TPEO8221-討論事項-案名：艋舺大道與市民大道沿線地區容積率檢討方案

會議紀錄id

TPEO8221

案件id

TPE艋舺線地區20241212

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、提案單位：臺北市政府都市發展局
• 二、市府以113年11月13日府授都規字第1133081510號函送會議資料到會。
• 三、艋舺大道與市民大道鐵路地下化後，部分鐵路用地供道路使用，使得實際使用路寬大於30公尺，惟經市府認定非屬土管自治條例之加級地區。
• 四、中華路二段主要計畫案及萬華區第二次通檢案人陳意見，常有劃設為住宅加級地區，提高基準容積率之要求。
• 五、113年4月19日市府向議會提出「艋舺大道兩側地區容積率檢討報告」之簡報，說明基於地區容受力、全市一致性標準，後續推動艋舺大道沿線都市更新，建議朝增訂其他都市計畫容積獎勵措施之方向辦理。
• 六、內政部113年5月14日台內國字第1130804795號函(略以)：「二、……有關擬定及審議細部計畫容積獎勵規定，……1.都市計畫法施行細則已明定容積獎勵規定，建築基地申請獎勵應依施行細則規定，不應捨棄施行細則規定，由申請人自行擬定或變更細部計畫創設其他容積獎勵規定。2.有新增容積獎勵項目需求時，允應通盤整體考量全市性之容受度及需求，於都市計畫法施行細則明定之。……」，故無法以細部計畫方式提供創設之獎勵容積。
• 七、此次市府提出之檢討方案：
  （一）適用範圍：
  1.現行基準容積率比照住三為225%者。
  2.市民大道沿線劃設住三之一（特）地區延伸至松山車站。兩側進深第一個完整街廓所圍地區為原則。
  3.艋舺大道沿線地區為艋舺大道及愛國西路以南中華路範圍。
  （二）容積提高：回饋後得酌予提高基準容積率為300%。建築基地臨接通行寬度達30公尺以上道路之面寬在16公尺以下者，基準容積率仍應依225%辦理。
  （三）回饋：
  1.增加之75%基準容積應全數回饋予市府，並以回饋等值樓地板為原則。但經市府同意者，得改採代金。
  2.回饋代金之金額，應由本府委託3家以上專業估價者查估後評定之。
  3.回饋代金之收入納入住宅基金。
  研議意見：委員及議員建議提供市府後續參考。
  委員發言與列席單位回應薛昭信委員1.簡報第2頁僅提了艋舺大道及市民大道二處範圍，但本計畫應以都市整體性來看待都市發展問題。市民大道過去因鐵道的關係，而成為建築物的後巷，當鐵路地下化後，卻變成建築物的前院，過去因鐵道分隔地區的發展，故都市縫補有其必要性。以市民大道計畫範圍來看，松山路以東有東區門戶計畫，是一個帶動南港區發展的重要計畫。而松山路以西至萬華，市民大道沿線應該要有一個劃為都更地區的都市計畫案。但目前本計畫僅以增加容積促進都市更新，都更有其必要性，但不是只增加容積而已，而是考量如何促成沿線帶狀發展，故建議要有帶狀發展的都市再生計畫，而非僅增加容積。
  2.簡報第5頁，不談京華城，市民大道沿線段是屬於低度發展(underdevelopment)，其有工業區、鐵道博物館等，應該利用這個機會，將整個地區一起規劃思考如何進行都市縫補，不是只有再開發、再興建與增加容積，建議有更積極的作為。
  郭瓊瑩委員1.兩個禮拜前，日本東京大學知名教授西村幸夫來臺灣演講，將其觀察這35年來臺北鐵道廊帶的歷史，透過幻燈片驗證並說明，特別提及這條鐵道廊帶是臺北現代化最好的證明，是都市保存的案例，故建議除了提高基準容積，而在垂直軸帶串聯如同魚骨排狀的發展也一併考量，此亦非常關鍵。
  2.臺北市都市史幾乎都在這段鐵道廊帶發展，個人是支持的，並同意薛委員的意見應再把它做得更完整並有後續配套的計畫，以使市民或民意代表對未來發展更有想象，尤其面對街道的縫隙，使其能穿透看到山景，需要有都市設計指導(GuideLine)，提出更清楚的整合方案，西村幸夫教授並提到連東京迄今都沒有像這樣完整的規劃案。
  3.邊委員的意見很有道理，仔細看市民大道，某些路段因被鐵路切掉後，造成地區街廓很薄，不到9坪、5坪的剩餘土地，若無系統性檢視到最後會形成很多釘子戶，有的剛好位於三角窗，而土地就那麼薄，卻還是屹立在那裡，因此，對整個都市空間與發展管制(control)確實從一個整體性的方式來處理比個別處理好。
  邊泰明委員1.個人基本上是支持與同意的，因不清楚這兩地區的背景，惟鐵道沿線的發展上若以這兩個地區當作啟始討論容積的問題是好的，但有幾個建議：
  (1)假設以這兩個地區為研究範圍，要提高它的容積強度，而提高容積強度背後期望透過都更同時達到都市發展願景與目的，必須說明清楚。
  (2)產權問題是個不能忽略的重要因素，因為現在面對都更最大議題，就是產權複雜與細化等。而在提高容積的背後很重要因素方面，個人不贊成直接提高基準容積，但是同意地區的容積可以提高，只是容積提高必須作為將來整體開發的重要手段，要考慮產權複雜度並仔細審慎規劃。
  (3)若要放寬容積，不是走目前傳統的都更路線，在規劃手段上，要先確定這個地區配合都市未來發展的需求，以此劃設都市更新的規模、考慮產權、發展因素以及達到的目標等，故需要大規模的都市更新計畫，政府要掌控容積，如此的處理過程，才能讓地區再發展。
  (4)研究過程中，透過這兩個地區作為基礎來擴充其周邊相對應需要發展，將整個都市更新發展區塊釐定，慢慢形成臺北市都市未來發展並逐步改變臺北市。
  2.再次提醒，不要透過土管加級的方式處理，走到舊有都市更新窠臼上，致整個開發出來的地區還是零零碎碎，所以建議必須要有整個都市發展願景與期望，透過能有半公頃、一個街廓、甚至好幾公頃的整個大規模都更，而不是傳統過去小規模、小基地、一千、兩千平方公尺的規模，在這樣前提下去考量產權複雜度，個人不反對給予容積，但是在給予容積的過程中，一定要達到這樣的目的。這條路或許是比較困難或遙遠，但是從整個都市整體發展角度來講，這個制度可以去思考、細化與建構。
  劉玉山委員1.簡報第9頁指出土管自治條例第10條是通案規定，而本次提出市民大道及艋舺大道兩處個案無法適用第10條的原因主要是面對道路的寬度不足。
  2.簡報第11頁顯示有兩個市議員關心的個案，分別位於松山與萬華之附近地區，並以個案方式處理，若是偏重在個案處理，個人認為要從長計議，故建議回到簡報第9頁依通案規定，其所遇到困難是面臨道路寬度，而需要考慮能不能突破？在都市計畫的觀點，實際作為道路的鐵路用地若變更為道路用地，須向鐵路單位有償撥用土地，因市府財源有限，土地取得困難，故仍維持鐵路用地，因此道路寬度就侷限在都市計畫道路用地範圍，事實上這跟都市計畫沒有關係，只是土地取得財源的問題，既然鐵路已地下化，而地下化後應對當地的景觀與交通都有改善，故可視為道路，其寬度就應該計入，建議臺北市能不能協調交通中央主管機關，或者變更為交通用地等其他名稱，即可回到土管自治條例通案規定，而不需要再提出此個案。
  馮正民委員1.同意劉委員所提，雖然本案以個案提出討論，但在研擬方案上建議能從通案角度提出再適用於個案。
  2.現行的容積獎勵有TOD獎勵、都更獎勵與土管獎勵，此外，就是通盤檢討時增加基準容積率，剛才議員也提到TOD計畫尚沒有成案，反觀國外TOD計畫有兩種，一種是以車站旁邊500公尺範圍內的TOD計畫，另一種是走廊型的TOD計畫(CorridorTOD)，臺北市目前沒有走廊型TOD計畫，所以能否提出走廊式的發展計畫(CorridorDevelopment)，並藉此檢討TOD計畫的容積獎勵。
  都市發展局1.有關委員認為艋舺大道與市民大道中間部分沒有劃入本次檢討未形成廊帶部分，是未納入中間地區的容積率已較高或屬商業區，而松山車站以東，因為過去大部分是工業區，它的容積率已經是300％，或是經鐵路地下化的都市計畫變更其他分區或是商業區，經盤點只有艋舺大道與市民大道這兩個區域裡有基準容積率225%的情況。
  2.都發局處理艋舺大道與市民大道容積率放寬議題，這兩個範圍因中間夾雜鐵路用地非道路用地，早期依土管第十條認定不符合容積加級標準，沒有同意納入加級地區。經過府內檢討後，就如郭議員、劉議員及劉委員所提，實質作道路之路寬足夠，因此市府重新檢討該地區，提高容積加速改建是有助於整體的廊帶景觀，都發局是基於這理由及前提下提出本次研議案。未來在辦理通盤檢討時將實質做道路使用的部分，不管鐵路用地或是其他用地，實際供道路使用寬度如符合土管自治條例第10條規定之道路寬度時列為加級地區，所以本計畫實質上就是處理通案，並非針對個案。
  3.依照土管第10條規定，縱使要提高容積也是要經過都市計畫程序處理，所以是兩個部分一起處理，亦即過去鐵路用地沒被為道路部分，希望透過通盤檢討，依其實際作道路使用來認定，並將加級範圍指認。
  4.謝謝今天委員的提醒，市府會將委員的意見納入未來通盤檢討。
  李四川兼主任委員1.委員與議員所提建議，請市府都發局在都市計畫通盤檢討時參考辦理。
  2.委員建議大刀闊斧不要限於艋舺大道與市民大道兩處計畫範圍，侷限於傳統都市更新的做法，請再予檢討。
  議員發言郭昭巖議員1.主席、各位委員市府相關單位的同仁，大家好，有關艋舺大道、萬華車站周邊的容獎都更政策的檢討，在臺北市40年以上的房子佔比過半，萬華區更是全市之冠，它是屬於早期開發，當時城市規劃包括巷道等，尤其在艋舺大道跟萬華火車站之間頂碩里的範圍，真的不只是市容景觀問題，更有非常嚴重的消防公安問題，巷道狹窄常常只有一個人可以通行，所以在郝市長最後一任時，我就針對這邊提出萬華區的開發計畫，後來因為改朝換代就無聲無息。後來柯市長上任時，本來期待在107年都市計畫通盤檢討時，能夠再提出且周邊里長也不斷希望能夠提高基準容積，以利地方的城市景觀改造，包括消防、公安問題，能做一個比較有效的解決，但可惜市府總是說容積總量管制，所以107年的都市計畫通盤檢討時又破局，至萬安市長上任時極力推動大都更，雖然74年、75年或是86年以後陸續有劃設商特區，放寬使用項目，但基準容積若沒有調整，現有的老舊房舍也不符合新的商業用途及消防、公安的要求，所以最重要是基準容積要提高。
  2.剛開始上半年時，市政府有提TOD的容獎政策，這個TOD的容獎制度也必須要重新檢討，因為萬大捷運線沿線的周邊也有TOD容獎政策，當時容獎範圍擴大跟提高，也是我多年質詢重點，但是多年下來幾乎可以說是沒有送件，也就是TOD的容獎政策，根本沒有辦法對開發商或在地的居民有足夠的誘因來加速地區的都更。
  3.明年要做都市計畫通盤檢討，今年市長總質詢時，我也再度針對艋舺大道周邊提出質詢，因為當時這個地方鐵路地下化已經開闢艋舺大道，再加上有萬華火車站這麼重要的交通樞紐，同時在我極力爭取的萬板地下停車場也已經完成，這麼大的工程都已興建完成，為了要帶動地方的發展及都市景觀的改善，最重要有居民居住安全問題，因為公安是大問題。
  所以希望這次能夠不要一直講舊的TOD，它是沒有辦法提供都更的效果，希望如果要繼續推動TOD，TOD的容獎包括基準容積一定要再檢討，不然再過10年後也不會有都更成果，因為周邊居民不只是頂碩里，連旁邊的雙園里等，都希望能夠加速都更的進行。懇請主席及各位委員能夠針對都市計畫通盤檢討或容積總量管制也好，都應該要與時俱進，要考量居民的居住安全，相信921大地震以後，國家的耐震標準都提高，在極端氣候之下，有很多的城市規劃都必須重新檢視，要拜託各位委員能夠支持。謝謝大家。
  劉耀仁議員書面意見李主任委員及各位委員先進大家平安、我是劉耀仁議員、非常感謝都委會第一次把艋舺大道沿線容積問題列入研議案、這個等待就是20年、本席從馬英九市長任內第一次質詢、不厭其煩在郝龍斌市長、柯文哲市長到現任蔣萬安市長質詢次數上十次、我一再強調鐵路地下化之後、從狹窄的汕頭街變成40米的艋舺大道、市府只願意把住三變更為商三特、容積還是一樣225%、讓居民只能開店做生意卻沒有誘因更新改善居住環境、22年前我看到的艋舺大道延線只有一棟電梯樓房、22年後只增加了兩棟電梯樓房、其中一棟還是政府的BOT案、20年前馬英九市長矢言東西軸線翻轉、萬華風華再現、但還是原地打轉、原因是什麼？艋舺大道不就是一個例子嗎？各位先進、如果艋舺大道土地使用管制分區的變更能帶來加速中萬華的都市更新、進而產生骨牌效應帶動南萬華的都市更新、請各位先進費心討論、期待振奮萬華市民的好消息、感恩。