TPEO7221-0-案名：配合臺北市萬華區大理街附近地區細部計畫案艋舺大道、西園路口西南側特定專用區(一)變更為廣場用地及道路用地、道路用地變更為特定專用區(一)案
會議紀錄id
TPEO7221
案件id
TPE配合萬華區2018118
概要說明
- 說明：
- 一、提案單位：臺北市都市更新處
- 二、本案市府以106年12月1日府都規字第10639127900號函送到會。
委員發言
- 委員發言摘要：
劉玉山委員1.基地北側範圍畸零不整，建議實施者就北側鄰地整合再作進一步努力。
2.肯定實施者拓寬6公尺計畫道路為8公尺。
郭城孟委員請市府說明街廓編號F1和F3合併，與街廓編號F3與F5合併之環境效益差異說明。
王秀娟委員1.本案取消編號26-1道路用地，整併街廓編號F1和F3成為一個大基地之後，相對地，建物設計量體也變得較大，可能成為此地區之地標，其更新後建物量體與尺度，與周邊建物量體景觀較不協調。建議評估街廓整併後對於地區整體景觀之影響，並請一併與不變更都市計畫之街區建物景觀模擬進行比較，以評估不同方案之都市環境效益，才能看出哪一個方案對整體環境發展較好。
2.本案周邊僅為6-8公尺寬的道路用地，整併街廓成為一個大基地，是否適合，建議再作評估。
3.方案中所規劃之廣場用地，建議要確認其配置區位對於公共利益的影響，不宜變成更新案住宅大樓旁的廣場，建議應定位為該地區公共使用的綠地，也同時要一併提升綠地規劃的品質。
彭建文委員1.理解本地區更新整合的困難度，較理想的狀況當然是可以將北側鄰地一併整合納入，成就一個較完整的街廓。目前的方案，確實對於該等未納入更新範圍的鄰地其未來發展較為不確定。若本案規劃上能考量該等鄰地未來發展需要，預留配套配合措施，也是考量現實情況下的次佳方案。
2.本案經實施者說明係歷經多年、多次溝通協調後比較可行的方案與結果；不過個人比較不清楚實施者與基地北側未納入計畫範圍之地主溝通協調過程，是否有真正提供該等地主各種方案模擬比較之資料(包含建築規劃與財務等)讓其知道不參與更新之相關權益與日後改建限制等。
3.另外也想瞭解在本案整個溝通協調上，類似今天的研議會議是否有邀請鄰地相關權利人出席，市府都更處是否能協助說明鄰地之相關權利義務，使鄰地私地主瞭解研議方案及其過程。
4.本案請評估是否還有最佳方案。
焦國安委員1.請實施者說明北側鄰地未納入之原因，是否有機會再作協調，以及若仍協調不成，未來是否影響鄰地開發的機會。
2.街廓編號F1和F3合併，或街廓編號F3與F5合併，其建物量體配置，以及周邊道路系統與防救災機能都應該要審慎檢討評估。
鄭凱文委員1.街廓編號F1和F3合併，與街廓編號F3與F5合併之環境效益差異說明。
2.街廓編號F5西側留設廣場用地，對周邊較為窳陋的地區而言，也是環境品質的提升。
戴嘉惠委員方案規劃編號26-3道路用地拓寬為8公尺，然而目前周圍均是老舊建築，對於該地區防救災需求而言，8公尺路寬之道路用地是否確已足夠，建議再作評估。
陳委員亮全個人與前面委員所提意見大致接近，從本案變更構想圖來看，合併街廓開發後把計畫區的街廓規模變大，而範圍外未納入範圍的南、北側土地其街廓規模相對較小。本案北側臨接艋舺大道的部分不多，西側臨8公尺寬道路，東側道路用地僅6公尺寬，即使規劃將編號26-3道路用地拓寬為8公尺，實質上仍屬於在小巷子內興建28層大樓之方式，而這樣調整後的都市紋理是否合宜可再考量，建議可就南、北側未納入計畫範圍之土地納入檢討並提出比較方案。
張勝雄委員1.本案變更構想擬將編號26-1都市計畫道路用地變更為特定專用區(一)，係為合併街廓整體開發所致，惟其變更後，將來勢必對基地南、北側未納入計畫範圍之土地造成相當大的限制，像是北側臨艋舺大道側未納入計畫範圍不規則之街廓未來如何改建等，因此建議宜再審慎考慮。
2.另就廣場用地擬變更於街廓編號F5西半部一項，其區位與大小是否妥適、公益性是否足夠?請一併考量。
郭瓊瑩委員1.個人瞭解都市更新整併街廓開發是一件困難的工作，惟對於本基地範圍外所留下之畸零土地其未來開發應採一致公平方式處理。
2.如果街廓整併後，對於公共設施用地採等面積(坪數)調整一項，個人認為不應該只是等面積調整而已，因整併後基地整體規劃設計提升了基地本身的附加價值，因此建議本案變更不應該只是等面積留設廣場、道路用地，應更客觀的考量回饋真正公益性的部分。
彭振聲委員1.對於本案都市計畫變更無意見。有關編號26-3（西園路二段50巷4弄）道路用地權屬分屬私人、國產署所有，惟並未交代其未來如何開闢。
2.建議本案街廓編號F5西半部擬變更為廣場用地部分，調整變更為綠地。
陳志銘委員1.第一個問題，從原有都市計畫圖來看西園路二段50巷8弄、4弄為原屬道路用地，雖然4弄部分未納入本案計畫面積仍維持道路用地，惟8弄部分由道路用地變更為特定專用區(一)，因此減少510平方公尺道路面積，雖然將公共設施等面積調整為廣場用地，然而整個道路面積並無增加反而減少。
2.第二個問題，廣場用地擬留設於街廓編號F5西半部，而目前現況公有土地多集中於街廓編號F1內，未來是採地籍調整或是採徵收方式，建議一併說明。
李得全委員(曾能穎專門委員代)1.對於本案申請人所提都市計畫規劃構想與內容予以肯定。
另本案於簡報資料所述協助開闢計畫道路、提供廣場用地等內容，未來應以書面方式承諾與交代。
2.另街廓編號F5西半部留設廣場用地其對公益性確有助益，惟因其面積較小，建議未來在規劃上可將街廓編號F5私人開發之法定空地與該廣場整併，更能發揮其功效。
林崇傑委員(高振源主任秘書代)除前述委員所提意見，無其他補充意見。
陳學台委員(陳榮明主任秘書代)1.本案基地東側編號25(西園路二段50巷)6公尺計畫道路部分，建議一併檢討採退縮2公尺補足8公尺方式處理。
2.能否說明本案西側艋舺大道336巷、南側西園路二段52巷，未來更新後之處理方式；以艋舺大道336巷現狀看來，日後如未作開闢與拓寬，對於街廓編號F5西半部廣場用地將形成其獨立封閉之型式。
劉銘龍委員(蘇芳慧主任秘書代)贊成前述委員意見，無其他意見。
實施者回應1.本案如同委員們所關心基地北側與南側未納入計畫範圍街廓畸零情形等疑慮，實施者一開始係就街廓編號F1、F3、F5全部範圍一起整合，惟其中街廓編號F1未納入計畫範圍部分，經整合多時，地主仍無意願納入更新範圍參與改建，實施者亦表遺憾。另本案前於102年提本市都市更新審議委員會審議並說明與模擬剩餘未納入計畫範圍內之兩塊土地，其仍得以單獨興建，都更審議會議考量本案144位私地主急欲更新改建之權益，故同意本案採目前所提更新單元範圍進行更新改建。
2.另從簡報第17頁本案規劃配置作說明，前述委員們對本案規劃興建樓層28樓對周邊環境衝擊之疑慮，以目前本案申請都市更新獎勵為33.3%並非很高，再則本案留設大規模開放空間、希望能把開放空間與基地東側萬華公園(402號公園)結合，提供作為萬華地區民眾使用。因此，本案規劃興建28層樓除係考量能在艋舺大道重要節點上塑造地標型建築物，加上本案東側緊鄰大型萬華公園，經過整體模擬評估後對整體環境及其壓迫感上並不會產生太大影響。另興建28層樓之規劃設計也並非是容積總量增加而是本案採建蔽率縮小所致。
3.有關委員所提基地西側艋舺大道336巷，其現況尚未開通，實施者透過都市更新作業程序已取得佔用地上戶之同意拆除，未來實施者將協助開通基地周邊計畫道路；至於基地東側6公尺計畫道路部分，未來規劃係以退縮2公尺補足8公尺方式處理，前述內容對於基地交通串聯、消防救災安全等整體環境改善皆有納入考量。
都市更新處回應1.大理街特定專用區因為原使用分區為工業區，故於原都市計畫變更案有兩項附帶條件，一為都更獎勵之容積率上限不得超過400%，與現行都更條例上限1.5倍不同；另一為須捐贈公益設施，此部分未來會再與實施者討論如何滿足本地區所需之公益設施(如托幼或其他)需求。
2.本地區都市更新整合不易，而本案協助開闢部分道路，有助於提升周邊地區防救災功能，故希望委員會可以支持本案街廓整併以及道路開闢之都更案。
3.北側鄰地基地不方整部分，後續將再與實施者進一步討論，盡量保留鄰地之基地方整，讓北側鄰地未來更新權益及品質儘可能不受到影響。
都市發展局回應1.大理街附近為老舊街區，街廓細碎，故現行細部計畫允許其街廓整併，雖街廓整併應考量地區街道紋理，惟能否整併仍受更新意願整合結果影響。
2.本案目前所提方案為等面積維持公共設施用地，有關委員建議調整作為鄰里性公園或綠地部分，考量目前提案變更為廣場用地之位置，其位於周邊大範圍可建築土地之中心位置，如變更為公園綠地可嘉惠周邊住戶，如再配合於周邊留設開放空間，將能產生更大效益。
財政部國有財產署北區分署(107年1月16日台財產北改字第10700011130號函書面意見)因本署經管國有土地業已參與忠泰建設股份有限公司擔任實施者擬具之「擬訂臺北市萬華區華江段三小段568-8地號等3筆土地及莒光段四小段2-2地號等55筆土地(共計58筆土地)都市更新事業計畫及權利變換計畫案」，並表達選配意見有案，故於無損本署經管國有土地及參與都市更新權益確保情形下，並依內政部營建署104年1月5日營署更字第1030083006號函示略以，更新前權利價值應以計畫報核當時之都市計畫土地使用分區規定作為價值評估之基礎，原則尊重貴委員會審議結果。
決議
- 決議：
- 一、鑑於91年大理街附近地區細部計畫內所載之指定街廓整併係屬鼓勵而非強制性質，且實施者同意協助開闢西側編號26道路用地(艋舺大道336巷)及拓寬後之東西向編號26-3道路用地(西園路二段50巷4弄)，故委員會原則支持街廓編號F1和F3合併。
- 二、本案於公共設施面積不減損之原則下，除拓寬編號26-3道路用地為8公尺寬外，提供兩個方案供參考:（一）街廓編號F5西側廣場用地改劃設為綠地，且該街廓特定專用區(一)之法定空地面積一定比例以上應集中留設於西側，與鄰接之綠地一併規劃並順平銜接，並應開放供公眾使用，以期擴大其開放空間效益，成為地方口袋公園。
（二）考量周邊地區整體交通系統發展，以及道路等面積調整原則，亦可思考將東側編號25道路用地(西園路二段50巷)，規劃退縮為8公尺計畫道路，後續北側鄰地則配合都市更新分階段逐步退縮。
- 三、本案變更後之廣場用地及道路用地，其設計應經市府工務局同意，由實施者完成開闢後捐贈予市府，並應與市府簽訂協議書並納入計畫書。
附帶決議
- 附帶決議：
本案後續進行都市計畫變更法定程序提會審議時，請針對委員所提街廓編號F1與F3整併、以及街廓編號F3與F5街廓整併之兩個方案就都市紋理、建物量體及開放空間留設等議題進行分析比較，且考量本市都更整合實屬不易，請市府相關局處主動積極給予協助，至於容積之獎勵核予請確實掌握其對於地區環境的貢獻度。