MOIO8081-審議事項-

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MOIO8081

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• 【附錄2】本會專案小組初步建議意見：（98年8月6日、98年11月27日、100年5月26日、100年10月19日、101年8月14日及101年9月26日共召開6次會議）本案係原台北縣政府據土地所有權人之申請，為配合原台北縣都市計畫工業區更新及產業轉型政策，將工業區土地依區位條件及未來發展需要，規劃利用提供便利、快適之居住空間及公共設施用地，藉以改善地區生活環境品質，促進土地資源合理之有效利用，故辦理變更部分乙種工業區（面積1.1696公頃）為住宅區（面積0.8187公頃）、公園用地（面積0.1261公頃）及道路用地（面積0.2247公頃），建議請新北市政府依下各點重新修正計畫書、圖，及以對照表方式詳為補充資料後，提請大會討論。一、原台北縣政府對工業區檢討變更案已擬定「台北縣都市計畫工業區發展政策」，在區域都市網路的整合與配合近年強調的「三生」觀念下，藉由重大建設引入及產業環境的轉變，將工業區列為都市再發展的重要策略並透過都市計畫變更審議之途徑，利用管控環境品質及訂定適當之回饋計畫，以疏導工業區之整體使用機能，故請新北市政府將所研提各種策略及推動機制納入計畫書，以資完備。二、為健全都市整體發展及維護開發之公平合理性，本案若是為爭取時效有先行辦理個案變更之必要，請補充本計畫案是否已依循主要計畫之指導或符合「台北縣都市計畫工業區發展政策」，訂有對整體工業區使用調整之相關對策，納入計畫書敘明。三、本基地位處三重二重埔頂崁工業區，請研提該工業區未來之整體發展構想與實質規劃方案（含閒置土地利用、捷運場站附近地區開發與都市更新規劃等），並評估台北都會區整體產業發展政策、本地區可能引進之人口數、住宅供需（短、中、長期可能提供之可建地）、公共設施需求（含學校用地、生活必要設施、公共安全與衛生、公益設施等）、交通系統…等，研擬具體可行建議方案（包括各種實施策略、推動機制、…等），補充納入計畫書敘明。四、本案基地狹長，變更範圍非屬完整街廓，變更開發後將不利該地區未來規劃整合，且公共設施完整性及道路用地之連通性不佳，爲避免各使用分區相互干擾及土地不當使用，造成日後該地區整合困難，請就後續工業區個案變更之處理原則，並檢討分析該工業區可釋出之面積總量，訂定優先發展順序與區位條件，研擬相關配套措施（含審議原則、受理變更案申請時機、…等），納入計畫書敘明，以作為將來該地區個案審查之指導。五、本地區目前預計辦理變更之個案除本案外尚包括：味王、味全及太電湯城等共四個變更案，請將協調整合各案之變更內容及聯結相互間之關聯性（如土地使用計畫、交通系統、公共設施配置、…等），統合思考規劃未來藍圖，並請新北市政府作整體規劃考量，將須捐贈之可建築用地或公共設施集中留設之結果，補充納入計畫書敘明。六、請補充調查頂崁工業區範圍內未來幾年內可能變更案件(含工業住宅等)，及目前該工業區內業依都市計畫法台灣省施行細則第18條規定申請供非工業使用（一般商業設施、公共服務設施及公用事業設施等）之面積比例及位置範圍，詳予敘明及檢附相關位置示意圖，補充納入計畫書敘明。七、計畫書內並未對本計畫區公共設施用地提出檢討分析，為確實了解本計畫區公共設施服務品質，以維護居民活動之便利及良好都市生活環境品質，請妥依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」相關規定及計畫人口，檢討核算各項公共設施用地需求，補充納入計畫書敘明。八、本案擬變更為住宅區，請確實就本計畫地區之人口成長、住宅供需、公共設施容受力及公用設備之配合條件等情形，進行調查分析及推計，及如何將本案開發所衍生之公共設施外部問題內部化等，補充納入計畫書敘明。九、為避免緊急危難及提昇開發區內防災應變能力，請研擬本開發案之緊急防災應變計畫，及如何充實防災設施、健全防災體系，以建構安全的防災空間，並納入計畫書內作為執行之參據。十、交通影響部分：
  （1）請補充說明本案變更後對交通衝擊影響、周邊停車供需情形及研提區域交通減輕與改善方案、交通疏導動線及預估交通改善後之周邊道路服務水準變化情形，並將交通影響評估報告內容摘要納入計畫書敘明，以資完備。
  （2）交通影響評估中有關運具分配率、乘載率及衍生車旅次進出等資料請再檢討修正。
  （3）考量未來生活便利及交通安全，原則同意基地南側留設8公尺計畫道路；另為考量將來發展及與本地區之現有道路連接，建構完整之交通路網，同意留設西側8公尺計畫道路。（詳后附圖）十一、涉及本會第662次及675次會會議有關「都市計畫工業區檢討變更審議事項」部分請詳為說明。
  （1）為提升都市機能及環境品質，並促進整體發展，變更範圍宜以一個街廓或面積達一定規模以上為原則，惟本案變更範圍非屬完整街廓，且規模僅1.16公頃，故需研擬地區整體規劃方案，以利未來發展。
  （2）自願捐贈之可建築用地，不得以代金方式折算繳納，並請詳列捐贈回饋相關內容及詳細計算式。
  （3）變更後之住宅區其容積率不宜比照周邊住宅區容積率，其基準容積率依下列計算式檢討核算，且經核算後之基準容積率不得大於原計畫住宅區之容積率。
  F1＝【A／（A－ΔA）】×FF1：變更後之基準容積率。
  F：變更前工業區之容積率。
  A：變更前工業區面積。
  ΔA：變更前工業區面積扣除自願捐贈之可建築用地面積後，其剩餘部分劃設百分之三十為公共設施用地之面積。
  （4）變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。
  （5）變更後建築基地之容積包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於依第（3）點核算變更後基準容積之1.5倍，以減少對附近交通、公共安全、環境之影響。
  （6）變更範圍內應自行留設之公共設施用地，宜優先考量補充計畫區內不足之公共設施用地，並納入主要計畫書內，無償捐贈地方政府。
  （7）申請人須訂定具體之開發計畫，妥為納入主要計畫書內並敘明計畫發布實施後三年內必需予以開發建設，否則依程序回復為工業區。
  十二、有關變更範圍內之公有土地部分，請洽該土地管理機關取得同意變更或同意合併開發證明文件，以杜紛爭。
  十三、本案建議依100年12月23日新修訂之「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定核算捐贈土地及公共設施用地，故原則同意申請人於小組會中所提規劃方案（如后附圖），惟變更後住宅區之容積率，則照原臺北縣政府核議意見維持288％。
  十四、本案開發方式擬採自行整體開發方式辦理，有關自願捐地(住宅區)、回饋公共設施用地、興闢管理及捐贈事宜等回饋計畫部分，開發單位應於主要計畫核定前與新北市政府簽訂協議書，具結保證依自行整體開發計畫訂定之時程開發，並納入主要計畫書內。
  十五、本案原申請人之產權已經過二次移轉，請更新相關產權資料及申請書件，並依規定完成相關法定程序；其申請變更範圍及內容應請新的申請人重新確認並同意辦理，以符實際。
  十六、本案應擬定細部計畫，請新北市政府於新北市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定。
  十七、請市政府依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，就本案依該規範有關規定處理情形詳予彙整逐項說明，以供審議參考。
  【附圖】