MOIO5801-審議事項-第三案:台北市政府函為「變更臺北市北投區二號機關用地及P二0號道路用地附近地區計畫案」。

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會議紀錄id

MOIO5801

案件id

MOIO5801-4-004-f18805

概要說明

• 說明:
• 一、本案業經台北市都委會九十二年六月十三日第五一三次會議審市政府,並經該府列席代表說明,該無償捐贈市府之公共設施用地,依計畫書規劃原意,係不得適用「都市更新條例」有關容積獎勵或容積移轉相關規定,請市府於擬定細部計畫時檢討辦理。
• 二、後續辦理事項:
• (一)為避免本案發布實施後未實施都市更新前,衍生都市計畫法第十七條第二項但書規定核發建築執照,以及相關稅賦減免問題,建請台北市政府審慎考量於本案經本會審定,即可先依本會審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定,由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後,再檢具變更主要計
• 決修正通過,並准台北市政府九十二年八月二十六日府都二字第0九二一六九一六五00號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 六、案經本會九十二年九月十六日第五六八次會議決議略以:「本案因案情複雜,由本會委員組成專案小組(成員另案簽請兼主任委員核可)先行審查,研提具體審查意見後,再行提會討論。」,經簽奉核可,由本會彭委員光輝、馮委員正民、李委員素馨、陳委員麗紅、張委員元旭等五人組成專案小組,並由彭委員光輝擔任召集人。復經本會專案小組於九十二年十月十三日、九十三年二月十日召開二次審查會議,獲致具體審查意見,爰再提會討論。
• 本案除左列各點外,其餘准照本會專案小組審查意見(如附錄)通過,並退請台北市政府依照修正計畫書、圖後,報由內政部逕予核定,免再提會討論。
• 畫書、圖報由本部逕予核定後實施;屆時如涉及需調整本會決議文者,則再提會討論。
• 二、法令依據:都市計畫法第二十七條第一項第四款。
• 三、變更計畫範圍:詳計畫示意圖。
• 四、變更計畫內容及理由:詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見:如公民或團體對本案所提意見綜理表。

委員發言

• 附錄本會專案小組審查意見本案台北市政府已依本專案小組九十二年十月十三日第一次會議審查意見研提補充資料(如附件),建議除左列各點外,其餘准照台北市政府九十三年一月二十九日府都二字第0九二二五四0三八00號函送修正主要計畫書通過。
• 一、實質計畫內容:
• (一)法令依據:請增列都市更新條例第八條「更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更,未涉及都市計畫之擬定或變更者,送該管政府都市計畫委員會審議通過後,公告實施之;其涉及都市計畫主要計畫或細部計劃之擬定或變更者,依都市計畫法規定程序辦理,主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或變更。」規定。
• (二)變更為私立薇閣小學學校用地部分:本案土地目前為市府所有,未來報請本部核定時,如符合行政院八十九年五月二十五日台八十九內字第一五一0三號函示「所有土地均已依法取得所有權或完成合法之買賣契約,或取得經教育部審核通過並依法完成承租公有、公營事業土地或設定地上權之證明文件,或取得公有土地管理機關同意讓售之證明文件」四項條件之一者,同意變更為「私立薇閣小學用地」;如不符合行政院上開規定者,則建議修正為「文教區」,以符規定。
• (三)公共設施用地:本案主要計畫書應明確敘明擬定細部計畫時,有關劃設公共設施用地之之最低比例限制,以及細部計畫公園用地是否應提升為主要計畫層次等,請市府補充資料提委員會議報告。
• (四)開發方式:
• 1.原報部核定之都市計畫書內開發方式(一)、(二)、(三)涉及劃定都市更新地區、更新單元及無償取得公共設施用地等三項內容,請於主要計畫書補充敘明。
• 2.本案台北市政府擬以劃定都市更新地區,指定都市更新單元辦理整體開發,更新單元內之公共設施用地將由實施者開闢完成後,無償捐贈予台北

決議

• 決議:
• 1.本會專案小組審查意見一-(三)「本案主要計畫書應明確敘明擬定細部計畫時,有關劃設公共設施用地之之最低比例限制,以及細部計畫公園用地是否應提升為主要計畫層次等,請市府補充資料提委員會議報告。」乙節,經台北市政府列席代表補充說明,擬定細部計畫應至少提供百分之三十公共設施用地,以及公園用地仍維持為細部計畫層次等意見,同意依照辦理。
• 2.本會專案小組審查意見一-(四)「...,係不得適用『都市更新條例』有關容積獎勵或容積移轉相關規定,...」乙節,為因應現住戶安置等特殊情況之處理,同意台北市政府意見修正為「...,原則不得再依『都市更新條例』有關規定給予容積獎勵或許可容積移轉,...」。
• (二)本案除於主要計畫內,應表明「實施進度與經費」外,於擬定細部計畫之事業及財務計畫時,配合前項都市更新事業計畫草案,就開發主體、開發條件、開發方式、開發時程及開發經費來源等事項詳予表明之。
• 三、逕向本部陳情意見:孟忠華君九十二年九月九日陳情基於:1開發規模過大,無法一次整合,建商進場意願低;2適度切分更新單元,有助更新計畫之推動;3公共設施之無償取得建議分段取得等三項理由,商業區訂定一處整體開發之都市更新單元恐窒礙難行,建議應將本商業區與公共設施之興闢,適度劃分為三個整體開發區(即三個更新單元)乙案,同意市府意見辦理,未便採納,並請市府向陳情人妥予溝通說明。

附件

• 附件台北市政府對本專案小組九十二年十月十三日第一次會議審查意見研提補充資料專案小組審查意主要計畫及細依審查意見辦理,分別製作主要計畫及細部計畫書圖。部計畫書圖分別製作:查九十一市計畫法第二十三條已明定由臺北市政府核定實施細部計畫,本案應請該府重新製作變更主要計畫及細部計畫書、圖,其中變更主要計畫部分報請本部核定,細部計畫部分由臺北市政府本於職權自行核定實施。實質計畫內容有關法令依據建議增列「都市更新條例第八條」部分,經查部分:「第八條」係屬程序之敘述,本案擬增列都市更新條例第七法令依據:本條第一項第三款,並於主要計畫書,壹、變更緣由加強敘明:案如係依都市更計畫區現況都市發展寙陋,並考量當地居民意願,本案併予新條例第八條劃定為「都市更新地區」,以加速本計畫範圍內都市居住環境「更新地區之劃之改善及公共利益增進。定及都市更新計畫之擬定或變更,未涉及都市計畫之擬定或變更者,送該管政府都市計畫委員會審議通過後,公告實施之;其涉及都市計畫主本案有關變更為「私立薇閣小學學校用地」部分,其產權目要計畫或細部計前雖為本市所有,但原產權為該校(薇閣小學)所有,俟本畫之擬定或變更計畫公告後亦將辦理撤銷徵收,使產權歸屬於薇閣小學,故者,依都市計畫本計畫公告後,即具有符合行政院函之條件,且變更為私校法規定程序辦用地與毗鄰之薇閣小學學校用地管用一致,應較符合都市計理,主要計畫或畫之精神,建議仍維持為學校用地。細部計畫得一併辦理擬定或變經本府工務局養護工程處表示,本市北投區磺港溪朝籟橋上更。」規定,劃游目前並未劃設河川整治線及河川區域線。惟為顧及現有河定更新地區及更防設施之維護,依委員會建議將學校用地界限予以調整至現新單元,法令依據建議增列「都有校地邊界。市更新條例第八條」,並於計畫書加強敘明。變更為私立薇本案位於「修訂北投區新北投火車站暨附近地區(和平路、閣小學學校用地泉源路道路以南、二0號道路、磺港路以東)細部計畫(第部分:二次通盤檢討)暨配合修訂主要計畫案」內,該計畫容納人本案土地目前口53,706人,經依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」之規為市府所有,不定,檢討都市發展區內各項公共設施,目前該地區之公共設符合行政院七十施已能符合地區需求並達服務水準,故為配合地區發展,解六年十一月五日決地區環境問題,而擬變更為商三特使用,相關分析結果,台七十六內字第敘明如下:二五四00號函及八十九年五月規定需8.15公頃,兒童遊樂場需4.30公頃,總計12.45公頃,二十五日台八十該都市發展區現公園用地計有12.70公頃,已超過部頒通檢九內字第一五一辦法之標準。0三號函示四項條件,建議修正,以用地計有14.04公頃,雖不及部頒需14.17公頃之規定,惟經為「文教區」符規定。本計畫變更後,達14.37公頃,已符合部頒規定。8.56公頃,本都市發展區雖僅5.50蓋已加蓋之磺港公頃,惟其每生平均享有土地面積為19.78平方公尺(教育溪部分,請洽詢部頒之標準17.74平方公尺),已超過均超過教育部頒之標水利主管機關查準。明是否位於河川10.67公頃,本都市發展區雖僅6.93區域範圍後,再公頃,惟其每生平均享有土地面積為18.51平方公尺(教育確定其土地使部頒之標準10.67平方公尺),已超過均超過教育部頒之標用。準。0.61公頃,該都市發展區現停車分公共設施用地場用地計有0.68公頃,已超過部頒通檢辦法之標準。為第三種商業區本案係公共設施用地檢討變更為可發展用地,依本府以往案(特)部分:。例,應無償回饋30%以上土地作地區公共設施,惟鑑於該地區長期未發展,本案經與土地所有權人及地區居民多次協設施用地因不適調,決議為促進地區更新及保障地主權益,本案特以劃定都於原來之使用而市更新地區,指定都市更新單元辦理整體開發,更新單元內變更者,是否應之公園、綠地、道路用地等公共設施將由更新實施者開闢完優先變更為該地成後,無償捐贈予臺北市,其負擔之公共設施比例達42%,區其他不足之公因此,一方面可帶動地區之加速開發,二方面市政府可無償共設施用地?取得公共設施,兼具社會之公平性,達雙贏之目標。統方面:括車道及人行空間;本案雖縮減道路寬度為十公尺,但依本市「分區管制規則」之規定,商業區側基地需留設3.64公尺之騎樓或無遮簷人行道,故十公尺道路部分均為車行空間,車行寬度與原十二公尺道路之車行寬度並無顯著差異,道路服務水準並不致受影響。主要計畫」中為銜接新北投地區與北投市場兩地區而規劃,然隨著捷運通車後,其開闢之效益已大為降低。「開闢P二0道路將在光明路與中央北路形成特殊路口,且這些交通點將成為難以處理的動線瓶頸(七叉路口)」;另本府交通局亦於同年來函本局表示:「由於P二0道路兩端分別銜接北投市場、行政中心及捷運淡水線新北投車站,又經薇閣小學,因此其對行人安全之需要性高,故其作為道路車行使用之必要性卻有待檢討」。故本案取消P二0道路,另規劃十公尺計畫道路系統作為計畫區進出道路,得以避免光明路與中央北路口之交通瓶頸。發展,本案原機關用地法定容積已達四00%,變更為商業區後容積率並未增加,本計畫除臨捷運站五00公尺,符合本市採TOD規劃原則外,亦加寬周邊進出道路系統,故其周邊十公尺計畫道路系統及十五公尺之光明路應足以負擔。定方面:107-K04停車場用地,面積僅461平方公尺,且基地面積狹長,不適宜興闢開闢後僅能提供二十部停車位,開闢效益並不顯著,故檢討取消對停車空間之供給並無顯著之影響。都市計畫法第二十七條之一第一項「....主週轉率調查」,本計畫所在分區之停車供需比為1.51,顯見管機關得要求土該附近地區並無嚴重之停車需求問題。地權利關係人提供或捐贈都市計500公尺範圍內,搭畫變更範圍內之乘大眾運輸相當便利,亦降低地區公共停車之需求。公共設施用地,可建築土地、樓地板面積或一定車空間(磺港溪廣場停車場及大豐公園地下停車場)計有310金額予當地直轄部停車位;計畫興建中之公共停車空間(105K06立體停車市、縣(市)(局)場及233公園地下停車場)計有480部停車位,總計790部政府或鄉、鎮、停車位,應足敷地區公共停車之需求。縣轄市公所。」規定辦理,或於未來該地區辦理吸納,依「台北市土地使用分區管制規則」之規定,係需提都市更新時再行供333部以上停車位,應無需再做更嚴格(相對於台北市土考量。地使用分區管制規則)之規定。行法第七十五條:商業銀行不得投資非自用不動產之規定,亦不得為實施者。6787平方公尺之第三種商業區(特),有關變區,‧‧‧直轄市、縣(市)主管機關得自行實施或經公開更後之交通服務評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關(構)為實水準、停車需施者,實施都市更新事業。」及第十條:「經劃定應實施更求、環境影響、新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定是否仍維持原有之更新單元,‧‧‧自行組織更新團體實施該地區之都市更十五公尺寬計畫新事業或委託都市更新事業機構為實施者實施之。」之規定,道路系統,以及本案除由市府實施都市更新外,無法現階段於細部計畫內敘本案停車空間設明開發主體、開發條件、開發時程及開發經費來源等事項。置標準是否應作目前本府刻積極與地主商議辦理更新,在開發事業、經費尚更嚴格(相對於難推估前,本項審查意見中開發主體、時程、經費來源等,台北市土地使用仍無法精確表列。餘已依審查意見辦理。分區管制規則)之規定,請補充說明。業及財務計畫,應就開發主體、開發條件、開發方式、開發時程之。後續辦理程就衍生核發建築執照問題:序:為避免本案發布實施後未實依都市計畫法第十七條第二項但書規定,主要計畫發布需逾施都市更新前,二年後,始產生核發建築執照問題,如屆時本案尚未進行開衍生都市計畫法發,本府將配合依都市更新條例第卅三條之規定,公告進限第十七條第二項建。但書規定核發建築執照,以及相關稅賦減免問題,建請臺北市規定:「都市更新事業之擬訂或政府審慎考量於變更,涉及都市計畫之主要計畫變更者,應依法變更主要計本案經本會審定畫後,依前條規定辦理‧‧‧」,故本案依程序應於都市計後,先行協調確畫公告後,方得辦理都市更新事業計畫送委員會審議。定開發主體,並依都市更新條例住戶進行強制執行、辦理禁限建及強制拆除或斷水斷電,對規定,擬具都市土地所有權人或現住戶權益影響甚大,如本案計畫未公告實更新事業計畫草施,僅以貴部委員會會議紀錄作為實施更新事業計畫之依案,提經臺北市據,未來涉及土地所有權人提請訴願及行政訴訟時,更新事都市更新審議委業之合法性將遭遇嚴重之挑戰。員會審議通過,再檢具變更主要第九條由市政府自計畫書圖、報由行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他本部逕予核定實機關(構)為實施者,實施都市更新事業外,自行組織更新施;如涉及需調事業計畫實施者須依照第十條辦理公聽會及經更新單元範圍整本會決議文內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一,並經所以土者,則再提會討地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一同意,論。故更新事業實施者之遴選非以協調方式得以確立。新期程容積獎勵需以更新地區公告日為其計算獎勵期限之基準日,另第四十五條公共設施保留地容積移轉及權利變換計畫均需依據修訂後之都市計畫,辦理樁位公告、地籍分割後始得辦理。及建築物權利人,就更新意願及重建方式是否能達成共識,本案都市計畫擬藉由劃定為更新地區,提供整體開發利基,並改善公共環境設施品質為誘因,惟如都市計畫未予公告確定,更新開發主體將有所疑慮,無所依循,亦難據以有效協調、整合土地及建築物所有權人意見或研擬更新計畫,反造成更新推動之阻礙。利弊得失,本案建議仍以先行核定公告實施都市計畫,再依程序辦理更新事業為宜。計畫書配合修依審查意見修正主要計畫書,參、變更計畫內容:正部分:項次‧‧‧變更理由一‧‧‧1、‧‧‧考量光明路沿線商業活動熱絡,亦為適合變更為商業串連新、舊北投地區商業活動之重要路線,故擬規劃為商業區之理由。區帶動地區之更新發展,並延續光明路沿線之商業活動。依審查意見於細部計畫書,參、變更計畫內容增列:二、公共設施:本案位於「修訂北投區新北投火車站暨附近地區(和平路、泉源路道路以南、二0號道路、磺港路以東)細部計畫(第二次通盤檢討)暨配合修訂主要計畫案」內,該計畫各類公共設施用地服務水準,經本案變更檢討後,與內政部訂頒之標準比較如左表,除停車場用地、市場用地及公園用地(含共設施用地之增兒童遊樂場用地)足敷需要外,國中及國小用地雖未達設置減情形及服務水標準(惟已符合教育部頒學生校地服務水準,國小每生-0.準,請納入計畫六七平方公尺;國中每生-七.七四平方公尺),然本案之書敘明。基地規模及區位條件並不適宜劃設國中或國小用地。公共設施設置面積內政部訂頒標準備註用地項目(公頃)(公頃)停車場用地0.六八0.六一符合部頒標準零售市場0.七0一處符合部頒標準公園用地一二.七0八.一五符合部頒標準�四.三0用地六.0.計畫定期通盤檢標討實施辦法」第準,七條規定,補充惟尚都市防災避難場符合所、設施、消防教育救災路線、火災部頒延燒防止地帶等之標檢討規劃內容。準國中用地五.五0八.準,依審查意見於主要計畫書增列:肆、防災計畫:本計畫區西側、北側均有大型公園綠地可作為緊急避難及防止火災延燒之使用,北側有私立薇閣小學可作為中、長期之收容所,光明路為主要緊急對外聯繫通道,必要時亦可利用磺港溪加蓋段提供車輛及人員之對外聯繫使用,另範圍周邊有北投消防隊、北投分局、陽明醫院北投分院、北投區衛生所及北投區公所等防災服務設施,防災之必要設施完善。另於細部計畫書增列:肆、防災計畫:為避免災害及減輕重大都市災害之損失,本計畫訂定防災計畫。有關都市防災避難場所、設施、消防救災路線及火災延燒防止地帶之規劃內容,分述如下:一、防災避難場所:計畫內劃設之公園用地係為保留七虎籃球場而劃設,災害發生時可提供為計畫內住宅區緊急避難場所,計畫區西側之綠地開放空間亦可提供計畫內商業區之緊急避難場所;另計畫區北側之私立薇閣小學可提供為中、長期之收容所。二、防災服務設施:計畫區北側緊臨北投消防隊;計畫區南側光明路、中央北路口有北投分局、長安派出所;另距計畫區北側四百公尺有陽明醫院北投分院及北投區衛生所,距南側二百公尺有北投區公所等防災服務設施。三、消防救災路線:計畫區內之十公尺計畫道路系統為災害發生時緊急對外聯繫通道,另緊急時得通達計畫區西側之磺港溪加蓋段亦可提供車輛及人員之對外聯繫使用。四、火災延燒防止地帶:計畫區西、南側之七虎球場公園、磺港溪加蓋段之綠地,及計畫區東側之十五公尺光明路均可作為本計畫區與鄰近地區間之火災延燒防止地帶。逕向本部陳情本案於計畫書中將商業區全街廓劃定為一處更新單元整體開意見:孟忠華君發,其規劃精神係為藉由商業區整體開發一併完成區內計畫92.9.9陳情基於道路及公園綠地等相關公共設施,達成土地有效利用與公共1.開發規模過環境改善、社區服務設施提供等整體更新開發效益。查依陳大,無法一次整情人建議分為三個更新單元及分別搭配興闢公共設施,惟恐合,建商進場意因時程無法配合銜接,反造成公共設施無法完整闢建,導致願低2.適度切分商業區各自局部開發而區內道路等設施未闢建完成之情形,更新單元,有助有違本案規劃原意,又本案私有土地所有權多為第一商業銀更新計畫之推動行(約佔70%),故土地整合仍應藉由開發後商業區效益之3.公共設施之無誘因採整體一併辦理為宜,以達本案之計畫目標。由,商業區訂定一處整體開發之都市更新單元恐窒礙難行,建議應將本商業區與公共設施之興闢,適度劃分為三個整體開發區(即三個更新單元)乙案,併審查意見(二)辦理。