MOIO4231-審議事項-第四案:台灣省政府函為變更台南市主要計畫(第三次通盤檢討)案暫予保留,另案辦理部分。

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會議紀錄id

MOIO4231

案件id

MOIO4231-4-005-a94a66

概要說明

說明:一、本案前經台灣省都委會四六三、四六六、四七二次會議審議修正通過,並准台灣省政府八十三年十一月二十九日八三府建四字第一六七二七八號函檢送計畫書、圖等報請核定等由到部。
二、法令依據:都市計畫法第二十六條。
三、檢討計畫範圍:詳計畫圖。
四、檢討計畫內容及理由:詳計畫書。
五、公民或團體所提意見:詳省都委會紀錄人民或團體陳情意見綜理表。
六、本案變更內容多達二四七項,爰依本會第三一三次會議報告案件第一
退請台灣省政府轉知台南市政府剋速比照本會第三八二次會議審議高雄市商業區通盤檢討案及第三八五次會議審議台北市商業區通盤檢討決議原則研提意見後,再行提會討論。
住宅區擬檢討變更為商業區,屬於補足完整街廓或現況空地者,或住宅區內既成建築物業改善符合建築法、建築技術規則、消防法等法令中,有關商業用途建築物或特定建築物之相關規定者,准予通過,同意變更為商業區,以符實際發展需要。前揭同意變更範圍並請高雄市政府確實查明後,逕送本案原專案小組審查,免再提大會討論。
2本案退請台北市政府依照下列各點原則,迅行修正計畫書圖逕予報部核定,免再提會討論:
〔表格詳原始會議紀錄〕
十、茲准台灣省政府八十六年二月十一日八六府都二字第一四六五九八號函送「台南市商業區發展構想與建議審議原則」三份到部,提請本會八十六年三月三十一日第四一○次會議
〔表格詳原始會議紀錄〕
*本會
2本案提請本會八十六年三月三十一日第四一0次會議審查後,又接獲台南市政府八十六年五月八日八六南市工都字第一五八一二號函為吳六妹君等陳情將台南市東寧段五二二至五二八地號七筆住宅區土地變更為商業區,請列案「變更台南市主要計畫(第三次通盤檢討)案暫予保留,另案辦理部分」一併審議乙節。
*本會
案決議:「為縮短案情複雜、涉及範圍廣泛案件之審核時效,建請修改本會專案小組組成方式案」,經簽奉兼主任委員核可,由余委員鍾驥、楊委員重信、夏委員鑄九、張委員家祝(八十四年四月十四日後由馮委員正民接任)、倪委員世標組成專案小組,由余委員鍾驥擔任召集人,並邀請蔡委員添璧、曹委員奮平、董委員美貞、潘委員丁白參加本專案小組,分別於八十四年一月十四日、二月二十五日、四月十二日、五月四日、五月十九日召開專案小組審查會議,並於八十四年三月十三、十四日前往台南市實地勘查,獲致結論。
變更台南市主要計畫(第三次通盤檢討)案變更內容綜理表:
〔表格詳原始會議紀錄〕
八、上開變更內容經本會八十四年九月二十五日第三九○次會議決議:
附註一:(本會八十六年三月二十七日第三八二次會議審議「擴大及變更高雄市主要計畫(通盤檢討)案決議:)1本案請高雄市政府剋速依照左列各點確實查明修正計畫書圖後,再行報部核定:
本案住宅區擬檢討變更為商業區者,其容積率應維持各該原住宅區之容積率管制規定,以維環境品質。
工業區擬檢討變更為商業區者,應依部頒『都市計畫工業區檢討變更審議規範』規定辦理,以符規定。
除第一|(三)點決議外之住宅區或其他使用分區擬檢討變更為商業區,其既成建築物不符合建築法、建築技術規則、消防法等法令規定者,先請高雄市政府參照本會第三七五次會議審決之十項審查原則,研擬具體可行開發許可辦法或都市更新辦法,納入本案主要計畫書及細部計畫書規定後,另案經各級都委會審查同意開發許可或辦理都市更新者,始得變更為商業區。
為利地方發展,第一|(四)點決議之住宅區或其他使用分區擬檢討變更為商業區者,並得視實際需要准予先修正變更為「特定專用區」,並訂定適當土地使用分區管制要點(包括容許及須經核准之使用項目及其明確之核准基準、使用強度等),以作為核准使用之依據。上開容許及須經核准之使用項目及其核准基準,請高雄市政府參照本會第三七五次會議審決之十項審查原則、本會專案小組審查意見,以及台北市政府訂定之「台北市地使用分區管制規則」規定,研訂具體內容,經本會審議通過,納入計畫書圖規定之,以利執行。
2台北市及台灣省各省轄市主要計畫通盤檢討部分,均比照本案前揭決議辦理。
附註二:(本會八十四年五月二十三日第三八五次會議審議「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」決議:)1為配合整頓治安、輔導各種違規行業合法經營,本部業遵照行政院指示,分別於八十年八月、八十一年四月二度修正「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第十六條規定,放寬商業區檢討標準,提高商業區佔都市發展用地總面積之比例。此外,院頒「維護公共安全方案」(營建管理部分)立即採行措施,並明訂北、高二市及省轄市商業區通盤檢討辦法期限,惟迄今已較原訂進度落後一年,允應儘速審定,以配合行政院之政策要求。
本案擬變更住宅區為商業區部分,其土地使用強度應維持各該原住宅區之建蔽率、容積率規定,以維環境品質。
住宅區擬變更為商業區屬補足路段及街廓完整部分,同意變更為商業區。
住宅區內大規模且街廓完整之空地擬變更為商業區者,應另行擬定細部計畫(包含公平、合理之事業及財務計畫,並配置適當之公共設施用地),應俟細部計畫完成法定程序,完成自願捐贈或捐獻之回饋程序後,始得申請發照建築。
住宅區內非屬補足路段及完整街廓或空地部分,得視實際需要檢討變更為特定專用區,以符地方發展之需要。
本案應由地方政府考量土地所有權人或住戶權益暨現行商業使用現況之原則,自行審慎考量訂定詳細之土地使用分區管制要點(包含容許及須經核準之使用項目、程序、核準基準、使用強度等),以及回饋原則,納入計畫書規定,以為執行之依據。
民國七十三年十一月七日建築法修正公布施行前興建完成之建築物,於本案發布實施後,併應依內政部訂定之「舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」規定辦理,始得申請變更使用執照。
住宅區變更為商業區者,,其使用項目如有影響公共安全、居住環境之虞者,應先進行社區參與,徵求同棟或毗鄰住戶一定比率以上同意始得申請變更使用執照或建築使用。
本會三七五次會議審決之十項審查原則:
(本會八十三年六月二十九日第三七五次會議審議「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案之決議:本案應分退請台北市政府、高雄市政府、台灣省政府轉知迅依左列各點原則修正計畫書圖後,再行報部核定:)1配合都市整體發展與重大建設原則應基於整體都市發展需要,配合重大建設計畫及大眾運輸系統,做全盤性考量,且依照大眾運輸服務範圍、走廊及發展現況、服務機能、發展規模等區位條件,劃設適當類型之商業區,其屬依照『維護公共安全方案』規定進度及確實具有急迫性、必要性辦理者,應將上述各類型商業區分別擬定分期分區發展計畫優先處理,以解決實際發展需要。
2擬定細部計畫原則均應先行於主要計畫訂定容積管制事項,其屬二公頃以上之地區並應再行擬定細部計畫,訂定都市設計事項後,始准申請建築或變更使用執照,以有效規範商業活動,避免都市超載發展。
3建築管理原則住宅區擬變更為商業區部分,均應先經該建築物全部所有權人或住戶管理委員會同意,其現有建築物結構、消防設備、停車空間、樓地板荷重、通道等項目如不符合建築法、消防法、建築技術規則等相關規定者,應俟完成更新整體開發後,始得依變更後之商業區使用;未完成更新整體開發者,僅得依原來之住宅區使用。
未完成更新整體開發者,如可研擬具體可行辦法,於變更地點半徑五百公尺範圍內,由變更土地權利關係人提供相關停車場設施者,亦可同意變更住宅區為商業區,但古建築為留住歷史記憶,不得變更為商業區。
4維護環境品質原則發展超載地區,不宜再擴大變更為商業區。前揭發展超載地區定義請環保署會同交通部研商確定後,由內政部另案函請省(市)政府參照辦理。
新增商業區部分:
以容積率不變為原則,惟未來視各開發基地規模與區位條件,以及是否辦理都市更新等事項,得適當調整其容積,並以負擔實質可建築用地或折算樓地板、公共設施為原則,並應研擬公平合理負擔措施,以利執行。
台中市之住宅區屬後期發展區者,不得增劃設商業區。
5落實民眾參與原則應依照『開發許可制度』之精神,研擬具體可行措施(包括開發許可條件、開發方式、民眾參與辦法與程序、環境衝擊事項、開發案審議主體等),納入計畫書規定,以落實民眾參與。
前揭環境衝擊事項請環保署會同交通部研商確定後,由內政部另案函請省(市)政府參照辦理。
6集中劃設與集中開發原則為避免形成路線商業區,應增訂變更商業區部分之最小面積及最小更新開發建築基地規模,納入計畫書規定之。
路線商業區部分台北市、高雄市部分:
a屬於配合現況發展之路線商業區變更案者,得依都市計畫法規定及現況實際發展需要,以不妨礙週邊土地使用為原則劃設之。
b非屬前a項現況者,以不增設路線商業區為原則,惟如確有必要,應就其必要性赴實地勘察後,詳予審查,以資慎重。
台中市部分:不宜劃設零星商業區及路線型商業區,其規模認定標準由地方政府另訂之。
應配合檢討修正相關土地使用管制規定,避免爾後繼續蔓延發展路線商業區。
7公平負擔原則住宅區變更為商業區許可條件,應考量以自願捐贈一定面積之土地或捐獻一定金額之代金,提供予地方政府興修公共設施,或以專款專用方式集中興建公共設施供公眾使用。
前揭自願捐贈或捐獻承諾,應由土地及建築物所有權人出具經法院公證之協議書,納入細部計畫書規定,並完成自願捐贈(或捐獻)後,始得申請建築或變更使用執照,以利執行,並資適法。
計畫書應規定『省(市)政府應另行訂定前揭代金收支保管運用辦法』,以利執行。
8開發進度原則現行計畫商業區未開發部分,應於本次通盤檢討發布實施後五年內,依原計畫商業區申請建築或變更使用執照。未依限辦理者,下次通盤檢討應降低其使用強度或變更較低之使用類別。
本次檢討增加之商業區部分,二公頃以上地區應另定開發進度,最多應於本次通盤檢討發布實施後五年內為限,並納入計畫書規定。未依開發進度申請建築或變更使用執照者,下次通盤檢討時,應由地方政府確實查明依法檢討變更恢復為原計畫之使用分區。
9漲價歸公原則本次通盤檢討發布實施後,該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條、房屋稅條例第十條及有關法令規定,核實調整地價及房屋現值,俾據以課徵地價稅、土地增值稅、房屋稅及契稅。
10交通改善原則變更商業區之區位附近地區,應由該管地方政府另行研擬交通運輸改善計畫(如單行道劃設、號誌改善、交通管制等)確實執行之,如有變更都市計畫之必要者,並應依法定程序辦理,並納入計畫書規定之;此外,並依院頒『改善停車問題方案』之規定,規劃興建公共停車場,以妥善解決交通問題。
九、嗣經本會八十四年十一月二十四日第三九三次會議決議:
1本會第三九○次會議紀錄有關本案決議住宅區變更為商業區部分之決議文增列「暫予保留,另案辦理,並應於計畫書圖敘明。」2有關逕向內政部陳情意見部分:

決議

決議:「一、本案推請本會專家委員組成專案小組(專案小組召集人另案簽請兼主任委員核可),研提具體意見後,再行提會討論。二、請台灣省政府就所函送之台南市商業區審議原則,研提模擬案例到部,俾供專案小組審查參考。」十一、案經簽奉主任委員核可,請陳委員傅雅、許委員坤南、施委員鴻志、黃委員世孟、馮委員正民、黃委員武達、侯委員錦雄組成專案小組,並由陳委員博雅為召集人。專案小組分別於八十六年五月二日、十月二十三日、十月二十八日、十一月五日召開四次審查會議,並獲致具體結論,茲准台南市政府八十六年十一月十五日南市工都字第三六八八一號函送依據專案小組第四次審查會議結論,檢附相關資料到部(詳附件),特提會討論。
決議:一、本案除下列各點外,其餘准照台灣省政府核議意見及附帶條件通過,並退請該府依照修正計畫書、圖後,報由內政部逕予核定,免再提會討論。
(一)同意住宅區變更為商業區部分,仍應維持原住宅區之建蔽率、容積率,至於目前尚未實施容積率地區,其未來細部計畫之建蔽率、容積率分別不超過六0%及一八0%為原則。
(二)回饋土地至少需百分之十,至於回饋方式、條件、繳納代金計算方式、審核程序、商業區允許使用項目,均應於擬定細部計畫案詳予規定。
(三)此外,為塑造永續性都市環境,並降低對四週土地使用之不良影響,各該細部計畫至少應包括有綠化、美化、退縮建築、緩衝空間、開發目標及策略、土地取得與處分、開發方式、土地使用分區管制、開發年期、事業及財務計畫、都市設計規範、都市防災計畫、交通衝擊及改善計畫。
(四)本案住宅區變更為商業區部分,應於本案公告發布實施五年內,依商業區申請新建、增建、改建或變更使用,未依限辦理者,下次通盤檢討時考量調整其使用類別,降低其使用強度。
(五)同意採納台南市政府列席代表於大會中口頭說明台南市商業區變更原則:
1區位條件原則:
街廓完整。
鄰接道路服務水準未達E級以上。
鄰接現有商業區。
配合政府重大建設計畫。
配合解決公共安全建築與使用問題。
現況為空地。
2基本條件:(八十六年十一月十五日八六南市工都字第三六六八一號函)3回饋計算方式:(八十六年十一月十五日八六南市工都字第三六六八一號函)由住宅區變更為商業區者,須規劃十二%之公共設施用地(或以繳交代金方式回饋,其計算方式如後)。
建築物用途變更或基地變更規模未達一千五百平方公尺之新建、增建、改建之申請案,一律以繳納代金方式回饋,基地規模超過一千五百平方公尺之變更案得依個案申請,以捐獻土地或繳納代金回饋。
〔表格詳原始會議紀錄〕
允建樓地板面積~l72;註3:允建樓地板面積以申請基地變更為商業區後之容積率規定所計算之總樓地板面積為準。
註4:申請用途變更之建築基地,於通過申請變更後增建、改建、重建為商業使用,應依上式之規定繳交增加申請變更樓地板面積之回饋代金。
回饋之土地,應配合市府之決定,訂定其使用分區,於完成無條件登記予台南市政府所有後,始得申請發照建築。
回饋以繳納等值之回饋金者,其回饋金之計算應以移轉當時之土地公告現值為準,回饋金之繳納,屬建物變更使用者,應於領取變更使用執照前繳交市庫;屬新建、改建或拆除重建者,應於領取建築執照前繳交市庫,回饋金由市政府統籌運用。
未依前項、規定完成回饋前,基地之土地使用分區應加註回饋內容。
4獎勵條件:
為獎勵街廓整體開發,得於擬定細部計畫時,視實際需要及發展情形,依基準容積再酌予增加樓地板面積。
商業區變更除應依各基地條件與開發方式完成符合上述回饋條件外,為獎勵增設停車空間供公眾停車使用,得適用「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」之規定。
為獎勵增設開放空間供公眾使用,得適用「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」之規定。
依前列、點獎勵增加之樓地板面積,以不超過該基地容積率之百分之三十為限。
(六)變更台南市主要計畫(第三次通盤檢討)案變更內容綜理表:
〔表格詳原始會議紀錄〕
〔表格詳原始會議紀錄〕
││││變更內容│面積│││││編號│原編號│位置├───────┬───────┤│變更理由│附帶條件或其他說明│本會決議│││││原計畫│變更後計畫│(公頃)││││├──┼────┼─────┼───────┼───────┼────┼───────────────┼──────────┼────────────┤│二│逾40│安順段一一│低密度住宅區│「商53」商業區│1.80│該地臨接怡安路路面、交通頻繁,│附帶條件:│採納台南市政府列席代表於││九││八四之一、││││又近台南市果菜市場,往後繁榮可│應另行擬定細部計畫(│八十六年十一月五日專案小││││一一八五之││││期,為符往後高度使用之需。│含配置適當之公共設施│組會中口頭建議,考量土地││││二七、之二│││││用地與擬具具體公平合│產權細分等因素,部分維持││││八、之一二│││││理事業及財務計畫),│原計畫住宅區,併同意該府││││等四筆住宅│││││並俟細部計畫完成法定│八十六年十一月十五日八六││││區│││││程序發布實施後始得發│南市工都字第三六八八一號│││││││││照建築。│函研提修正範圍圖修正通過│├──┼────┼─────┼───────┼───────┼────┼───────────────┼──────────┼────────────┤│三│逾131│新南段二八│低密度住宅區│「商58」商業區│0.28│新南段二八三、二八六、二八七號│附帶條件:│採納台南市政府列席代表於││十││三、二八六││││土地,現址係屬臨海大飯店,經營│應另行擬定細部計畫(│八十六年十一月五日專案小││││、二八七號││││保齡球館、旅社、舞廳等,依規定│含配置適當之公共設施│組會中口頭建議,考量屬單││││土地││││該等行業應在商業區內始能設置,│用地與擬具具體公平合│一地主,現況為舞廳使用,││││││││故予以變為商業區,以符實際使用│理事業及財務計畫),│爰准予照案通過。││││││││。│並俟細部計畫完成法定││││││││││程序發布實施後始得發││││││││││照建築。││├──┼────┼─────┼───────┼───────┼────┼───────────────┼──────────┼────────────┤│三│逾132│溪頂段一二│低密度住宅區│「商56」商業區│2.52│溪頂段一二五三、一二五七號等二│附帶條件:│採納台南市政府列席代表於││一││五三、一二││││筆土地,面積約八千餘坪,位於已│應另行擬定細部計畫(│八十六年十一月五日專案小││││五七號等二││││開闢完成之三十米北安路與本次通│含配置適當之公共設施│組會中口頭建議,考量現況││││筆土地││││盤檢討新擴增之一百一十米邵安路│用地與擬具具體公平合│為興建完成住宅區,爰維持││││││││交角處,其鄰近住宅群已達五千餘│理事業及財務計畫),│原計畫住宅區。││││││││戶,為便利本區域居民生活之便利│並俟細部計畫完成法定│││││││││與商業活動之發展,故將該二筆土│程序發布實施後始得發│││││││││地之住宅區變更為商業區。│照建築。││└──┴────┴─────┴───────┴───────┴────┴───────────────┴──────────┴────────────┘(七)有關陳情意見部分:
1本會八十四年十一月二十四日第三九三次會議決議:
有關逕向內政部陳情意見部分:
決議:因本陳情案未經台南市及台灣省都委會審議討論,不予採納,建請併入下次通盤檢討案內考量。
決議:因本陳情案未經台灣省都委會審議討論,不予採納,建請併入下次通盤檢討案內考量。
二、按台南市主要計畫(第三次通盤檢討)案辦理公開展覽至今已十年,且部頒「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」本(八十六)年三月二十八日發布之修正條文已作大幅修正,是以請台南市政府另行辦理該市全市性之通盤檢討,不受上開辦法第十四條有關二年規定之限制。