MOIO5881-審議事項-第十一案:台中市政府函為「變更台中市都市計畫(原榮信紡織公司工業區為住宅區)案」。

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會議紀錄id

MOIO5881

案件id

MOIO5881-4-012-b0760b

概要說明

說明:
一、本案業經台中市都市計畫委員會九十三年三月三十一日第二00次會議審決修正通過,並准台中市政府九十三年五月六日府工都字第○九三○七一五○一號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據:都市計畫法第二十七條第一項第四款。
三、變更計畫範圍:詳計畫示意圖。
四、變更計畫內容及理由:詳計畫書。
五、公民或團體所提意見:無。
六、本案因案情複雜,經簽奉兼主任委員核可由本會李委員素馨(召集人)、歐陽委員嶠暉、王委員大立、黃委員光輝、潘委員丁白組成專案小組先行審查,專案小組並業於九十三年六月二日召開審查會議獲致具體審查意見,爰提會討論。
(一)本案據台中市政府列席代表補充說明:依據中部區域計畫所規劃工業區位置設置原則略以:「對於區位或內容已不適合作工業使用的工業區,如位於土地使用混亂、居住密度大、公害性嚴重、環境敏感區、工業衰頹區等地區,得允許變更為非工業使用。」,本變更基地周圍除西側為東海大學外,其餘皆為已建成之住宅區;次查依計畫書所敘:「本案原於辦理變更台中市都市計畫(第二次通盤檢討)案時即提出變更之陳情,案經本部審決應依『都市計畫工業區檢討變更審議規範』辦理後,並循程序由台中市、台灣省都市計畫委員會審議完竣後,再提本部都市計畫委員會討論」有案,爰本案原則同意變更,及上開有關上位計畫之指導原則應併同納入計畫書敘明,俾利查考。
(二)本案依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」(以下稱審議規範)規定辦理變更,爰計畫書「柒、細部計畫規劃內容」中之「三、回饋計畫」,應改納入主要計畫書敘明,及該回饋計畫原則同意,惟參考鄰近地價部分,除參考南、北兩側住宅區之土地公告現值外,並應再增列基地西側住宅區之土地公告現值,以為計算之依據。
(三)為凸顯本變更案對提升周邊地區整體都市生活環境品質之貢獻,本案應提供之必要公共設施用地劃設總量,除應符合審議規範規定之標準外,仍應符合都市計畫定期通盤檢討實施辦法規定之檢討標準,並應於細部計畫中規劃為綠帶及兒童遊樂場用地,其中綠帶建議應劃設於基地西側鄰近東海大學側,其寬度至少為十四公尺,其餘部分集中劃設為兒童遊樂場用地。
(四)本案擬變更範圍中西屯福安段七九一地號土地權屬為國有,仍應依規定取得變更使用同意書,並應於計畫書敘明其土地取得方式。
(五)據台中市政府列席代表說明,本案基地除上開國有土地外,原為榮信紡織公司所有,嗣後經法院拍賣,由中原開發實業股份有限公司取得所有權及申請變更都市計畫,基地現況已無工廠使用,爰應請將相關工廠變更使用情形於計畫書敘明。
(六)本案基地前為紡織工廠使用,是否應實施環境影響評估,應請台中市政府都市計畫單位會同環保單位查明,如依法需辦理環境影響評估者,應依審議規範第三點(五)規定,環境影響評估與都市計畫變更應採併行審查,並於各該都市計畫變更案報請核定時,應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件,納入計畫書敘明。
(七)本案細部計畫請台中市政府依都市計畫法第二十三條及「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定,本於職權自行核定實施。
至於本主要計畫案決議事項,如涉及細部計畫內容修正者,請重新提請台中市都委會審議。

委員發言

附錄本會專案小組九十三年六月二日審查意見本案建議除左列各點外,其餘准照台中市政府核議意見及該府所提依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」檢核表(詳附件)通過:

決議

決議:本案除本會專案小組審查意見(詳附錄)(四),據台中市政府列席代表補充說明該筆土地權屬為該市有,爰將「..土地權屬為國有..」修正為「..土地權屬為公有..」以利執行外,其餘准照專案小組審查意見通過,並退請該府依照修正計畫書圖後,報由內政部逕予核定,免再提會討論。
(八)申請人應於主要計畫核定前,與台中市政府簽定協議書,並納入都市計畫書規定,以利執行。
變更台中市都市計畫(原榮信紡織公司工業區為住宅區)案都市計畫工業區檢討變更審議規範內容檢核結果文適用範圍:符合(一)符合內政部訂定都市計畫定期通盤檢討實施說明:本基地之都市計畫變更原於台中辦法第三十條規定,依法檢討結果確已不適市都市計畫第二次通盤檢討時依都市合繼續作工業使用者。計畫定期通盤檢討實施辦法規定檢討一(二)都市計畫區內極易造成污染及危害公共安全後,同意依「都市計畫工業區檢討變更之工廠,經當地直轄市、縣(市)政府審核審議規範」辦理相關變更作業應予搬遷者。
(三)其他為配合都市發展、經濟發展需要所作之必要變更。
辦理程序:符合(一)通盤檢討本案採個案變更方式辦理。
1.各地區都市計畫擬定機關依都市計畫法第二十說明:同上六條規定辦理定期通盤檢討時,應先全面清查工業區土地利用現況及設廠情形,會同工業主管機關依都市計畫定期通盤檢討實施辦法第三十條規定辦理。
二2.經檢討結果如屬必要之工業區,不得辦理變更作為其他使用,並應由該管地方政府訂定整體開發利用、更新計畫,繼續作工業使用,必要時並得依法變更工業區之種類、使用性質,以促進其利用。
(二)個案變更都市計畫區內極易造成污染及危害公共安全之工廠,經當地直轄市、縣(市)政府審核應予搬遷者,其遷廠後之舊址工業區土地,除依法變更為其他種類之工業區,繼續作工業使用外,依都市計畫法第二十七條第一項第二款規定,迅行變更為其他適當之使用分區或公共設施用地。
申請人擬興辦之事業,合於都市計畫法第二十七條第一項第三款、第四款之規定,並有具體可行之財務及實施計畫者,免依本部七十四年九月十九日台(七十四)內營字第三二八四七七號函規定程序報核,但其擬興辦之事業,依規定須經各該目的事業主管機關核准者,應先徵得各該目的事業主管機關同意後辦理。
工業區變更之基本要件:符合(一)變更都市計畫工業區為非工業使用時,都市說明:
計畫擬定機關應先徵詢該管直轄市、縣(市)(一)參見計畫書事業主管機關相關函政府工業主管機關意見後,始得依法定程序文辦理。
(二)生產中之合法工廠,申請個案變更或通盤檢(二)本基地非屬生產中工廠。
討建議變更都市計畫,其興辦工業人應於都市計畫報請核定時,檢具註銷工廠登記之證三明文件或經當地直轄市、縣(市)政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」。其遷廠計畫書所訂遷廠期程,並應納入計畫書規定之。
(三)生產中之工廠申請變更工業區者,雇主在歇業或完成遷廠前,應先行依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定妥善處理,以維從(三)本基地非屬生產中工廠。
業員工權益。
(四)為確保工業區變更使用後之都市環境品質,申請人應自行留設及興闢區內必要之公共設施用地,並自願分攤區外公共設施用地之取(四)申請人於細部計畫中已自行留設得及興闢費用,並列入主要計畫書及細部計區內必要之公共設施用地,未來並畫書規定。自行興闢;有關區外公共設施用地(五)工業區變更依法需辦理環境影響評估者,環之取得及興闢,如有必要性,願意境影響評估與都市計畫變更應採併行審查,分攤費用。
並於各該都市計畫變更案報請核定時,應檢(五)依「開發行為應實施環境影響評估附環保主管機關審查通過之環境影響說明書細目及範圍認定標準」第廿五條規或環境影響評估報告相關書件。定:新市區建設,有下列情形之一者,應實施環境影響評估:...。因本變更基地夾雜於住宅區之中,而該社區係於民國六十年代即已開發之住宅社區,故非屬新社區計畫,且本變更基地申請開發之住戶未滿一百戶,居住人口亦未滿五百人,得免辦理環境影響評估。(本基地未來約興建50戶,計畫人口(六)環境現況調查結果,具土壤污染、地下水污340人)染或廢棄物污染者,其處理方式應納入環境(六)本基地自民國75年起即歇業,未影響評估與都市計畫變更書件規定。有土壤污染、地下水污染或廢棄物污染之問題。
工業區檢討變更原則:符合說明:
(一)上位計畫之指導(一)依據中部區域計畫所規劃之工業工業區面積之變更,應參考各該區域計畫之區位置設置原則:「對於區位或內四指導,依工業種類及工業密度為準,核實計算,容已不適合作工業使用的工業並應依據各該都市計畫工業區土地利用現況及設區,如位於土地使用混亂、居住密廠情形清查結果辦理。度大、公害性嚴重、環境敏感區、工業衰頹區等地區,得允許變更為非工業使用。」而本變更基地乃屬位於居住密度大之已建成住宅區中,在易造成公害或損及居住環境品質的考量下,實不再適合作工業區使用。
(二)(二)區位1.本基地屬夾雜於住宅區內之工業區1.工業區之區位,因都市發展結構之改變,對社土地,不適於繼續作工業使用者。
區生活環境發生不良影響者,或較適宜作為其他使用且不妨礙鄰近土地使用者,得予變更作2.本基地無該項情況。
為其他使用分區。
2.經檢討結果,未整體開發完成之不適用工業區3.本基地無該項情況。
內舊有聚落,非屬違規使用之建築基地面積達一公頃,人口已達二百人,居住密度每公頃二百人以上,且能規劃必要之公共設施用地者,4.本基地屬夾雜於住宅區內之工業得檢討變更為住宅區。區,不適於繼續作工業使用,擬變更3.工業區內完整街廓實際供居住使用之合法建築為住宅區。
基地面積已達各該街廓面積百分之七十以上,且變更用途後,對鄰近土地使用無妨礙者,得劃設必要之公共設施用地,變更為住宅區。
4.夾雜於住宅區或商業區內之工業區土地,經檢討結果,不適於繼續作工業使用者,得配合毗鄰使用分區,變更為住宅區或商業區。
5.本規範訂定實施之前,工業區內已興建完成之5.本基地無該項情況。
完整建築基地,現況已作住宅、商業或其他使用,且計算變更用途後,其現有建築結構、樓板荷重、消防設備、通道、停車空間等項,均符合建築法、消防法、建築技術規則等規定,並對鄰近土地使用無妨礙者,得檢討變更為住宅區、商業區、其他使用區或特定專用區。
(三)總量管制變更工業區為住宅區者,不得違反都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十八條有關住宅區檢(三)台中市之住宅區總量合計3931公討標準之規定。頃,扣除後期發展區823公頃後,開發率已接近60%;而已本地區(工業住宅社區)而言,因屬早期配合工業區開發之住宅社區,開闢率已達95%以上;未來配合中部科學園區之設立,對於住宅總量之需求勢必增加,本地區實有再增加住宅空用地(四)編定工業區之檢討之需求。
都市計畫範圍內之工業區,經工業主管機關(四)本基地非屬獎勵投資條例或促進依獎勵投資條例或促進產業升級條例編定為工業產業升級條例編定之工業區。
區者,在未經工業主管機關公告解除前,不得變更使用。
(五)檢討變更之優先次序(五)本基地無該項情況。
同一都市計畫區內如有一處以上之工業區檢討變更者,應考量各該都市計畫區計畫人口實際所需住宅區、商業區總量之前提下,就其變更後之使用性質、區位、面積規模、捐贈土地面積、交通狀況、水源供應、排水系統、電力等公共設施、公用設備之配合條件,由各級都市計畫委員會審議時擇優評定之。
申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區之附帶符合五條件:說明:
(一)依本審議規範規定自願捐贈工業區變更後一(一)定面積比例之公共設施用地及可供建築用地1.依規定計算本計畫區變更為住宅區或提供一定金額之捐獻代金予當地直轄市、自願捐地比例為百分之十,合計自願縣(市)政府或鄉、縣轄市公所。捐地面積為(1.4915公頃╳10%=0.14915公頃)。
(本案自願捐贈之可建築用地部份,所有權人願改以自願捐獻代金方式,按自算。)2.公共設施用地部份依台中市都市計畫委員會之決議,開發基地地主必須捐贈基地內之綠帶(面積0.07公頃)及細部計畫道路用地(面積0.1603公頃)予台中市政府,合計面積約0.2303公頃。
(有關回饋計畫內容詳見計畫書p25~29。)(二)本案採個案變更方式,且主、細計(二)通盤檢討建議變更之工業區,得於通盤檢討畫一併送審。
主要計畫變更審定後,由申請人併同自行擬定或變更細部計畫,配置必要之公共設施用地,並自行整體規劃、開發及建設,必要時由當地地方政府擬定之。
(三)自願捐贈土地或捐獻代金作整體規劃開發(三)土地所有權人同意辦理者,工業區變更後區內全部公共設施用地之建設費及樁位測定費,均應由開發者自行負擔,以符「社會成本內部化」原則。
(四)應由申請人先行提出整體開發計畫及財務計畫,併同納入變更主要計畫書內規定,供各(四)整體開發計畫及財務計畫已併入級都市計畫委員會審議之參考。主要計畫書內。
(五)未依計畫書規定之遷廠期程、實施進度及協議書辦理者,由都市計畫擬定機關查明,並於一年內依法定程序檢討變更恢復原計畫為(五)土地所有權人同意依規定辦理。
工業區,其土地權利關係人不得以任何理由提出異議。
許可條件:符合(一)申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫說明:
工業區,除以區段徵收方式開發者外,依附(一)已依規定自願捐贈土地(以繳交貸表規定自願捐贈土地,並自行留設區內所需金方式辦理)及留設區內所需公共設公共設施。施。
(詳見計畫書p18~24之細部計畫規劃六內容。)(二)前款因實施都市更新而變更者,應提供適當(二)本基地無該項情況。
之公益設施,其面積由都市更新審議委員會審決。公益設施之樓地板面積除依都市更新條例第四十四條第一項第三款規定,不予計算容積外,地方主管機關不得再依同項第五款規定給予容積獎勵。
開發方式:符合(一)區段徵收說明:
通盤檢討建議變更工業區為住宅區或商業(一)本基地無該項情況。
區,擬以區段徵收方式辦理整體開發者,應先會七同當地地政機關評估可行性。土地所有權人領回抵價地比例,依土地徵收條例有關規定辦理。
(二)自願捐贈土地按本規範許可條件所訂自願捐贈土地比例,(二)同五之(一)之說明。
捐贈可供建築用地予當地直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市)公所為原則。
自行留設作為區內必要性之公共設施用地,由開發者自行興建、管理及維護,土地所有權得仍屬原土地所有權人。
(三)自願捐獻代金依附表自願捐贈之可供建築用地,得經當地(三)同五之(一)之說明。
地方政府同意,改以自願捐獻代金方式折算繳納,以利整體規劃使用。
依附表自願捐贈可供建築用地,但現況確無法捐贈者,得改以自願捐獻代金方式折算繳納。
前二目自願捐獻代金,應按工業區變更後毗鄰地價區段使用性質相同土地之公告土地現值加百分之四十計算。
(四)其他依本規範檢討變更為特定專用區者,除各該目的事業中央主管機關已訂有設置管理辦法、審(四)本基地無該項情況。
核要點或審議規範,從其規定辦理者外,由各級都市計畫委員會視實際狀況審決之。
配合措施:符合(一)自願捐獻之可供建築用地,應為完整可供建(一)自願捐獻之可供建築用地擬以繳築之土地。交貸金方式辦理。
(二)計畫容納人口應依每人五十平方公尺住宅樓(二)第三種住宅區。面積0.4372公八地板面積,每四人為一戶之計算標準,並依頃,容積率為280%,樓地板面積為都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定,配12242平方公尺;每人樓地板面積50置各項必要公共設施用地。平方公尺計算,約可容納245人。第二種住宅區面積為0.6525公頃,容積率為220%,樓地板面積為14355平方公尺,預計僅興闢12戶之住宅社區,預計容納人口約95人。合計本計畫區約可容納340人。
(三)停車空間依「改善停車問題方案」(三)依院頒「改善停車問題方案」之規定,計算之規定計算後,劃設0.0823公頃之未來計畫區內居住人口或服務人口使用之車停車常用地,超出需求面積0.031輛預估數之○‧二倍,規劃公共停車場或設公頃。
置供公眾使用之公共停車空間。(參見計畫書P24)(四)變更工業區為住宅區、商業區或其他使用或(四)依據規定配置道路、停車場、綠地特定專用區者,應配合地區需要,配置各項等公共設施用地。
必要公共設施,以改善都市生活環境。(說明:詳見計畫書p18~24之細部計畫規劃內容。)工業區遷廠計畫書之格式,由經濟部邀集直轄九---市、縣(市)政府統一訂定之。
申請人申請工業區變更為非工業使用案件除應檢符合具變更都市計畫書圖外,並應檢具下列書件,交說明:
由該管都市計畫主管機關徵詢該管工業主管機關意見後,辦理都市計畫變更或審議之參考:
(一)土地變更使用同意書(並註明擬變更用途)。
(二)土地變更範圍之全部地籍圖謄本、土地清(一)土地變更使用同意書參見計畫書冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖。附件三。
十(二)土地變更範圍之全部地籍圖謄(三)未來之開發使用計畫。本、土地清冊、土地登記簿謄本及地籍套繪圖詳見計畫書之附件一。
(三)未來之開發使用計畫詳見計畫書(四)工廠登記證影本。p34之整體開發計畫及p42之財物計畫內容。
(四)工廠登記證影本及申請範圍內工廠搬遷或註銷意願書,因原工廠已關閉,且遭法院拍賣,非屬申請變(五)申請範圍內工廠搬遷或註銷意願書。更人之工廠。
未開發之工業區或已完成遷廠或停止生產並已註(五)本基地無該項情況。
銷工廠登記之工業區申請變更者,無需檢送前項第四款及第五款書件。