MOIO7431-審議事項-第16案：宜蘭縣政府函為「變更蘇澳(新馬地區)都市計畫（第二次通盤檢討）(新城溪以南、三號道路以北細部計畫地區)案」。

會議紀錄id

MOIO7431

案件id

YuN9ls

概要說明

• 說明：
• 一、「擬定蘇澳（新馬地區）都市計畫（新城溪以南、三號道路以北地區）細部計畫配合變更主要計畫案」提經本會93年6月8日第587次會審議決議：「本案准照本會專案小組意見，退請宜蘭縣政府納入刻正辦理中之『變更蘇澳（新馬地區）都市計畫（第二次通盤檢討）案』一併檢討並依法定程序辦理後再報部審議。」，並經本部以93年7月1日內授營中字第0930085019號函檢送會議紀錄，請宜蘭縣政府依決議辦理。案經該府納入第二次通盤檢討案一併檢討，惟經檢討後仍優先將本計畫地區（計畫面積約85公頃）先行抽出辦理，並以94年8月4日府建城字第0940098050號函報請審議。
• 二、本案復提經本會94年12月27日第624次會審議決議：
  「本案因涉及整體開發方式變更事宜與防範低窪地區淹水、積水問題，退請宜蘭縣政府就採市地重劃或個別基地開發許可制兩方案民眾平均負擔費用、公共設施比率及計畫道路與建築基地之地盤高度等詳予整體評估考量後再行報部提會討論。」，案經宜蘭縣政府依上揭決議，檢送補充說明資料到部。
• 三、因原專案小組召集人何委員東波任期屆滿卸任，經簽奉核可，由本會彭前委員光輝（召集人）、黃前委員德治、李前委員永展、洪前委員啟東、吳前委員萬順等重行組成專案小組，專案小組分別於95年4月20日、95年8月3日、95年8月25日及95年9月28日召開4次會議審查完竣，並獲致具體審查意見，案經宜蘭縣政府依上揭意見辦理後，以96年1月15日府建城字第0960007841號函檢送補正計畫書、圖等報請審議。
• 四、本案提經本會96年2月27日第653次會審議決議：「本案雖經本會重行組成專案小組研提審查意見，惟因涉及開發許可之基本條件、規範、程序及外部性公共設施如何取得等議題，為求周延，故退請宜蘭縣政府就擬採個別基地開發許可之操作機制，詳予補充相關書面資料後，再行報部提會審議。」，案經宜蘭縣政府依上開決議，以96年3月22日府建城字第0960035784號函檢送補充書面資料到部。
• 五、本案再提經本會96年4月24日第657次會審議決議：「本案由於涉及開發許可最小基地規模、代金之繳交與運用、公共排水與污水下水道規劃、外部性公共設施如何開闢取得及以自辦市地重劃方式分期分區開發之可行性等課題均待評估，故退請宜蘭縣政府參考會中委員所提意見，以創造高品質生態社區環境為目標，就如何妥為解決上開整體開發問題，詳予研擬具體可行方案及補充相關書面資料後，再行提會討論。」，案經宜蘭縣政府依上開決議，以97年9月2日府建城字第0970115558號函檢送補充書面資料到部。
• 六、本案再提經本會97年10月21日第693次會審議決議：
  「本案涉及開發許可最小基地規模、代金之繳交與運用、公共排水與污水下水道規劃、外部性公共設施如何開闢取得及以自辦市地重劃方式分期分區開發之可行性等課題有待進一步釐清及處理，故請縣政府補充具體詳細書面資料，交由原專案小組妥為研提具體建議意見後，再提會討論。」。
• 七、本案經宜蘭縣政府依上開決議，以97年11月25日府建城字第0970156812號函檢送補充說明資料到部，因原專案小組彭委員光輝（召集人）、李委員永展、洪委員啟東及吳委員萬順等4位委員任期屆滿卸任，經簽奉核可，由本會楊前委員重信（召集人）、張委員金鶚、陳委員麗紅、黃前委員德治及孫前委員寶鉅等重行組成專案小組，專案小組於98年1月6日召開會議審查，並於98年2月9日赴現場勘查。
• 八、因原專案小組召集人楊委員重信於98年6月30日任期屆滿卸任，經簽奉核可，改由周委員志龍擔任小組成員，並由陳委員麗紅擔任召集人，專案小組於98年9月29日聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經宜蘭縣政府99年10月1日府建城字第0990141408號函送依專案小組初步建議意見修正後計畫書、圖及處理情形對照表到部，爰再提會討論

決議

• 決議：本案除請宜蘭縣政府詳予補充污水下水道系統規劃方案及縣政府應先行辦理之系統性公共設施（含R幹管及道路工程等）於計畫書中敘明外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及該府99年10月1日府建城字第0990141408號函送之計畫內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：一、本案計畫範圍位於蘇澳(新馬地區)都市計畫區之西北側，面積85.8755公頃，計畫緣於82年7月13日公告「變更蘇澳(新馬地區)都市計畫（第一次通盤檢討）」案，其中附帶條件規定略以：「一、俟細部計畫完成法定程序後始得發照建築。二、道路之拓寬及劃設，請縣政府於擬定細部計畫配合市地重劃開發時再酌予考量。」。本案係擬定蘇澳(新馬地區)都市計畫(新城溪以南、三號道路以北)細部計畫並配合變更主要計畫案，前經提本會93年6月8日第587次、94年12月27日第624次、96年2月27日第653次、96年4月24日第657次及97年10月21日第693次會審議在案，其中第693次會審議決議：「本案涉及開發許可最小基地規模、代金之繳交與運用、公共排水與污水下水道規劃、外部性公共設施如何開闢取得及以自辦市地重劃方式分期分區開發之可行性等課題有待進一步釐清及處理，故請縣政府補充具體詳細書面資料，交由原專案小組妥為研提具體建議意見後，再提會討論。」。二、本案建議請宜蘭縣政府參酌歷次審查意見（原專案小組審查意見，如后附件）及下列各點後，再妥為補充詳細書面資料，重新修正計畫書、圖及以對照表方式補充處理情形資料到署後，提請委員會審議。
  （一）本案前經本會93年6月8日第587次會審議決議：「本案准照本會專案小組意見，退請宜蘭縣政府納入刻正辦理中之『變更蘇澳（新馬地區）都市計畫（第二次通盤檢討）案』一併檢討並依法定程序辦理後再報部審議。」，何以未依上開決議納入「變更蘇澳（新馬地區）都市計畫（第二次通盤檢討）案」一併辦理，且未再提大會討論，即將本案先行抽出辦理，因涉及變更計畫程序之適法性及合理性，其辦理過程及相關文件資料請列表納入計畫書中敘明。
  （二）原主要計畫於82年7月13日發布實施迄今仍未完成細部計畫，其原因及辦理過程，請補充納入計畫書中敘明。
  （三）原主要計畫附帶條件規定採市地重劃方式辦理，縣政府擬變更開發方式改採開發許可方式辦理，請補充敘明理由；本案如採自辦或公辦市地重劃方式分期分區（劃設重劃單元）辦理開發之可行性為何？請一併詳予檢討分析，納入計畫書中敘明，以資完備。
  （四）本會第587次會審議決議本案併「變更蘇澳（新馬地區）都市計畫（第二次通盤檢討）案」辦理，故有關本計畫區之計畫人口（人口成長、預測、分析）、公共設施、道路系統、防災計畫（防災及救難系統…等）、開放空間系統、容積率管制（考量訂定差別容積）、…等之內容，請參照都市計畫檢討之相關規定妥為檢討分析，補充具體詳細資料，納入計畫書中敘明。
  （五）本計畫區擬以整體開發方式辦理，故有關本案整體開發之理念、目標、規劃原則，及訂定相關準則與規範（含公共設施經營管理及維護）…等，請考量週邊相鄰近基地環境，並參考現況及未來發展之實際需要妥為訂定，俾供擬定細部計畫及都市設計準則之依據，以利將來計畫之執行。
  （六）請詳予補充事業及財務計畫內容，包括城鄉發展基金之執行運作、可籌得之金額、經費來源、現金流量、利息、開發時程、財務收入之運用及相關回饋事項（含工程費共同負擔之計算及收取方式）等，納入計畫書中敘明。
  （七）請詳予檢討分析開發許可之市場需求及地主意願等，如開發許可未如預期順利推動，縣政府將扮演何種角色，後續又如何推動，請研擬具體解決方案及措施。
  （八）請詳予補充新城溪及本計畫區歷年淹水狀況，分析問題原因及研提妥善解決對策。
  （九）本案擬採開發許可方式辦理，請就下列事項先行檢討後補充資料，納入計畫書：
  （1）開發許可範圍選定及面積：開發許可單元之劃設、基地條件等，其開發許可申請基地最小開發規模以不低於1公頃為原則。
  （2）計畫內容及公共設施用地之劃設：包括綠帶（地）系統、滯洪池設施、社區公園、景觀設施及親水設施之留設等。
  （3）開發基地：建蔽率（60％）、容積率（120％）、開發高度、建築量體、開發總量、法定空地計算。
  （4）申請開發程序：包括生態保育、雨污水排水系統、公共設施、雜項及建築許可。
  （5）公平合理負擔及回饋：外部性及內部性公共設施負擔比例、取得方式與優先順序、開闢時程及捐贈時機、容積獎勵。三、本案因審議後部分變更內容及面積與原公展草案內容不同，為避免影響他人權益，俟經大會審決後，請縣政府補辦公開展覽，公開展覽期間如無任何公民或團體陳情意見或與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，否則再提會討論。四、逕向本部陳情意見綜理表部分：
  編號陳情人姓名及陳情位置陳情內容建議事項宜蘭縣政府研析意見本會專案小組初步建議意見逕1陳情人：
  蘇澳鎮新馬地區小三角地主權益促進會。
  位置：
  濱海路以西、大同路以東、馬賽路以北之三角地區，面積約3.5公頃。本區土地自民國82年起，遭政府以市地重劃方式實施細部計畫，實質禁限建迄今近17年，希望該小三角土地不要列入北新馬細部計畫通盤檢討範圍，並從整體通盤檢討區域剔除。其主要理由：本區土地週邊三面環路，泰半土地已有合法使照建築，因面積小不會影響整體規劃，且本區及附近區域已因政府土地政策被剝三層皮了。建議前述3.5公頃土地不要列入北新馬細部計畫通盤檢討範圍，回復民國82前的土地使用，解除禁建。1.為整體考量本案細部計畫地區之發展，並增進土地利用效益。建議該區仍納入計畫範圍，並採開發許可制，將住宅區分為住一、住二、住三。並依開發許可管制要點規定住一及住三所有土地須以1公頃為最小開發規模申請開發建築。
  2.另將舊有聚落歸納為住二免依開發許可申請建築許可，以維護原有住宅發展權益。照縣政府研析意見，不予採納，並請縣政府妥為向陳情人說明。
  【附件】本會原專案小組審查意見（分別於95年4月20日、95年8月3日、95年8月25日及95年9月28日共召開4次會議）:本案建議除下列各點外，其餘照宜蘭縣政府核議意見通過，並請該府補充修正計畫書、圖資料，送由專案小組各委員核閱後，再行提大會審議。一、請詳予說明本案低窪地區可能淹水、積水之潛在問題原因及妥善解決對策。二、有關採市地重劃整體開發或個別基地開發許可制之比較分析。三、採行個別基地開發許可制時，是否影響公共設施服務水準或不符都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定？請予釐清。四、闡述採個別基地開發許可制之願景及農地重劃狹長基地開發模擬方式以及如何操作機制達成規劃目標。五、本案縣政府擬採開發許可制，應請按其特性以綠建築生態社區規劃，及依建築技術規則之綠建築規範申請開發建築，並研訂具體可行之土地使用分區管制及詳實開發許可規範，納入細部計畫中規定辦理。六、同意縣政府列席代表於會中所提，沿新城溪堤防道路旁，劃設約30公尺寬綠帶，俾以保留自然濕地兼供輔助疏洪功能，且應於全區排水計畫工程完工後（含「港口大排」整治及R排水幹線）及計畫道路高程規劃完成後，才受理開發許可之申請，以維公共安全。七、為提昇公共服務水準，請切實依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定標準，補充相關公共設施用地（含公用設備），並請詳予補充說明納入計畫書，以符公共利益。八、本案之兒童遊樂場、公園、國小、國中及停車場等公共設施用地面積，低於都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定標準，請於擬定細部計畫時劃設補充，以提昇生活環境品質。九、請依照「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第一章第五條、第三章及「都市計畫土地使用分區及公共設施用地檢討變更處理原則」之規定，提供人口成長分析推計及各項公共設施用地檢討標準以及變更捐贈機制等補充說明資料納入計畫書內，以利執行。十、有關都市防災計畫，請縣政府針對地方特性並依據「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定，就防災避難場所、設施、水災、消防救災路線、火災延燒防止地帶等事項，補充規劃並納入計畫書內作為執行之依據。
  十一、為確保都市體質及居住環境衛生，請縣政府將目前垃圾處理方式及污水下水道規劃方案於計畫書予於敘明，以為公共服務基礎之參據。
  十二、為加強落實都市計畫定期通盤檢討實施辦法第27條「計畫道路以外之既成道路應衡酌計畫道路之規劃情形及實際需求，檢討其存廢。」規定，請縣政府於計畫書適當章節，妥予載明既成道路之檢討是否納入都市計畫道路系統，並對擬納入都市計畫道路系統部分提出土地取得方式及相關解決對策、配套措施之處理原則，以踐行司法院大法官會議釋字第400、513號解釋文，並符憲法保障財產之旨意。
  十三、都市計畫圖上之計畫道路，應請標明道路編號及寬度，又部分變更路段（南北向）夾雜溝渠用地、綠地等較為複雜，請繪製大比例尺之詳細補充說明圖納入計畫書，俾利執行。
  十四、修正書、圖及補充資料部分:（一）修正計畫書p.14歷年人口成長統計表請更新至94年或95年之資料。
  （二）依修正計畫書p.22本案原計畫人口由57000人調降至30,000人，然對照p.12表二公共設施用地面積檢討分析表，其計算基礎仍以原計畫人口57,000人估算，若以調降後之人口數計算，則公共設施用地面積不足之問題也許可稍減緩，建請規劃單位以調降後之人口數重新計算本表。
  （三）補充資料之｢採市地重劃整體開發或個別基地開發許可制之比較分析｣乙節:1.本案以無積極辦理整體開發之必要為由，改採個別基地開發許可制取代市地重劃，復於修正計畫書p.23規定｢申請人同意比照開發許可條件時，得採行自辦市地重劃｣，二者說明前後不一，請查明補正。
  2.市地重劃係屬自償性土地開發事業，無論政府公辦或民間自辦，區內共同負擔公共設施、重劃費用及貸款利息均由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故修正計畫書p.23所述｢政府投入10.65億元取得17.3042公頃公共設施建設｣，似有未恰，請查明補正。
  3.修正計畫書p.23、p.24｢抵價地｣文字修正為｢抵費地｣，另本案涉及市地重劃業務部分，應送請宜蘭縣政府地政局表示意見。
  十五、為免主要計畫變更案依法核定發布實施後未依附帶條件擬定細部計畫，致產生依都市計畫第17條第2項但書規定核發建築執照之疑義，本主要計畫通盤檢討案內需擬定細部計畫整體開發地區，經本會審議通過後，除特殊情形經本會同意外，應俟宜蘭縣都委會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報部逕予核定後實施，以杜紛爭。
  十六、變更內容綜理表部分:如后附表附表變更蘇澳(新馬地區)都市計畫(第二次通盤檢討)(新城溪以南、○三號道路以北細部計畫地區)案變更內容綜理表變更內容編號位置原計畫新計畫變更理由本會專案小組審查意見一計畫人口57000人。30000人。為符合實際發展需要減輕公共設施負擔，並考量未來北宜高速公路通車及發展觀光需要，建議將計畫人口調降。，照縣政府核議意見通過。
  擬定細部計畫地區為促進本計畫之發展，縣政府得選定地區擬定細部計畫；本次檢討則指定計畫區西側之地區，包括○二號道路以西、○三號道路以北（以上不含道路）、綠地以東（含綠地）、新城溪以南之範圍，應另行擬定細部計畫，對於道路之拓寬及劃設應於細部計畫配合市地重劃開發時再予以考量，並須俟細部計畫完成法定程序，始得發照建築。擬定細部計畫地區為促進本計畫之發展，縣政府得選定地區擬定細部計畫；本次檢討則指定計畫區西北側之地區，配合北宜高速公路頭城蘇澳延伸線指定○二號道路以西、○三號道路以北（以上不含道路）、北宜高速公路及綠地以東（含綠地）、新城溪以南之範圍，應另行擬定細部計畫。配合北宜高速公路頭城蘇澳延伸線計畫，調整細部計畫範圍，以符實際。
  照縣政府核議意見通過。
  第四章檢討後之計畫計畫之附帶條件本次通盤檢討後公共設施用地之國中、公園、兒童遊樂場、體育場及停車場均仍不足，應於將來擬定細部計畫配合市地重劃時酌予補足。本次通盤檢討後公共設施用地之國中、公園、兒童遊樂場、體育場及停車場均仍不足，應於將來擬定細部計畫時酌予補充。促進當地繁榮發展，同時儲備利澤工業區引進就業人口所需之住宅用地需求。併本會專案小組審查意見八。
  事業及財務計畫本計畫‧‧‧，而計畫區西側應另擬細部計畫地區乃屬於優先發展區，須以市地重劃方式開發。本計畫‧‧‧，而計畫區西北側應另行擬細部計畫地區乃屬於優先發展區，得由土地所有權人於開發時捐贈必要公共設施用地並完成建設，惟考量地區整體發展需要，必要時縣政府得以徵收方式取得該等公共設施用地並建設之。照縣政府核議意見通過。
  變更內容編號位置原計畫新計畫變更理由本會專案小組審查意見住宅區(5.56公頃)綠地(0.51公頃)廣場(0.22公頃)步道(0.21公頃)溝渠兼綠地(0.03五頃)溝渠兼廣場(0.03公頃)溝渠兼道路(0.39公頃)道路(4.17公頃)商業區(2.64公頃)住宅區(2.35公頃)綠地(0.03公頃)步道(0.02公頃)溝渠兼道路(0.05公頃)道路(0.19公頃)文小(2.25公頃)住宅區(1.87公頃)溝渠兼道路(0.06頃)道路(0.32公頃)公園(0.53公頃)住宅區(0.49公頃)綠地(0.02公頃)步道(0.01公頃)道路(0.01公頃)兒童遊樂場(0.90公頃)住宅區(0.67公頃)溝渠兼道路(0.03公頃)道路(0.20公頃)綠地(0.76公頃)住宅區(0.45公頃)道路(0.31公頃)市場(0.28公頃)住宅區(0.26公頃)道路(0.02公頃)停車場(0.25公頃)住宅區(0.14公頃)廣場兼停車場(0.10公頃)道路(0.01公頃)步道(0.33公頃)住宅區(0.24公頃)溝渠兼道路(0.00公頃)道路(0.09公頃)道路(5.13公頃)住宅區(3.87公頃)綠地(0.52公頃)步道(0.05公頃)溝渠兼綠地(0.01公頃)溝渠兼道路(0.68公頃)四其計畫範圍東南至號道路西側境界線、西北至新城溪堤防，西南至高速公路與工業區北側界線，東北至二號道路南側境界線文小三(2.30公頃)文中二(2.30公頃)重新調整公共設施與道路系統，以創造良好的居住環境品質。除下列各點外，其餘照縣政府核議意見通過。
  1.本計畫兒童遊樂場、公園、國小及停車場等面積不足，請於擬定細部計畫時劃設補充，以提昇生活環境品質。
  2.變更文小三為文中用地部分，如屬於徵收取得之公共設施用地者，請縣政府查明是否已依徵收計畫完成使用？如未依徵收計畫完成使用，則維持原計畫。
  五土地使用分區管制要點增列第十六點：
  有關「擬定蘇澳(新馬地區)都市計畫(新城溪以南、○三號道路以北地區)細部計畫」範圍土地使用分區管制要點於細部計畫中另行訂定。
  原第十六點修正編號為第十七點。修訂土地使用分區管制要點，納入細部計畫另行規定，以符法制並利執行。照縣都委會核議意見通過。