MOIO6941-審議事項-第１１案：台中縣政府函為「變更臺中港特定區計畫（配合沙鹿火車站場站調整規劃）案」。

會議紀錄id

MOIO6941

案件id

TY8bnS

概要說明

說明：一、本案業經台中縣都市計畫委員會95年11月22日第33屆第6次會議審議通過，並准台中縣政府96年1月8日府建城字第0950362425號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
三、變更位置：詳計畫圖示。
四、變更內容：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳公民及團體陳情意見綜理表。
六、本案因案情複雜，經簽奉核可由本會周委員志龍（召集人）、楊前委員龍士、賴委員美蓉、黃委員德治及孫委員寶鉅等5位委員組成專案小組，於96年1月30日、2月8日（現場會勘）、7月17日、97年8月18日召開4次專案小組會議，獲致初步建議意見，嗣准台中縣政府97年10月8日府建城字第0970275240號函送修正計畫書、圖到部後，爰提會討論。

決議

決議：本案准照本會專案小組初步建議意見及台中縣政府97年10月8日府建城字第0970275240號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

附表：本計畫案第4次專案小組會議後重新調整之土地使用計畫表項目面積(公頃)百分比（％）第四種住宅區0.4654.12道路用地0.3945.88站東地區總面積0.85100.00車站用地5.41100.00第四種住宅區5.4659.61公兒用地0.657.10停車場用地0.010.11園道用地1.5717.14道路用地1.4716.04公共設施用地小計3.7040.39站西地區總面積9.16100.00附註：依據台中縣政府97年10月8日府建城字第0970275240號函送修正計畫書、圖辦理。
附圖：本計畫案第4次專案小組會議後重新調整之土地使用計畫示意圖（依據台中縣政府97年10月8日府建城字第0970275240號函送修正計畫書、圖辦理）【附錄】本會專案小組初步建議意見建議本計畫案除請台中縣政府依照下列各點辦理外，其餘准照該府97年7月30日府建城字第0970206421號函依本專案小組第3次會議初步建議意見，修正後之計畫書、圖及處理情形對照表通過，並請該府依本次初步建議意見修正計畫書、圖及補充處理情形對照表到署後，提請委員會審議。一、台中縣政府重新調整本計畫案土地使用規劃配置構想，將沙鹿火車站東側土地、西側土地及車站站體周邊土地等分成3部分（詳附表及附圖），建議依下列各點意見再修正本計畫案擬變更後之土地使用計畫面積及示意圖。
（一）火車站東側土地：擬劃設住宅區（住4）、道路用地、綠地及辦理市地重劃之共同負擔公共設施用地面積比例不得低於40％，建議原則同意。
（二）火車站西側土地：擬劃設住宅區（住4）、道路用地、公兒用地（公兒1、2）及辦理市地重劃之共同負擔公共設施用地面積比例不得低於40％，建議原則同意，並請重新調整公兒2用地之位置及配合計畫道路寬度之檢討修正，劃設東西向、南北向至少各1條之園道用地，並結合梧棲大排，創造藍綠帶空間環境；另公兒用地及園道用地面積（一半面積可計入綠地面積）不得少於西側土地總面積10％。
（三）車站站體周邊土地：台中縣政府與台鐵局於97年7月2日召開協調會議，獲致共識意見如下，建議原則同意。
１、本案台鐵用地部分擬附帶條件變更為車站用地，俾利未來依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」規定作多目標使用。
２、在維持台鐵產權不變動、不回饋及不影響將來增設月臺及軌道之情況下，台鐵表示承諾提供25％之土地供作區內必要性公共設施使用，包含廣場、停車場、綠地等設施；其設置區位應鄰接計畫道路，以便利民眾使用，俟將來車站增設月臺及軌道後，由台鐵整體規劃興闢之。
３、台鐵提供之公共設施應於土地使用分區管制要點中，訂定綠化比例。
４、台鐵同意配合本區未來轉運需求，於車站用地內有償提供部分土地規劃設置轉運設施。
附表：本計畫案重新調整後之土地使用計畫表土地使用分區或用地面積(公頃)百分比備註住宅區5.8037.66％車站用地5.4535.41％附帶條件：
1.台鐵應提供變更面積25%以上之土地供作區內必要性公共設施使用，包含廣場、停車場、綠地等設施；其設置區位應鄰接計畫道路，俟將來車站增設月台及軌道後，由臺鐵整體規劃興闢之。
2.上述必要性公共設施之土地面積二分之一部分以上，應予植栽綠化。
3.車站用地應配合火車站區轉運需求，至少有償提供0.4公頃土地規劃設置轉運設施。
公園用地兼供兒童遊樂場使用0.523.39％停車場用地0.010.05％綠地用地0.020.11％道路用地3.6023.38％合計15.40100.00％附圖：本計畫案重新調整後之土地使用計畫示意圖二、本案如經本會審決通過後，建議應提供經台中縣政府地政主管機關認可之可行性評估報告相關證明文件，納入計畫書敘明，供審議參考，以利查考外，並應依本會93年11月16日第597次會議報告「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」決定事項之下列規定辦理。
（一）請台中縣政府依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請台中縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
（二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。三、本案台中縣政府經檢討案重新修正之土地使用規劃配置構想與原報部之計畫內容，已有大幅度調整修正，為求審慎，建議本計畫案於本會審定後，請該府補辦公開展覽及說明會，如公開展覽期間有公民或團體陳情意見，則應再提會討論；如無公民或團體陳情意見，則應依初步建議意見二辦理後，再依照修正計畫書、圖，報由本部逕予核定，免再提會討論。四、逕向本部陳情意見綜理表：
編號陳情人及陳情位置陳情理由及建議事項本會專案小組初步建議意見1顏陳瓊英(地主)陳孟竹(地主)顏伯樹(地主)1.從消極面來看，此案對已開發的沙鹿火車站東中正街旁的地主們非常的不公平，站東的地主們沒有重劃開發的喜悅，只有憂傷土地被台中縣政府以重劃之名而免費取走，更有過之，甚且在火車站東規劃大比例之低價抵費併同初步建議意見（一）辦理。
107編號陳情人及陳情位置陳情理由及建議事項本會專案小組初步建議意見台中縣沙鹿鎮火車站東側沿中正街兩側至大同街(以下簡稱)此重劃區域)，地段為沙鹿鎮沙鹿段沙鹿小段地而進一步企圖以低價(低於八分之一的價格)強迫買進人民的土地使得重劃後早已開發的火車站東中正街旁地主取回土地的比例約41%，相對於未開發的火車站西重劃後地主取回大於50%土地的比例而言，實在虧待了火車站東中正街旁的地主們。說明於下：
(1)最近幾年，此重劃區域緊鄰中正街旁之土地有一些買賣，其價格接近每坪30萬台幣，此價格乃是參考土地之公告現值加六成(免增值稅)，以及鄰近中正街旁土地買賣之價格(需付增值稅)而來。
(2)此區域抵費地價格在重劃之後每坪列為6萬元低得太離普，對此區域中正街旁土地地主相當不公平，若不顧公平正義真的通過此案，我們願意現在就簽切結書以每坪八倍價格(四十八萬元)買進火車站東中正街旁的所有抵費地。
(3)此區域火車站東中正街旁在50年前(尚未列為保留地前)就已開發，現在為人口密集之商業區，重劃對地主來講沒有任何喜悅。中正街旁的土地過去曾被不合理的低價徵收拓寬中正街為二十米，在這已開發的地區，重劃後地主取回土地的比例約41%，非常的不合理。而火車站西目前仍是田地，沒有任何道路，重劃後地主取回土地的比例大於50%。
(4)若台中縣政府非得重劃火車站東此一小塊區域不可，為了公平起見，我們建議把此區域緊鄰的中正街全寬二十米重劃前以適當比例視同中正街旁地主所擁有，如此結算中正街旁之地主重劃後應取得約70%的土地回來方為合理。
(5)雖然不盡完全相同，試想想當年拓寬中山路時若不徵收，而以重劃之名免費取得拓寬所需之土地，各地主尤其市街旁的地主會有何感慨？(6)以上所提莫過於在突顯此重劃案對已開發的沙鹿火車站東中正街旁的土地重劃的不合理，台中縣政府以重劃之名而行免費取得土地之實，更有過之，甚且規劃大比例之低價抵費地而進一步企圖以低價(八分之一的價格)強迫買進人民的土地，實在不妥。有違台灣越來越民主越來越公義的人民願望。
2.從積極面來看，火車站東中正街旁應規劃為商業區，既然已經有尚未開發的火車站西邊相當不錯的前瞻性規劃以因應未來的發展，火車站東的規劃道路面積實在可以縮小。
(1)火車站東中正街旁重劃後列為住宅區實在不妥，不僅與現在是實質的商業區不合，也與西有人進人出的火車站，東鄰整片商業區不協調，重劃後是一小塊四周環路的小島，不適合居住，適合做生意，火車站東中正街旁應規劃為商業區。
(2)既然已經有尚未開發的火車站西邊相當不錯的前瞻性規劃以因應未來的發展，為了能夠公平對待火車站東中正街旁的地主們以及對應火車站東邊實質需要，火車站東108編號陳情人及陳情位置陳情理由及建議事項本會專案小組初步建議意見的規劃道路面積實在可以縮小。
(3)此案火車站東除原有20米寬的中正街外(現在實質只有十米寬------因為兩旁之前被徵收之土地地上建築物尚未拆除)，再加上南北各規劃一條新的平行道路，在60米內共三條道路垂直進出火車站，容易造成車流混亂。建議此段之中正街寬度縮小且改為人行步道，新規劃之南北平行道路應為單行道，北進南出車站以利車站旁南北60米長供旅客上下車之便。如此一來，車站旁南北向之道路之寬度亦可縮小。
(4)更積極一點，為免除政府以重劃之名而免費取走已開發民地之嫌疑，建議政府除儘量合理縮小此區域(火車站東中正街旁)之道路面積外，更應積極考慮以徵收的方式取得此區域之道路用地。上述提到的北進南出車站之南北各一條平行於中正街之道路，因目前地處裡邊，每坪價格遠低於此段之中正街寬度縮小後能釋出的土地每坪價格。估計合理釋出足夠多此段之中正街土地應可籌措此地自給自足的徵收費。
(5)若對上述建議須要我們提供更詳細的解說與資料，請隨時告知。
2翁仲言先生等人台中縣議會尤議員碧鈴為本部都市計畫委員會審議「變更台中港特定區計畫（配合沙鹿火車站場站調整規劃）案」，未考量本變更案與一般農業區（非建築用地變更為可建築用地）之不同，而規定提供共共設施回饋比例高達40％以上，敬請體恤民苦，降其提供比例或變更為商業區，實感德便。
1.查台中港特定區計畫自民國60年公告實施迄今已屆滿都市計畫規劃25年期限，達37年之久，又本區自特定區公告（60年）自始為公共設施用地（可供建築用地），受法律限制其使用，倘如依法徵收亦可獲加4成之獎勵且免土地增值稅。
2.然因都市發展遲延，經檢討後政府無須保留其原規劃之站場使用，自當妥適變更為其他妥適之分區，此為合理合法，民等均表贊同，惟變更為純住宅區（無商業區土地），且提供公共設施回饋比例高達40％以上，民等實無法苟同，況區內土地並無公有土地、溝渠、河川及為登記土地可優先抵充。
3.甚上所陳敬請鈞部體恤民苦，參酌隨文檢附彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則，將本案之提供設施回饋降至20％或變更全部為商業區，以利都市均衡發展，實感德便。併同初步建議意見（一）辦理。
附件1：本會專案小組第3次會議之初步建議意見及台中縣政府97年7月30日補充資料對照表本會專案小組97年4月17日第3次會議之初步建議意見台中縣政府97年7月30日府建城字第0970206421號函送之補充資料本案台中縣政府依本會專案小組第2次會議初步建議意見（如附件），重新調整本計畫案土地使用規劃配置構想，將沙鹿火車站東側土地、西側土地及車站站體周邊土地等分成3部分，擬採市地重劃方式辦理開發，考量該配置構想之土地使用與道路系統動線仍有調整之需要，車站站體周邊土地未納入市地重劃範圍，擬變更部分鐵路用地為車站專用區、住宅區，需提供捐贈回饋公共設施用地，台鐵局仍有不同意見，爰建議請台中縣政府依照下列各點辦理，以對照表方式補充處理情形，並修正計畫書內容送署，俾供本會專案小組下次會議研擬初步建議意見之參考。－一、本計畫案東側、西側土地原劃設為道路用地、鐵路用地，迄今已逾30多年尚未徵收，建議請台中縣政府逐年編列預算徵收補償之；惟據該府列席代表說明，縣府財政拮据困難，為解決公共設施保留地之徵收，研提本計畫案以市地重劃方式辦理開發，以保障土地所有權人之權益，尚屬實情，爰建議下列方式辦理。－（一）配合車站站前交通轉乘接駁功能與周邊土地使用強度，建議火車站東側土地再調整修正土地使用與道路系統之規劃配置構想，其土地使用分區應劃設為住宅區，辦理市地重劃之共同負擔公共設施用地面積比例不得低於40％。將原規劃附帶條件住宅區一併納入市地重劃範圍，並考量土地使用及道路系統之合理性作整體規劃，惟因該範圍之重劃費用負擔已達16.32％，為維持市地重劃可行之前提下（規劃地主重劃分回比例50.30%），規劃共同負擔公共設施用地面積比例為33.38%。
（二）考量車站站體周邊土地原劃設鐵路用地如經與台鐵局協調後，未能變更為車站專用區，將因此減少台鐵局應提供捐贈回饋之公共設施用地面積（公兒用地、廣場兼停車場用地等），建議火車站西側擬辦裡市地重劃地區再增加劃設公共設施用地（如：配合鄰近梧棲大排劃設1處公園用地）及調整修正土地使用與道路系統之規劃配置構想，其辦理市地重劃之共同負擔公共設施用地面積比例不得低於40％。檢討火車西側地區道路系統與周邊道路系統銜接調整之合理性，酌予縮減梧棲大排西側之南北向聯外道路及站前道路路幅，並配合於鄰近梧棲大排劃設1處公兒用地，其辦理市地重劃之共同負擔公共設施用地面積比例為42.18%。
本會專案小組97年4月17日第3次會議之初步建議意見台中縣政府97年7月30日府建城字第0970206421號函送之補充資料（三）車站站體周邊土地原劃設鐵路用地未納入市地重劃範圍，擬變更部分鐵路用地為車站專用區、住宅區，需提供捐贈回饋公共設施用地乙節，建議請台中縣政府再與台鐵局溝通協調研提具體變更計畫內容方案。已於97年7月2日召開本案台灣鐵路管理局回饋公共設施用地協調會議，請詳附件五，並依會議結論修正研提本次小組會議資料。二、本案如經本會審決通過後，建議應提供經台中縣政府地政主管機關認可之可行性評估報告相關證明文件，納入計畫書敘明，供審議參考，以利查考外，並應依93年11月16日第597次會議報告「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」決定事項規定辦理。
（一）請台中縣政府於完成該縣都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例第56條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請台中縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
（二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。擬遵照辦理。三、本案台中縣政府所提土地使用規劃配置構想與原報部之計畫內容，已有大幅度調整修正，為求審慎，建議本案於本會審定後，請該府補辦公開展覽及說明會程序，如公開展覽期間有公民或團體陳情意見，則應再提會討論；如無公民或團體陳情意見，則應依初步建議意見二辦理後，再依照修正計畫書、圖，報由本部逕予核定，免再提會討論。將配合內政部都市計畫委員會審定時程，補辦公開展覽及說明會，並依相關作業規定賡續辦理後續作業。四、交通部運輸研究所之書面意見，併請參考。－（一）本案變更範圍內之聯外道路分南北向與東西向，但南北向之永寧路僅規劃往南聯外，寬度30公尺，往北則僅20公依台中港特定區計畫之規劃，本案變更範圍主要係屬第57鄰里單元，並以寬度30公尺計畫道路（永寧路）作為聯絡西側中華路之本會專案小組97年4月17日第3次會議之初步建議意見台中縣政府97年7月30日府建城字第0970206421號函送之補充資料尺，屬區內道路，似不合理。建議打通永寧路（57-1及57-8）為30公尺寬之南北向貫通聯外道路，俾利本區域之聯外功能發揮。主要道路，此外，本案變更範圍北側之中棲路係為陸橋結構，不利道路工程之銜接，故本案主要以配合周邊交通系統規劃，有效提供便利合理之火車站地區交通聯繫及接駁為考量。
（二）P.34（第二種車站專用區）提及該地點為「鐵、公路客運及大眾捷運班車停靠．．．」，請問此處是否有大捷運系統之建設計畫？若有，則建議停車場（停二）之位置應與捷運站位置相鄰，並於未來聯合開發時作整體之規劃，以有效發揮其功能。依97年7月2日台灣鐵路管理局回饋公共設施用地協調會議結論，取消第二種車站專用區及相關規定之規劃。原鐵路用地之臺鐵用地部份擬附帶條件變更為車站用地，未來將配合臺鐵承諾提供25%之土地供作區內必要性公共設施使用，包含廣場、停車場、綠地等設施；俟將來車站增設月臺及股道後，由臺鐵整體規劃興闢之。
（三）請確定本停車場（停二）之功能，係單純商業區消費人潮之停車使用？抑或兼具公鐵路大眾運輸系統之停車轉運接駁功能？如屬後者，則建議停車場位置應與第二種車站專用區相鄰，以使其功能更為提高。依97年7月2日臺灣鐵路管理局回饋公共設施用地協調會議結論作整體修正考量，未來將配合臺鐵承諾提供25%之土地供作區內必要性公共設施使用，包含廣場、停車場、綠地等設施；其設置區位應鄰接計畫道路，以便利民眾使用，俟將來車站增設月臺及股道後，由臺鐵整體規劃興闢之。
（四）火車站東側之6公尺道路（45-3、45-4）功能何在？該兩道路為死巷，且6公尺路寬道路，車輛連迴轉掉頭都有困難，未來該道路恐淪為兩側商家私有之停車場，毫無交通流暢之功能，故請再為配置考量。火車站東側原道路用地南北兩側均屬住宅區，且已留設道路進行指定建築線在案，故除配合劃設寬度8公尺之出入道路外，並規劃站前道路以形成環狀之出入系統，並銜接臺鐵局開闢完成之停車場空間，對站東地區之交通動線及防災功能具有正面之功能。
附件2：本會專案小組第2次會議之初步建議意見及台中縣政府97年3月25日補充資料對照表本會專案小組96年7月17日第2次會議之初步建議意見台中縣政府96年3月25日府建城字第0970081387號函送之補充資料本計畫案建議請台中縣政府依下列各點研提補充圖說相關資料，俾供本會專案小組下次會議審查之參考。－一、本計畫案擬採市地重劃整體開發方式，將沙鹿火車站東、西側土地一併納入重劃範圍，考量沙鹿火車站西側土地目前尚未開發，東側土地多為已密集發展之住宅區、商業區等高使用強度土地，其發展差異性甚鉅，未來重劃後土地之重新配置，將影響東側部分土地所有權人之權益，且東側部分土地所有權人陳情反對。為解決沙鹿火車站之交通擁塞及站前道路用地徵收問題，建議台中縣政府優先考量評估本計畫案東側土地原劃設「道路用地」維持原計畫或變更為「鐵路用地」、「車站用地」或其他適當公共設施用地，併同台灣鐵路管理局刻正辦理沙鹿火車站改建工程計畫，整體規劃一併徵收開闢之可行性，並由台中縣政府召會協調沙鹿鎮公所、台灣鐵路管理局、交通部等相關機關，研議徵收開闢經費來源或專案報請行政院同意本計畫案東側土地徵收開闢納入沙鹿火車站改建工程計畫一併辦理之可行性。1.台中縣政府業已於9月27日召開站前道路用地徵收協調會議，詳如本補充資料附件七。
2.與會台灣鐵路管理局出席代表表示，本案無法納入火車站改建工程計畫內辦理整體開發，亦無經費可補助站前道路用地徵收。
3.本案與生活圈道路系統之服務功能及性質不同，似無法向內政部營建署申請生活圈道路系統補助。
4.為解決火車站東側土地多年來窳陋、且無法改建的窘境，將配合火車站站房改建工程所規劃公共設施工程範圍，配合道路動線規劃等考量，採以市地重劃整體開發方式，據以開闢公共設施，整頓站前都市環境品質。二、關於車站西側用地將來之變更，建議請台中縣政府再考量當地人口與產業發展、沙鹿火車站區及都市整體發展需要，配合本計畫區鄰近區域之土地使用分區、道路系統動線、沙鹿火車站交通轉乘功能，應優先滿足車站周邊交通及相關公共設施之需求，至於其他土地，建請改以低密度、低使用強度、高綠化率及高公共設施用地比例之原則，再檢討調整劃設本計畫案西側土地使用規劃配置構想及計畫，以促進沙鹿火車站西側地區之發展。1.遵照辦理，有關人口與產業發展、沙鹿火車站區及都市整體發展需要之相關分析說明詳如本補充資料附件一及附件二內容。
2.有關沙鹿火車站站東及站西兩側土地使用分區與道路系統動線規劃，係以滿足車站周邊交通及相關公共設施之需求為規劃優先前提，再考量周邊土地使用分區型態，配合土地使用強度之調降，劃設適當分區，並針對站西地區之聯外道路、主要道路及站前道路斷面設計提出建議。
3.有關火車站站東及站西地區規劃分析詳如本補充資料附件三及附件四，4.有關本案變更計畫之方案調整及開發強度規劃詳如本補充資料附件五及附件六內容。
本會專案小組96年7月17日第2次會議之初步建議意見台中縣政府96年3月25日府建城字第0970081387號函送之補充資料三、建議台中縣政府補充研提梧棲大排兩側之景觀道路計畫，以營造親水空間環境及生態廊道。有關梧棲大排兩側之景觀規劃部分，建議配合進行中之「變更台中港特定區計畫（第三次通盤檢討）」作業納入考量，另本案已針對變更範圍內西側地區之各層級道路提出道路斷面設計建議，以期能建立站前地區道路景觀特色，提升地區環境品質，詳如本補充資料附件四、站西地區原「鐵路用地」規劃分析。
附件3：本會專案小組現場會勘之審查意見及台中縣政府96年7月4日補充資料對照表本會專案小組96年2月8日現場會勘之審查意見台中縣政府96年7月4日府建城字第0960183728號函送之補充資料一、本案計畫內容與台鐵沙鹿火車站未來改建規劃內容關係密切，建議請台灣鐵路管理局補充該局刻正辦理沙鹿火車站改建工程之規劃設計原則與配置構想、建設期程及人行與車流交通進出動線等圖說相關資料，以供下次審查會議之參考。--二、關於立法院顏委員清標出席本次會勘說明有關沙鹿火車站站前道路用地之徵收開闢事宜，業已多次協調交通部同意編列預算協助取得用地乙節，建議下次專案小組審查會議加邀交通部列席說明，以利審查。交通部96年3月14日交路（一）字第0960002559號函復立法院顏委員清標略以：「有關沙鹿火車站站前道路用地係屬縣道使用，應由權責機關台中縣政府編列預算徵收取得開闢為適法，本部並無承諾編列預算協助取得，尚祈諒察；至於貴委員前關切沙鹿火車站東南側民有土地部分，本部台鐵局業已配合都市計畫變更為住宅區。」。三、本案變更計畫內容是否可行，與周邊地區能否配合一併整體開發及是否有良好進出交通動線規劃，密切相關，建議請台中縣政府研擬相關配套措施及替選方案，以供下次審查會議之參考。遵照辦理，詳如本補充資料肆、替選方案內容。
附件4：本會專案小組第1次審查會議之審查意見及台中縣政府96年7月4日補充資料對照表本會專案小組96年1月30日第1次審查會議之審查意見台中縣政府96年7月4日府建城字第0960183728號函送之補充資料本計畫案係台中縣政府為配合沙鹿火車站區與都市整體發展之需要及解決台中港特定區計畫規劃之沙鹿火車站西側鐵路用地迄今30餘年尚未徵收之課題，故擬變更鐵路用地（14.86公頃）為第2種車站專用區（3.93公頃）、商業區（6.06公頃）、住宅區（0.19公頃）、鄰里公園兼供兒童遊樂場使用（0.41公頃）、人行廣場用地（0.21公頃）、停車場用地（0.48公頃）及道路用地（4.02公頃）等，開發方式擬以市地重劃辦理整體開發；考量本計畫案擬劃設為商業區面積似屬偏高、缺乏足夠公共設施用地面積、土地使用與道路系統之配置仍需再調整修正及台灣鐵路管理局管有土地占變更都市計畫範圍土地總面積35.03％，該局有無意願參加市地重劃，對本計畫案未來辦理市地重劃整體開發之影響甚鉅等因素，均需釐清，爰建議台中縣政府依下列各點研提補充圖說相關資料到署，俾供本會專案小組下次會議審查之參考；另本計畫案將擇期前往沙鹿火車站現地勘查－一、建議請台灣鐵路管理局正式行文表示是否參加本計畫案辦理市地重劃整體開發、維持原計畫「鐵路用地」或劃設為「車站專用區」等不同方案表示意見或提出其他具體建議事項，並請台中縣政府針對上述不同替選方案之可行性，研提分析說明資料依96年3月20日交通部台灣鐵路管理局鐵產地字第0960200091號函所提建議研提替選方案，詳如本補充資料肆、替選方案中三、配合台鐵意見調整內容及四、各方案內容彙整比較表二、建議請台中縣政府考量當地人口與產業發展、沙鹿火車站區及都市整體發展需要，改以低密度、低使用強度、高綠化率及高公共設施用地比例之原則，再檢討調降商業區面積、增加公共設施用地面積，及檢討如何調整修正土地使用分區與道路系統動線規劃，以引導車站東側既有商業活動及搭車旅客轉往車站西側發展，疏解及改善車站東側混亂密集發展與交通轉運接駁進出困難現況，進而促成當地都市更新發展之契機遵照辦理，詳如本補充資料肆、替選方案中二、依部小組意見修正方案。