TPEO7761-討論事項-案名：「配合臺北市捷運萬大－中和－樹林線LG04站捷七用地變更捷運開發區為捷運系統用地及住宅區主要計畫案」及「擬定臺北市萬華區萬大段二小段570-4地號等捷運系統用地及第三種住宅區細部計畫案」

會議紀錄id

TPEO7761

案件id

TPE配合更捷運2021218

概要說明

• 說明：
• 一、緣臺北市政府都市計畫委員會第773次委員會議針對「配合臺北市捷運萬大-中和-樹林線LG04站捷七用地變更捷運開發區為捷運系統用地及住宅區主要計畫案」及「擬定臺北市萬華區萬大段二小段570-4地號等捷運系統用地及第三種住宅區細部計畫案」作出決議內容為「本案請市府就影響層面最小、民眾權益受害最輕、及工程可行等原則，評估是否有其他替代方案後，再提會討論。」（下稱773次系爭決議內容）此有109年11月26日臺北市政府都市計畫委員會第773次委員會議紀錄可稽，惟依據臺北市政府捷運局針對上開決議內容所為之意見回應內容，應有不當，且未恪遵臺北市政府都市計畫委員會第773次委員會議決議意旨，仍有違法情事，說明如后：
• 二、依臺北市政府捷運局提出之意見回覆略以「1.本府捷運工程局依本市都市計畫委員會第773次會議決議，研擬可行之替代方案（用地地號：萬大段二小段570-4、570-5、590、591、592、594、595等7筆，使用面積約319㎡），於110年1月5日邀集地主召開用地協調說明會，出席地主已表達不同意土地被徵收，也不願參與土地開發；2.鑑於上述之替代方案，其使用面積較大、受影響地主人數多，建議仍以108年8月公展方案辦理都市計畫變更作業」云云，惟地號570-4,570-5的地主勝方公司並無收到任何書面或電話開會通知,合先敘明.
• 三、再查，細觀773次系爭決議內容係決議就「影響層面最小、民眾權益受害最輕、及工程可行等原則」提出其他替方案，並無指示要將萬大段二小段570-4、570-5、590、591、592、594、595等7筆，使用面積約319㎡，作為替代方案，然而，臺北市政府捷運局竟無視決議意旨，不僅自行率爾決定要將萬大段二小段570-4、570-5、590、591、592、594、595等7筆，使用面積約319㎡，作為替代方案而為研析，且草率地召開一次「捷運萬大線LG04站通風井及緊急出口所需用地協調說明會」（詳如后述），就以因出席地主不同意土地被徵收、也不願參與土地開發，而以因其使用面積較大、受影響地主人數較多為由，完成評估替代方案，交差了事，並建議仍以勝方公司部分土地為系爭捷運用地；然而，臺北市政府捷運局完全沒有評估「影響層面最小、民眾權益受害最輕、及工程可行等原則」之內容，已有不當，甚至胡亂劃定替代方案之土地用地，即萬大段二小段570-4、570-5、590、591、592、594、595等7筆之使用面積319㎡，根本毫無劃定替代方案之土地用地之邏輯及理由；蓋依臺北市政府於104年7月28日內政部都市計畫委員會第856次會議中所提出之研析意見中清楚表示「有關陳情人等七人所擁有之588、589、590、591、592、594地號等6筆土地，面積共計318㎡且僅臨接東園街，若排除於捷運用地外，除使捷運設施佈設受限，且陳情人等基地平均深度約13.47M，經檢討未能滿足最小更新單元劃定面積（500㎡以上），無法適用都市更新條例；另依『臺北市土地使用分區管制自治條例』與『臺北市畸零地使用規則』，未來若欲重建則需經臺北市建築管理工程處核准始得建築。未來相關開發將因基地規模不足而受限制，陳情人相關權益將受影響。」等情，為何斯時之研析意見，在此時竟棄之不用，其理由為何？未見說明，只見臺北市政府捷運局張冠李戴地恣意圈地，自行評估，殊屬不該。
• 四、此外，究竟臺北市政府捷運局是評估那一種替代方案，且此一替代方案之影響層面為何？民眾權益受害情況為何？工程可行為何？皆未見查調及研析，更遑論與勝方公司570-4等土地為捷運設施用地來比較或評估。
• 五、另依臺北市政府捷運局所稱，因出席110年1月5日「捷運萬大線LG04站通風井及緊急出口所需用地協調說明會」之出席地主，即588、589、590、591、594等地號地主皆不同意土地被徵收，也不願參與土地開發，故而認定受影響地主人數較多為由，而評估不宜，然而，選定捷運（設施）用地之原則，不僅沒有以人數多少為標準，而且，人數之多少應僅參考，而非作為判斷是否合宜作為捷運用地之標準；況且，勝方公司亦數次表示不同意土地被徵收、不願參與土地開發，且有約50戶家庭在加油站工作，一旦勝方公司所有570-4等地號土地中之部分作為捷運設施用地，50戶家庭至少百人之工作權及生活權益，勢必遭侵害，影響層面更大；再者，倘若以臺北市政府捷運局之標準，勝方公司將其所有之2筆土地再各自轉售予30人，2筆土地總共就有60位地主，則是否即可認定對570-4等土地之地主影響較大，如此邏輯顯而易見，更突顯臺北市政府捷運局之判斷毫無理由，根本不適法。損害應自多方面分析，包括公帑、都市發展利弊、人民權利，絕非以地主人數多寡為判斷之理由.
• 六、切割本公司所有570-4、570-5地號所有693M²(209坪)其中的260M²(78.65坪)土地，需要1.4275億土地取得成本，還需要拆遷補償費、拆遷獎勵金4,670萬，還有一年期的營業損失補償1,416萬元，合計2.0361億。以捷運局所需最小面積260M²在鄰地可以選擇萬大段二小段589、590、591、592、594、595地號，面積合計275M²(83.19坪)，其中尚包括595地號為公有土地面積19M²(5.75坪)，83.19坪扣除5.75坪僅77.44坪需取得，取得的成本參考591地號於107年成交行情每坪132萬計算，土地取得成本為1.0222億。(請詳見附件捷七用地方案研析表)
• 七、總結前述，本公司土地與毗鄰土地對都市整體發展而言，本公司原有土地地形方整，因捷運設施，要被分割，分割後土地不利使用，有損整體的都市發展利益，而與本公司毗鄰土地，地形狹小畸零，且地上多為違建戶，使用該土地將有助於改善市容環境、促進土地利用，加速都市整體之發展。取得本公司土地與取得畸零土地，在實質金額上，取得本公司土地所需金額約為取得畸零土地的2倍，成本相對性較高，有損國庫。在促進都市發展的整體利益上，分割本公司土地，違反土地利用原則，不利未來長期規劃發展，更違反行政比例原則。取得畸零土地對於整體都市發展性則有較高的利益。故以取得萬大段二小段589、590、591、592、594、595地號為較佳的方案。捷運局先畫靶再射箭，意圖消滅加油站，利用行政程序方便，提出違反行政比例原則及都市計畫法第三條，未對土地作有效之利用，且須花雙倍的取得成本的變更案。尚請都市計畫委員會能睿智抉擇，駁回捷運局之都市計畫變更提案，並選擇對人民損害最小，並對都市發展最有利的替代方案為都市計畫變更內容。
  市府回應說明
• 一、本次都市計畫變更260平方公尺土地為捷運系統用地(設置緊急出口及通風井)，係因LG04捷運場站南側已無公有土地可供利用，目前規劃係本府捷運工程局交由專業公司評估後提出之成果，為LG04捷運站內必要之安全設施，並就捷運場站之必要設施用地進行土地使用分區之變更，以確保未來捷運場站能正常與安全運作。本次變更緣由同前次市府回應說明一。
• 二、本府捷運局係依據109年11月26日臺北市都市計畫委員會第773次會議決議，研擬可行之替代方案，於110年1月5日邀集相關地主召開用地協調說明會。前述替代方案係基於加油站可營運的前提下進行工程可行性評估，並邀請新增用地範圍之相關地主進行用地協調說明會，會議中本府捷運局亦已表示，若東園街側土地排除參與土地開發或徵收使用，未來改建恐無法取得都市更新獎勵等說明，惟出席地主主要意見有：1.加油站對當地住宅環境影響大，且離學校用地很近，為何住宅區可設置加油站？2.市府104年公告實施之都市計畫案，已排除使用東園街側土地，為何現在又納入使用？3.使用替代方案將損害我們權益，且加油站危險性較大，請市府依108年8月公告公展方案，向加油站地主(570-4、570-5)取得捷運所需用地。4.市府公告之都市計畫案應係很慎重的，不能朝令夕改。本人在購買土地前已查閱公告之都市計畫，捷運設施係使用隔壁加油站之土地，現因捷運用地無法取得，而需使用其他土地係欺負老百姓。購買有店面之土地係希望透過店面租金以維持生計，且徵收土地所得之金額亦無法在附近取得相同條件之土地，徵收將影響未來生計。5.堅決反對替代方案，不願意土地被徵收或參加土地開發。請捷運局另覓土地設置捷運設施。
  6.建議使用570地號土地、加油站土地或萬大路道路上設置捷運設施。東園街側地主已討論並獲得共識，不同意土地被徵收，也不願參與土地開發等意見。另於110年1月13日以書面方式提供陳情意見（人陳編號10）。是以，前揭替代方案雖具工程可行性，惟因使用面積較大、受影響地主人數較多，建議仍以108年8月公展方案辦理都市計畫變更作業。
  惟本案仍依都市計畫委員會決議辦理後續作業。
• 三、有關土地取得成本部分，由於本案都市計畫變更後使用分區為捷運系統用地，其土地協議價購市價將重新委託估價師依「不動產估價技術規則」進行查估，並召開專家學者審查委員會審查通過後，簽報市長核可作為協議市價與地主進行協議；另倘若協議不成進入徵收程序，其徵收補償市價則係依「土地徵收補償市價查估辦法」查估並依土地徵收條例第30條規定提交本市地價評議委員會評定通過後作為徵收市價。綜上，因本案變更後之土地使用分區及用地面積均與原693m²之捷運開發區不同，其補償金額需經由上述程序重新評估及計算，無法逕依原方案之單價進行換算，另有關營業損失及地上物拆遷補償將依「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」重新計算。加油站員工如有轉業需求，本府將協助至轄區就業服務處媒介轉業。
• 四、本府於106年8月18日協調會議中再次重申，本案仍以目前為捷運開發區並辦理土開能獲得都市計畫獎勵(基準容積50%)及捷運獎勵(最高基準容積25%，未來仍依實際設計為準)之效益最為有利。相關說明如前次市府回應說明四。
  委員會

決議

• 決議(110年2月18日臺北市都市計畫委員會第776次會議)同編號1。
  審議事項二