MOIO10521-審議事項-第４案：桃園市政府為「變更中壢平鎮主要計畫(部分乙種工業區為商業區、住宅區、醫療專用區、宗教專用區、公園用地、廣場用地、廣場用地(兼供道路使用)、綠地用地(兼供道路使用)、園道用地及道路用地，部分住宅區為道路用地)案」。

會議紀錄id

MOIO10521

案件id

MOI桃園壢平鎮2024312

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經桃園市都市計畫委員會110年12月10日第64次會審議通過，並准桃園市政府111年2月10日府都計字第1110034793號函檢附計畫書、圖等報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款及第4款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會林委員秋綿（召集人）、徐前委員中強、陳委員永森、吳前委員宗修、劉委員曜華及王委員成機組成專案小組，於111年6月21日、111年12月23日及112年6月6日召開3次專案小組會議，，獲致具體建議意見，案經桃園市政府112年10月30日府都計字第1120303453號函及113年1月9日府都計字第1120361923號函送依本會專案小組初步建議意見處理情形對照表及修正計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案依會中委員所提意見，尚涉及整體規劃構想、基地空間配置合理性、都市防災與交通動線規劃、公共設施用地所創造之公益性、回饋可建築用地之區位適宜性以及回饋計算標準等課題，案情複雜有待進一步釐清，故退請桃園市政府依下列各點詳予補充並修正計畫書、圖後，交由專案小組繼續聽取簡報，俟獲致具體建議意見後，再行提會討論。
• 一、基於本計畫工業區逐漸個別轉型變更狀況之下，為避免日後產業用地之成長與需求，朝向非都市土地或農業區、保護區之開發模式，請市政府詳予補充桃園市整體產業政策的轉型策略、變更為住宅區及商業區之供給需求分析等，並就鐵路地下化沿線工業區之調整、基地周邊興仁路西側工業區以及元智大學與本案基地互動發展等整體面向加以審視檢討，研擬整體規劃構想以及研訂更明確之指導原則與對策。
• 二、土地使用分區劃設之主要目的在於隔離互不兼容之使用，避免干擾與衝突。本案變更後之土地使用分區包括住宅區、商業區及醫療專用區等，整體使用較為破碎且相互緊鄰，故請市政府就空間配置計畫及土地利用區位之合理性與妥適性，提出完整合理開發利用之對策，以活化土地之使用效率。
• 三、為強化本案基地之防救災應變能力且考量醫療專用區之定位與特殊使用性質，請妥為補充不同類型之防救災動線、防救災避難空間規劃、緊急出入與避難疏散動線、雲梯車進出動線與作業空間以及重大災害發生之隔離或緩衝地帶規劃等，並加強計畫區防災功能與效益等分析內容。
• 四、本案交通系統規劃主要以南北向道路為主，東西向略顯不足，考量未來衍生之整體交通需求，為打造優良醫療院區環境，提升就醫服務品質，並兼顧周邊環境與通行安全順暢，故請市政府就本案整體交通路網規劃之合理性、人行與交通進出動線及停等空間規劃等通盤考量，並研擬改善構想方案或因應配套措施。
• 五、本計畫區生活環境密集及缺乏大型公園綠地等開放空間，且本案與既有工業活動併存，捐贈公共設施用地應考量公共設施對居住人口及周邊地區開放性與公益性等需求，本案回饋之公園用地為狹長型，缺乏主體性且不利提供開闊地景，市府應就公園用地規劃之公益性與可及性、區位適宜性、地區環境品質提升以及周邊開放空間系統串聯等重新調整，並與申請人研議將公園用地集中劃設之具體可行方案，以提高其使用效益。
• 六、本案應捐贈公共設施用地不足部分，擬透過變更住宅區為道路用地之方式提供，因涉及將遠東路納入本次變更範圍以及計入變更回饋計算之妥適性，故請補充其納入之合理性、必要性及彙整桃園市工業區變更案有無類似案例等，並與申請人研議具體可行之替代方案。
• 七、有關本案捐贈住宅區及商業區等可建築用地部分，請市政府就劃設區位、規模及公益性等詳予補充，並敘明後續之具體使用計畫。
• 八、本案應自願捐贈可建築土地及公共設施用地之面積及比例等內容，請確實依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之相關規定補充相關檢討情形與計算內容。

附件

• 附錄：本會專案小組出席委員初步建議意見(彙整111年6月21日、111年12月23日及112年6月6日3次會議)本案建議除下列各點外，其餘照桃園市政府核議意見通過，並請市政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部分請加劃底線）、圖後，提請委員會審議。一、為強化本案變更之合理性及必要性，請依下列各點詳予補充，並納入計畫書敘明。
  (一)本案審核摘要表所載之法令依據請核實填列，並請詳予補充變更理由、辦理時程與急迫性、具體事業及財務計畫等內容，以符合都市計畫法所規定之意旨。
  (二)請詳予補充桃園市國土計畫、工業區整體發展指導、桃園市產業發展暨都市計畫工業區變更策略、本基地不適合繼續發展乙種工業區之論述，以及永續發展目標(SDGs)規劃策略等內容，並就不同空間尺度示意圖補充空間發展構想，加強區位適宜性相關說明。
  (三)遠東紡織於50年前取得內壢現址紡織廠，隨著都市演變，周邊土地持續發展，包括鐵路地下化建設計畫、元智大學設立及遠東國際會議中心，與內壢發展息息相關，本次變更將引入多元化設施與衍生更多使用者，其涉及周邊土地發展變遷過程之資訊呈現與保存、與周邊地區之相容性以及整體規劃構想，故請補充周邊相關土地及本基地相關歷史背景資料、歷年土地變更及發展歷程、本基地廠區與地區居民社會連結、具備空間價值及在地空間紋理記憶等基本分析資料，以強化本案變更合理性。
  (四)考量本案變更範圍非屬完整街廓，請詳予補充本案變更範圍合理性、土地使用轉型與周邊發展之新舊融合、東側農業區整體規劃、與元智大學與國際會議中心之連結、公共設施項目及區位之公共性以及交通系統合理性等內容，並加強論述本案變更之公益性及必要性。二、土地使用與公共設施(一)本案基地內規劃以公園用地及12公尺計畫道路劃分土地使用計畫，公園用地區以東為地主領回土地，以西為捐贈之可建築土地，請市政府再加強說明土地使用計畫適切性、發展定位目標、大街廓使用規劃、整體環境提升，以及基地開發後對於周邊交通、公共安全、環境影響等環境承載力影響之改善分析等內容。
  (二)請妥為補充公園用地規劃之公益性與可及性、發展定位、區位適宜性、服務半徑與範圍、功能及服務對象等相關內容，並再加強公園用地對當地發展之公益性、環境品質提升以及周邊開放空間系統串聯之具體說明等內容。另考量本案眾多人民陳情提及公園規劃合理性及道路規劃事宜等課題，請桃園市政府參酌陳情意見研提調整方案，並妥與民眾充分溝通協調說明，以凝聚地方共識。
  (三)為兼顧醫療院區環境以及周邊通行安全順暢，請補充醫療專用區整體規劃、消防與救護車通行及救災動線規劃等內容。並請依衛生福利部之規定檢核需求，釐清是否符合醫療區域之劃分，將醫院定位、需求分析、開發量體及空間配置概要計畫等內容，納入計畫書敘明，並檢附中央目的事業主管機關之書面意見。
  (四)依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，變更後基準容積不得大於鄰近使用性質相同使用分區之容積率，有關本案土地使用強度及使用項目，請市政府參考整體開發目的與合理性，妥為訂定並納入細部計畫規定。三、基礎分析資料：請詳予補充鄰近工業區現況發展情形及供需分析、內壢地區商業區及住宅區發展、不動產市場及商業發展分析、居住人口、公共設施服務水準、變更範圍內現況使用與非工業使用情形，以及市政府相關作為等內容，納入計畫書敘明。四、交通系統部分：
  (一)請詳予補充說明本案整體交通路網規劃之合理性、路網銜接、衍生之交通流量、計畫道路規劃合理性、交通衝擊影響分析及具體改善措施等內容，並請提供交通主管機關核可之交通評估文件，納入計畫書敘明。
  (二)本案東側規劃20-22公尺計畫道路，涉及既成道路調整之合理性與既有住宅區之權益，故請補充該道路規劃需求分析、交通改善之具體效益以及既有權益影響等內容，納入計畫書敘明。
  (三)停車空間規劃部分，請補充說明周邊整體停車供給與需求分析、觀光及醫療衍生之停車需求及相關推估分析等內容，並提出因應處理對策或改善措施。五、防災計畫：請就本計畫區之地理環境、地方特性、歷年災害發生類型，參據環境敏感地區，研提相關防、救災動線及因應策略，並加強排水衝擊等災害防治及減緩因應處理策略，納入防災計畫妥為補充敘明。六、回饋內容與計算：
  (一)請市政府詳予補充本案變更工業區為住宅區、商業區及醫療專用區分別應捐贈公共設施用地及可建築用地之計算內容，並敘明所援用之法令依據。
  (二)依據「都市計畫工業區檢討變更審議規範」應捐贈之公共設施用地不得低於變更工業區土地總面積30%，本案工業區變更面積達10公頃，惟所規劃之公共設施用地未達30%，不足部分擬透過變更住宅區為道路用地之方式提供，請詳予補充其捐贈回饋之妥適性及理由，提請大會討論決定。
  (三)有關回饋可建築土地部分，請市政府衡酌朝向社會福利設施或社會住宅使用之可行性，並請詳予補充說明本案捐贈住宅區及商業區等可建築用地之公益性、區位適宜性以及市政府後續使用計畫等內容，納入計畫書敘明。七、本案涉及本會第662次、675次、727次會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」及「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，請分別就下列各點納入計畫內詳為說明，又本會102年7月30日第808次會審議案件第4案審議變更工業區案之附帶決議事項，請市政府一併就本案情形詳予說明。
  (一)為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。
  (二)自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。本案自願捐贈之可建築用地，採捐贈可建築用地方式。
  (三)變更後之住宅區、商業區其容積率不宜比照周邊住宅區、商業區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區、商業區之容積率。
  F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區面積。
  ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  (四)變更後建築基地原則不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。但變更後總容積未超過第五點上限規定，且經各級都委會審決有助於改善當地公共設施者，不在此限。
  (五)變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第三點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  (六)變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  (七)申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後3年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區，以為執行依據。八、有關開發方式採市地重劃乙節，請再檢核及確認市地重劃費用、負擔計算及市地重劃可行性評估內容，並請依調整後方案，檢附地政主管機關認可之市地重劃可行性評估證明文件，納入計畫書敘明。九、變更內容涉及以市地重劃方式開發者，應依本會103年9月30日第836次會議決議之下列通案性處理原則辦理，以配合整體開發計畫之期程，並確保都市計畫具體可行：
  (一)請於桃園市都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請都市計畫擬定機關於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  (二)委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。十、其他及應補充事項(一)請市政府依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」逐項檢核並補充其處理情形，納入計畫書附件。
  (二)桃園市國土計畫已發布實施，請修正相關內容。相關現行都市計畫內容請配合更新。計畫書表5與表33所載住宅區面積有所差異，請釐清並修正，另請補充歷次面積調整說明，以資完備。
  (三)依據經濟部水利署108年10月30日經水河字第10816149580號函有關土地開發利用如符合「出流管制計畫書與規劃書審核監督及免辦認定辦法」第2條及第3條規定，應於變更都市計畫送本部核定前，取得經主管機關核定之出流管制規劃書等文件，並納入計畫書敘明。
  (四)計畫區東北側乙種工業區現況為台電變電所使用，考量土地使用分區合理性，建議納入下次通盤檢討調整為適當分區。
  (五)計畫名稱請配合修正後變更內容調整。
  (六)本案經本會審決通過後，變更內容如有超出原公開展覽範圍部分，應另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見者，則報由內政部逕予核定；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見，則應再提會討論。
  十一、修正後變更內容綜理表及變更示意圖：詳如表1、圖1。逾期及逕向內政部陳情意見綜理表，詳如表2。
  表1：修正後變更內容綜理表變更位置原計畫面積(公頃)新計畫面積(公頃)內壢火車站東側、元智大學西側乙種工業區10.19住宅區3.20商業區2.68醫療專用區1.71宗教專用區0.18公園用地0.96綠地用地0.02廣場用地0.12園道用地0.01道路用地1.31住宅區0.59道路用地0.59註：計畫範圍係配合鐵路地下化樁位公告成果調整。
  註：實際變更面積，以樁位測量及地籍分割面積為準。
  圖1、變更內容示意圖表2：逾期及逕向內政部陳情意見綜理表人陳編號陳情人/地點陳情意見建議事項桃園市政府研析意見本會專案小組初步建議意見逕人1魯明哲委員國會辦公室(王○改等464人連署)遠紡乙工變更回饋公設規劃不當遠東資源開發股份有限公司，位於內壢佔地三萬餘坪的遠東紡織廠，向桃園市政府提出乙種工業用地變更計畫，内容包括住宅、商業、公園、醫療及道路用地等。
  根據內政部《都市計畫工業區檢討變更審議規範》，申請人應捐贈公設用地，且更重要的是，其公共設施必須讓地方民眾能夠充分使用，以符合回饋之精神。
  但對比該案提出的初版到送內政部版本，可以發現跟桃園其他的乙種工業土地變更差異很大，沒有區內道路、規劃不方正、沒考量到與舊都市的縫合。更糟糕的是，要回饋地方的公園綠地，竟然藏在住宅區和商業區的中間(成細長飛標形狀)·附近鄉民代表得知此種規劃多不以為然，不曉得這是施捨給鄉親的綠帶，還是提升未來重劃區房價的後花園。
  這樣背離公眾權益的計畫，今年初居然還是在桃園市政府都委會審議下闖關通過，並提出到內政部營建署。在地立委魯明哲隨即於111年3月22立法院院會總質詢向蘇貞昌院長與內政部花敬群次長，積極反映地方民眾心聲，要求重新審視回饋公設建議酌予採納。
  理由：
  1.有關整體土地使用配置部分，為改善地區交通系統，考量醫院救護車通行安全，取消原醫療專用區之救護車專用道，因應地方需求，於遠東路、興仁路間增設東西向8公尺寬計畫道路，配合調整相鄰街廓、公園用地形狀，使醫療專用區形狀更為方整，調整醫療專用區急診及商業區之出入口，並留設開放空間。
  2.有關公園區位及使用可及性部分，本案規劃南北向帶狀公園用地，主要係串連內壢車站周邊園道系統至南側元智大學，將車站活動透過綠色空間帶入社區及學校，公園用地屬公共設施，完全開放給不特定之民眾使用。
  3.本次依開發單位修正後土地使用配置，於原帶狀公園用地之南北兩端各集中規劃一處大面積塊狀公園，北公園約除請依專案小組初步建議意見二(二)妥為補充公園用地規劃之公益性與可及性等相關內容外，其餘建議照市政府研析意見。
  人陳編號陳情人/地點陳情意見建議事項桃園市政府研析意見本會專案小組初步建議意見規劃方式，尤其是公園綠地必須臨路且完整，期盼能落實土地正義，還給內壢後站民眾一個符合民意需求的公設計畫，質詢內容受到蘇貞昌院長十分重視，並當場指示内政部妥處並改善規劃不合常理的情況。
  但很遺憾，近期內政部營建署再次接獲桃園市政府提出修改後最新的計畫圖(如附件一)，顯示相關的土地使用計畫(尤其公園綠地規劃)，與上一提出的版本僅有些微差異，公園綠地等規劃之合理性與土地正義回饋精神蕩然無存，地方民眾心聲依然不被桃園市政府尊重與忽視。衷心希望主席以及委員們，能夠為民眾好好把關，解決這回饋公設不正義的狀況，傾聽地方民眾聲音，還給市民完整的公園綠地及區内道路，真正落實公設回饋的良法美意。
  985坪，南公園約860坪，提供周邊居民交誼、活動使用；中央以寬14公尺之綠廊連接，其間規劃數處不同機能之活動空間(包括展演廣場、鯨魚沙丘、常青之境、迎風草園、青茵之森、共融樂園、市民廣場等)，可服務兒童至老年人等不同年齡層的休閒需求，滿足親子、家庭、毛小孩、商業活動或里民聚會等多元機能空間，落實回饋公共設施用地之目標。
  4.本案開發單位已於112年3月11日星期六，於基地南側興仁國小舉辦居民說明會，說明本案土地使用調整策略、公園規劃構想，現場並發放相關圖說，讓民眾充分了解未來各開放空間機能，並獲致共識。