TPEO8221-討論事項-案名：「臺北市文山區都市計畫（第二次通盤檢討）案」內「辛亥國、高中、防洪調節池開發許可案」及「師專用地開發許可案」
會議紀錄id
TPEO8221
案件id
TPE通檢文山區20241212
概要說明
- 說明：
壹、112年6月29日都發局說明會擬將國高中用地與防洪調節池分為二塊基地各自開發，民等堅決反對。
查高中用地(含8米計道路興德路)土地面積合計1.185公頃，捐獻70%土地後，住宅區面積為(18175m2x0.3)=5452.5m2(1649.38坪)，如依都市計畫書所附「附圖五主興03.04.09計畫範圍及面積位置」圖所示，僅2112.54m2(639.04坪)適合做為住宅區用地，其餘339.96m2(1010.34坪)則因位於山崩地滑地質敏感區50公尺範圍內而無法配置建築物。又如將附圖五住宅區套入同計畫書附圖之坡度分析圖，如該坡度分析圖精準無誤，則會發現其中將近一半之土地坡度大於30度，依規定將無法開發。如此將導致國高中用地劃設的5452.5m2(1649.38坪)，住宅用地形同虛設，將來必定產生巨大糾紛。
貳、依文山區都市計畫細部計畫(第二次通盤討)案第一階段111年9月23日公告，將案3處申請開許可時全區適用臺北市都市計畫劃定山坡地開發建築管制規定」民等認為似有不妥，且其與他建築開發時之相關適用法令亦欠詳盡明確。秉此民等提出以下建議：
參、變更後之土地使用分區請明確標示為第三種住宅區，容積率225%，建蔽率45%，地下室開挖率為45%+10%=55%。
肆、明確定義一宗土地整理開發模式，本區因地形特殊住宅用地被分為二塊，位於防洪調節池之住宅區地形平坦適合建築開發，而位於國高中用地間之住宅區則形狹長且臨山崩地滑地敏感區，具潛在危險性，因此在建築開發時擬將此區的容積全部移往防洪調節池住宅區集中規劃設計，此區則在不改變地形地貌的原則下做為法定空地，提供社區及附近居民使用，此民等與建築師討論所認為之最值開發方式，請市府同意此辦法。
伍、辛亥國高中之土地，已有多位地主因無力等款贖地，因而轉賣其親友卻已過戶完成，而這些新的地主，是基於信賴保護原則，相信市府會依照府都規字第1103085184號函送修正書通過「擬定台北市文山區辛亥國、高中防洪調節池用地採開發許可方式及處理原則」開發許可範圍及相關內容細部計畫規定瓣理，本案採用一宗土地，整體開發模式開發，如今市府若一意孤行，將本案土地分成二塊開發，將來靠近山邊的那一塊，很有可能因為坡度及地質關係無法申請建照，則這些地主豈肯甘休，市府豈不自找麻煩，治絲益棼，將來如何收拾這一殘局，勢必成為市府的另一挑戰。
陸、因容積集中於防洪調節池住宅區使用，將導致建築樓層高度戶數停車位均大幅增加，建議明確定義本區建築規劃時，相關規定如下:
- 一、建蔽率之45%為(A住宅區+B住宅區)x45%，且應集中配置。
- 二、地下室開挖率之55%為(A住宅區+B住宅區)x55%，且應集中配置。
- 三、建築物之高度比由1.5放寬至2.0或面前道路中心線起算之5倍。
- 四、捐予市府之土地，地主騰空建築物後依現況點交予市府即可，完全不影響地形地貌，市府取得後逕行編列為公園或其他公共設施。另捐地後是否有抵稅優惠，亦請市府說明。
- 五、地主如依規定比例捐地並集中建築時，市府應解除本案之山坡地開發限制。
- 一、山坡地開發準則第9條第二款，建築物連續牆面線應不超過30公尺，導致每層面積無法加大以降低樓層數。
- 二、防洪調節池住宅區地勢平坦，且有8米計道路與德路區隔，在建築物集中使用於此區的情況下，應不受山坡地開發限制。
- 三、免除山坡地管制，則可免繳回饋金，降低地主抗性。
柒、本案需100%地主產權同意才可提出辦理細部計畫，不合理。市府應主動協助(如同都更)，不可放任很少部分地主不出席消極不作為影響大家權益。府可定一定比率(如面積及人數90%以上)同意即可依多數決辦理細部計畫，如地主經書面通知二次仍未出席亦不同意之地主，為了保障其權益，可於細部計畫上，於國高中用地之住宅區保留適用住三用地之最小開發面積8x16m以上之土地，既不影響所有同意開發地主之權益，也保留少數不同意者之利益。
最後因辛亥國高中、防洪調節池此區域，公家地佔比不少，請明確回覆，公家地需一併配合一宗基地整合開發計畫。
市府研析意見有關本案陳情意見，本府建議不予採納，理由如下：
- 一、有關本案變更緣由、合併開發可行性、山崩地滑地質敏感區開發限制、容積率訂定原則、市府主導開發(市地重劃)可行性及回饋比例等節，研析意見同人陳編號辛1、2市府研析意見。
- 二、另有關案內涉及開挖率、建蔽率、高度比放寬等節，宜由土地所有權人未來規劃時，參酌地形條件及周邊住宅區，並考量基地建築設計等構想於細部計畫內擬定並提本市都市計畫委員會審議，本案開發許可規定不另規範。另有關捐地是否有稅務相關優惠等節，與都市計畫無涉。
- 三、另有關本案規定細部計畫由土地所有權人自行整合再提出申請一節，係考量本案涉及建蔽、容積率、回饋處理方式及回饋計畫等管制內容訂定，涉及個別土地所有權人權益及開發時程、構想等，相關計畫內容仍宜由土地所有權人自行整合後，再依規定向本府申請辦理細部計畫擬定，以維各土地所有權人之權益，屆時本府各單位當依相關規定配合辦理。
- 四、另有關陳情人所述市府應解除山坡地開發限制一節，查本區部分土地坡度大於30%以上，基於全市性一致原則，並確保基地開發安全，仍宜維持山限區管制規定。
1050次部都委會決議同編號辛1。
委員會
決議