MOIO7251-審議事項-第７案：新竹縣政府函為「變更北埔都市計畫（含鄉公所地區）（第二次通盤檢討）保留案」。

會議紀錄id

MOIO7251

案件id

Ud20b9

概要說明

• 說明：
• 一、變更北埔都市計畫（含鄉公所地區）（第二次通盤檢討）案，前經本會92年4月15日第557次會審議完竣決議：「本案准照本會專案小組審查意見通過，並退請新竹縣政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。」，案經本部以92年12月18日台內中營字第0920090813號函核定，並經新竹縣政府於93年1月15日以府工都字第0930000353號公告發布實施在案。
• 二、新竹縣政府依照本會上開決議辦理後，於98年2月26日以府工都字第0980026981號函檢送變更計畫書、圖等報請審議，案經簽奉核可，由本會林委員秋綿（召集人）、王委員秀娟、李委員正庸、顏委員秀吉及羅委員光宗等5位委員組成專案小組，專案小組已分別於98年5月12日、98年6月18日及98年7月14日召開3次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經新竹縣政府98年12月30日府工都字第0980206551號函送依照專案小組初步建議意見修正計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及新竹縣政府98年12月30日府工都字第0980206551號函送計畫書、圖內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：
  本案除下列各點外，其餘照新竹縣政府核議意見通過。一、變更北埔（含鄉公所地區）都市計畫（第二次通盤檢討）案除變內容明細表編號第三、四、五、七、十案，前經提本會92年4月15日第557次會審決通過，並經本部以92年12月18日台內中營字第0920090813號函核定及新竹縣政府於93年1月15日以府工都字第0930000353號函公告發布實施在案外，其餘部分需俟新竹縣政府詳為補充並研擬具體書面意見後，再行提會討論，合先敘明。二、本案縣政府依本會上開決議辦理後，該府始以98年2月26日府工都字第0980026981號函檢送變更計畫書、圖等報請審議，由於辦理時間長達5年，且部分變更案件又非屬原先保留部分，似宜辦理計畫區全面性通盤檢討，較符實際及都市計畫法第26條規定，惟參據縣政府列席代表於小組會中說明，考量北埔傳統聚落保存之急迫性及北埔未來發展趨勢，故同意依縣府意見繼續審議。三、依據「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定標準及計畫人口10﹐000人核算，本計畫區兒童遊樂場用地面積不足0.24公頃，停車場用地面積不足1.48公頃，又公園（面積4.74公頃）、體育場所、廣場、綠地（面積0.10公頃）及兒童遊樂場（面積0.56公頃）等5項公共設施用地面積經核算，佔全部計畫面積之3.6％，低於「都市計畫法」第45條不得少於10﹪之規定，惟本計畫係屬老舊街區且為第二次通盤檢討保留案，故採納縣府列席人員意見，不足之公共設施用地俟將來擴大都市發展用地或變更為可建築用地時，再妥為調整補充。四、依計畫書記載本計畫區內歷史、人文資源非常豐富，計有一級古蹟金廣福，三級古蹟天水堂及慈天宮等特有文化景觀，此次通盤檢討，縣政府將部分住宅區變更為古蹟保存區或傳統聚落保存區，爲形塑北埔鄉延續傳承客家文化，風土人情及豐富之人文史蹟為風格的都市形貌，故請縣政府就下列各點提出具體之規劃方案及都市設計發展構想後，納入計畫書內，以資完備。
  （一）本計畫區之歷史文化建築、周邊老舊民居，及具有攻、防功能與特性之街道空間系統，請於細部計畫中予以整合、建立網絡，以形塑特有客家傳統聚落風貌，並強化住民認同感。
  （二）在傳統聚落與歷史古蹟維護與保存之同時，並能有效改善公共及私有空間實質環境，以增進都市服務機能、提昇整體生活環境品質之具體方案。
  （三）透過都市設計的整體規劃，建立完整觀光遊憩系統，以適切融合居民與遊客的互動關係，並對臨時性的商業販售行為提出有效合理的管理，假日湧進大量遊客，對本區交通、環境所造成重大衝擊影響之因應對策等。五、據縣政府列席人員說明，鄰近農業區設有臨時停車場，有效解決本區例假日日、夜間引進之遊客停車需求，故請縣政府提供並詳為檢核目前停車需求及供給量（包含北埔國中、國小及商家自行停車空間量）後，研提長期解決對策，併將遊客參訪人行動線及接駁服務規劃方案等，補充納入計畫書內敘明。六、爲利土地合理使用及地方整體發展，請縣政府將傳統聚落與區外交通之聯結策略、周邊地區未來發展願景、定位，補充具體詳實資料，納入計畫書內，以為日後地方發展之依循。七、有關都市防災計畫部分，請縣政府針對地方特性並依據地區生活圈人口密度、發展現況等分布情形，妥為敘明災害歷史、建立災害標示、維生設施及警消系統等，並依據「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定，就防災避難場所與設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶等事項，修正各項防災空間名稱、面積後，補充規劃並納入計畫書內，作為執行之依據。八、本計畫未劃設環保設施用地，為確保都市體質及居住環境衛生，請縣政府將本計畫目前垃圾處理方式及污水下水道規劃方案於計畫書補充敘明，以為公共服務基礎設施之參據，如涉及都市計畫變更，請另依法定程序辦理。九、為加強落實都市計畫定期通盤檢討實施辦法第27條「計畫道路以外之既成道路應衡酌計畫道路之規劃情形及實際需求，檢討其存廢。」規定，請縣政府於計畫書內適當章節，妥予載明既成道路之檢討是否納入都市計畫道路系統，並對擬納入都市計畫道路系統部分提出土地取得方式及相關解決對策、配套措施之處理原則。十、為利執行，本次通盤檢討之變更案規定需採回饋措施方式辦理者，縣政府應與土地所有權人簽訂協議書，併納入計畫書內，再行檢具變更主要計畫書、圖，報由內政部核定。
  十一、為確保都市計畫具體可行，參據本會93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，依下列各點辦理：
  （一）請新竹縣政府依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請新竹縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  （二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。
  十二、變更內容明細表部分：詳附表一十三、土地使用分區管制要點部分：詳附表二附表一變更北埔(含鄉公所地區)都市計畫(第二次通盤檢討)(保留案)變更內容明細表變更內容編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見變1-1工一、工四、工五工業區(3.08)產業專用區(3.08)為提高土地使用效益，遵循政策指導及滿足觀光發展需求，配合區內產業及文化特色，發展觀光。
  附帶條件：
  各產專區應採整體規劃,並依「新竹縣各都市計畫地區土地使用變更回饋審議原則」提供15﹪土地作為區內必要之服務性設施（停車場、廣場、綠地等）使用，於領取使用執照前完成興建後，無償捐贈與新竹縣所有，以整體開發或市地重劃方式辦理開發。
  照縣政府所提方案，附帶條件修正通過：
  附帶條件：
  1.停車需求應內部化，故所提供15％回饋土地部分，不得作停車場使用。
  2.回饋土地應以5項公共設施（公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場）優先劃設。
  修正事項：
  為提供較大之開放空間故將建蔽率修正為不得超過50％。
  變更內容編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見工業區(0.72)產業專用區(0.72)變1-2工六綠地用地(0.03)道路廣場用地(0.03)1.為提高土地使用效益，遵循政策指導及滿足觀光發展需求，配合區內產業及文化特色，發展觀光。
  ２．配合姜式家廟出入道路需求及產專區變更回饋，故劃設為道路廣場用地。
  附帶條件：
  1.各產專區應採整體規劃,並依「新竹縣各都市計畫地區土地使用變更回饋審議原則」提供15﹪土地作為區內必要之服務性設施（停車場、廣場、綠地等）使用，於領取使用執照前完成興建後，無償捐贈與新竹縣所有，以整體開發或市地重劃方式辦理開發。
  2.工六變更為產業專用區之回饋方式詳圖十，因所回饋道路、開放空間之土地比例不足15﹪，由開發者負擔道路及開放空間之開闢經費。照縣政府所提方案，附帶條件修正通過：
  附帶條件：
  1.停車需求應內部化，故所提供15％回饋土地部分，不得作停車場使用。
  2.回饋土地應以5項公共設施（公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場）優先劃設。
  修正事項：
  為提供較大之開放空間故將建蔽率修正為不得超過50％。
  變2中華電信北埔服務中心電信事業專用區(0.03)電信專用區(0.03)為配合97年6月公告實施電信專用區專案通檢通過名稱，統一變更為電信專用區。
  照縣政府核議意見通過，並不得為「都市計畫法台灣省施行細則」第30條之1第1項第5款使用。
  變3停(二)公園用地(0.16)機關用地(0.16)配合鄉立托兒所現況使用需求，及為解決北埔參採縣政府列席人員說明變更範圍皆屬公有地變更內容編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見東側保護區(0.14)機關用地(0.14)地區停車用地不足問題，鄉公所配合於假日開放土地供停車使用。（國產局、林務局），且保護區地勢平坦，惟開發時如涉及水土保持部分仍應依相關規定辦理，故請補充地形圖並將本案機關用地指定供鄉立托兒所使用外，其餘照縣政府核意意見通過。
  變4計畫年期民國92年民國110年原訂計畫年期已屆滿，依(北部區域計畫及國土計畫)草案修訂為110年。照縣政府核議意見通過。
  變5全區修訂土地使用分區管制要點配合現行法令修訂。
  增訂都市設計相關管制規定。詳表十六土地使用分區管制要點表。1.併土地使用分區管制要點。
  2.有關都市設計管制規定，請新竹縣政府本於權責自行核處。
  變6金廣福公館西側周邊住宅區(0.04)古蹟保存區(0.04)配合一級古蹟「金廣福公館」，將古蹟本體建築周邊之景觀庭園一併劃設為古蹟保存區。照縣政府核議意見通過。
  變7慈天宮西側住宅區(0.08)古蹟保存區(0.08)本計畫區內「姜阿新宅」係依文化資產保存法劃定之縣級古蹟，故配合劃定為古蹟保存區。
  照縣政府核議意見通過。
  變8北埔派出所東南側住宅區(0.25)古蹟保存區(0.25)本計畫區內「姜氏家廟」係依文化資產保存法劃定之縣級古蹟，故配合劃定為古蹟保存區。
  照縣政府核議意見通過。
  變9廟前街、中興住宅區(3.23)傳統聚落保存區(3.23)為維護傳統聚落建築及街區生活空間完整，並保存北埔老街特殊街照縣政府核議意見通過。
  變更內容編號位置原計畫(公頃)新計畫(公頃)變更理由本會專案小組初步建議意見路、公園街及秀巒山所圍街廓道路廣場用地(0.35)傳統聚落保存區(0.35)景，以塑造地方特色及街區整體發展。
  住宅區(4.34)住宅區(特)(4.34)變10傳統聚落保存區周圍商業區(0.59)商業區(特)(0.59)為有效控制建築物量體高度，維護傳統聚落保存區與周邊街道景觀協調性。照縣政府核議意見通過。
  註：表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準。
• 附表二：變更北埔(含鄉公所地區)都市計畫(第二次通盤檢討)（保留案）土地使用分區管制要點對照表原計畫條文檢討後條文本會專案小組初步建議意見無壹、土地使用分區管制第一點：本要點依都市計畫法第22條及同法台灣省施行細則第35條規定制定之。第一點：本要點依都市計畫法第22條及同法台灣省施行細則第35條規定制定之。照縣政府核議意見通過。
  第二點：住宅區住宅區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下列規定：
  使用分區建蔽率容積率住宅區60％180％第二點：住宅區住宅區之建蔽率不得大於60%、容積率不得大於180%。
  為提升居住環境品質及解決停車需求，建築基地於申請建築時，其建築樓地板面積在250平方公尺（含）以下者，應留設1部停車空間，如超過250平方公尺者，每超過150平方公尺及其零數應增設1部停車空間，但建築基地僅面臨4公尺人行步道用地者，不在此限。
  所留設之停車空間如屬同一戶，得免依建築技術規則留設車道。
  基地情形特殊，經提本縣都市設計審議委員會審議同意者，依審議決議辦理。。
  照縣政府核議意見通過。
  無第三點：住宅區(特)住宅區(特)之建蔽率不得超過60％，容積率不得大於180％。建築物高度不得超過4層樓，建築屋簷高度不得超過13m。照縣政府核議意見通過。
  第三點：商業區商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下列規定使用分區建蔽率容積率商業區80％260％第四點：商業區商業區之建蔽率不得大於80%、容積率不得大於260%。
  為提升居住環境品質及解決停車需求，建築基地於申請建築時，其建築樓地板面積在250平方公尺（含）以下者，應留設1部停車空間，如超過250平方公尺者，每超過150平方公尺及其零數應增設1部停車空間，但建築基地僅面臨4公尺人行步道用地者，不在此限。
  所留設之停車空間如屬同一戶，得免依建築技術規則留設車道。
  基地情形特殊，經提本縣都市設計審議委員會審議同意者，依審議決議辦理。
  照縣政府核議意見通過。
  無第五點：商業區(特)商業區(特)之建蔽率不得超過80％，容積率不得大於260％。建築物高度不得超過4層樓，建築屋簷高度不得超過13m。照縣政府核議意見通過。
  原計畫條文檢討後條文本會專案小組初步建議意見第四點：工業區本計畫工業區以乙種工業區之土地及建築物之使用依都市計畫法台灣省施行細則第18條規定辦理其建蔽率不得超過70％，容積率不得超過210％。第六點：工業區本計畫工業區以乙種工業區之土地及建築物之使用依都市計畫法台灣省施行細則第18條規定辦理其建蔽率不得超過70％，容積率不得超過210％。照縣政府核議意見通過。
  第十點：農會專用區農會專用區之土地及建築物之使用，以農會及其相關設施使用，其建築物之建蔽率不得大於50％，容積率不得大於250％。第七點：農會專用區農會專用區之土地及建築物之使用，以農會及其相關設施使用，其建築物之建蔽率不得大於50％，容積率不得大於250％。照縣政府核議意見通過。
  第八點：電信專用區電信專用區之建蔽率不得大於50%，容積率不得大於250%，其土地使用項目悉依「都市計畫法台灣省施行細則」第三十之一條第1至4款規定辦理。其土地及建築物得為下列使用：
  （一）經營電信事業所需設施：
  包括機房、營業廳、辦公室、料場、倉庫、天線場、展示中心、線路中心、動力室(電力室)、衛星電台、自立式天線基地、海纜登陸區、基地台、電信轉播站、移動式拖車機房等及其他必要設施。
  （二）電信必要附屬設施：
  1.研發、實驗、推廣、檢驗及營運辦公室。
  2.教學、訓練、實習房舍(場所)及學員宿舍。
  3.員工托育中心、員工幼稚園、員工課輔班、員工餐廳、員工福利社、員工招待所及員工醫務所。
  其他經市政府審查核准之必要設施。
  （三）與電信運用發展有關設施：
  1.網路加值服務業。
  2.有線、無線及電腦資訊業。
  3.資料處理服務業。
  （四）與電信業務經營有關設施：
  1.電子資訊供應服務業。
  2.電信器材零售業。
  3.通信工程業。
  4.金融業派駐機構。照縣政府核議意見通過。
  第五點：古蹟保存區古蹟保存區內之建築物及土地使用，依文化資產保存法暨其施行細則有關規定辦理。第九點：古蹟保存區古蹟保存區內之建築物及土地使用，依文化資產保存法暨其施行細則有關規定辦理。
  並為配合觀光及閒置空間活化再利用計畫，得提供小型餐飲服務及小型商店零售服務使用。照縣政府核議意見通過。
  原計畫條文檢討後條文本會專案小組初步建議意見無第十點：傳統聚落保存區傳統聚落保存區之建蔽率不得大於80%，容積率不得大於160%。
  為保留傳統聚落保存區之街區建物型態，傳統聚落保存區內建築物，申請建築時應提送新竹縣都市設計審議委員會審議通過後，始得發照建築，且得免依建築技術規則留設停車空間。
  為維持現有聚落街區紋理，建築基地面臨現道路，得以現有巷道為建築線，免依新竹縣建築管理自治條例第五條規定辦理退縮。
  如原總容積低於住宅區容積規定者，得參照文化資產保存法之規定辦理容積移轉。照縣政府核議意見通過。
  無第十一點：傳統聚落保存區係以提供適當程度之住商混合活動使用為主，其土地及建築物之使用不得有礙居住安全、衛生。為延續其原有特色及控制其適度發展，本區得為下列各種使用及行業活動項目。
  （一）住宅。
  （二）公共服務及公用事業相關設施（三）一般零售業：
  1.日用五金2.日用雜貨3.電器用品4.服飾用品、布莊5.古董、藝品店6.餅舖、果菜7.藥物、化粧品零售8.傢俱店9.農產品零售10.鐘錶、眼鏡零售11.文教及育樂用品零售（四）日常服務業：
  1.刻印店2.理髮店3.旅遊服務（五）修理服務業：
  1.腳踏車行（六）餐飲業：
  1.飲食店、小吃店2.茶藝館（七）民間社團：
  1.宗教會館2.同鄉會、老人會3.文化、藝術社團（八）其他經本縣都市設計審議委員會審議認可之使用或行業。為避免日後執行產生疑義，故將「（一）住宅。修正為：（一）住宅使用。」外，其餘照縣政府核議意見通過。
  原計畫條文檢討後條文本會專案小組初步建議意見第十二點：產業專用區產業專用區之建蔽率不得超過70％，容積率不得大於210％。
  產業專用區內，以地方產業或結合觀光產業以及引進與文化相關等相關設施使用為限，如：遊憩、文教、展演、零售、餐飲及提供住宿等或其他經本縣都市設計審議委員會審議認可之使用或行業。
  為型塑北埔特有風情，申請建築時應提送新竹縣都市設計審議委員會審議通過後，始得發照建築。配合變更內容明細表編號第1-1及1-2案，為提供較大之開放空間故將建蔽率修正為不得超過50％，及有關停車空間之設置需依本部訂頒之「都市計畫各種土地使用分區及公共設施用地退縮建築及停車空間設置基準」辦理外，其餘照縣政府核議意見通過。
  第六點：機關用地機關用地之建蔽率不得超過50％，容積率不得大於250％。第十三點：機關用地機關用地之建蔽率不得超過50％，容積率不得大於250％。照縣政府核議意見通過。
  第七點：學校用地學校用地之建蔽率不得超過50％，容積率不得大於150％。第十四點：學校用地學校用地之建蔽率不得超過50％，容積率不得大於150％。照縣政府核議意見通過。
  第八點：市場用地市場用地之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於240％，並依台灣省零售市場建築規格有關規定辦理。第十五點：市場用地市場用地之建蔽率不得大於60％，容積率不得大於240％，並依台灣省零售市場建築規格有關規定辦理。照縣政府核議意見通過。
  第九點：建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木。第十六點：建築基地所留設之法定空地應植栽綠化，其綠覆比例應達50%以上，並依新竹縣建築基地綠化實施辦法辦理。照縣政府核議意見通過。
  第十一點：凡建築基地為完整之街廓或符合下列各款規定，並依規定設置公共開放空間者，得依第十二點規定增加興建樓地板面積。
  (一)基地有一面臨寬度在8公尺以上道路，其臨接長度在25公尺以上或達周界總長度五分之一以上者。
  (二)基地面積在商業區為1000平方公尺以上者，在住宅區、機關用地為1500平方公尺以上者。第十七點：為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定下列獎勵措施：
  (一)有關設置公共開放空間獎勵部分，應依「建築技術規則」設計施工編第十五章「實施都市計畫地區建築基地綜合設計」之相關規定辦理。
  (二)建築物提供部分樓地板面積供下列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之30﹪為限。
  1.私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在100平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
  2.建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。照縣政府核議意見通過。
  第十二點：依第十一點規定所得增加之樓地板面積(ΔFA)按下列合計，但不得超過刪除。併入第十七點規定。照縣政府核議意見原計畫條文檢討後條文本會專案小組初步建議意見基地面積乘以該基地容積率20％。
  A：基地面積S：開放空間有效總面積I：鼓勵係數，依下列規定計算。
  1.商業區：I=2.89√S/A-1.02.住宅區、機關用地及行政區：I=2.04√S/A-1.0前項所列開放空間有效總面積之定義以計算標準依內政部訂頒「未實施容積管制地區綜合鼓勵辦法」之規定。通過。
  第十三點：依第十一點規定設置公共開放空間之建築基地，其面積在商業區面臨道路為20公尺以上且地1500平方公尺以上，在住宅區、機關用地為2000平方公尺以上者，其所得增加之樓地板面積(ΔFA)得依第十二點規定核算之增加樓地板面積乘以125％。刪除，依「建築技術規則」建築設計施工編第十五章「實施都市計畫地區建築基地綜合設計」已有規定，且與第十七點競合。照縣政府核議意見通過。
  第十八點：
  本計畫區建築基地達2000平方公尺(含)以上及經都市設計審議委員會議決應提會審議者，應於核發建造執照前，送經『新竹縣都市設計審議委員會』審議通過後，始得發照建築。
  新竹縣都市設計審議委員會，應依本計畫範圍土地使用管制要點及都市設計原則，對於建築開發進行審議；必要時得依本計畫都市設計原則另訂更詳確之都市設計管制要點，以為審議時之依據或遵循。
  照縣政府核議意見通過。
  第十九點：
  為鼓勵本地區建築基地大街廓開發及提供公共設施用地等申請建築案，得由『新竹縣都市設計審議委員會』審議，視開發規模及留設公共設施比例，訂定獎勵措施及原則，給予一定比值之獎勵及措施。照縣政府核議意見通過。
  第二十點：
  建築基地符合各種獎勵條件，得同時適用之；除依都市更新規定獎勵及容積移轉外，其餘各項獎勵面積之總和，不得超過基地面積乘以容積率之50%。照縣政府核議意見通過。