TPEO8121-討論事項-案名：擬定臺北市南港區玉成段一小段374地號等產業生活特定專用區（一）（住）、綠地用地細部計畫案

會議紀錄id

TPEO8121

案件id

TPE擬定南港區20231214

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、申請單位：雄域建設股份有限公司
• 二、辦理單位：臺北市政府
• 三、法令依據：都市計畫法第22條、第24條
• 四、計畫緣起：
  本案屬市府107年12月17日公告實施「臺北市南港區都市計畫主要計畫（第二次通盤檢討）案」之暫予保留地區（一），原則同意變更工業區為特定專用區，應依主要計畫暫予保留範圍及細部計畫都市更新單元範圍辦理，並由實施者擬具都市更新事業計畫草案辦理公開展覽後，併同辦理細部計畫法定程序。
  本計畫區業於112年4月26日申請都市更新事業計畫報核，並於112年5月18日起公開展覽15日。申請單位爰依前揭主要計畫案規定，依都市計畫法第22條及第24條規定，擬定本細部計畫。
• 五、計畫範圍、面積及權屬（一）計畫範圍：南港區南港路三段、南港路三段80巷、南港路三段106巷、松河街所圍街廓範圍內部分土地。
  （二）面積約3,007平方公尺。
  （三）土地權屬皆為私有土地。
• 六、計畫內容：詳計畫書、圖。
• 七、公開展覽：
  （一）本案自112年10月18日起至112年11月16日公開展覽30天，並以112年10月17日府都規字第11230509064號函送到會。
  （二）市府於112年11月1日召開公展說明會。
• 八、公民或團體意見：無。

決議

• 決議：
• 一、本案應回饋37%部分，請以全部捐贈土地進行規劃。
• 二、有關回饋內容與區位，請市府與申請單位參考委員意見，綜合考量公共利益與地主權益提出替代方案後，再提會討論。
  委員與出席單位發言摘要劉玉山委員1.簡報第10頁載明，依都市計畫工業區檢討變更審議規範規定，有關回饋37%公共設施用地及可建築土地是「應」回饋，目前回饋37%的土地分成兩個部分，一部分是30%的綠地用地，一部分是7%的可建築用地，請問本案30%與7%如何分配得出?2.回饋7%可建築土地的部分約200多平方公尺，經市府評估無法單獨興建，7%如果提高至10%或15%，是否即得以單獨興建，這是一個方向。另一個方向是若市府不需要可建築用地，7%的部分是否可移作公共設施用地，即37%都作為綠地使用，從市府及公共利益立場，建議應回饋37%全數為捐贈土地，與審議規範規定之回饋精神較為相符。
  王秀娟委員1.請說明回饋37%土地部分是如何分配。
  2.本案西側街廓回饋所留設之公園留在街廓中間，未能銜接松河街、南港路串聯河岸建構公共可行性高之步行系統，亦衍生日後管理維護疑慮，惟該案已完成都市計畫公告作業，於都市設計審議階段已無法要求調整回饋區位及形狀。
  3.本案擬回饋綠地北側未來將興建20層以上住宅大樓，該綠地日照、綠化條件不佳，亦不利周邊民眾使用，不宜以申請單位之發展需求逕行決定，建議市府可於都市計畫階段就回饋類型與區位有更上位的指導，並考量公共遊憩需求。
  林靜娟委員1.本案基地回饋土地的位置其實是會影響整體街廓，在這個大街廓中，本案基地是最先開發，理論上考量整個街廓的環境，回饋之綠地留在基地的南側或西側會是二個完全不同的結果。以現行方案而言，建築是北邊面向河岸，南邊面向綠地，對地主而言是最佳方案。
  2.建議市府應以公共利益的角度來思考，若留在基地西側，未來是可以逐步形成一個生活系統，並且與河岸有較多連結，街廓內其它建築可能都可透過這開放空間延伸至河岸的開放性。本案基地綠地留在南側及西側，一個是對私人利益最大，一個是對公共利益最大，建議應以公共利益為主要考量。
  薛昭信委員1.以目前所提方案回饋綠地設置於基地南側，對地主而言是最佳方案，因前面面河岸，後面又有公園，對建商而言是100分，但對公益性而言，可能沒有對地主受益來的大。
  2.就申請單位會上補充會前評估回饋綠地留設區位的方案中，方案1及方案2對地主而言，根本無法與現行方案比，故建議可以是將方案1與本次所提方案折衷考量，形成一個L型開放空間，如此不會犧牲太多面寬，又至少能將中間的通路留設出來，如此無論是空氣流通或太陽日照，未來皆可能透過此廊道與河岸之間有所連結。
  申請單位說明1.本案一開始是提出回饋37%的公共設施用地作綠地使用，112年5月與市府研商會議討論結果是回饋37%綠地用地。
  但至臺北市市有資產供需整合會議討論，決議將計畫改為回饋30%綠地用地及7%改繳代金。其中回饋30%是依都市計畫工業區檢討變更審議規範規定，捐贈之公共設施用地不得低於總面積30%，故本案回饋至少30%作綠地用地，剩下的可建築用地僅7%，惟本案是以都市更新方式開發，一旦增加可建築用地之回饋比例，會影響地主分配的權益，所以無法再提高回饋比例。綜上述原因，本案回饋計畫就調整成回饋30%綠地用地和7%改以回饋代金方式辦理。
  2.有關綠地位置部分，本案基地所在街廓屬狹長型，在都市計畫上，不管是細部計畫道路要求退縮，或基地臨路部分需退縮人行道，都已有完善規範南北向的動線，可呈現綠廊軸帶，反倒是街廓內較缺乏串連東西向步行空間。若東西向有一些開放空間錯落於街廓內，可以使整個街廓不會這麼壅擠，鄰棟間距和通風採光較好。另若將綠地用地配置在基地南側，開放性反而較足夠，因基地南側現況是屬第一類老舊聚落，基本上不太可能透過回饋而留設大型開放空間。綜合以上考量，本案將綠地設在基地南側是最能滿足周邊民眾與就業者者需求，加上面寬充足，約27公尺，會是寬敞、通風、採光好的開放空間。
  都市發展局楊智盛總工程司1.有關回饋計畫內容，依都市計畫工業區檢討變更審議規範規定，應捐贈之公共設施用地不得低於總面積30%。過去是有回饋37%皆為公共設施用地之案例，所以我們初審也是這樣處理。但本案提到本市市有資產供需整合會議後，該次會議是認為原訂回饋之7%可建築土地若無法興建，回饋代金予市政府也可行，故有此決議。
  2.有關留設綠地位置的部分，在我們初審討論過程中有提到三個方案，即簡報所示方案1、2及本次所提方案。當時我們是比較希望以方案1為主，惟申請單位認為方案1對建築物的配置不好，而方案2則是本案基地夾在2個建築基地中間。另又考量本案基地之南側是屬於第一類老舊聚落，未來實際上不可能像本案是回饋公共設施用地，故最終討論是以讓這些綠地空間串聯的方案。但這部分尊重委員會討論結果。
  3.考量公共利益最大化並兼顧地主權益，建議申請單位研析後，再提會討論。
  李四川兼主任委員1.市府在受贈回饋土地後，負有公共設施用地之管理維護責任，但若公共設施用地僅有開發案或少數人獲益，則有待商榷，仍須進一步討論。
  2.建議先明確本案回饋37%部分，全數調整為捐贈土地。至於回饋內容與區位，就請市府與申請單位綜合公共利益與地主權益，提出可行方案後再提會討論。
  審議事項三