縮成8米、單行道4米部分盡量退縮成6米，就整個區域交通的規劃構想，希望周邊地區未來都更時，亦能配合退縮，此對整體地區交通環境會有較好的改善。
  林兼主任委員欽榮1.非常感謝各位委員充分表示意見。承彭委員振聲所說明，本案在保障地主的申請權利，及本會行政權範圍下，要求申請的容積獎勵，市府必須核實審查，包括通用設計等各個獎勵細項，必須保證能達成再給予。
  2.有關修訂老舊公寓更新專案獎勵值細項的標準，依諸位委員的提議列入附帶決議中。即針對老舊公寓更新專案各項獎勵細項，請市府進行檢討，並提出明確的審議標準。

決議

• 決議：
• 一、本案依市府所提計畫書、圖，及本次會議市府所送補充會議資料修正通過。容積獎勵上限值依市府所提為90.53%。後續於臺北市都市更新及爭議處理審議會及臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員審議時，以下四點請市府再予審視：
  （一）本案公有土地參與老舊公寓更新專案之獎勵分回，宜優先作為公共、公益使用。
  （二）低衝擊開發（LID）部分，於後續審議過程中，應提出更詳細的內容，包括本案基地內之基地保水、確保植栽覆土深度要足夠、風環境的實質改善與建築物本身之隔熱及相關再生能源之利用。
  （三）交通動線出入部分，考量基地周邊皆屬狹窄的道路，未來規劃之汽、機車出入與周邊聯外之關係應妥適處理。
  （四）本案之都市防災系統應審慎因應未來可能的災害。
• 二、本案公民或團體陳情意見審決同決議。

附帶決議

• 附帶決議：有關老舊公寓更新專案容積獎勵項目額度及試算，請市府就本次委員建議事項，研提詳細的審議標準，俾供後續審議參考。

人民陳情案件