TPEO7251-0-案名：研議「擴大新湖國小東側更新地區範圍」暨「變更臺北市內湖區文德段四小段20地號等土地為第三種商業區、道路用地、廣場用地細部計畫案」

會議紀錄id

TPEO7251

案件id

TPE研議新地區201853

概要說明

• 說明：
• 一、提案單位：臺北市都市更新處
• 二、本案市府以107年3月28日府授都規字第10732587400號函送到會。

決議

• 決議：本案仍維持106年2月10日本會第706次委員會議內湖通檢案內決議，本次申請單位提案內容，不予採納。但為協助地區進行更新，本案後續不排除以公私協力方式，於符合下列幾點原則下，協助另案辦理更新相關事宜：
• 一、變更後之公共設施用地面積不得減損，且申請單位應自行無償開闢、修復。
• 二、計畫範圍內南側之東西向計畫道路西側銜接新湖國小、東側通往停車場及市場，具地區交通串聯功能，仍應維持東西向通學之通行功能。
• 三、該廣場應保有其公共性，其為市民皆可使用之公共空間，不得形塑為內圍性之私人廣場。
• 四、有關後院深度比等規定，係屬中央建築技術規則規定，故仍應依中央一致性規定處理。
• 五、本案如因都市計畫變更而致容積增加，增加之利得部分須依規定回饋。
• 六、本案申請單位表示已取得100%同意，本項配合更新之都市計畫變更，應納入需於都市計畫公告發布實施後限期開發之規範，未於期限內開發，則回復原都市計畫規定。
• 七、本計畫範圍為商業區，後續應規範一定比例之低樓層(如1至4樓)須作商業使用。
  發言摘要陳亮全委員1.本案於內湖通檢案時已經討論過，申請單位提案將西側原本三個街廓變更合併為一個街廓，雖有利於其土地整體開發，但卻影響到周邊的道路系統的完整性，且此提案會形成長度達一百多公尺的街廓，故是否適合廢除計畫道路應妥予思考。又即便其留有通道，亦將涉及到周邊建築物的高度比。
  2.街廓整併後地下室將大規模開挖，會降低土地滲透率，有違韌性城市理念。
  3.本次提案廢除計畫道路，並由申請單位於基地內留設通路，惟通路與道路的功能不同，道路不僅肩負通行功能，還有緊急救災功能。又計畫範圍南側有一市場，其進出口應位於公有土地較為妥適，如其上是私人留設之通路而非道路用地，功能將會受限。
  4.南側道路的公共性很強，不僅影響地區通行、廣場可及性，且為通往市場的重要道路。此地區周邊多為高樓，本案所提合併成一整個大街廓，東側臨廣場部分，其地區安全性及公共性應該要一併考量，亦避免廣場變成隱身於後側的後院。
  郭城孟委員個人支持地區可以重新做規劃，亦贊成交通局意見，南側東西向道路的功能具重要性，應予維持。
  曾光宗委員1.原方案雖是內部廣場，但因有道路及人行步道的銜接，其公共性相對較高，較易從街廓外進入；而本案申請單位所提變更案，即便其認為必要時可無條件開放基地內通道供通行，但其產權畢竟為私人，強制開放的公共性勢必較一般道路用地為低，將會影響內部廣場的公共性，且原本即應作為公共使用的道路，變成由私人提供的通路並不適合。
  2.本案更新後都規劃作為住宅，可看出規劃意圖是希望未來建築物旁有後花園，且臨接東側廣場側皆無退縮，缺乏公共性，又本提案街廓整併後，容積率從500%增加至560%，實施者增加了私人庭園面積及容積率，但受損的是市民的開放廣場，故從公共性的角度來看，個人不贊成本案變更內容。
  劉玉山委員1.申請單位希望將更新地區擴大並納入廣場，並以權利變換方式取代土地徵收，街廓整併後容積率不增加，基本上此提案有利於申請單位規劃開發，但對地區公共利益之影響，市府應再提出更細緻的分析提供委員會參考。
  2.民權東路與成功路口交通量大，且附近停車需求高，故細部計畫道路的規劃很重要，申請單位提出細部計畫道路變更方案，而該方案對地區交通的影響為何？市府交通局應提出看法。
  彭建文委員本案如能在不影響廣場的功能、地區交通動線、以及維持公共性之原則下，作整體規劃開發並以都市更新協助處理產權問題，個人樂觀其成。
  焦國安委員同意都發局及交通局之建議，尤其都市內應盡量減少過大的街廓規模，小街廓規模才能維持其社區活力，故同意交通局所提，保持既有街廓型式。
  鄭凱文委員1.計畫範圍內之廣場目前被現有巷道穿越，故廣場較不完整，本次申請單位提出的方案可併同廢除現有巷道，將使廣場較完整，又其拓寬廣場周邊的計畫道路，這部分的改變對環境是正面的。
  2.本案將西側計畫道路廢除，整併為一大塊街廓，將有利於申請單位做整體的開發設計，但整塊基地內計畫道路的紋理就消失了，此部分仍應考量。
  3.本案廣場如要做這樣的調整，下次應再提出如何提升廣場的公益性。
  戴嘉惠委員1.兩種配置思維都有其優缺點，現行的配置是透過街道讓人較易滲透進廣場，而申請單位所提出的方案整合為一大塊街廓，城市面是對外，但社區面有一核心社區廣場，可以做為社區營造或核心大客廳的角色。
  2.如就廣場的品質來看，現況周邊已有14、15層樓高之建築物，包括南側停車場也是15層樓，而本計畫範圍容積率為500%及560%，未來開發後建築物應該也蠻高的，故中間的廣場其實是被高樓群所包圍。在此巨大量體內，如有一條路可以通往廣場，讓風廊可以進來，無論是廣場的品質或對周邊的建築物都會更好。
  3.目前規劃廣場周邊的建築物高度是蠻高的，不同於德國圍繞在中心廣場的周邊建築物量體會較低，雖核心廣場可以營造地區社區氛圍，但就廣場品質而言，周邊是否要有像此案類似一堵牆的大量體，建議可再考量。
  陳志銘委員廣場屬於公共財，如果西側都沒有道路可以通往廣場，將導致廣場的可及性降低，建議從各方向進到廣場的可及性均應被考慮。
  彭振聲委員(李沐磬專門委員代)除了公園處所提的建議外，希望在符合審計的原則之下，讓公眾的利益獲得最好的保障。
  李得全委員(曾能穎專門委員代)有關南側計畫道路，基於廣場的公共性應予維持，因此其對外通路亦應維持通暢。
  林崇傑委員(李昌輝專門委員代)計畫範圍南側市場用地，現況為頂好超市。
  陳學台委員(陳榮明副局長代)1.計畫範圍內現有2條東西向計畫道路，其中南側之東西向計畫道路具串聯成功路2段及成功路2段320巷31弄之功能，且提供新湖國小學童通行，建議該南側道路仍應維持東西向通行功能。
  2.廣場西南側道路路口應南北向順接，以維行車安全。
  3.本案基地內之停車空間應自行滿足，又周邊臨接市場用地，更應避免停車需求的外部化。
  公園處在無減損原已開闢廣場用地面積，後續整體規劃設計、開闢等經費由該更新事業計畫負擔，且未損及原有人行開放空間，不開放供停車使用，並對公眾使用效益有顯著提升原則下，本處無意見。另如委員會同意，建議變更為公園用地。
  申請單位1.有關委員建議應從外圍通達至廣場的部分，本案所提出的規劃設計方案已有考量，包括廣場西側已於建築基地內自行退縮留設人行步道(詳見簡報第15頁淺灰色部分)，另亦在基地內留設東西向可供穿越性的車道及人行步道，期透過建築設計的方式，自西側即可透過通廊看到廣場。
  2.本案建築配置有先試作模擬，惟未來於都市設計及權利變換計畫時仍需經所有權人同意，至於委員所提的原則性方向建議，未來會一併納入考量，並再檢視東西向視覺貫通與廣場可及性。
  都市發展局1.西南側的兩個街廓因有航高限制，故並不會因為廢除道路而適用容積率560%，依然是維持現行之500%，另過去如有因為道路合併而適用較高容積率的案例，市府皆會要求容積增加部分需依照臺北市土地使用分區管制自治條例之規定回饋市府，但因本基地有航高限制，因此其容積率仍維持現行規定，無此情形。
  2.本次申請單位提案內容主要分兩部分：一為提案擴大都市更新地區範圍，另一為變更都市計畫，並循作業程序先提都委會研議，有關所提方案如經委員會研議可行，該都市計畫變更內容經循法定程序審議通過，程序上仍須俟更新事業計畫審定後始得公告實施。