TPEO7231-確認事項-案名：「變更臺北市大同區大龍段一小段52-6地號等7筆土地機關用地為轉運站用地及道路用地主要計畫案」及「擬定臺北市大同區轉運站用地(北區轉運站)土地使用規定案」提會撤案

會議紀錄id

TPEO7231

案件id

TPE變更大同區2018315

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、申請單位：臺北市都市更新處
• 二、法令依據：
  (一)主要計畫：都市計畫法第27條第1項第4款及第27條之1(二)細部計畫：都市計畫法第22條
• 三、計畫緣起：
  本基地於59年劃定為「機關用地」，並指定作為加油站、電信、郵政使用，惟因該等公營事業已公司/民營化，本基地已無留設提供開闢之需求，現況作為商業、零售及餐飲使用。
  本案基地鄰士林區中山北路五段及中正路口，位臺北市南北重要交通要道，係市府執行「士林再生計畫」中之重要發展地區，期透過都市計畫變更活化土地利用，引導大規模私有土地開發，以都市更新活絡都市機能、提供商業活動，引領地區再生，並透過串聯士林創意基地，鼓勵產業發展相關使用。本基地業納入士林區主要計畫通盤檢討案內辦理，案經提送臺北市都市計畫委員會105年12月1日第703次委員會議審議決議：（略)：
  「舊士林生活圈變更編號02(萬寶紡織)機關用地變更為商業區一項，同意市府建議，除回饋予市府之土地外，其餘商業區應整體開發；程序上由市府另案採個案變更方式報請內政部核定，屆時並可視需要併同劃定更新地區。後續細部計畫應就基地開發與周邊公園的有效銜接、建物量體的視覺景觀影響等公共性議題，擬訂相關規範納入都市設計準則。」。
  為加速推動市府重大政策士林再生計畫，取得產業發展相關使用空間，具都市計畫變更迫切性，經市府認定符合配合市府重大建設，爰依都市計畫法第27條第1項第4款之規定辦理都市計畫變更。
• 四、計畫範圍及權屬：
  (一)本計畫區位於臺北市士林區福林里，西臨中山北路五段、北臨接中正路、東側及南側毗鄰福林公園，計畫範圍包括主要計畫劃為機關用地之範圍，以及西北角(福林段三小段785-2地號)面積20平方公尺之道路用地。
  (二)面積總計8,418平方公尺。
  (三)土地權屬：99.15%為萬寶紡織廠股份有限公司(以下稱萬寶紡織公司)所有土地、0.55%為市有土地(管理者為臺北市政府財政局)、另有0.3%為其他私有土地。
• 五、計畫內容：詳公展計畫書圖及本次提會資料。
• 六、公開展覽：本案市府自106年11月30日起至106年12月29日公開展覽30天，並以106年11月29日府都規字第10637988703號函送到會。市府於106年12月20日召開公展說明會。
• 七、公民或團體意見：1件。
• 八、案件審議歷程：本案前提107年1月18日本會第722次委員會議審議，決議如下：
  (一)決議：
  1.本案係為延續本委員會105年12月1日第703次委員會議針對士林通檢主要計畫案之審議決議，考量本案基地自59年即劃設為機關用地，迄今未編列經費取得，亦已無留供開闢之需求，且本變更案依通案回饋40%土地予市府作為公共使用，故委員會原則支持本變更案。
  2.惟本案經綜整與會委員意見，仍有以下幾點議題待進一步討論，請市府補充資料後，再行提會審議：
  (1)地區交通議題：包括捷運環狀線北環段後續預計期程、道路服務水準評估修正(如再納入路口延滯)、基地(含回饋土地)停車需求、停車場出入口設置適宜性，及對於基地所衍生之交通量及周邊交通問題所提出之因應改善措施等。
  (2)地區特色及建築高度管制：本案南側士林官邸及北側芝山岩周邊地區皆有建築物高度管制計畫，本案(含回饋土地)是否亦應配合地區景觀管制，針對建築物高度予以規範？請市府就芝山岩與本案基地之區位關係及視覺軸線進一步分析，並請產業發展局就本案所需之青創空間先予試算後，一併於下次會議提出說明。另基於周邊地區整體視覺景觀之維護，建議本案不要再另申請容積移入。
  (3)基地與周邊生態系統之銜接：本案基地周邊鄰近大面積公園，請就本案土地規劃內容再進一步說明，以及如何強化並規範基地與周邊生態系統之銜接與共生。
  (二)附帶決議：本案後續請市府更新處、都發局、交通局、產業局等相關單位，主動邀集萬寶紡織公司就後續補充資料再做進一步討論。
• 九、本案經市府以107年3月7日府授都規字第10731491000號函檢送107年1月18日第722次委員會議決議辦理情形回應說明、修正對照表及公民團體所提意見綜理表之市府回應說明，提請委員會續審。

委員發言

• 委員發言摘要：
  (委員會討論過程，由劉玉山委員代理主持)陳亮全委員1.士林官邸周邊都市計畫因考量官邸往外眺望之整體視覺景觀，故其周邊建築物限制高度24公尺，現雖已有個案經都市設計審議討論酌予放寬至49公尺高，但本案址限高70.5公尺尚比北側芝山岩景觀管制範圍內街廓限高68公尺還高，如從南側士林官邸角度往北看，應該是逐漸增高才對，然本案建築物高度管制卻高於北側，故從視覺景觀角度來看，本案建築物高度並沒有考量到對官邸周邊景觀的配合，將會對此區造成衝擊。
  2.個人認為由士林官邸往北看的視覺焦點並不是找出哪一點而已，而是目前基地周邊有芝山岩案管制規定（20公尺到68公尺不等），因此從簡報第16頁模擬自官邸由內往外看之天際線照片來看，本案建築物規劃70.5公尺相較周邊而言就顯得特別的高，將會成為官邸周邊唯一的高樓。
  而從中山北路四段側沿著士林官邸側到芝山岩景觀管制範圍，沿線高度管制不一，應再予檢視。
  3.本案交通影響評估結果與現況實際情形似有差異，本案開發對交通應仍有其衝擊，案址規劃未來要做青創，是否即是一般辦公室性質？目前這地區假日的停車嚴重不足，如再引入文創，雖增加的未必是開車的人潮，但本案交通影響報告分析結果顯示開發後交通量幾乎沒變，確實有疑慮。
  案址未來開發量體可達20多層高，且附近地區亦尚未開發，如整個地區開發後交通衝擊必定非常大，然本案所提的交通影響評估有點過於簡單，建議交通局協助詳予檢視，或許透過都市設計會有較好的控制。
  4.請補充說明本案規劃之住宅坪型，以及複合型商場之使用型態。
  邱裕鈞委員1.對本開發案之交通議題較擔心，因案址鄰近路口的服務水準現況已不太好，未來如又引入新開發，未來的衝擊可以想見，以下針對交通分析部分提出兩個問題請教：
  (1)會前提供的資料跟今天提供書面資料預估的交通量差距不小，例如住宅使用衍生之停車量需求，原本提會資料預估汽車停車需求為173席，但今日現場提供的資料是141席，此部分差距的原因為何？是否有做了什麼改變，為何戶量相同卻有此差距？。
  (2)除了住宅之外，本案還規劃許多商場跟青創空間，但從停車需求來看，住宅衍生的停車需求是最多的，其他使用需求量都非常低，此預估的邏輯是否合理？因沒有細節資料，故停車供需的預估資料可能要再做進一步說明。
  2.有關停車場出入口，基地開發的原則就是將停車出入口盡量規劃為一處，不要有太多的破口。有關申請單位所提建議方案二，將一處出入口規劃於中山北路、一處規劃於中正路，個人覺得不如將其規劃為同一處，因其會有一半的交通需求是來自住宅、一半是辦公商場，這兩類的旅次需求不同，如將其分開會導致兩邊都有衝擊，而規劃在一起說不定會有互補，在空間上比較容易處理，因此建議再做進一步說明跟評估。
  王秀娟委員1.感謝市府針對委員會上次所提的視覺景觀作了非常多的研究模擬，也比較能了解開發之後對於整個地區帶來的視覺轉變。
  2.從中山北路沿街側角度看過來，本案建築物高度突然高起來，雖然只有高2公尺，但從合理性來說，從士林官邸西側之49公尺高建築物至北側68公尺高建築物，中間有一個更高的70.5公尺建築物似乎有點怪，而從本案目前可開發的樓地板面積來看，適度降低高度應不致影響其開發權益。
  3.請教市府屋脊裝飾物目前是否有納入建築物絕對高度管制？中正路上市場那邊有兩棟建築物，一棟只有屋突，另一棟是於屋突外再框了屋脊裝飾物，有屋脊裝飾物的那棟對視覺的衝擊較大，另志成公園旁有一整棟全黑色系的建築物，加上三層樓高度的屋脊裝飾物，破壞公園視覺景觀，故是否有可能進一步管制高樓建築物的屋脊裝飾物，或是如有設置需求應提都設審議。
  4.有關停車場出入口設置位置之方案，是否有考慮到基地東側公園的地下停車場，該處設有大客車停車位，還有圖書館出入口，因此中正路上有三處破口，而方案一將兩個開發案的破口整併相鄰，可能路線較順暢，且空間較好整理。
  而方案二於中山北路破口處出口後，還是要向北繞，或向中正路繞到市區，可能反倒造成此地區回堵塞車。
  5.市府分回部分的開發期程為何？本案址現在雖然是低度利用，但已有商業行為，且人潮眾多，惟一基地開發施工期間應會對相鄰基地之商業活動造成影響，故希望未來特商(一)和特商(二)開發的期程可以相互配合，將對地區商業發展擾動的時間減到最短。
  6.本案所規劃的住戶型態是小坪數或大坪數？因案址未來鄰近兩個捷運站，一般停車位數都會減少為七成或八成，以鼓勵大眾運輸，故本案未來不建議朝向大坪數而且一戶提供2~3車位的開發模式。
  7.申請單位提到中山北路四、五段西側部分尚未開發部分，其日後如開發或進行都更，將陸續興建高樓，因此建議就周邊未來開發後高度與量體，及其對天際線遮蔽情形都進行模擬。
  8.本案基地在中山北路與中正路交口處，即使未來各街角之建築物高度都是68公尺，但本案因緊鄰公園等開放空間，規劃70.5公尺之高度就會顯得特別明顯，將成為中山北路彎道的焦點。
  9.建築物高度要降多少應從各層面作審慎評估，且須考量本基地之開發權益是否受到影響。因此本案應有更整合性的考量，在開發權益不受損之情形下，又能尊重周邊環境脈絡與降低鄰近對士林官邸之景觀衝擊，提出更好的、更精準的方案，或許可用模型來說明本案開發確實對整體環境品質是有助益與貢獻。
  焦國安委員1.同意委員們對交通議題所提出的疑慮，因目前無論是路口或路段，服務水準都已達C、D、甚至是E級，正如前面委員所提及，從目前資料無法得知本案未來開發所帶來的衝擊、或其規劃的大小坪數等，惟本案分析結果卻說不會有顯著的影響。雖今天的補充書面資料有交通影響分析報告，也附有詳細的交通需求分析，但資料無法在一時之間看得非常清楚，其中第1-24頁顯示停管處於105年調查之停車需/供比為1.638，表示其供給仍不足許多，但在此情況下，申請單位表示開發後其服務水準不會差太多？這可能還需再進一步了解未來開發案對交通的影響。
  2.另有關停車場出入口設置位置議題，請申請單位補充轉向模擬，以確認本案停車出入口設置於中山北路不致造成中山北路及中正路更壅塞的情況。
  3.本案交通影響分析報告第2-2頁提及，本案選定士林區基隆河十號地國宅大樓進行調查，以為本案分析之參考依據。
  請補充說明該國宅大樓之使用現況與本案未來規劃之使用是否相似?通常進行交通影響分析，會分別就住宅使用及商業使用樓地板面積進行推估，若引用之參考地點，其使用與本案未來發展並不相似，則應該作必要的調整與修正。
  4.簡報第30頁說明本案預估有141戶住宅，但會議資料有關交通需求分析，所規劃之住宅則是88戶，資料差距很大，請釐清。
  5.交通影響分析報告第2-16及2-17頁，有關基地總晨昏峰衍生旅次運具需求量，捷運通車前與捷運通車後，數據差異很小。例如捷運通車前大眾運輸晨峰離開之人旅次為67，捷運通車後僅增加為74；捷運通車前大眾運輸昏峰進入人旅次為701，捷運通車後僅增加為707。臺北捷運相當便利，但報告資料所列數據呈現的是，捷運通車前後，小客車使用量降低很少，大眾運輸使用增加量也很少，數據不太合理，請補充說明計算方式並建議重新再做檢視。
  鄭凱文委員1.簡報第9頁提到基地的周邊建築物高度管制，從街道視覺景觀角度來看，因中山北路不是完全筆直，有一點彎度，而個人認為既然中正路北側已存在一棟22層樓(83.7公尺)高的建築物，而本案基地北側臨接街廓之建築物高度依芝山岩高度管制限制為68公尺，基地西側中山北路對側還有一棟72.8公尺高建築物，因此本案目前提案的70.5公尺高度對環境的衝擊應不會太大。
  2.有關屋脊裝飾物部分，臺北市的建築物可能因為屋脊裝飾物而造成一小部分的環境衝擊，但其也可能創造出建築或景觀的自明性，故屋脊裝飾物部分或許可用色彩予以規範，以中高明度及中低彩度的設計，避免看到色彩過重的建築物，或於都設審議項目中規範透空率，應可降低屋脊裝飾物對環境的衝擊。
  戴嘉惠委員1.停車場出入口的位置，個人比較贊成申請單位所提的方案二，因其破口不會集中於中正路，對於中正路人行空間的街道延續性較佳。
  2.另本案建蔽率從55%放寬至65%，其開挖率是否也會相對放寬？請補充說明。
  都市發展局1.市府針對芝山岩周邊景觀管制，南向是以惠濟宮廣場為視點向劍潭山眺望來進行建築物高度管制，管制範圍內南側之建築物絕對高度為不超過68公尺。參酌芝山岩周邊管制範圍內之高度管制規定，本案位於重要交通幹道中山北路及中正路交會之路口位置，以目前規範建築物絕對高度以不超過70.5公尺為原則，應尚可接受。
  2.未來中山北路對側的開發案，以現行商業區的基準容積及高度比等規定來估算，建築物高度是超過80公尺的。如以街道景觀管制而言，建議重要幹道中山北路以及中正路兩側建築物高度量體，不要有太大的差異性。
  3.本計畫區之高度管制，基於與周邊地區景觀之調和，建議建築物絕對高度上限不超過70.5公尺，另配合放寬建蔽率上限為65%，對於區域商業發展亦有其正面功能。
  4.從士林官邸往北眺望之景觀管制，當時管制的重點是在官邸北側住宅區及市民住宅區，其建築物高度管制嚴格，介於17.5公尺至24.5公尺，是為了確保雨農路參道的視覺軸線景觀得以有效控制。目前透過福林公園、志成公園等公園用地的留設，以及福林國小的絕對高度管制，向北的高度管制已可大致確保。因中山北路對側的商業區未來預估建築物高度也會超過80公尺，故有關本計畫區的建築物高度管制會考量中山北路兩側商業發展需要，以及主要幹道兩側建築物量體整體景觀的協調。
  5.現在福林公園、志成公園、以及福林國小在芝山岩都市計畫案內已管控在20公尺。因此當時在檢討本案基地時，其從芝山岩往南看，因位處芝山岩案之管制邊緣且臨中山北路側，故其建築物高度相對於芝山岩案周邊高度管制可以是比較高的。
  6.有關委員指教景觀與高度的問題，芝山岩在檢討景觀與高度之相對關係，是以芝山岩向劍潭山山稜線高度（由北往南）作景觀模擬。現在如由士林官邸(停車場位置)往北眺望，委員建議以何處做為視覺焦點來進行模擬？如以360度方式來作視覺模擬，因中山北路往北屬曲線之路型，若臨中山北路四、五段西側之私地開發以基準容積360-400%開發量推估，未來官邸周邊之建築物開發量體可能與長虹虹頂案(簡報第16、17頁)相近。
  產業發展局有關本案回饋予市府之特商(一)土地，由於全案仍須提送內政部核定，目前預計108年進行規劃設計，109年動工。
  至於未來的使用，則是以設計跟創新產業基地為主軸，低樓層會延續周邊地區商業活動，以臺北設計、臺灣製造之商品展售空間為主，高樓層則規劃育成及學習交流的空間。後續開發期程將盡可能與特商(二)配合。
  劉玉山委員(代理主席)1.目前建築物絕對高度的規範是否有包含突出物的部分？如再加計突出物後超過擬規範之高度，是否也應將高度下修至絕對高度。
  2.路口服務水準為E級的部分，即中正路與福林路、雨農路口，其是因為本案開發後服務水準下降至E，或是有其他的因素？又針對該服務水準E級的部分，應提出改善作法。
  3.停車場出入口設置的方案一、二，請相關單位再做說明。
  4.因主席已回來主持會議，個人代理主持部分就本案委員討論意見統整如下：本委員會前於107年1月18日第722次委員會議已就本案進行廣泛討論，並就建築物高度、整體交通系統、視覺景觀維護等議題請市府與申請單位予以回應，惟聆聽簡報說明後，除建蔽率上限修正為65%是委員較有共識以外，其餘議題多數委員仍無法完全接受與取得共識。
  (1)有關建築物絕對高度上限70.5公尺一項，部分委員表示因本案基地周邊已有建築物高度達80多公尺，相較來看似尚可接受；惟亦有委員表示如視覺景觀點由士林官邸往外眺望，且就長期發展模擬來看，未來尚未開發空地陸續興建後將衍生更多的景觀與交通衝擊，因此建議酌修建築物高度上限，惟尚未討論出具體數字。故對於視覺景觀軸與建築物高度分析，仍請申請單位再做檢視。
  (2)有關基地開發衍生之交通需求與衝擊，委員對於申請單位目前提出的資料仍有疑慮。另申請單位提出兩個停車出入口設置方案，一個是出入口規劃設置在中正路上；一個是特商一基地出入口規劃在中正路上，而特商二之出入口則規劃設置在中山北路上，委員們討論後亦有不同看法，有待提供更詳細之數據進一步研析。
  審議事項二

決議

• 決議：
• 一、本案請市府相關單位進一步協調萬寶紡織公司，就本開發案對地區可能造成之交通影響(包括停車場出入口位置)、建築物高度管制、地區整體景觀等三項議題再予詳細評估並補充資料後，全案再提委員會續審。
• 二、本案先不作具體結論，惟經與會委員討論後，先作成以下幾點共識：
  (一)委員會原則同意建蔽率酌予放寬至65%。
  (二)基於考量基地周邊環境整體景觀以及地區交通容受力，有關本案變更回饋予市府之特定商業區(一)，請市府酌予考量容積不使用完竣之可行性，並酌予降低建築物高度，率先作為地區示範。
• 三、捷運系統環狀線北環段都市計畫變更案已進行公開展覽之法定程序，且目前規劃之Y27站鄰近本計畫區，開發期程與本開發案或許可相互搭配，有關後續捷運線開通對地區交通量之影響，請都發局主政，並洽交通局、捷運局等提供推估資料，以作為本案參考。