MOIO6631-審議事項-第10案:內政部為「變更淡海新市鎮特定區第一期細部計畫(配合第2次通盤檢討)(土地使用分區管制要點部分)案」。

陳情編號：

1

陳情人：

甲士林建設股份有限公司

陳情理由：

• 有關要點中第51點第1項第2款所稱之「完整臨接一個或一個以上之囊底道路」應如何適用問題。
• 一、公司田段 80、81、82 等 3 筆地號所鄰接囊底道路於土地使用分區管制要點第五十點第一項第二款所稱之「完整臨接一個或一個以上之囊底道路」無相關圖例難以定義。
• 二、陳情基地位於台北縣淡海新市鎮第一其發展區第二開發區，基地面臨 12 米計劃道路所臨接之囊底道路，基地西側、西南側臨公司田支流，基地北側臨公園，基地東南側臨兒童遊樂場用地，相較於新市鎮其他基地更應設置開放空間以美化都市環境景觀，增進地區公益性。
• 三、若能採用開放空間設計，對於基地及周邊環境必能有較佳的公益性及連續性，已達到將基地周邊公園、綠地整合之效果。
• 四、技術規則第十五章實施都市計畫地區建築基地綜合設計專章所規定採開放空間設計之基地條件，基地面積最小為1500m2 以上，為技術規則所規定之基地面積十倍以上，且大面積的開發可增加開放空間公共效益。本案基地周邊環境優異，為淡海新市鎮地區最有條件設置開放空間之基地。

業務單位回覆：

• 一、依草案第50點規定，住宅區土地合併申請建築，其合併後基地符合下列三種狀況之者得增加興建樓地板面積：
• （一）建築基地為完整之街廓，並依規定設置公共開放空間者。
• （二）基地一面臨寬度 30 公尺以上者，其臨接長度 5 分之一以上，並依規定設置公共開放空間者。
• （三）基地為完整臨接1個或1個以上之囊底道路，並依規定設置公共開放空間者。
• （四）另為鼓勵小基地合併為大基地申請開發，並於草案第51點規定，住宅區內既有之建築基地申請開發如採大基地中庭式規劃時，住宅區內既有之囊底路得配合實際規劃准予調整或取消，賦予大基地整體規劃設計的彈性，以提升整體環境與景觀品質；另囊底路之圖例如附圖。
• 二、有關陳情之基地（如附圖）僅面臨一囊底道路之部分囊底，不符合完整臨接囊底道路之規定，建議不予採納。

部都委會決議：

• 建議本部營建署（新市鎮建設組）補充說明研析意見後，提大會討論決定。

陳情編號：

2

陳情人：

宏盛建設股份有限公司

陳情理由：

• 一、本次變更之要點中將原第3章商業區第二十點之一，第二之一種中心商業區併入第十八及第十九點；原建蔽率為 70％，誤以 50％標示，將立即影響民間權益甚鉅，請依筆誤方式更正建蔽率為70％。
• 二、住宅開發與交通建設密切關聯，於 96年度蘇院長行政院會中確認捷運開發，為避免公共及社會資源成本浪費，建議於要點第二章住宅區第 15 點每戶至少一車位加註，法定停車位超過200個停車位而有配套社區巴士至捷運站者，其法定停車總量 30％得由都審委員會審議調降。
• 三、新市鎮土地使用分區50％以上為住宅，東有大屯山，南有觀音山，西有遼闊海灣，內有蜿蜒公司田溪，而目前各類建築物均以齊頭直線式限制高度，明顯與環境不合稱；懇請調整加註為限高以上15 公尺範圍內，得授權都審委員會審議對依環境高低曲線變化，提出延續天際線整體概念者，適度放寬限制，並得要求周邊配合設計延續性。
• 四、本區有時程獎勵，請明文註明除都審與建照申請期間外；其他審議由送掛號至核准時間得完全依紀錄扣除，不計入控管時程計算。
• 五、本區為國家級重大建設，並已完成種種層級評估後開發，在完全相同環境範圍內，新市鎮內大面積土地被要求再做環境影響評估實在極不合理，且與國家政府已完成評估相互重疊，浪費資源外並延宕開發時程，敬請取消本區大面積環境影響評估要求；如實在有業務需要，請以條項式簡易環境影響評估以加速本區開發。
• 六、本區山坡地水土保持仍未解編，而區域性整地，道路系統，下水道排水系統或溝渠工程，政府均早已完成，並將區內抵費地發給地主完成登記；請中央及地方政府，儘速於本次細部計畫第二次通盤檢討，依程序解編新市鎮區內之水保審議要求。

業務單位回覆：

• 一、查本變更內容，經查核後確為誤繕，建議予以採納。
• 二、淡海新市鎮為一新開發之地區，且經本署投入鉅額經費開發，其對於居住品質之要求應較既成發展地區為高，應避免傳統路邊停車之觀念，影響整體都市景觀與產生交通衝擊，如以既成發展區之停車數量規定要求降低標準，將重蹈既成發展區目前車滿為患、停車位一位難求，影響正常車流之覆轍，且國人生活水準日益提高，一戶擁有多部汽車已漸成常態，一戶一部停車位已是最低標準，建議不予採納。
• 三、查目前研擬完成之淡海新市鎮第1 期細部計畫地區都市設計審議規範修正草案，因土管要點修正草案之建蔽率已作放寬，且依上開審議規範修正草案規定，如經都市設計審查小組討論通過後可酌予放寬建築物高度，並未調整建築物高度之限制；惟因原有之高度限制於規劃時僅考量基本容積率與建蔽率間之關係，並未將獎勵後之容積率納入計算，將考量於上開審議規範修正草案中放寬，以符實際，因本陳情意見非屬本次變更範圍，建議不予採納。
• 四、目前為配合新市鎮開發已加速都市設計案件之審查速度，每月均召開 2 次審查會議，以利時程獎勵之申請，本陳情意見建議不予採納。
• 五、因第1期發展區第1、2開發區仍屬山坡地範圍，仍應依環評法及水保法相關規定進行環境影響評估及水土保持；另上開之發展區因已實施區段徵收，均屬平地，本署已著手辦理山坡地解編事宜，第（5）、（6）陳情意見非屬本次變更範圍，建議不予採納。

部都委會決議：

• 同上。

陳情編號：

3

陳情人：

蕭○群等5人

陳情理由：

• 一、若待新法通過後才採用恐有影響開發者開發壓力及時程獎勵權益問題。建議法令公告實施前可採用新法明顯合理及趨近目前建築環境之條文，如開放空間獎勵辦法。
• 二、後院臨道路或永久性空地時要如何檢討？無圖例？建議對於後面基地線鄰接永久性空地或道路，比照其他縣市土管皆有放寬之規定，應較合理。例如台北市、林口特定區土管皆有規定。建議修正第 2 點第 1 項第 25 款後院深度比：建築物各部份至後面基地線之最小水平距離，與各該部分高度之比。為建築物不計建築物高度者及不計建築面積之陽台、屋簷、雨遮及後面基地線為道路境界線者，得不受後院深度比之限制；令基地後面基地線臨接公園、廣場、河川、兒童遊戲場．．．類似永久空地者，其後院深度比之計算，得將該等寬度計入。
• 三、有關要點第 13 點中同棟各面相對部分無圖例。建築物設計必有凹凸面之設計，應補充同棟各面相對部分圖例。建議採用施行已久的台北市同棟相對部分，其中有八種免檢討圖例，以符合實際需求。（詳附件）
• 四、有關要點中第 50 點中完整臨接囊底道路並無相關圖例，應如何定義?因設置開放空間目的在於美化都市景觀、增加公共活動空間品質及公益性之使用。在符合此精神之前提下，建議採較寬鬆之認定標準，以免業者在土地標售前後有太大效益評估之落差。
• 五、有關現行土地使用分區管制要點規則第48 點規定，開放空間之計算公式似有誤謬，造成相關法令無法適用問題。
• 六、「環境影響評估作業及水土保持規畫審查作業時間不計入，但最長不超過兩年。」之時間如何計算?環評及水保審查作業時間認定不易。建議有實施環境影響評估作業及水土保持規畫審查作業的建案，給予放寬兩年。且應於管制要點中予以規定。
• 七、停車數量之相關問題，住宅區且有一戶一停車位之規定則較不合理。因鄰近學區有淡江大學、真理大學．．．等，地域具有特殊性，故住宿套房再銷售市場及現行環境上是可預期的。建議以小於50m2 之居住單元，停車位以每戶 0.7量計算之。建議應於管制要點中予以規定。
• 八、地下室開挖率與建築技術規則高層建築專章、山坡地專章不符，應如何檢討?建議考量新市鎮全區為山坡地，訂定開挖70％，似有無法適用之虞！
• 九、都市設計審議規範建築物高度與技術規則山坡地專章規定之高度均有落差，是否可放寬建築物高度，以不超過技術規則山坡地專章規定為原則。以住三建築物高度36M、住五建築物高度50M為原則、以建蔽率 30％為例，其設計結果有多處不合理，內容如下:當層樓層高度不足、獎勵面積不足。天際線無變化，形成連棟齊頭式建築長城。對於住宅中庭之壓迫感較重，居住品質差。基地內中通風及採光較差，影響居住品質。建築物棟距較小、中庭較小。建議取消高度限制或採用技術規則山坡地專章規定之高度規定，讓審議制度更有空間、更有彈性。
• 十、現行都市設計審議規範中3.1各街廓開發設計準則規定街廓內留設人行道及綠帶，將造成社區規劃及管理之困難。
• 建議取消，以符合實際住宅社區之使用。
• 十一、屋頂早行採斜屋頂時，其高度及樓層數要如何檢討？無圖例？建議斜屋頂造型部分不計入高度、樓層及屋突面積。

業務單位回覆：

• 一、建請協助加速本案審議之時程。
• 二、淡海新市鎮第1期發展區第1、2開發區部分基地因地形之限制因素，確有無法依草案第11點規定留設後院，或於留設後院後，將使其建築型態或配置不合理，影響整體都市景觀，建議予以採納，並參酌草案第13點之修正，增列第二項：「建築基地基於地形與規模，基地無法達到前項規定者，經淡海新市鎮特定區都市設計審查小組審查通過後，得酌予放寬」。
• 三、本陳情意見屬都市設計審查範疇，且於土管要點中明列免檢討之圖例，日後如有增刪均需依都市計畫變更程序辦理，其辦理時程較長，如能透過後續都市設計審查之機制再予討論，應較具有彈性，建議不予採納。
• 四、同編號1（1）之研析意見辦理。
• 五、草案第52點已修正。
• 六、查環境影響評估作業及水土保持規劃審查作業時間應自向目的事業主管機關送件掛號起，至審查完畢經目的事業主管機關函知核准之日期為準，應無疑義，建議不予採納。
• 七、同編號2（2）之研析意見辦理。
• 八、依本部於95年1月17日修正發布之淡海新市鎮都市設計準則與審議規範(第1期發展區第2開發區)部分規定，已將第1期發展區第 2 開發區之開挖率修正為 70％，而草案第59點規定第3種、第 3 種之 1、第 4 種、第 5 種、第5種之1及第6種之1住宅區之開挖率已規定為70％，因淡海新市鎮屬山坡地範圍，其地下開挖率應依建築技術規則建築設計施工編第 267 條第 1 項規定辦理，但同條第 2 項建築物因施工安全或停車設備等特殊需要，經主管建築機關審定有增加地下各層樓地板面積必要者，得不受前項限制已有例外規定，宜請台北縣政府依該項規定於建照審查將地下開挖率放寬為70％。
• 九、同編號2（3）之研析意見辦理。
• 十、淡海新市鎮於開發之初，其都市設計規劃構想係大街廓開發，期以高容積率、低建蔽率之建築型態留設大面積之開放空間，並於街廓中完整連接之大面積開放空間規劃主要行人活動軸及次要行人活動軸，以提供居民或外來遊客舒適之人行活動空間，惟後續之配地作業因財務上之考量以調整為小基地開發，致街廓中規劃之主要人行活動軸及次要行人活動軸已不符實際，目前已配合於淡海新市鎮第 1 期細部計畫地區都市設計審議規範修正草案中修正，將於近期提報本部淡海新市鎮特定區計畫都市設計審查小組審查。本陳情意見不屬本次變更範圍，建議不予採納。
• 十一、依以往辦理都市設計審查之經驗，建築物高度係計算至簷高，斜屋頂部份並未納入計算，惟據瞭解台北縣政府於建照執照審查時，建築物斜屋頂之斜率如介於 1/2 至 1/4 之間，亦不計算其高度，其餘則應計算。本陳情意見不屬本次變更範圍，建議不予採納。

部都委會決議：

• 同上。

陳情編號：

4

陳情人：

呂俊哲、高○等10人

陳情理由：

• 淡海新市鎮第一期發展區第一開發區內，中山北路（新市路至濱海路段）路寬由雙向二線車道縮小為雙向一線車道，又逢彎道，車輛很多，有交通安全上之疑慮。建議將該路段整段調整為雙向二線車道，以利交通，如變更有困難，建議將人行道縮減部份變更為車道。

業務單位回覆：

• 本陳情意見不屬本次變更範圍，建議不予採納。

部都委會決議：

• 同上。

陳情編號：

5

陳情人：

總廣建設股份有限公司

陳情理由：

• 一、位於淡海新市鎮特定區第一期第二開發區內第五種住宅區（公司田段37地號）之土地上興建集合住宅，基地面積1,775.76m2，面臨十米寬囊底路，南側為公司田溪綠帶（詳附件）。
• 二、茲因本基地及淡海新市鎮其他類似基地，如依淡海新市鎮第一期細部計畫及土地使用分區管制要點及都市設計準則與審議規範之法令限制檢討後，基地所餘可開發範圍狹小且畸零破碎（詳附件），將使本基地無法規劃出優質住宅空間及造成結構系統不合理，致使本案開發困難。
• 三、懇請研議參照台北市土地使用分區管制，修正放寬有關基地「後面基地線臨接公園、綠地、廣場、河川及其他類似之空地時，後院深度比得自對側境界線起算，但仍應留設後院」（詳附件），以利本區鄰接公司田溪相關基地之開發，懇請准於所請。

業務單位回覆：

• 建議同編號3（2）研析意見辦理。

部都委會決議：

• 同上。

陳情編號：

6

陳情人：

張○翔

陳情理由：

• 一、位於淡海新市鎮特定區第一期第二開發區內住五（公司田段 36 地號）土地上興建集合住宅，本案基地座落於本開發區之東南方邊緣位置，基地面積1,350.91m2面臨十米寬囊底路，南側為公司田溪綠地區（詳附件）。
• 二、茲因本基地及淡海新市鎮其他類似基地，如依淡海新市鎮第一期細部計畫及土地使用分區管制要點及都市設計準則與審議規範之法令限制檢討後，基地所餘可開發範圍狹小且畸零破碎（詳附件），將使本基地無法規劃出優質住宅空間及造成結構系統不合理，致使本案開發困難。
• 三、懇請主管機關研議參照台北市土地使用分區規則，修正放寬有關基地「後面基地線臨接公園、綠地、廣場、河川及其他類似之空地時，後院深度彼得字對側境界線起算，但仍應留設後院」（詳附件），以利本區臨接公司田溪相關基地之開發。

業務單位回覆：

• 建議同編號3（2）研析意見辦理。

部都委會決議：

• 同上。

陳情編號：

7

陳情人：

林長勳建築師事務所

陳情理由：

• 關於第三章第 12 條明文之鄰幢間隔及同一棟建築物內面向對部分，其水平距離之規定，足限制居住環境之評合理規劃，增加採光通風之阻礙，且影響整體建築造型之自由度，建請酌予修正放寬，或更新定義相關用詞，以利淡海新市鎮之長遠發展。

業務單位回覆：

• 有關前後、側面、垂直鄰幢間隔已於草案第13點配合修正，除於放寬其比值外，下限值也配合修正，並增列第二項，使其更具彈性，建議不予採納。

部都委會決議：

• 同上。