MOIO6841-審議事項-第1案:高雄市政府函為「變更高雄市都市計畫主要計畫(左營區)部分公園用地、部分保存區(蓮潭路西側)為住宅區、公園用地」案再提會討論案。

陳情案名：

二、逕向本部陳情案件部分

陳情編號：

逕1

陳情人：

吳○芳君

陳情地點：

計畫區變更保存區為住宅區部分

陳情理由：

• 1.高雄市政府回函請逕向內政部都委會提出陳情異議。
• 2.陳情人等所提出之陳情異議的主要訴求在於：一高雄市政府地政處楠梓地政事務所土地及建物登記謄本之記載，現今陳情人所有之自用住宅建物，建築完成日為民國56年11月20日；且陳情人吳○芳等人均為民國58年4月30日都市計畫實施前即已為土地所有人之繼承人。又土地由原本之建地改劃為公共設施保留地及保存區後，均未獲得政府任何補償(金錢或容積移轉等)。是故陳情人以為此次都市計畫「變更保存區為住宅區」之部分；若參照毗鄰基地西側變更為第三種住宅區，亦應僅是回復陳情人原有合法之使用權利，因次並無回饋之必要。
• 3.由高雄市都委會處理本案其他陳情人與吳○芳等所提之異議均是以「住三」為基點，向高雄市政府對「住三加 20%回饋之合理性」提出陳情，但主辦單位卻逕至將「住三」改為「住二」來處理回饋金的爭議。高雄市政府要求各土地所有人一體適用唯一「住二」的選擇，是不合情、理、法的解決回饋金爭議的方法，嚴重侵害人民之權益。

建議辦法：

• 等
• 1.於都市計畫前即已為所有人或其繼承人，且未獲得政府任何補償者，應採用「住三」。
• 2.於都市計畫前雖已為所有人或其繼承人，但已獲得政府補償者；或於都市計畫後方取得土地所有權人，應於徵詢所有人之意願後，由「住三 加20% 回饋」或「住二」兩者擇一。

業務單位回覆：

• (高雄市政府97年4月2日 高 市府都二字第0970016067號函)
• 1.依本市通案性變更負擔回饋規定及精神，由低度使用變更為較高強度使用，為確保環境品質，須負擔一定比例之公共設施用地。參照本案保存區大部分土地近3年(94、95、96年)公告現值約為 18,500(元/平方公尺)，鄰近第三種住宅區近 3 年公告現值區段價平均為 22,000元，保存區與住宅區公告現值經換算約相差20%。按本市「修正『擴大及變更高雄市主要計畫(通盤檢討)案』」之都市計畫土地使用分區變更後公共設施用地及其他都市發展用地負擔比例規定」計畫書表中未匡列保存區變更為住宅區之負擔比例，故考量本案土地之變更歷程(原為公園用地，後變更為保存區)、基地係為本市蓮池潭風景區之特性、原都市計畫發布實施以前已有之部分住戶及可利用區內公有土地提供公共設施等特性，旨揭都市計畫公開展覽草案負擔比例建議原訂為20%，以降低地主重建成本、提高地主開發意願，亦達成蓮池潭周邊環境改善之目的。
• 2.前開本案公開展覽草案負擔比例，民眾於本府辦理公開展覽期間提出陳情異議，經本市96年10月23日第 321 次會議審議決議：「考量地區發展歷程之特性、居民開發意願及意見、參酌本市整體開發案例、本市負擔通案規定並無規範保存區變更為都市發展用地之負擔規定，惟基於負擔規定公平性之原則，本案採調降容積免負擔方式，參照毗鄰基地西側第三種住宅區容積率 240％予以調降一級為第二種住宅區容積率150％，變更部分保存區為住宅區，以降低基地開發之外部性衝擊。」

部都委會決議：

• 併本案決議一辦理。

陳情案名：

二、逕向本部陳情案件部分

陳情編號：

逕2

陳情人：

謝○○卿君

陳情地點：

計畫區變更保存區為住宅區部分

陳情理由：

• 壹、計畫歷程說明
• 1.本地區係本市最早開發地區之ㄧ，早於明末就有聚落形成，部份建物更建於康熙年間，正式有文件記載始於明治39年（西元1906年），因此民國 58 年發布都市計畫前，本地業以民宅密集（如簡報檔附圖）。
• 2.日據時代並未於左營地區公告市區計畫，民國 58 年擬定左營都市計畫時，計畫書載明「本社區之公園綠地，主要為龜山、蓮潭及其四周之綠地。因蓮池公園為高雄區域計劃中之三大區域公園之一。而完全處於本社區範圍之內，故本社區之平均綠地面積，頗為廣大。若單以純粹之綠地（共62.34公頃）除以居住人口一萬五千人計算，則每千人之綠地面積約為 4.16 公頃。
• 倘若包括水域面積計算在內，共約120.92公頃綠地面積，則每千人將近 8.06 公頃之綠地面積，故不可謂不大。其次，為將來蓮池之發展成一觀光區域，蓮池四周之綠地計畫定位為綠地使用。池西與龜山交界處之綠地，為春秋閣等名勝之所在，但原有居民建物已不少，擴大利用將有所限。故蓮池東北側一帶之綠地則成為將來關光事業發展之主要地區…」，然而對照 58 年之計畫圖，卻發現所謂的東北側綠地（當時為蓮池潭的一部份，係水利會及公有土地）竟劃為住宅區，而所謂原有居民建物已不少，擴大利用將有所限之地區竟是劃為公園用地，此陳年之書圖不符及不合理之情形，導致歷代居住超過百年之居民不停之陳情。
• 3.更另左營舊部落居民不平的是公園綠地總面積竟佔了計畫總面積40.62﹪，而公共設施用地總面積佔了計畫總面積的 62.47﹪（計畫範圍不包含左營軍區及半屏山等），對照 44 年公告的高雄原都市計畫區公園綠地佔計畫總面積之4.69﹪及 66 年發布的灣子內凹子底地區細部計畫區公園綠地僅佔計畫總面積之2.98﹪、公共設施用地僅佔計畫總面積之 35.97﹪（該地區擬定計畫時土地使用現況農業使用佔總計畫面積的83﹪），一個有數百年歷史的舊部落竟劃設如此高比例的公園綠地及公共設施，而聚落稀殊的農業地區擬定都市計畫竟劃設如此低比例之公園綠地及公共設施，可見當年擬定都市計畫時之不合理之處。
• 4.經過多年的陳情，本地區終於 79年變更為保存區，惟限制僅能興建寺廟使用，導致變相禁建至今近40年。
• 5.故請委員同意應修正計畫書「參、實質發展現況分析」第一點有關58年左營都市計畫有關公園綠地之敘述，應於本案計畫書內全段摘錄，並敘述及釐清當年書圖不符之疑義，以還原事件真相。
• 貳、本地區居民與市府協商變更回饋說明
• 1.古今中外討論一個都市的都市發展史，一定是從有人類聚居時開始討論，並不會只從依據都市計畫法劃定使用分區後才開始討論。另外，如高雄市都市計畫法施行細則第25條第2項第3款就有保障農業區原為「建」地目，且在都市計畫前已建築供居住使用之合法建築物修建、增建、改建或拆除後新建之權利。
• 2.然而市府都發局認為本地區從保存區恢復為原住宅使用，所有權人將獲得暴利，故要求本地區居民依據民國 87 年訂定之「都市計畫土地使用分區變更後公共設施用地及其他都市發展用地負擔比例規定」，比照公共設施變更為住宅區之比例回饋42％之土地，惟本地區係於民國 79 年即為保存區，非屬公共設施用地，市府自不應援引91年12月11日修正之都市計畫法第27條之1規定，要求本地區土地所有權人繳付變更公共設施用地為其它分區之回饋金才得以建築。（本地區已不是公共設施用地）
• 3.另依據 79 年的「高雄市都市計畫公共設施用地（民國 62 年 9 月 6日以前公告部份）通盤檢討」案中與本保存區同樣是都市計畫前已民宅密集，檢討後列為變更案之楠梓9號國小（由國小用地變更為住宅區）、左營國小西側（由國小用地變更為住宅區）、新莊國小西側地區（由國小用地變更為住宅區）、高雄女中西側（由高中用地變更為住宅區）、崗山仔 4 號 10 公尺綠地變更為住宅區、左公5兒童遊戲場變更為住宅區、道路用地變更為住宅區..等，其變更理由為該地區都市計畫前皆已建築完成，故變更為住宅區，並未要求回饋。惟市府認為應比照 58 年為公共設施負擔回饋，上開變更為住宅區的地區是否亦需追繳回饋金或回饋土地？
• 4.經查市府於民國 87 年訂定之「都市計畫土地使用分區變更後公共設施用地及其他都市發展用地負擔比例規定」，未訂有保存區變更為住宅區之負擔比例，且該規定亦存有許多不合理之處，例如都市計畫前已合法建築的建地與農地或未開發使用之土地從公共設施用地變更為住宅區，其回饋負擔之比例怎會一樣呢？因未劃設都市計畫前其土地持有成本有極大差距（建地地價一定比農地高），造成不公平及不合理之情形。
• 5.後於計畫書（草案）提及比照風景區變更為住宅區之容積差額，訂定本地區應負擔20﹪之規定，實屬荒謬，因風景區容積率僅60﹪，與目前保存區容積率（160﹪）差了100﹪的容積，怎能如此比照？
• 6.另內政部都市計畫委員會於民國94 年 3 月 8 日第 604 次審議第 15案「變更台中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（第三次通盤檢討）案」內編號第 25 案，保存區變更為住宅區案時，因原擬定計畫前該地區民宅皆已建築完成，故變更為住宅區，並未要求土地所有權人回饋土地及代金。
• 7.本地區居民與市府多次溝通，市府屢提出要求回饋之依據，但經居民求證後，發現在法、理、情皆有暇疵。故回復本地區原「住宅使用」性質，僅回復本地區土地所有權人之原被剝奪權利，並未有「開發利得」與「變更利得」之情形。
• 8.目前保存區之容積率為 160﹪，本人同意變更為「第二種住宅區」（容積率為 150％，三樓），其容積還低於目前保存區的10﹪，並不會導致都發局有「圖利」地主之情形，而所有權人能得以改建或維護建物，將能改善地區觀光環境品質，並達到公平及合理之目標。
• 9.故本案經高雄市都市計畫委員會於 96 年 10 月 23 日第 321 次會議審議時，委員們一致認同本地區居民之意見，決議「..採調降容積免負擔方式..為第二種住宅區…」。
• 10.但市府報部之計畫書「陸、實施進度及經費」第三點第（一）項（第 25 頁），卻又載明「..由低度使用變更為較高強度使用，為確保環境品質，變更應負擔一定比例之公共設施用地」，產生與市都委會決議不符之情形。基於本地區民眾與市府溝通之歷程中，有多次被誤導欺瞞及提供錯誤資訊之經驗，故懇請委員同意本地區由保存區變更為第二種住宅區，並刪除「陸、實施進度及經費」第三點第（一）項，避免屆時市府於細部計畫時依此規定要求負擔公共設施用地，又僅能為第二種住宅區使用。

建議辦法：

• 1.請修正計畫書「參、實質發展現況分析」第一點有關58年左營都市計畫有關公園綠地之敘述，應於本案計畫書內全段摘錄，以還原事件真相。
• 2.請刪除計畫書「陸、實施進度及經費」第三點第
• （一）項，其內容與市都委會決議不符。
• 3.應於主要計畫書註明未來細部計劃設公共設施用地時應以公有土地為優先的原則。

業務單位回覆：

• --

部都委會決議：

• 併本案決議一辦理。

陳情案名：

二、補辦公開展覽期間之公民或團體陳情意見綜理表

陳情編號：

1

陳情人：

張○官君

陳情理由：

• 1.擴大都市計畫案，道路拓寬應以原道路中心點向外兩側平均拓寬，對原住戶較為合理，因為大家都不願面對拆遷的命運。
• 2.豐德街之交通流量，眾所皆知，絕不到拓寬為50米之道路，建議以拓寬為30~35米道路。為此何不先將介壽路及興豐路拓寬為50米道路(PS因為交通流量大)。
• 3.有關原住戶之賠償事宜：絕對優於市價金額，方可以此賠償金在他處購買中古屋以求棲身之所。

業務單位回覆：

• 1.本項相關陳情意見經本府納入「擬定八德(八德地區)細部計畫案」提本縣都市計畫委員會97年4月8日第15屆第13次會議審議，相關決議如下：
• (1)豐德街50公尺園道於本計畫區係劃設34~38公尺，不足50公尺部分係以大溪(埔頂地區)計畫道路合併為50公尺寬。本園道係配合未來捷運路線行經所需空間規劃留設，未來將設置自行車道及人行空間，並予綠美化，以形塑優質公共開放空間，提升地區環境品質，故維持原計畫。
• (2)有關原住戶之賠償事項係屬區段徵收執行開發事項，後續依區段徵收辦法辦理。
• 2.本陳情意見建議依上開本縣都市計畫委員會決議辦理，維持原計畫。

部都委會決議：

• 併同決議文一辦理。