TPEO7411-討論事項-案名：「臺北市萬華區都市計畫主要計畫（第二次通盤檢討）案」暨「臺北市萬華區都市計畫細部計畫（第二次通盤檢討）案」
會議紀錄id
TPEO7411
案件id
TPE通檢萬華區20181115
概要說明
- 說明：
1.本人現住4樓房屋係於69年間合資購買旨述住宅區土地，並依法令規定(建蔽率60%、容積率300%)興建五樓集合住宅，使用迄今，惟嗣後經查市府於91年間辦理都市計畫變更其使用分區為特定專用區(二)，建蔽率40%、容積率225%。顯不符實情，且已損及小民等權益，爰乃於本地區都市計畫主要計畫及細部計畫第二次通檢公開展覽期間，提出意見表，陳請變更恢復原來都市計畫之規定，以示公允。
2.陳情變更該等土地之都市計畫使用分區為住宅區並恢復原建蔽率60%及容積率300%之規定。
市府回應說明1.本案陳情位置坐落範圍前由本府於91年12月6日府都四字第09128683400號公告實施「變更臺北市萬華區大理街附近地區主要計畫案」，由住宅區（第三種住宅區）變更為「特定專用區」（A4街廓），另依本市土地使用分區管制自治條例規定，第三種住宅區容積率為225%。
2.另查本案陳情位置於63年擬定為住宅用地，另依本府74年1月23日府工二字第04242號公告實施「修訂和平西路、西園路、水源路所圍地區細部計畫（第二次通盤檢討）案」，明訂本案址係屬「第三種住宅區」，土地使用分區管制除特殊規定者，適用「臺北市土地使用分區管制規則」（現已更名為臺北市土地使用分區管制自治條例）辦理，故該土地原容積率即為225%，復至91年「變更臺北市萬華區大理街附近地區主要計畫案」變更住宅區為特定專用區。
3.綜上，本案陳情位置容積率查無陳情人所述因都市計畫變更造成減損之情事，建議維持原計畫。
訴求意見與建議第二次陳情（本會107年5月31日第726次委員會議會後於本府單一陳情系統所提補充意見）我們的訴求已於107.5.31.臺北市都市計畫委員會議中補充說明，如附檔，懇請查明妥處。
1.依臺北市都市計畫施行自治條例第3條使用分區劃定之規定：特定專用區為特定目的劃設之分區，經查臺灣地區有車站專用區，醫療專用區等，尚無沒有特定目的名稱之其他特定專用區之劃定案例。本案地區原為台糖公司一樓日式宿舍，約於民國69年間出售員工，依住宅區規定建蔽率60%、容積率300%。改建為五樓集合住宅使用，本人土地僅約10坪，歷年來均為住宅使用。
2.本案市府變更大理街特定專用區(二)土地，建蔽率40%、容積率225%一節，本地區無須劃設特定目的分區。該地區容積率太低，還低於非都市土地鄉村區之乙種建築用地240%，又市府在鄰近地區興建高密度12層樓之國宅及出租中低收入住宅等，顯不合理。
3.市府官員會中簡報我們陳情增加容積有誤，我們的訴求：恢復原民國69年法律賦予我們住宅區所規定之建蔽率60%及容積率300%。
市府回應說明1.查91年12月6日大理街附近地區都市計畫變更案件，其主要目的係為加速大理街附近地區都市更新，本市因都市發展變遷與生活品質提升，地區環境未能符合居住及防災需求，為提昇都市再發展及土地有效利用及更新整建，採行獎勵都市更新推動策略，改善地區實質環境水準與防災體質，促進舊市區復甦，因此將大理街周邊工業區及住宅區變更為特定專用區(一)及(二)，以加速都市更新及都市再發展。
2.本市各使用分區容積率之訂定原則，係於72年擬定本市土地使用分區管制規則(現為自治條例)時，依地區、環境、特質及容受力等條件擬定各使用分區之使用強度，依自治條例第四條規定第三種住宅區之劃設，基於為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用，訂定容積率為225%，自訂定開始全市均一致，故本市實因早先容積管制而有比其他縣市較高之環境品質。
3.本案建築物為69年建築執照，當時並未實施容積管制，因本市72年後已全面實施容積管制，故目前案址無容積率300%之適用。
4.本案建議維持原計畫。
訴求意見與建議第三次陳情（107年11月12日）
- 一、訴求:A4及C3街廓土地請恢復63年公告之住宅區,及訂定69年合法建屋之建蔽率60%,容積率300%.又如再酌於提高容積,以利老屋重建,實為德政。
- 二、澄清都發局於都委會第726次會中發言之回應：大理街容積率從300%降為225%的部分，原本容積率即為225%，91年公告的大理街都市計畫是維持原容積，並沒有調整乙節，實有誤解,茲分述其歷史沿革,如下：
(一)本案地區原為日產台北糖業所,民31年已變為停用工廠,台灣光復後35年5月1日成立台糖公司,該公司奉令接收。
(二)本案大理街A4及C3街廓土地,原為該糖業所內之日式宿舍區.台糖公司68.8.25.以秘事字第25702065函:依經濟部處理眷舍房地改建規定出售予280位台糖員工,即以建蔽率60%,容積率300%改建為五樓集合住宅使用迄今。
(三)本案陳情市府據稱:歷年訂定都市計畫如下:1.45.5.4北市工字第14417號公告劃設為工業區。
2.63.1.18.府工二字第386號公告變更工業區為住宅區。
3.74.1.23.府工二字第04242號公告為住三,容積率訂為225%,實施容積管制。
4.91.12.6第一次通檢以府都四字第09128683400號等公告變更住宅區為特定專用區(二)，容積率維持為225%。
5.前述74年實施容積管制及91年第一次通檢使用分區變更,影響地主權益,惟當時市府並未通知土地所有權人,經洽市府稱:當時無法令規定須辦理通知,爰地主無法提出異議尋求救濟。
- 三、請恢復63年公告之住宅區91年第一次通檢變更特為專區(二)乙節,依台北市土地使用分區管制自治條例第3條共12種使用分區,第1項為住宅區,第12項為特定專用區,本案特專區(二)容許使用項目既為住宅使用,實屬非必要得劃定特專區,仍請恢復變更為63年公告之住宅區。
- 四、請訂定69年合法建屋之建蔽率60%,容積率300%.又如再酌於提高容積,有利40年以上老屋改建電梯大樓,實為政府之德政。
(一)本案陳情市府據稱:台北市訂定原則，依地區、環境、特質及容受力等條件擬定各使用分區之使用強度乙節,此項評定標準抽象,萬華地區是台北市西區早期發展地區,當時人口密集,市府實施容積管制時,訂定比各縣市非都市土地特定農業區及一般農業區甲,乙種建築用地還低之容積率(225%),極不合理,難道我們萬華地區中低收入者是三等居民?長期受政府漠視,本案是否參照都計法台灣省施行細則第33條:住宅區應依計畫容納人口、居住密度、每人平均居住樓地板面積及公設服務水準等具體客觀之標準?以示公允。
(二)本案鄰近市府早年興建三大地區之12層國宅,面臨約1頃之公二公園,仍請依劉玉山等委員們於第726次會中指示:萬華區的房屋及街道老舊，如容積酌予增加,將有助於中低收入之老舊社區房屋改建,改善市容,防災也有助。
市府1.查本案建築物係屬69年建築執照，惟當時並未實施容回應說明積管制，故並無容積率300%一詞之適用；惟可確認建築物當年所規劃之樓高、樓地板面積係依據當年度規定所適用。爾後，本市於民國72年發佈「台北市土地使用分區管制規則」，並於該規則中規範各土地使用分區之容積率。該規則並於中華民國100年7月22日府法三字第10032306900號令修正公布名稱為「臺北市土地使用分區管制自治條例」，乃屬全市均一致性之規範。
2.本府於91年12月6日府都四字第09108206700號公告實施「擬(修)訂台北市萬華區大理街附近地區細部計畫案」，針對「特定專用區(二)」明列土地及建築物使用管制，其允許使用項目包含住宅及其他放寬使用規定等，相較原「第三種住宅區」之允許使用更為放寬，符合原變更宗旨，期望以更多元之土管使用，推動特定專用區之發展。
3.為推動老舊社區加速更新，近年本府有多項更新措施加速推動，期望各社區可多元運用，包括：都市更新及相關容積獎勵政策、配合中央推動之都市危險及老舊建築物加速重建條例、劃定都市更新地區、擬定大眾運輸導向可申請開發許可地區細部計畫等，以提供民間更為多元之容積增加可能性以及更新誘因。本府都市更新處亦提供法令諮詢與資訊服務，歡迎民眾多加利用。
4.本案建議維持原計畫。
委員會
決議