TPEO8121-討論事項-案名:擬定臺北市防災型都市更新細部計畫案
會議紀錄id
TPEO8121
案件id
TPE擬定變都計20231214
概要說明
- 案情概要說明:
- 一、申請單位:臺北市政府
- 二、法令依據:都市計畫法第27條第1項第2、4款
- 三、計畫緣起:
市府為加速全市老舊建築更新,推出都更5+2箭政策,其一為「臺北市防災型都市更新專案」,透過「增誘因」,即增訂「臺北市危險建築物獎勵」,以都市計畫變更方式增加容積獎勵,自原本的50%再加30%;「減災害」,透過都市更新重建,建構安全城市;「加速辦」,以專案列管、加速審議、強制拆除,以此三大精神積極推動「耐震能力不足」之危險建築物重建。
目前危險建築物分為「耐震能力不足而有明顯危害公共安全之建築物」及「海砂屋(高氯離子鋼筋混凝土建築物)」,現行臺北市列管之危險建築物主要為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」,並86年8月25日訂定發布「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」針對重建放寬容積等訂有相關規定。惟現行尚未針對耐震能力不足而有明顯危害公共安全之建築物,訂有相關獎勵機制,為補足現行制度之獎勵誘因,新訂危險建築物獎勵,以提升重建整合之推力。
為確保民眾居住環境安全,及推動臺北市都市防災重大政策,爰依都市計畫法第27條第1項第2、4款規定,擬定本案細部計畫。
- 四、計畫內容:詳計畫書。
- 五、公開展覽:
(一)本案自112年11月7日起至112年12月6日公開展覽30天,並以112年11月6日府都規字第11230748094號函送到會。
(二)市府於112年11月24日、11月28日召開公展說明會。
- 六、公民或團體意見:19件。
(本案因有台北市不動產開發商業同業公會提出意見[陳情編號15],陳春銅委員為代表該公會推薦之委員,依「各級都市計畫委員會組織規程」第11條規定自行迴避。)
委員發言
- 委員發言摘要馮正民委員1.市民陳情提到500-1000平方公尺的基地規模要放寬,應符合特定條件才能放寬,而特定條件的設定仍須經過充分討論。
2.簡報第14頁提出更新後建築物應達「4面向、5條件」,其中結構安全面向沒有意見,耐候韌性與居家防災面向,則有些重複,韌性一般係指因應氣候變遷有關的災害恢復力,可以恢復得愈快,就愈有韌性,因此建議耐候韌性面向是朝著防災、減災的規劃設計,居家防災的面向刪除,並新增節能減碳的面向,包含朝綠建築、智慧建築及人行空間鋪面以透水性工法設置,設置雨水流出抑制設施等條件規劃設計,最後的環境友善面向,則朝無障礙環境設計,次序上做些調整。
3.「5條件」的部分有些模糊,應該增加準則條件,例如綠建築分為多個等級,智慧建築亦是,跟防災比較相關的等級才納進去,先有清楚的定義以後,在執行時才知是否符合條件。
郭瓊瑩委員1.針對簡報14頁申請容積獎勵條件,建議要有一個目標的定義來串連,例如透過4面向、5條件來達成韌性、安全、環境、友善及永續等目標。
2.另外也建議可以加上美學,例如鋪設透水磚,現在民間做的比公共工程漂亮很多,因為它的材料不限於只用透水磚,有很多種材料可以結合。個人建議可以再跟都市設計整合,有一些圖示等,這部分要定義清楚。
許阿雪委員1.以容積是公共財來看,本案是市政府有史以來,為防災型都更做最大的容積放寬,且是以擬定細部計畫的方式來處理。
防災型都更或是耐震能力不足問題確實要處理,如果只有規範5條件是否足夠?一般來講,臺北市土地使用分區最多是第三種住宅區,容積率225%,給予最高兩倍至450%,似非為大的量體,然而商業區商三容積率560%、商二630%、商四800%,目前商業區並無規範一定要做商業使用,如果都做住宅使用,容積獎勵都給30%,量體將會增加非常多,因此是否一律給30%的獎勵容積或是要考慮基地條件、環境的配合,再根據不同條件給予不同獎勵額度。
2.從資料看來,臺北市30年以上的房子達70%以上,到底ID值小於0.35的數量會有多少?是否算過依目前的方案,五年後會有多少的申請量?如果是非常多,臺北市的總容積量將會增加非常多。
3.另外有關「4面向、5條件」,只要符合條件就核給30%的容積獎勵,然而現行的都更獎勵已有綠建築獎勵,從合格級2%到鑽石級10%的容積獎勵,一般都更申請案至少都有銀級或銅級,智慧建築獎勵亦是;無障礙建築獎勵分第一級、第二級,給予3至4%;耐震建築獎勵取得標章則有10%。因此從法的立場,本案是透過細部計畫來申請容積獎勵,要求「5條件」跟都更容積獎勵項目是重複的,依照都市更新建築容積獎勵辦法第4條規定,獎勵項目相同不應該重複申請,假設相同條件下,在都更容積獎勵拿了30%,又透過本案拿了30%,實質上給了60%獎勵,似乎也不太合理,針對臺北市的老房子要辦理防災型都更,是否就以這樣的條件來核給獎勵,可以再進一步討論。
4.另外是申請時程,本案有5年受理期限,然而房子會越來越舊,5年後更有更新重建的需要,民眾可能會要求延長時程期限,因此政策應考慮5年到期後的執行配套措施。
薛昭信委員1.原則同意本案提出的精神,危老及都更本質上是同樣的,如果有法案能合併危老及都更,並提高都更的意願,會是好事。
目前臺北市推出來的案子幾乎百分之百是都市更新案,都更推不動的原因為住戶年紀大了不願意搬遷,再來是1樓與樓上的權值不同,因此難以達成共識。另外,還有一個最重要原因是地區房價不同,房屋造價差不多,但大安及萬華的房價可能會差二至三倍,因此牽涉到30%容積獎勵,分回的價值會不同。另外也有委員提到的,都更推不動的最主要原因在高原建築容積、低法定容積的地區,例如容積獎勵2倍,在高原容、低法容的區域就會不夠用,如果法定容積是商四的800%,容積獎勵2倍就很多了,我們應該對症下藥來看現有的問題及檢視本案的基本精神。
2.防災是因為房子老了,但是房子老了背後除了有公共安全的問題,還有住宅型態、市民居住的問題,不應該只是處理建築結構的問題,除了地震會有危險外,常見問題是外牆剝落、管線與天花板漏水,以時間的比重來講,漏水問題對一般市民來講可能嚴重過結構的問題,這些問題也應該也被討論。
3.不論危老也好、都更也好或本案討論的防災型都更,透過獎勵誘因來推動老舊地區改建,這個利基點是對的,問題是回到基地本身是否能承受加上去的使用強度,使用強度不應該只看表面的30%容積獎勵,還包括了地下停車位,目前看到一些案子,即使是前面容積率400%,後面225%,地下挖到6、7層,但是加了30%獎勵後,要挖到地下8、9層,事實上是不太可能的,因此請模擬不同強度、條件下,可能要有不同的獎勵比例跟要求。
何芳子委員1.周邊道路如果太狹窄,就無法有效執行防救災工作,因此周邊環境及道路狀況,也應列為重要條件之一。
2.今天提出的五項條件多是針對建築物本身,但只提到朝綠建築、智慧建築、耐震等規劃設計,並沒要求是否需取得標章,且取得標章又分好幾個等級,如針對前述項目個別申請黃金級標章,就已有30%容積獎勵,因此要界定標章等級,以及與其他容積獎勵項目之競合。
3.適用本案之案件,是否比照一般更新計畫案,取得標章者就需提撥相對保證金?也併請說明後續涉及之維管費用。
4.本案應屬土地使用分區管制性質,依都市更新條例第83條規定,都更案申請建築執照時,其法令適用時點是以更新事業計畫報核日為準,本計畫案公告後,已在程序中之都更案,是否可變更計畫以適用本案容積獎勵申請?又因本案規定事業計畫與權變需併送,如僅先報核事業計畫之案件,是否則需撤案再重新報核?此部分也請補充說明。
林莉萍委員本案是防災型都市更新計畫,但防災不應只針對建築物本身,且老舊建築物要擔心的問題不僅是防震,也包括薛委員提到的外牆剝落、管線、甚至是照明等相關問題,然本案將危險建築物限縮於都市更新條例所聚焦之「耐震能力不足」及「高氯離子」兩種建築物型態,因此本計畫是希望正本清源的看都市防災問題,還是只針對耐震的部份?個人認為不應只限於耐震,但本案僅規範ID值要小於0.35,這部分需要第二輪討論,並釐清將本案目的、適用條文等,又許委員提到ID值小於0.35建築物的大概數量,這部分也要再了解。
林靜娟委員1.都市更新有重建、整建及維護三種方式,本案是針對重建之建築物,因此才會有容積獎勵的問題。建議針對有公共安全疑慮之建築物來處理,然而有些建築是漏水或其他的問題,應該鼓勵以整建維護方式處理,而非所有建築物皆鼓勵重建,應依據公共安全危險程度來區分。
2.有關「4面向、5條件」,在建築技術規則、土地使用分區管制自治條例及地區都市計畫內的土地使用分區管制就已有一般性的要求,例如綠建築、無障礙建築,在建築技術規則內已有規範,個人認為規範上是有些寬鬆,本案是一次性給予30%容積獎勵,應該要在一般的要求外,再給予更高水準的規範。
3.現在營建廢棄物也是一個很大的問題,因此與其用透水性工法,也可以納入減廢的概念是更有意義的,對於環境也更符合友善的目標。
貳、臨時動議:無。
參、頒發府外委員感謝狀及合照。
決議
- 決議:請市府就委員與公民或團體意見檢討後,再提會討論。