MOIO7551-審議事項-第２案：原臺北縣政府函為「變更中和都市計畫（部分乙種工業區為住宅區、公園用地、機關用地及道路用地）（健康段115地號等47筆土地）案」。

會議紀錄id

MOIO7551

案件id

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概要說明

• 說明：
• 一、本案業經原臺北縣都市計畫委員會98年4月23日第386次會審議通過，並准原臺北縣政府98年9月3日北府城審字第0980718767號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法27條第1項第3款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、案經簽奉核可，由本會顏委員秀吉（召集人）、林委員秋綿、李委員正庸、王委員惠君、及林委員志明等5位委員組成專案小組，專案小組已分別於98年10月27日、99年2月10日、99年9月3日及100年1月18日召開4次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經新北市政府100年4月29日北府城審字第1000430406號函送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書等資料到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及新北市政府100年4月29日北府城審字第1000430406號函送修正計畫書內容（含附圖一）通過，並退請新北市政府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

• 【附錄】本會專案小組初步建議意見：
  本案係原臺北縣政府據土地所有權人之申請，為配合新北市都市計畫工業區更新及轉型政策，將閒置之工業區土地依區位條件及未來發展需要，規劃利用提供便利、舒適之居住空間及公共設施用地，藉以改善地區生活環境品質，促進土地資源合理之有效利用，故辦理變更部分乙種工業區（面積：5.3500公頃）為住宅區（面積：3.6735公頃）、公園用地（面積：0.6307公頃）、機關用地（面積：0.1300公頃）及道路用地（面積：0.9158公頃），本案建議除下列各點外，其餘照原臺北縣政府核議意見通過。一、原臺北縣政府對工業區檢討變更案已擬定「臺北縣都市計畫工業區發展政策」，在區域都市網絡的整合與配合近年強調的「三生」觀念下，藉由重大建設引入及產業環境的轉變，將工業區列為都市再發展的重要策略並透過都市計畫變更審議之途徑，利用管控環境品質及訂定適當之回饋計畫，以疏導工業區之整體使用機能。故請新北市政府將所研提各種策略及推動機制納入計畫書，以資完備。
  (一)短期策略：個案變更，為連繫申請個案與都市發展政策，以「整體規劃、分別開發」方式辦理。
  中期策略：專案性檢討，針對特定區辦理專案檢討，如「捷運場站及沿線週邊地區專案通盤檢討」及「工業區專案通盤檢討」。
  長期策略：一般性檢討，於各都市計畫區通盤檢討時，就都市整體空間結構一併調整。
  （二）推動機制：利用財務計畫之執行配合工業區變更之回饋代金轉入都市更新基金，以透過私部門工業區再發展的觸媒效益與公部門更新基金投入的助燃效益，帶動地區之整體發展。二、本案係屬「臺北縣政府都市計畫工業區發展政策」之「短期策略」範疇，故應請新北市政府依下列各點詳為說明，俾落實計劃之執行及提供細部計畫審議參據。
  （一）為健全都市整體發展及維護開發之公平合理性，本案是否納入目前正辦理之「變更中和都市計畫（第二次通盤檢討）案」一併考量，若是為爭取時效有先行辦理個案變更之必要，則本計畫案是否已依循主要計畫之指導或符合「臺北縣都市計畫工業區發展政策」，訂有對整體工業區使用調整之相關對策，請納入計畫詳為敘明。
  （二）本基地位處二八張中和工業區，依「修訂台北縣綜合發展計畫」中對二八張中和工業區之發展目標定為「發展為台北縣的工業園區」，惟本案變更範圍非屬完整街廓，且將分區調整變更為住宅區，爲避免各使用分區相互干擾及土地不當使用，造成日後該區不利整合規劃，導致土地資源浪費，故本案之零星變更是否恰當？請縣政府詳為分析說明之；另二八張中和工業區範圍內目前尚有多少變更案件？及該工業區內業依都市計畫法台灣省施行細則第18條規定申請供非工業使用（一般商業設施、公共服務設施及公用事業設施等）之面積及範圍為何？應請新北市政府詳為補充，併納入計畫書敘明，以利查考。
  （三）中和都市計畫公共設施用地依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定標準及計畫人口400,000人核算各項公共設施用地皆嚴重不足（詳計畫書第17、18、19頁），故請新北市政府詳為說明該府目前於本區實際發展上有那些消極性管制策施，以避免阻礙都市建設與經濟成長，未來則將導入何種積極性規劃與建設，以確保都市機能之平衡發展，並有效改善居民都市生活環境品質。
  （四）本案變更為住宅區後引進就學人口，其鄰近學區之教育資源是否足以因應，及上下學之通勤路徑是否近便、可及，應請市政府教育主管機關正式行文充分表達意見，並納為計畫書附件，以資明確。
  （五）為配合地方發展需要，市政府擬於本區設置活動中心、派出所等機關，應請該府分別就其機能、屬性等詳為分析後，提出規劃、配置方案及所需樓地板面積，以為機關用地劃設之參據。
  （六）本案劃設之南北向20M-1計畫道路，考量其機能及交通流量，20公尺為過寬設計，故除請併北側華隆開發案將該路段修正為17公尺寬外，並將所剩之道路用地優先併入劃設為公園用地（如附圖一），惟因案涉本部都市計畫委員會第710次會審定之「變更中和都市計畫（部分乙種工業區為商業區、住宅區、公園用地及道路用地）（健康段171地號等14筆土地）案」，故請一併調整修正該案之變更內容、面積，以資確實。
  （七）考量本計畫區緊鄰捷運Y12站，即捷運入口站完成啟用後勢必因旅次調整與運輸行為改變，促使該區活動人口急速增加，衍生之交通流量將使附近道路負荷急遽惡化，如再加上本計畫開發建設後將造成該區更嚴重之交通影響衝擊，故請市政府提出「交通影響評估」，並詳實說明因應之區域性與基地內交通動線改善規劃方案及停車需求對策等，納入計畫書內敘明，以利查考。
  （八）本案開發建設與捷運Y12站息息相關，故請新北市政府會同捷運主管機關及華隆、大洋等開發業者，針對Y12站南側留設淨寬3.5公尺淨高2.5公尺之人行出入口及通廊，同時需確保於捷運通車時，即可供行人使用乙節，妥為協商修正外，並詳為釐清各該應負責任與義務後，納入協議書中載明，以為日後執行依據。
  （九）本案擬變更為住宅區，應請確實就本計畫地區之人口成長、住宅供需、公共設施容受力及公用設備之配合條件等情形，進行調查分析及推計，提供詳細資料，納入計畫書敘明，以利查考。
  （十）請市政府詳為補充說明本案住宅區之功能定位、基地空間配置概要（含分區計畫、配置示意、量體規模、使用強度、動線規劃、停車空間、隔離綠帶及公共開放空間）等基本資料，並納入計畫書內，俾供擬定細部計畫依循。
  （十一）本案開發面積頗大且單元零散，為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請市政府提出本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構安全的防災空間，並納入計畫書內作為執行之參據。
  （十二）涉及本會第662次及675次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分請詳為說明，以供審議參考。
  （1）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則，本案變更範圍非屬完整街廓，有無作整體規劃並經各級都市計畫委員會審議通過後？（2）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，惟經各直轄市、縣(市)政府都市計畫委員會審議決議改採代金者，其代金須優先回饋當地之公共建設。
  （3）變更後之住宅區其容積率不宜比照周邊住宅區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區之容積率。
  F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區面積。
  ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （4）變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。
  （5）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第（3）點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  （6）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （7）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區。
  （十三）本案住宅區基準容積依本會第662次及675次會中，有關「都市計畫工業區變更審議規範」相關規定公式核算後，其住宅區基準容積率訂為288%。
  （十四）本案擬將擴寬板南路所需之5公尺道路用地，捐贈予地方政府，以增加興建樓地板面積乙節，除應依「都市計畫容積移轉實施辦法」相關規定妥為辦理外，同時併小組意見（十二）之（5），以資明確。
  （十五）有關變更範圍內之公有土地，請洽該土地管理機關取得同意變更或同意合併開發證明文件，以杜紛爭。
  （十六）本案開發方式擬採自行整體開發方式辦理，其自願捐贈10％可建築用地土地，並將其中一半面積劃設為機關用地，除請依「都市計畫工業區檢討變更審議事項」相關規定妥為檢核並將其區位標繪於計畫圖上外，請併同自行留設公共設施用地興闢管理部分，於主要計畫核定前，由開發單位與新北市政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之內容、時程開發，並納入主要計畫書內，以利查考。
  （十七）本案係以自辦市地重劃方式開發，為配合市地重劃整體開發之期程，及確保都市計畫具體可行，參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，依下列各點辦理：
  （一）請新北市政府於完成新北市都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請新北市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  （二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。
  （十八）依計畫書記載本案應實施環境影響評估，故於報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響評估報告相關書件。
  （十九）本案應擬定細部計畫，請新北市政府於新北市都計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定。
  （廿）計畫書內引用數據資料，應請規劃單位妥為修正更新，以符實際。
  （廿一）請市政府依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，就本案依該規範有關規定處理情形詳予彙整逐項說明，以供審議參考。
  （廿二）本案變更計畫書、圖，請依「都市計畫書圖製作規則」相關規定辦理。
  （廿三）有關新北市政府交通主管單位擬將中和大排(含連城及南勢角支線)加蓋，以改善該區交通乙節，考量因地球暖化極端氣候使得造成暴雨頻率增加，為避免洪水釀成嚴重都市災害，故建請縣政府主管機關(水利、工務、交通及城鄉)重新檢討該方案之適宜性。
  （廿四）本案及「變更中和都市計畫（部分乙種工業區為商業區、住宅區、公園用地及道路用地）（健康段171地號等14筆土地）案」，應請依決議事項，妥為修正案名，以符實際。
  附圖一：
• 附表一：面積分配表計畫區總面積工業區變更面積項目面積（㎡）比例面積（㎡）比例變更總面積53,431.37100.00%5米計劃道路面積1,397.582.62%道路面積7,767.0014.54%7,767.0014.93%公園面積4,982.119.32%4,982.119.57%廣場面積1,300.012.43%1,300.012.50%公共設施面積小計14,049.1226.29%14,049.1227.00%建地捐贈2,601.694.87%2,601.695.00%捐贈建築用地機關用地2,601.694.87%2,601.695.00%無償取回32,781.2961.35%32,781.2963.00%可建築用地面積小計37,984.6771.09%37,984.6773.00%工業區變更面積合計52,033.7997.38%52,033.79100.00%圖例變更工業區為機關用地變更工業區為住宅區(捐贈)變更工業區為住宅區變更工業區為道路用地本計畫範圍華隆案變更工業區為廣場用地變更工業區為公園用地捐捐公廣機機廣公