TPEO7291-討論事項-案名：「變更臺北市士林區福林段三小段785地號等土地機關用地為商業區主要計畫案」暨「擬定臺北市士林區福林段三小段785地號等土地為特定商業區(一)及特定商業區(二)細部計畫案」

會議紀錄id

TPEO7291

案件id

TPE變更士林區2018628

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、申請單位：臺北市都市更新處
• 二、法令依據：
  (一)主要計畫：都市計畫法第27條第1項第4款及第27條之1(二)細部計畫：都市計畫法第22條
• 三、計畫緣起：
  本基地於59年劃定為「機關用地」，並指定作為加油站、電信、郵政使用，惟因該等公營事業已公司/民營化，本基地已無留設提供開闢之需求，現況作為商業、零售及餐飲使用。
  本案基地鄰士林區中山北路五段及中正路口，位臺北市南北重要交通要道，係市府執行「士林再生計畫」中之重要發展地區，期透過都市計畫變更活化土地利用，引導大規模私有土地開發，以都市更新活絡都市機能、提供商業活動，引領地區再生，並透過串聯士林創意基地，鼓勵產業發展相關使用。本基地業納入士林區主要計畫通盤檢討案內辦理，案經提送臺北市都市計畫委員會105年12月1日第703次委員會議審議決議：（略)：
  「舊士林生活圈變更編號02(萬寶紡織)機關用地變更為商業區一項，同意市府建議，除回饋予市府之土地外，其餘商業區應整體開發；程序上由市府另案採個案變更方式報請內政部核定，屆時並可視需要併同劃定更新地區。後續細部計畫應就基地開發與周邊公園的有效銜接、建物量體的視覺景觀影響等公共性議題，擬訂相關規範納入都市設計準則。」。
  為加速推動市府重大政策士林再生計畫，取得產業發展相關使用空間，具都市計畫變更迫切性，經市府認定符合配合市府重大建設，爰依都市計畫法第27條第1項第4款之規定辦理都市計畫變更。
• 四、計畫範圍及權屬：
  (一)本計畫區位於臺北市士林區福林里，西臨中山北路五段、北臨接中正路、東側及南側毗鄰福林公園，計畫範圍包括主要計畫劃為機關用地之範圍，以及西北角(福林段三小段785-2地號)面積20平方公尺之道路用地。
  (二)面積總計8,418平方公尺。
  (三)土地權屬：99.15%為萬寶紡織廠股份有限公司(以下稱萬寶紡織公司)所有土地、0.55%為市有土地(管理者為臺北市政府財政局)、另有0.3%為其他私有土地。
• 五、計畫內容：詳公展計畫書、圖及本次提會資料。
• 六、公開展覽：
  (一)本案市府自106年11月30日起至106年12月29日公開展覽30天，並以106年11月29日府都規字第10637988703號函送到會。
  (二)市府於106年12月20日召開公展說明會。
• 七、公民或團體意見：1件。
• 八、案件審議歷程：
  (一)本案前提107年1月18日本會第722次委員會議審議，決議如下：
  1.決議：
  (1)本案係為延續本委員會105年12月1日第703次委員會議針對士林通檢主要計畫案之審議決議，考量本案基地自59年即劃設為機關用地，迄今未編列經費取得，亦已無留供開闢之需求，且本變更案依通案回饋40%土地予市府作為公共使用，故委員會原則支持本變更案。
  (2)惟本案經綜整與會委員意見，仍有以下幾點議題待進一步討論，請市府補充資料後，再行提會審議：
  A.地區交通議題：包括捷運環狀線北環段後續預計期程、道路服務水準評估修正(如再納入路口延滯)、基地(含回饋土地)停車需求、停車場出入口設置適宜性，及對於基地所衍生之交通量及周邊交通問題所提出之因應改善措施等。
  B.地區特色及建築高度管制：本案南側士林官邸及北側芝山岩周邊地區皆有建築物高度管制計畫，本案(含回饋土地)是否亦應配合地區景觀管制，針對建築物高度予以規範？請市府就芝山岩與本案基地之區位關係及視覺軸線進一步分析，並請產業發展局就本案所需之青創空間先予試算後，一併於下次會議提出說明。另基於周邊地區整體視覺景觀之維護，建議本案不要再另申請容積移入。
  C.基地與周邊生態系統之銜接：本案基地周邊鄰近大面積公園，請就本案土地規劃內容再進一步說明，以及如何強化並規範基地與周邊生態系統之銜接與共生。
  2.附帶決議：本案後續請市府更新處、都發局、交通局、產業局等相關單位，主動邀集萬寶紡織公司就後續補充資料再做進一步討論。
  (二)本案經再提107年3月15日本會第723次委員會議審議，

決議

• 決議
• 一、本案係為延續本委員會105年12月1日第703次委員會議針對士林通檢主要計畫案之審議決議，考量本案基地自59年即劃設為機關用地，迄今未編列預算取得，亦已無留供開闢之需求，基於本案為士林再生標竿案件以及捷運環狀線北環段路線已確定之情境下，故委員會同意本變更案，並依通案回饋40%土地予市府作為公共使用。全案除以下幾點外，餘依公展計畫書、圖以及所送修正對照表修正通過。
  (一)為維護周邊地區整體視覺景觀，同意市府參考北側芝山岩周邊地區建築物高度管制原則，訂定本案建築物之絕對高度管制以不超過68公尺為原則，且考量土地所有權人權益，酌予放寬建蔽率上限為65%，且本計畫區不得作為容積移轉之接受基地。
  (二)本案後續提臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會，應就以下幾點意見再作詳細審議：
  1.計畫區臨中山北路側以及東側與南側面臨福林公園處，建築物量體應逐層退縮並考量輕盈化、視覺穿透以及垂直綠化，俾與周邊環境有更友善的對話。
  2.特定商業區(一)及特定商業區(二)臨中正路之停車場出入口位置應併同公車停靠站，進行更審慎的規劃與評估，以降低地區交通衝擊。
• 二、公民或團體陳情意見審決同市府回應說明。
  審議事項四