MOIO6361-審議事項-第５案：桃園縣政府函為「變更高速公路楊梅交流道附近特定區計畫（幼獅工業區東北側部分農業區為住宅區及公共設施用地）案」。

會議紀錄id

MOIO6361

案件id

QYTthP

概要說明

說明：一、本案業經桃園縣都市計畫委員會93年7月21日第14屆第20次會議審議通過，並准桃園縣政府94年5月18日府城鄉字第0940124924號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款
三、變更計畫範圍：詳計畫書示意圖。
四、變更內容及理由：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳人民團體陳情意見綜理表。
六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會彭委員光輝、林委員俊興、張前委員元旭、黃委員光輝等5人組成專案小組，並由彭委員光輝擔任召集人，於94年6月20日、11月10日及95年2月16日召開3次專案小組審查會議，獲致具體審查意見，並經桃園縣政府95年5月17日府城鄉字第0950141183號函送修正主要計畫到部，爰提會討論。

決議

決議：本案因涉及大規模農業區變更，案情複雜仍須釐清，請桃園縣政府會同申請人依下列各點及本會專案小組審查意見（如附錄），研提具體計畫內容及重新修正主要計畫書、圖並製作處理情形對照表，交由本案本會專案小組繼續審查，獲致具體審查意見後，再行提會討論。
一、本案基地位屬楊梅交流道特定區計畫，本案之發展定位、方向及計畫內容等，是否與本特定區計畫劃設意旨、目的相符，應請釐清說明。
二、有關本計畫區內農業區之開放使用或管制計畫，以及未來之發展願景、擬容許開發總量、分期分區發展計畫、許可開發條件等具指導性之原則，請再詳予補充。並請桃園縣政府明確表示本案基地區位、開發構想、位置規模等條件，是否與桃園縣之農業區發展政策以及上開指導性原則相符。
三、本案為大規模變更農業區為住宅區之住宅開發案，影響層面甚廣，為避免將來造成都市無秩序發展及衍生地區性公共設施不足增加政府財政負擔等問題，仍請縣府審慎考量本案變更合理性及必要性，以及相關影響層面應如何因應，例如：開發所造成之社會外部成本、地區公共設施及公用設備之負擔、污水下水道管線如何銜接等議題，並請審慎研擬相關之因應配套措施，必要時，建議可將本案納入通盤檢討辦理，俾就本案與本特定區計畫之整體發展定位充分考量，以釐清兩者間之關聯性、合理性，以資周延。
四、本案請切實依「都市計畫農業區變更使用審議規範」補充相關資料，並參考「非都市土地開發審議作業規範」之相關規定，由申請人先行提出整體開發計畫及財務計畫，以確保開發可行性，並供本會審議之參考。
【附錄】本會專案小組審查意見本案除下列各點外，其餘建議同意照桃園縣政府核議意見通過。
一、整體性發展：有關「本計畫區內農業區之發展使用或釋出研提整體性發展構想」乙節，請申請人將縣府於會中補充之「桃園縣都市計畫農業區變更使用管制研究」中，有關農業區發展願景、開發總量、分期分區計畫、許可開發條件等具指導性之原則構想等資料，整合後納入計畫書適當章節，作為本變更案之相關上位計畫之指導參考。
二、開發必要性及合理性：除「本案變更農業區為住宅區對周圍環境之影響」乙節，建議除仍應就本開發案對周邊之土地使用及交通運輸現況之影響，以及穿越本區之既有農路是否廢道、如何減輕影響程度等事項，於計畫書內補充說明分析外，有關計畫區內之住宅區使用率、楊梅鎮近年來人口成長率以及鄰近地區住宅市場需求等部分，原則同意照桃園縣政府94年10月18日府城鄉字第0940292201號函送處理情形辦理，並請納入計畫書適當章節內敘明。
三、法令依據：本案法令依據經桃園縣政府認定係適用都市計畫法第27條第1項第4款，請將相關證明文件納入計畫書附件中，以利查考。
四、交通運輸及聯外道路系統：有關本案交通運輸現況、道路容量、交通量預測、及交通影響評估等部分，除請依照交通部運輸研究所代表於會中所提意見（如下列各點）修正相關處理情形外，其餘原則同意照桃園縣政府95年1月25日府城鄉字第0950027897號函送處理情形辦理，並請納入計畫書適當章節敘明。
１、答覆意見中道路量估算之意見如下：
（1）請統一依據2001年版之公路容量手冊估算。
（2）有關本案之主要出入道路容量估算偏高，請再查明各項調整因子加以調整。
（3）南邊高速公路旁之既有道路容量估算偏高，後段請以柏油路面6公尺計算容量。
２、有關交通運輸與聯外道路系統之答覆說明係以變更區衍生之交通量進行分析，並未考量周邊道路原有及成長之交通量，請補充並列表本區域開發後至目標年周邊道路之流量與容量情形，並評估服務水準。
３、有關交通運輸與聯外道路系統之答覆說明之各假設（如交通量），宜列出依據作為分析基礎。
４、路口流量調查結果宜再進行服務水準評估，路段與路口服務水準分析請分開評估。
５、請補充評估本案開發前與開發後基地本身與周邊停車位供需評估。
６、歷次審查意見、答覆說明及相關補充修正資料請加以綜整，撰寫成為完整章節納入計畫書。
五、綠色生態社區計畫部分：
１、本案基地保水、雨水回收再利用計畫，應納入細部計畫內載明，並研訂適當之土地使用管制事項規範之。
２、本案基地開發時應以綠建築生態社區規劃，並依建築技術規則規定之綠建築規範申請開發建築，及納入細部計畫中規定辦理。
六、開發容量：本案擬開發之住宅社區總戶數經申請人估算後應為262戶乙節，原則同意，並配合修正計畫書相關內容及本案道路交通需求分析。
七、都市防災計畫：本案建議參照都市計畫定期通盤檢討實施辦法第7條規定，就都市防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶等事項，於主要計畫中作原則性規範，並作為擬定細部計畫之參據。
八、公有土地參與開發方式：有關本案變更範圍內公有土地及未登錄地，請申請人儘速與公有土地管理機關財政部國有財產局協商是否參與本案自辦市地重劃合併開發，如經國有財產局同意參與重劃者，應取得國產局同意之相關文件；如未獲國產局同意參與重劃者，仍請申請人依規定取得同意合併開發證明書。
九、開發方式：本案擬以自辦市地重劃方式開發，後續辦理方式應符合以下規定：
１、有關市地重劃可行性評估部分：
（1）有關縣府列席代表於會中表示，本案因未檢具「經全體公、私有土地所有權人同意不以申請開發範圍內公有土地抵充及優先指配……等」之證明文件，尚未取得縣府市地重劃主管機關認可之可行性評估乙節，經申請人列席代表說明本案變更範圍內之土地因多為共有，產權複雜，難以取得全體土地所有權人之同意文件，建請申請人主動向縣府瞭解相關申請案例及法令解釋規定，查明本案共有土地之處分是否適用土地法第34條之1「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權……，應以共有人過半數及其應部分合計過半數之同意行之。」之規定，以利本案後續執行。
（2）本案應於核定前檢附當地市地重劃主管機關認可之可行性評估相關證明文件。
２、本部都市計畫委員會第597次會議有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」：
（１）申請人於桃園縣都委會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請申請人於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
（２）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
（３）配套措施及辦理程序：
A.有關都市計畫變更，擬規定以市地重劃方式開發者，於變更主要計畫草案經本部都委會審定後，即可依據審定之主要計畫草案，先行辦理擬定細部計畫作業。
B.於桃園縣都委會審定細部計畫後，申請人即可依據審定之細部計畫草案內容，先行擬具市地重劃計畫書，送請市地重劃主管機關審核；經審核通過者，由市地重劃主管機關將審核通過結果函知都市計畫擬定機關。
C.都市計畫擬定機關於接獲市地重劃主管機關函知市地重劃計畫書審核通過結果後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後，分別依序辦理主要計畫之發布實施、細部計畫之核定及發布實施、市地重劃計畫之核定及公告實施。
十、土地使用分區管制構想：為期本案開發後能塑造高品質低密度之優質住宅社區，建議將本案開發之開發總戶數、樓高限制等管制構想納入主要計畫書敘明，並作為細部計畫擬訂實質土地使用分區管制內容之準則。
十一、既成道路問題：有關本案變更範圍內既成道路問題，請於細部計畫時衡酌實際需求檢討其存廢，經檢討後如認為有廢止之必要者，有關廢道程序請縣府依該府相關規定辦理。
十二、計畫區內既有農路、水路問題：有關本案開發後，對計畫區內既有之農、水路之影響及後續處理方式，請申請人研提具體之處理措施，並納入計畫書中適當章節敘明，作為後續辦理之參據。
十三、實施進度及經費：本案實施進度與時程除請依實際進度配合修正外，有關本案聯外道路及其他相關公共設施之開闢時程、經費來源等亦應納入主要計畫書中敘明，以符都市計畫法第15條之規定。
十四、聯外道路附帶條件：有關本案經桃園縣都市計畫委員會94年4月26日第14屆第26次會議決議「南側聯外道路系統，除維持原決議外，並增列『並應於都市計畫核定前興闢完成或取得土地所有權人同意通行之同意書』，並納入與本府簽訂之協議書，以利執行。」乙節，經綜合考量本案屬開發許可性質，依開發許可之精神，應由申請人自行負擔興闢聯外道路並提供社區人口及公眾通行，以及該聯外道路開闢時程應配合於本案住宅社區開發前完成，爰建議將上開附帶條件後段增列文字修正為「申請人應於申請核發計畫區內之建造執照前，併同市地重劃公共設施工程一併開闢完成，並由申請人與桃園縣政府簽訂協議書後納入計畫書，否則維持原計畫。」。
十五、其他事項：
１、計畫書內各項統計分析數據，應視相關統計資料發布情形，予以統一更新至最近年度。
２、有關本案原擬於社區南北向聯外道路之兩端端點，於細部計畫中劃設公園或綠地乙節，原則同意，惟建議應改列於主要計畫，以符實際規劃需求。
３、本案擬規劃開發之住宅社區類似一封閉型社區，然區內道路系統之劃設仍應與區外既有道路有良好之銜接或規劃其他改道方式，以符未來社區居民及當地民眾實際使用需求。
十六、都市計畫農業區變更使用審議規範處理情形查核表：
詳附表。

附件

附表都市計畫農業區變更使用審議規範處理情形查核表：
都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見壹、總則一、本規範依都市計畫法第二十七條之一第二項訂定之。--二、都市計畫農業區變更使用，除另訂有變更用途之使用區審議規範或處理原則者，從其規定外，依本規範之規定辦理。--二之一、都市計畫農業區變更使用，有下列情事之一者，得由各級都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定。
(一)變更範圍內現有聚落建築密集者。
(二)因計畫書圖不符、發照錯誤、地形修測、計畫圖重製或基地畸零狹小，配合都市整體發展而變更者。
(三)經目的事業主管機關同意興辦教育、文化、社會福利、醫療照顧服務、寺廟宗教、公用設施或公益設施等事業需要而變更者。
(四)各級政府整體開發而變更者。--三、申請人依本規範申請變更使用，應檢具土地使用同意書及變更都市計畫書圖（含建築計畫及環境調查分析報告）送請直轄市或縣（市）政府於查核相關書圖文件無誤後，依都市計畫法第二十七條規定辦理都市計畫變更，免依本部七十四年九月十九日台內營字第三二八四七七號函規定程序報核，其申辦程序如附圖。但其擬舉辦之事業，依規定須經各該目的事業主管機關核准者，應先徵得各該目的事業主管機關同意後辦理。於91.8.27檢具土地使用同意書(見申請書)及變更都市計畫書圖(見說明書及細部計畫書)送縣府查核無誤。
建築計畫(細部計畫書P.5-1)環境調查分析報告(說明書第二章、細部計畫書第三章)1.有關應檢具土地使用同意書及變更都市計畫書圖(含環境調查分析報告)送縣政府查核部分，建議照縣府意見通過。
2.建築計畫請縣府於細部計畫檢討辦理。四、辦理都市計畫變更之機關於查核計畫書圖及相關文件無誤後，應即依法辦理公開展覽及舉行說明會，並於完成公開展覽後一個月內提該管都市計畫委員會審議。直轄市、縣（市）都市計畫委員會審議結果，無論同意與否，直轄市、縣（市）政府政府均應於三個月內依都市計畫法第十九條規定將其審議結果，連同都市計畫書圖及相關文件報請內公展日期：92年8月29日至92年9月28日止共計30天92年8月29日至92年8月31日止刊登自由時報。經查縣府已依照辦理完竣。
都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見政部核定。
各級都市計畫委員會審議都市計畫變更案件，應確實依各級都市計畫委員會組織規程第十條規定，允許與案情有關之公民或團體代表列席聽取案情說明，並表達意見。
說明會：92年9月19日於楊梅鎮公所舉行。
桃園縣都委會審查：93年7月21日第14屆第20次會審議通過。五、依本規範申請變更使用時，其依法須辦理環境影響評估及實施水土保持之處理與維護者，都市計畫變更之審議、環境影響評估及水土保持計畫之審查，得採平行作業方式辦理。但依法須辦理環境影響評估者，於各該都市計畫變更案報請核定時，必須檢具環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告書。5-1本案非屬山坡地，可免實施水土保持處理與維護(見申請書5-2本案無須辦理環境影響評估(見申請書P.7-18過。六、申請人於都市計畫變更案經核定機關都市計畫委員會審議通過後，應即與當地直轄市或縣（市）政府簽訂協議書。都市計畫核定機關於申請人完成協議書簽訂後，應即予核定或轉報備案，層交直轄市、縣（市）政府依法發布實施，以及依規定核發開發許可。依法定程序辦理。請縣府及申請人依規定辦理。七、申請人於取得開發許可後，應先依規定申領雜項執照，並於完成雜項工程及興闢完成公共設施，經直轄市或縣（市）政府查驗合格，辦理移交予該管政府並完成自願捐贈土地之移轉登記及現金之提供後，始得依法申領建造執照。
前項現金之提供，如因情形特殊，經申請人與當地直轄市、縣（市）政府協議，報經該管都市計畫委員會同意者，得以分期方式繳納，並納入都市計畫書規定。開發方式依法定程序辦理(見細部計畫書第六章P.6-1)。請縣府及申請人依規定辦理。八、依本規範規定辦理都市計畫變更，其辦理機關為各該都市計畫原擬定機關。但都市計畫原擬定機關為鄉（鎮、市）公所者，由縣政府辦理；申請變更範圍跨越省（市）境或縣（市）境者，由申請範圍較大之直轄市或縣（市）政府主辦之。本都市計畫原擬定機關為台灣省政府，精省後，本府為擬定機關。建議照縣府意見通過。九、依本規範規定辦理都市計畫變更，其細部計畫得一併辦理擬定。本案細部計畫一併辦理擬定。建議照縣府意見通過。
都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見十、辦理都市計畫變更之機關受理依本規範申請變更使用案件時，若發現計畫書圖及相關文件不符（全）者，應一次限期申請人補正（件）。申請人無正當理由逾期不補正（件）者，應將其申請案退回，並副知上級主管機關。資料不符(全)，一次告知申請人補正(件)，無誤後，依都市計畫程序辦理後續事宜。建議照縣府意見通過。
十一、依本規範申請變更使用，涉及環境影響評估及水土保持者，應依環境影響評估及水土保持有關規定辦理。11-1本案非屬山坡地，可免實施水土保持處理與維護(見申請書P.7-7-1)。
11-2本案無須辦理環境影響評估(見申請書P.7。建議照縣府意見通過。
貳、基地條件十二、都市計畫農業區申請變更使用之土地面積，不得小於五公頃。但經擬興辦事業之中央主管機關同意或土地四周因下列情形致無法擴展者，不在此限。
(一)為河川、湖泊或山崖等自然地形阻隔者。
(二)為八公尺以上之既成或計畫道路或其他人為重大設施阻隔者。
(三)為已發展或規劃為發展區所包圍者。本案面積22.8808公頃﹙見說明書第三章P.3-1﹚。建議照縣府意見通過。
十三、申請變更使用之土地形狀應完整連接，連接部分最小寬度不得少於三十公尺。但為既成道路或都市計畫道路分隔者，視同完整連接。符合規定。建議照縣府意見通過。
十四、申請變更使用之土地應臨接或設置八公尺以上之聯外道路，且該聯外道路須有足夠容量可容納該開發所產生之交通需求。土地臨接66東西向快速道路(大溪一觀音線)見細部計畫書第一章P.1-1及P.1-3。併審查意見（十四）聯外道路附帶條件辦理。
十五、依本規範申請變更使用之土地，不得位於下列地區：
(一)重要水庫集水區：凡現有、興建中、規劃完成且核定，做為供民生用水者或集本案未位於環境敏感區位，詳如附表。建議照縣府意見通過。
都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見水區面積大於五十平方公里之水庫或離槽水庫者為重要水庫；其集水區範圍依各水庫治理機關認定之管理範圍為標準，或大壩（含離槽水庫）上游全流域面積。
(二)相關主管機關依法劃定或相關法規規定禁止開發之土地（詳如附表）。
十六、申請變更使用之土地，如位於自來水水源水質水量保護區之範圍者，應依自來水法之規定管制。基地污水排放之承受水體如未能達到環境保護主管機關公告該水體分類之水質標準或河川水體之容納污染量已超過主管機關依該水體之涵容能力所定之管制總量者或經水利主管機關認為對河防安全堪虞者，不得開發。
前項土地所在之自來水水源水質水量保護區，如已依法公告飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區者，並應依飲用水管理條例相關規定辦理；如尚未依法公告飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離之地區者，並應符合下列規定。但在水源水質水量保護區劃定公告前已實施都市計畫地區者，或基於國家社會經濟發展需要且無污染貽害水源、水質與水量行為之虞，經提出廢水三級處理及其他工程技術改善措施，並經飲用水水源水質保護區及自來水水源水質水量保護區主管機關審查同意後，送經各級都市計畫委員會審查通過者，不在此限。
(一)距離豐水期水體岸邊水平距離一千公尺之範圍，區內禁止水土保持以外之一切開發整地行為。
(二)取水口上游半徑一公里內集水區及下游半徑四百公尺，區內禁止水土保持以外之一切開發整地行為。本案未位於水源水質水量保護區。(見申請書P.7-14)建議照縣府意見通過。
十七、第十六點水岸緩衝區所指河川及水體之認定基準如下：
(一)河川：指河川（溪流）之主流、支流，及支流上一級之支流；至支流上一級之支流之認定方式，以內政部出版之二萬五千分之一之經建版地形圖上有標示河（溪）名，且級序應為“２＂（包含２同上(第十六條)。建議照縣府意見通過。
都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見）以上者。
(二)水體：
1.河川已築有堤防者，以堤防為準。
2.未築堤防，而已依水利法第八十二條公告有水道治理計畫線或堤防預定線者，以公告線為準，水道治理計畫線及堤防預定線皆已公告者，以堤防預定線為準。
3.未築堤防且未公告水道治理計畫線或堤防預定線者，以該溪流五年洪水頻率所到之處為準。
十八、申請變更使用之土地，若位於自來水淨水廠取水口上游，且尚無銜接至淨水廠取水口下游之專用污水下水道系統者，應暫停受理都市計畫之變更。但提出上述系統之設置計畫，且已解決該系統所經地區之土地問題者，不在此限，其設置計畫並應優先施工完成。同上(第十六條)。建議照縣府意見通過。
十九、申請變更使用之土地，若位於依法劃定之海岸（域）管制區、山地管制區、重要軍事設施管制區或要塞堡壘地帶之範圍者，其開發除應依主管機關公告之管制事項管制外，於辦理變更審議時並應先徵詢主管機關之意見。本案未位於左列管制區(過。
參、土地使用與公共設施計畫二十、申請變更使用之土地位於山坡地者，除應符合山坡地開發建築管理辦法規定外，其使用限制如下：
(一)坵塊圖上之平均坡度在百分之四十以上之地區，其面積之百分之八十以上土地應維持原始地貌，不得開發利用，其餘土地得規劃作道路、公園及綠地等設施使用。
(二)坵塊圖上之平均坡度在百分之三十以上未逾四十之地區，以作為開放性之公共設施使用為限，不得建築使用。本案非屬山坡地(見申請過。
廿一、申請變更使用的土地如位於山坡地，應順應地形地勢規劃，避免大規模整地。整地後每宗建築基地最大高差不得超過十二公尺，且每三公尺應設置駁崁，並須臨接建築線，其臨接長度不得小於六公尺。同上(第二十條)。建議照縣府意見通過。
廿二、申請變更使用範圍內之原有水路、農路申請範圍中少部份自來併審查意見（十二都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見功能應儘量予以維持，如必須變更原有水路、農路，應以對地形、地貌影響最小之方式合理規劃。水公司早期池塘之連通用水溝已被東西向快速道路截斷而閒置不用，經徵得該公司同意參與本案(見申請書P.4-56)。）計畫區內既有農路、水路問題辦理。
廿三、申請變更使用範圍內未申請開發之土地，應維持其出入功能。申請範圍內無參雜未開發之土地。建議照縣府意見通過。
廿四、可供建築基地應就地質承載安全無虞之地區儘量集中配置，並使基地法定空地儘量集中留設並與開放空間相聯貫，以發揮最大保育、休憩與防災功能。詳見細部計畫書P.5-11~P.5-15圖示。請縣府於細部計畫檢討辦理。
廿五、申請變更使用範圍內應依行政院核頒之災害防救方案規定，規劃設置足夠之防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶。見細部計畫書第五章5-5小節都市防災計畫(P.5-4)及P.5-15圖示。併審查意見（七）都市防災計畫辦理。
廿六、申請變更使用範圍毗鄰外側土地，除面臨具隔離功能之海、湖、河等公共水域，或山林、公園等永久性公共綠地、空地者外，應設置隔離綠地或退縮建築，其距離須在十公尺以上。依規定辦理(見細部計畫書第八章土地使用分區管制要點第十點及圖8-2退縮十公尺以上建築區位示意圖)。請縣府於細部計畫檢討辦理。
廿七、依本規範申請變更使用應先進行都市設計，並納入都市計畫書規定。
前項都市設計之內容須視實際需要，表明下列事項：
(一)公共開放空間系統配置與管制事項。
(二)人行空間或步道系統動線配置事項。
(三)交通運輸系統配置及管制事項。
(四)建築量體、公共設施及公用設備之配置、高度、造型、色彩與風格等管制事項。
(五)環境保護設施配置與管制事項。
(六)綠化植栽及景觀計畫。27-1都市設計規範已納入計畫書(見細部計畫書第五章5-4小節)。
27-2管制事項見細部計畫書第八章土地使用分區及都市設計管制要點。請縣府於細部計畫檢討辦理。
廿八、公共管線應以地下化為原則，若管線暴露於公共主要道路線上時，應加以美化處理。遵照辦理。請縣府納入細部計畫規定辦理。
廿九、申請變更使用範圍內應設置消防設施，其設置標準應依照消防法及內政部訂定之各類場所消防安全設備標準規定辦理。遵照辦理。請縣府納入細部計畫規定辦理。
三十、依本規範變更為住宅社區使用時，得規本案商業區規劃已取消建議照縣府意見通都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見劃部分土地作為社區性商業使用，其面積不得超過申請變更使用土地總面積之百分之十。。過。
三一、依本規範申請變更使用範圍內之建築基地，應於計畫書內載明不得適用實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法，及其他有關容積獎勵相關法規之規定。見細部計畫書第八章土地使用分區及都市設計管制要點第九條P.8-2。請縣府納入細部計畫依規定辦理。
三二、依本規範申請變更使用，應規劃提供變更使用範圍內及全部或局部都市計畫地區使用之公共設施及公用設備。本案規劃公共設施用地計有：學校用地(文小)、社教用地、停車場用地、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地、污水處理廠及道路用地均已在變更使用範圍內劃設(見細部計畫書P.5-11及P.5-12)。建議照縣府意見通過。
三三、應依第三十二點規定劃設而未能在變更使用範圍內劃設提供之公共設施及公用設備，應提供完整可建築土地予直轄市或縣（市）政府作為設置之代用地，或得改以同比例土地依都市計畫變更後第一次公告土地現值換算捐贈代金。公共設施佔總面積百分之四十。查本案主要計畫之公共設施用地面積不足變更總面積之40％，不足部分應請於細部計畫時補足。
三四、依前二點劃設及提供之公共設施及公用設備用地及代用地，其面積合計不得低於申請變更使用總面積之百分之四十，其中代用地面積不得低於百分之五。公共設施佔總面積百分之四十(見細部計畫書P.5-6土地使用計畫表)。併第33點審查意見辦理。
三五、依本規範申請變更使用範圍內所劃設之公共設施及公用設備用地，如擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案作多目標使用時，以供作非營業性之公共使用者為限，其項目並應在計畫書中敘明。見細部計畫書第八章土地使用分區及都市設計管制要點第八條。請縣府於細部計畫檢討辦理。
三六、變更使用範圍內依規定設置之公園、綠地、廣場、兒童遊樂場等面積合計不得低於申請變更使用總面積之百分之十。本案規劃之公園、兒童遊樂場、綠地合計面積2.9549公頃，佔總申請面積12.91%(見細部計畫書P.5-6土地使用計畫表)。建議照縣府意見通過。
三七、變更使用範圍內之主要道路應採人車分見細部計畫書第八章土請縣府於細部計畫都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見離之原則劃設人行步道，且步道寬度不得小於一‧五公尺。地使用分區及都市設計管制要點第十五條。檢討辦理。
三八、變更使用範圍內除每一住宅單元（住戶）至少應設置一路外汽車停車位外，並應按範圍內居住規模或服務人口車輛預估數之百分之二十設置足夠之公共停車場。見細部計畫書第八章土地使用分區及都市設計管制要點第十六及十七條。請縣府於細部計畫檢討辦理。
三九、依本規範申請變更使用範圍內之建築基地，其原始地形在坵塊圖上之平均坡度達百分之十五以上者，除本規範另有規定外，其建蔽率不得超過百分之四十，平均容積率不得超過百分之一百；其餘建築基地之建蔽率不得超過百分之五十，平均容積率不得超過百分之二百。但所提供之公共設施及公用設備用地及代用地超過本規範所定最低比例者，得酌予提高其平均容積率；其提高部分不得超過上述所訂平均容積率上限之百分之二十。39-1本案建築基地平均坡度小於2%，屬山坡地以外之一般用地。
39-2建蔽率、容積率管制見細部計畫書第八章土地使用分區及都市設計管制要點第五條。除建蔽率及容積率管制規定請縣府於細部計畫檢討辦理外，其餘建議照縣府意見通過。
肆、附帶條件四十、申請變更使用範圍內規劃做為商業使用之土地，應提供都市計畫變更後第一次土地公告現值與該規劃作為商業使用土地面積乘積之百分之五金額，其中二分之一撥中央農業主管機關供農業建設；二分之一撥供直轄市或縣（市）政府從事地方、鄉村建設及辦理農地使用管制經費。本案商業區規劃已取消。建議照縣府意見通過。
四一、申請變更使用範圍內之道路、學校、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、停車場等公共設施用地，應捐贈予當地直轄市、縣（市）政府。遵照辦理(見細部計畫書第六章P.6-1)。本案劃設之污水處理廠用地應捐贈予桃園縣政府，由申請人及住戶社區組織自行興建、管理及維護，並將興闢管理維護計畫納入本案社區經營管理計畫中載明。
四二、代用地及前二點捐贈之土地及提供之現金，應於變更都市計畫核定或備案機關都市計畫委員會審議通過後與直轄市或縣（市）政府簽訂協議書。遵照辦理。請縣府及申請人後續依規定辦理。
四二之一、申請人同意確實依本規範所定附帶條件及許可條件辦理者，得採自辦市地重本案據申請人列席都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見劃方式開發，其提供之公共設施用地比率並應單獨計列，不含開發範圍內以原公有道路、溝渠、河川及未登記地辦理抵充之部分。代表表示同意配合辦理，請縣府及申請人於後續市地重劃作業時，確實依本點規定辦理。
四三、依本規範申請變更使用如為住宅社區者，應檢具社區經營管理計畫，其內容如附件。見細部計畫書第七章。請縣府於細部計畫檢討辦理。
四四、協議書應載明下列事項：
（一）具結保證依核准之都市計畫實施進度及事業財務計畫開發建設辦理，其變更為住宅社區使用者，並切結依核准之社區經營管理計畫實施。
（二）自願捐贈之公共設施用地及代用地座落、面積及現金金額。
（三）違反前二款規定之效力。遵照辦理。請縣府及申請人後續依規定辦理，並將協議書納入計畫書中，以利查考。
四五、第四十四點第三款所定之效力包括：
（一）廢止開發許可並公告之。
（二）限期依都市計畫法定程序，將土地變更為原使用分區。
（三）已完成所有權移轉登記之公共設施用地、代用地及提供之現金不予發還。遵照相關法令規定辦理。請縣府及申請人後續依規定辦理。
四六、申請變更使用範圍內若無公共下水道系統可供接用，或雖有公共下水道系統接用，其設置容量無法收集處理因開發所產生之污水量者，應依下水道法規定設置專用下水道系統及管理組織，並應採用雨水與污水分流方式處理，其經處理之污水應符合放流水排放標準。若排入原灌溉設施者，應經主管機關同意。本案設有污水處理廠。本案據縣府及申請人列席代表說明，變更範圍內劃設之污水處理廠未來擬由申請人及住戶社區組織自行興闢營運管理，有關本案開發後衍生之污水量，後續處理方式仍請補充納入計畫書中敘明，及依本點規定辦理。
四七、申請人應擬具有關廢棄物處理、清運、收集及設置地點等計畫，該計畫應經環保主管機關同意。本案開發後為住宅社區所產生之廢棄物為一般廢棄物(家庭垃圾)，已建議照縣府意見通過。
都市計畫農業區變更使用審議規範桃園縣政府處理情形本會專案小組審查意見徵得主管機關楊梅鎮公所同意處理(見申請書P.7-19)。
四八、申請人應檢附相關事業（電力、電信、自來水）主管機構之明確同意供應文件。
但各該機構不能提供供應服務，而由申請人自行處理，並經各該主管機構同意者，不在此限。相關電力、電信、自來水事業單位同意函見申請書P.7-20、P.7-21、P7-22。建議照縣府意見通過。
四九、（本點刪除）伍、附則五十、申請人違反協議書規定事項，當地直轄市、縣（市）政府得廢止其開發許可，並即由原都市計畫變更機關依協議書或都市計畫書內載明之期限，依都市計畫法定程序將其土地變更回復為原使用分區，其已完成移轉登記之自願捐贈土地及已提供之現金不予發還。依規定辦理。請縣府後續依規定辦理。
五一、基地內夾雜零星或狹小公有土地或未登錄土地，基於整體規劃開發及水土保持需要，應先依規定取得同意合併開發證明書。基地內三筆國有地已徵得主管機關同意以合併開發方式納入開發(見申請書P.7-23)。併審查意見（八）公有土地參與開發方式辦理。
五二、本規範規定事項，如直轄市、縣（市）政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者，或其屬配合國家重大建設者，得經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之，不適用本規範全部或一部之規定。若仍有未規定事項，仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。遵照辦理。
-第15點附表依本規範申請變更使用之土地不得位於下列地區規定項目相關證明文件結果一、依水利法及台灣省水庫蓄水使用管理辦法公告之水庫蓄水範圍。經濟部水利署北區水資源局91年4月1日水北保字第09150015740號函(申請書第二冊P.7-1)否二、依水利法及淡水河洪水平原管制辦法公告之防洪區。經濟部水利署91年4月16日經水工字第09150149630號函(申請書第二冊P.7-2)否三、依水利法劃設之河道或行水區。桃園縣政府91年4月11日府工水字第0910074459號函(申請書第二冊P.7-3)否四、依文化資產保存法劃定之古蹟保存區。桃園縣政府91年4月18日府文資字第09100074457號函(申請書第二冊P.7-4)否五、依文化資產保存法指定之生態保育區、自然保留區。桃園縣政府91年5月24日府農林字第0910111726號函(申請書第二冊P.7-5)否六、依野生動物保育法劃定之野生動物保育區。桃園縣政府91年4月12日府農林字第0910074456號函(申請書第二冊P.7-6)否七、依動員勘亂時期國家安全法施行細則劃定公告之下列地區：
(一)海岸管制區之禁建區。
(二)山地管制區之禁建區。
(三)重要軍事設施管制區之禁建區。海岸巡防總局北部地區巡防局92年6月25日北區巡字第0920009684號函(申請書第二冊P.7-7)桃園縣政府91年8月20日府農保字第第三作戰區司令部91年7月30日(91)華八、依電信法及「衛星微波通信放射電波範圍禁止及限制建築辦法」劃定之禁止建築地區。交通部91年4月12日交郵字第0910030177號函(申請書第二冊P.7-8)否九、依民用航空法及「飛航安全標準及航空站、飛行場、助航設備四周禁止限制建築辦法」劃定之禁止建築地區。桃園縣政府91年4月25日府工建字第0910074454號函(申請書第二冊P.7-9)否十、依公路法及「公路兩側公私有建物廣告物禁建限建辦法」劃定之禁建地區。交通部台灣區國道高速公路局91年4月16日路字第0910008081號函(申請書第二冊P.7-10)否十一、依大眾捷運法及「大眾捷運系統兩側公私有建築物與廣告物禁止及限制建築辦法」劃定之禁建地區。桃園縣政府91年4月23日府工建字第0910074460號函(申請書第二冊P.7-11)桃園縣政府92年7月1日桃交運字第十二、依「原子能法」施行細則劃定之禁建區。行政院原子能委員會91年4月16日會核字第0910006282號函(申請書第二冊P.7-12)否十三、依行政院核定之「台灣沿海地區自然環境保護計畫」劃設之自然保護區。內政部營建署91年4月15日營署綜字第0910021297號函(申請書第二冊P.7-13)否十四、其他