MOIO6711-報告事項-第1案:桃園縣政府函為「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫(部分乙種工業區、農業區及停車場用地為住宅區)案」。

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會議紀錄id

MOIO6711

案件id

MOIO6711-2-002-3e4b59

概要說明

說明:
一、本案業經桃園縣都市計畫委員會95年11月2日第15屆第4次會議審議通過,並准桃園縣政府95年12月28日府城鄉字第0950395890號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據:都市計畫法第27條第1項第3款。
三、變更計畫範圍:詳計畫圖示。
四、變更內容及理由:詳計畫書。
五、公民或團體所提意見:詳人民團體陳情意見綜理表。
六、本案因案情複雜,經簽奉核可,由本會楊委員龍士、洪委員啟東、賴委員碧瑩、周委員志龍、林委員俊興、黃委員德治等6人組成專案小組,並由楊委員龍士擔任召集人,於96年2月6日召開專案小組會議,惟桃園縣政府迄今已逾8個月尚未依專案小組審查意見補充相關資料到部,為因應都市計畫法第19條審議期限規定,爰提會報告。

決議

決定:洽悉,並退請桃園縣政府依本會專案小組96年2月6日第1次會議初步建議意見(如附錄)補充相關資料後,再由本會專案小組繼續聽取該府簡報。

附件

附錄:本會專案小組初步建議意見本案請桃園縣政府依下列各點以對照表方式補充處理情形資料到署後,再由本會專案小組繼續聽取該府簡報。
(一)整體發展定位及發展構想:
1、本特定區計畫第三次通盤檢討甫於95年核定發布實施,本案變更位置於本區辦理第三次通盤檢討時,仍維持原計畫乙種工業區,有關本案採個案變更方式擬變更乙種工業區為住宅區,是否符合上開通盤檢討之整體發展定位或相關變更原則。
2、面對產業環境變遷,工業區之變更或轉型為未來不可避免之趨勢,有關桃園縣或本特定區內工業區之轉型,建議應有一套整體之發展政策及變更原則,以因應未來發展趨勢,俾作為本部都委會審議之參考。
3、本案變更為住宅區後對原有都市發展空間結構將造成一定程度之影響,原計畫工業區變更後,其原本提供的都市機能及就業機會仍應保留多少比例?是否應保留部分土地繼續供作工業生產用地,以及本案是否考量將部分土地轉作其他產業用地而非全部變更為住宅區等,請補充較為詳細之資料並妥予考量評估。
4、請補充本案整體發展構想(包括土地使用、交通運輸、公共設施等),並請補充本案周邊地區相關之重大建設及發展計畫,及其與本案之關聯性。
(二)現況發展分析1、請補充本案基地及周邊地區之發展現況(包括人口現況及未來發展趨勢、土地使用、交通運輸、公共設施規劃及開闢情形等),並請提供現況照片,俾有助對基地現況條件之瞭解。
2、請補充有關本特定區計畫範圍內或桃園縣內之工業發展變遷狀況,以及當地對住宅區之需求與供給情形。
3、請補充本計畫區道路路網(含路網示意圖)、聯外動線及周邊道路寬度、道路服務水準等事項,相關引用參考數據資料應請更新至最近年度。
(三)都市防災計畫:
1、本案建議參照都市計畫定期通盤檢討實施辦法第7條規定,就都市防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶等事項,於主要計畫中作原則性規範,並作為擬定細部計畫之參據。
2、請補充本計畫區歷年發生災害之類型,以及災害潛勢地區及災害史發生地區等資料,並請就本計畫區易發生之災害類型(例如、淹水),妥為規劃相關之防救災設施。
(四)自願捐地比例:有關本案自願捐地比例換算係以周邊住宅區土地91至93年平均公告現值作為變更後價值之計算標準,為避免上開數值未能切實反應地價上漲幅度,建議應可參考較大範圍內之住宅區土地最近三年(93至95年)發布之公告現值,較符實際。
(五)有關基地細部規劃設計部分:變更基地內提供之公共設施項目及配置,以及住宅社區之規劃設計等,建議參照下列各點意見,並納入細部計畫中規定辦理。
1、有關公共設施提供項目,建議除目前規劃之停車場、污水處理廠、公園外,應考量於基地內規劃配置適當之廣場、綠地等開放空間,以塑造良好的住宅環境品質。
2、本案住宅社區之開發,其容積率、建蔽率及社區鄰里單元數等,建議應採低密度發展方式規劃,納入細部計畫中規定;另建議以生態社區觀念規劃設計,並可依建築技術規則規定之綠建築規範申請開發建築,以增加本案開發後住宅商品之競爭力。
(六)本案建議請桃園縣政府參照本部都委會於審議台北縣工業區個案變更案件時,研提之審查原則方向及審查意見,補充說明本案之適用及處理情形,以避免此類處理閒置工業區土地之個案變更,缺乏都市整體發展考量。
1、應先對該計畫區之全部工業區,研提整體工業區發展構想與策略(包括產業結構及發展、就業人口之分析預測),劃定分區變更優先次序,俾循辦理。
2、避免零星變更,請參照「都市計畫法台灣省施行細則」第9條之規定,其變更計畫之範圍除有天然界線外,宜以完整街廓為原則,以利整體規劃開發。
3、變更工業區為住宅區、商業區及其他分區之容積率,請參照「都市計畫細部計畫審議原則」第7點之規定訂定不同之容積率,又考量都市之健全發展及降低對於整體計畫之影響,宜預留未來都市發展空間與彈性,酌以降低其基準容積率,並避免給予較高之容積獎勵。
4、有關變更範圍內自行留設之公共設施用地項目,宜優先考量補充計畫區內未達部頒「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定檢討標準之公共設施用地,以符都市發展之需。
5、過去各縣(市)政府辦理之工業區個案變更,多依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」將自願捐贈之可建築用地改以自願捐獻代金方式折算繳納,然價金之計算基礎是否合理,易生爭議,對都市環境品質之提昇亦無助益。為長遠計,如變更計畫地區公共設施用地面積未達規定標準者,須將自願捐贈之可建築用地部分優先劃設為適當之公共設施用地,不宜全部以代金方式折算繳納。
6、都市計畫工業區變更,為適應都市未來發展需要,應審慎考量都市機能、都市空間結構,作有次序整體發展。
7、為實現社會公平正義,並期對都市之發展作出貢獻,工業區之變更,有關回饋捐贈事項等之義務應予明確規定及合理化。
8、工業區之變更內容,應對各種使用分區及公共設施用地之劃設作彈性適當之調配,非僅限於變更為住宅區或商業區。
9、為落實變更後計畫之實施,變更申請案應請提出變更後具體之土地使用開發計畫併供審議參考。
10、地方政府對於工業區變更案,扮演有都市政策目標實現之角色,可考量藉用容積移入之工具,以解決古蹟保存或環境敏感地之使用限制問題,至於應保護(育)地區原有合法建築容積,可優先推動變更都市計畫結合容積移轉移轉,以健全都市發展。
11、變更後發展強度提高,為求發展利益社會化,宜請地方政府適當調整公告地價。
12、檢討變更前,應確實先進行計畫地區之基本資料調查及分析推計,並包括如所轄閒置工業區或工商綜合區之面積、區位、現況及特色,俾作通盤性規劃考量。
13、為有效利用土地、避免公共資源浪費並契合工業區檢討變更與整體發展,應詳加考量:地方發展與整體發展願景之結合、工商產業需求及類型、規模、產業全球化、大型化、精緻化、經濟發展脈動與城市競爭力、變更之時機與市場狀況、土地使用競爭機制之建立、土地使用空間調配、相關配套措施或其他附帶事項、都市防災之規劃、捐贈代金之運用機制及其他等。
(七)交通部運研所書面審查意見:
1、附圖18較為簡略,請補充基地周邊道路詳盡示意圖(含高、快速公路、縣道114、變更區聯外道路與區內道路),俾利瞭解變更區域周邊道路整體路網銜接情形。
2、有關交通運輸預測係以變更區衍生之交通量進行分析,並未考量周邊工業區原有及成長之交通量(請說明評估之依據),請補正並列表本區域開發後目標年周邊道路(含高、快速公路、縣道114、變更區聯外道路與區內道路)之流量與容量情形,並重新評估服務水準。
3、請補充評估本案開發前與開發後基地本身與週邊停車位供需評估。
(八)行政院環保署書面審查意見:本案若有「工廠變更用地開發使用應實施環境影響評估之情形,或「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」規定之情形,則應實施環境影響評估。
(九)後續辦理事項:本案後續尚須另擬細部計畫,為避免主要計畫依法核定發布實施後未依附帶條件擬定細部計畫,致產生核發建築執照疑義,建議本案如經本會審定,應俟桃園縣都市計畫委員會審定上開細部計畫後,再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施,以杜爭議。
(十)「都市計畫工業區檢討變更審議規範」處理情形對照表:提下次會議簡報。
附表「變更高速公路中壢及內壢交流道附近特定區計畫(部分乙種工業區、農業區及停車場用地為住宅區)」依都市計畫工業區檢討變更審議規範辦理審查檢核表