MOIO7251-審議事項-第17案：臺北縣政府函為「變更土城都市計畫（部分工業區、住宅區為商業區、公園兼兒童遊樂場用地及道路用地）（土城市員福段24地號等及中華段1375地號等25筆土地）案」。

會議紀錄id

MOIO7251

案件id

QFhEWd

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經臺北縣都市計畫委員會98年1月20日第384次會審議通過，並准臺北縣政府98年5月4日北府城規字第0980343716號函檢送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、案經簽奉核可，由本會顏委員秀吉（召集人）、王委員秀娟、鄒委員克萬、李委員公哲、及羅委員光宗等5位委員組成專案小組，專案小組已分別於98年6月25日、98年8月13日及98年9月29日召開3次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見後，提本會98年11月24日第719次會審議決議：「本案除縣政府列席代表於會中說明有關環境影響評估，公共設施維護管理，國有土地處理方式等外，因尚涉及變更使用分區類別、使用性質、面積及公共設施劃設區位等，案情複雜，故請該府再詳予重新檢討分析並補充書面資料，交由原專案小組先行研提具體建議意見後，再提會討論。」。
• 七、案經原專案小組於99年1月19日召開會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，臺北縣政府於99年2月1日北府城審字第0990082861號函檢送依照專案小組初步建議意見修正計畫書、圖到部，爰再提會討論。

決議

• 決議：
• 一、專案小組初步建議意見第二-（四）點，採納縣政府列席代表說明，同意變更為商業區，並請將本案變更緣由、計畫整體發展構想、空間架構、交通系統、社區鄰里配置、公共設施服務範圍、商業區使用強度及產業結構發展變遷等妥為納入計畫書敘明，以資完備。
• 二、其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及臺北縣政府99年2月1日北府城審字第0990082861號函送計畫書、圖內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：
  本案係臺北縣政府據土地所有權人之申請，為配合該都市發展及產業變遷，透過本計畫閒置工業區土地規劃利用提供優質之商業服務空間，藉以改善地區生活環境品質，創造都市新的發展契機，故辦理變更部分工業區（面積：1.6796公頃）、住宅區（面積：0.3381公頃）為商業區（面積：1.4124公頃）、公園兼兒童遊樂場用地（面積：0.3735公頃）及道路用地（面積：0.2328公頃），建議除下列各點外其餘照臺北縣政府核議意見通過。一、臺北縣政府對工業區檢討變更案已擬定「臺北縣都市計畫工業區發展政策」，在區域都市網路的整合與配合近年強調的「三生」觀念下，藉由重大建設引入及產業環境的轉變，將工業區列為都市再發展的重要策略並透過都市計畫變更審議之途徑，利用管控環境品質及訂定適當之回饋計畫，以疏導工業區之整體使用機能。故請縣政府將所研提各種策略及推動機制納入計畫書，以資完備。
  (一)短期策略：個案變更，為連繫申請個案與都市發展政策，以「整體規劃、分別開發」方式辦理。
  中期策略：專案性檢討，針對特定區辦理專案檢討，如「捷運場站及沿線週邊地區專案通盤檢討」及「工業區專案通盤檢討」。
  長期策略：一般性檢討，於各都市計畫區通盤檢討時，就都市整體空間結構一併調整。
  （二）推動機制：利用財務計畫之執行配合工業區變更之回饋代金轉入都市更新基金，以透過私部門工業區再發展的觸媒效益與公部門更新基金投入的助燃效益，希冀加強地方之基礎建設並帶動地區之整體發展。二、本案係屬「臺北縣政府都市計畫工業區發展政策」之「短期策略」範疇，故應請縣政府依下列各點詳為說明，俾落實計劃之執行及提供細部計畫審議參據。
  （一）為健全都市整體發展及維護開發之公平合理性，本案是否納入目前正辦理之「變更土城都市計畫（第三次通盤檢討）案」一併考量，若是為爭取時效有先行辦理個案變更之必要，則本計畫案是否已依循主要計畫之指導或符合「臺北縣都市計畫工業區發展政策」，訂有對整體工業區使用調整之相關對策。
  （二）請縣政府會同規劃單位詳為評估本計畫工業區是否仍有保留供當地居民就業需求，並納入計畫書內詳為說明，以為本案變更之參據。
  （三）本案變更範圍尚稱完整，惟為利整體規劃以促進土地合理使用，故請縣政府提出將東側零星住宅區及西側部分工業區納入變更範圍之可行性分析，及未一併辦理變更之理由、對策等，納入計畫書詳為敘明。
  （四）本案規劃單位仍維持原計畫商業區（詳如附圖），是否符合未來「變更土城都市計畫（第三次通盤檢討）案」及年底升格為直轄市預期對日後商業區發展情形，請縣府及規劃單位就計畫區整體發展構想、空間架構、交通系統、社區鄰里配置、公共設施服務範圍、不同於原商業區使用強度及土城市產業結構變遷(請提供三級產業演變之詳實資料)等妥為研析敘明理由，俾供大會討論決定。
  （五）本案變更面積達1公頃以上，依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第17條規定應劃設不低於該等地區總面積10﹪之公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場等公共設施用地，本案是否業依上開規定劃設，又爲避免阻礙都市建設與經濟成長，目前於本區實際發展上有那些消極性管制措施，未來則將導入何種積極性規劃與建設，以確保都市機能之平衡發展並有效改善居民都市生活環境品質。
  （六）本案基地臨住宅區側退縮留設6米之人行通路，請於保有廊道通視性及透空性與公園可及性原則下，廣植本土原生常綠喬木及綠籬，以發揮綠化節能效果，並確保專供人行使用。
  （七）本案劃設為商業區，考量使用，因其功能與定位，將吸引人潮並增加日間活動人口，對附近地區交通系統造成一定程度之衝擊，故請縣政府會同規劃單位提出區域性與基地內交通動線改善規劃方案及停車需求對策，納入計畫書以為執行參據。
  （八）依據規劃單位說明，本案基地周邊道路目前呈現B、Ｃ級之服務水準，以土城目前急速發展，幹道交通日益繁榮之狀況，請改採路口交通延滯現況提出模擬分析，以確實了解本案日後開發建設為商業區其道路服務水準。
  （九）依據規劃單位說明，本案地下停車場車道進出口設置於主要幹道中華路上，勢必對基地周邊道路造成嚴重交通影響衝擊，請縣政府妥為修正車道進出口位置，及劃設足夠之緩衝及停等空間，以有效內化或減化基地可能產生之衝擊影響，並納入計畫書內，供都市設計審議時參考。
  （十）本案日後將建設成住商混合大樓，故請縣政府提出住宅及商業活動人行、車行動線與地下室停車動線如何分離，以確保住戶安全之有效管理方案，納入計畫書內，以為執行依據。
  （十一）為因應全球氣候變遷，避免暴雨集中，危害住民生命、財產安全，請將暴雨頻率年提升為50年，並據以計算基地開發前後雨水逕流量及調整滯洪池規模，以建構並強化區內儲水、蓄水、排水相關設施及系統，俾供未來都市設計審議依循。
  （十二）為避免公共投資浪費，並利基地排水系統之建構，請提供本計畫區區域排水及污水下水道相關規劃資料與建設時程，以為本案污、排水處理系統設計之參據。
  （十三）為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請縣政府提出本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構水平、垂直之安全防災空間，並納入計畫書內作為執行之參據。
  （十四）請縣政府詳為補充說明本案商業區之功能定位、住商使用比例（商業使用不得低於60％）、基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強度、、動線規劃、停車空間、隔離綠帶及公共開放空間）等基本資料，並納入計畫書內，俾供擬定細部計畫依循。
  （十五）涉及本會第662次及675次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分請詳為說明，以供審議參考。
  （1）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則；若變更範圍非屬完整街廓者，得以整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後，納入計畫書內作為同街廓內後續變更審議之準則。
  （2）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。
  （3）變更後之商業區其容積率不宜比照周邊商業區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫工業區之容積率。
  F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區面積。
  ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （4）變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。
  （5）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於基準容積之1.5倍，以避免對附近交通、公共安全、環境影響衝擊太大。
  （6）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （7）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區。
  （十六）有關變更範圍內之公有土地，請洽該土地管理機關取得同意變更或同意合併開發證明文件或具體可行之開發方式，以杜紛爭。
  （十七）本案改以自辦市地重劃方式辦理，故請縣政府參照「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之規定詳予覈實查明本案提供公共設施用地之比率（應單獨計列，不含開發範圍內，以原公有道路、溝渠、河川及未登記地辦理抵充之部分）並配合修正相關辦理情形檢核表，以符規定。
  （十八）本案係以自辦市地重劃方式開發，為配合市地重劃整體開發之期程，及確保都市計畫具體可行，參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，依下列各點辦理：
  （一）請臺北縣政府於完成臺北縣都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請臺北縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  （二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。
  （十九)本案容積計算方式，仍請依本會第662次、675次會議之相關規定，妥為修正為商業區容積率不得大於282％，以符規定。
  （廿）據縣政府列席代表說明，本案自願捐贈之可建築用地，係改採代金方式折算繳納，並運用於鄰近地區相關公共建設或環境改善規劃費用，以回饋當地之公共建設，請縣政府就其使用內容、執行情形，納入計畫書內補充敘明。
  （廿一）依計畫書記載本案應實施環境影響評估，故於報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響評估報告相關書件。
  變更土城都市計畫（部分工業區、住宅區為商業區、公園兼兒童遊樂場用地及道路用地）（土城市員福段24地號等及中華段1375地號等25筆土地）案土地使用計畫示意圖N圖例道路用地公園兼兒童遊樂場用地商業區M15M工住工住住住住住工人行步道人行步道人行步道計畫範圍公兒公兒變更土城都市計畫（部分工業區、住宅區為商業區、公園兼兒童遊樂場用地及道路用地）（土城市員福段24地號等及中華段1375地號等25筆土地）案土地使用計畫示意圖NN圖例道路用地公園兼兒童遊樂場用地商業區M15M工住工住住住住住工人行步道人行步道人行步道計畫範圍計畫範圍公兒公兒圖一：土地使用計畫示意圖表一：土地使用面積配置表使用項目面積(㎡)比例備註地主取得12,061.1759.50%地主取得商業區捐贈3,040.6315.00%捐贈建築用地(以捐獻代金替代)使用分區使用分區小計15,101.8174.50%道路用地2,317.9411.43%公園兼兒童遊樂場用地2,851.1314.07%公共設施公共設施小計5,169.0725.50%合計20,270.88100.00%八、確認99年3月2日內政部、嘉義縣暨竹崎鄉都市計畫委員會聯席會議紀錄。
  決定：確定。