MOIO8731-審議事項-第８案：花蓮縣政府函為「變更花蓮都市計畫（第三次通盤檢討）（依本會第861次會決議）再提會討論案」。

會議紀錄id

MOIO8731

案件id

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概要說明

• 說明：
• 一、變更花蓮都市計畫（第三次通盤檢討）案，經本會103年6月10日第829會審議完竣，決議略以「…請縣政府查明有關公民或團體提出之陳情意見經本會同意採納或修正者，如與公開展覽草案之變更內容不一致部分，為避免影響他人權益，請該府補辦公開展覽，公開展覽期間如無公民或團體提出異議則准予通過，否則再提會討論。」。
• 二、案經花蓮縣政府依上開本會第829次會決議，自民國103年9月25日起補辦公開展覽30天，並分別於103年10月8日假新城鄉公所103年10月9日上午假花蓮市公所、下午假吉安鄉親民堂舉辦說明會完竣，由於公開展覽後花蓮縣政府接獲3件陳情意見，經該府分別以104年6月22日府建計字第1040115130號及104年7月29日府建計字第1040147907號函送補辦公開展覽計畫書、圖（摘要）及公民或團體陳情意見綜理表及研析意見等資料到部，案經提本會104年10月13日第861會審議，決議略以「…二、本案除涉及花蓮縣政府104.10.6府建計字第1040191341號函請再提本會討論案件部分，請該府研提具體可行方案後交由本會原專案小組研擬初步建議意見再提會討論外，其餘部分准照專案小組初步建議意見通過...」在案。
• 三、案經本會施委員鴻志（召集人）、劉委員玉山、張委員馨文、宋委員立垚、林委員信得及王委員靚琇等7位委員組成專案小組，專案小組已分別於104年12月16日、105年2月2日（現場勘查）及105年3月1日召開會議聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，並經花蓮縣政府以105年3月30日府建計字第1050060240號函及105年4月8日府建計字第1050065823號函送依本會專案小組初步建議意見修正計畫書等資料到部，爰再提會討論。

決議

• 決議縣政府研析意見專案小組初步建議意見1花蓮縣政府（105.2.5府建計字第3號函）1.旨案前經內政部都市計畫委員會第829次會議決議:「納入刻正辦理中之公共設施用地專案通盤檢討辦理」，惟該校已於民國83年遷校，現況為部分作為活動中心及籃球場使用，且案經本府教育主管機關認定無使用計畫。
  3.經查該區位良好，為促使區域商業活動發揮都市計畫發展與邊際效應之實質影響，加速提振地方經濟，惠請敬允將旨案再提會討論案，俾利未來地區整體經濟需求。「變更花蓮都市計畫(第三次通盤檢討)案【依本會第861會後】」，目前正由貴部部都市計畫委員會案小組審議中，在不影響都市計畫審議及俾利地方建設之時效性，故惠請准予納入一併審議為荷。
  中華國小用地變更為商業區案維持原計畫，並納入縣政府刻正辦理中之公共設施用地專案通盤檢討一併考量。
  本案文小用地變更為商業區應回饋40%土地，並以市地重劃方式辦理開發。
• 一、本案經專案小組現勘後，採納花蓮縣政府考量國小用地(Ⅲ-4)現況已無學校使用之需求，配合週邊商業活動之發展，並考量本案權屬大多為公有土地，故照縣政府研析意見及會中所提變更方案通過（詳附件五）。惟請花蓮縣政府於變更理由，補充花蓮學童數之趨勢及本案週邊學區之概述，強化本案變更之必要性。
• 二、本案以市地重劃方式開發之部分，為配合市地重劃整體開發之期程，及確保都市計畫具體可行，參據本部93年11月16日第597次會議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，依下列各點辦理：
  (一)請花蓮縣政府於完成花蓮都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請花蓮縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程，並檢具修正後計畫書、圖報由本部逕予核定後實施。
  (二)委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序重新辦理檢討變更。

附件

• 附表一：「變更花蓮都市計畫（第三次通盤檢討）（依本會第861次會
• 附表二：本會第861次會後逕向內政部陳情意見綜理表編號陳情人及陳情位置陳情內容建議事項本會第829次會
• 附件一：再5案變更計畫圖、表一、變更內容：
  變更內容變更理由附帶條件原計畫(公頃)新計畫(公頃)住宅區(註2)(0.0048)道路用地(附)(0.0048)1.本案變更範圍於「擬定花蓮市舊市區主要計畫」為住宅區，於「變更花蓮都市計畫(第二次通盤檢討)」劃為道路用地，惟道路用地自二通劃設以來均未開闢。
  2.本次變更擬將住宅區沿線順接以西之道路用地恢復為住宅區，其餘併鄰近分區變更為河川區。
  3.另考量剩餘巷弄足夠迴車空間及消防救災需求，將部分住宅區變更為道路用地。
  本案經審定後，於核定前應取得如附圖範圍內土地所有權人，並向縣政府承諾完成下列事項之協議書。
  (一)如附圖一之範圍內，應於本案發布實施後兩年內取得建築執照。
  (二)同意於申請建築執照時，一併將附圖二所標示之6公尺替代道路及防汛道路納入建築執照設計內，並於建築使用執照領取前完成該6公尺替代道路與防汛道路開闢，若有需要可將替代道路與防汛道路納入法定空地計算。
  (三)若未能於兩年期限完成建築執照申請與審查，則同意俟縣政府依都市計畫程序恢復原計畫之都市計畫變更後，始得再據以申請建築使用。
  道路用地(0.0088)河川區(附)(0.0088)河川區(0.1196)河川區(附)(0.1196)道路用地(0.0320)住宅區(附)(0.0320)住宅區(0.3335)住宅區(附)(0.3335)住宅區(註2)(0.6317)住宅區(附)(0.6317)再5案變更內容示意附圖一再5案變更後內容示意附圖二
• 附件二：再9案一、變更內容新編號變更內容變更理由附帶條件原計畫(公頃)新計畫(公頃)農業區(37.54)遊憩區(一)(附)(10.86)1.考量市中心建成區發展率超過90%，都市發展地區嚴重不足。
  2.變更範圍鄰近區位良好，並配合本縣觀光發展、重大施政方針及公共設施所需用地，變更為遊憩區，以利觀光產業之發展，並提升鄰近地區公共設施服務品質。
  3.為保持計畫彈性，建議公共設施用地於細部計畫內另行劃設。
  1.本案應另擬細部計畫，劃設40%公共設施用地，含20%以上公園用地(兼滯洪池用地)。
  2.本案應採區段徵收辦理開發。惟若本案無法以區段徵收辦理，改以市地重劃開發時，應就其開發方式確實無法依院函規定辦理之理由，依行政程序專案報請行政院同意。
  遊憩區(二)(附)(16.46)遊憩區(三)(附)(10.22)綠地(0.71)遊憩區(一)(附)(0.38)遊憩區(二)(附)(0.32)再9案變更內容示意圖二、配合本案遊憩區之變更，增訂下列指導原則：
  土地分區建蔽率、容積率上限容許使用項目遊憩區（一）20%60%供作公園(兼滯洪功能)、廣場、停車場、道路及其他公共設施用地與公用設備等使用。
  遊憩區(二)40%120%以作為下列使用為原則，並應以行業別之行業名稱訂定土地使用管制要點之容許使用項目：
  1.住宿及餐飲業2.零售業3.戶內外遊憩及運動休閒設施4.交通服務設施5.表演舞台、展示廣場等設施6.管理服務及會議設施7.文化史蹟保存或藝術展示設施8.其他與遊憩活動相關聯之使用遊憩區(三)50%150%細部計畫土地使用管制內容建議項目基地保水建議1.其法定空地應為可透水層且須植栽綠化，其綠覆率建議不得小於50％。
  2.建築開發行為建築物本身應設置充分之雨水貯留滯洪及涵養水份相關設施，而增設之雨水貯留利用滯洪設施所需樓地板面積，建議得不計入容積。
  3.建議位於淹水潛勢管制區內，若建築申請時應規劃設計二樓層以上建築，其一樓部分儘量留設作為淨水、防災緩衝空間使用者，若有需要，得免計入容積計算。
  建築設計建議1.應鼓勵規劃設計具有在地特性或優美風格之建築，若有需要得據此訂定都市設計審議及相關獎勵條例。
  2.公共建築物建議應取得銀級以上「綠建築標章」，並經由花蓮縣都市設計審議通過，始得發照建築。
  3.住宅區建築建議採用斜屋頂設計，其設置面積建議以不小於建築面積之50%為原則；惟經都市設計審議通過者，得改採綠屋頂或其他設計，綠覆面積不得小於頂層樓地板面積之50%。
  4.建議建築物屋頂突出物之造型、材料應與建築物相調和，附設之水箱、空調、視訊、機械等設施物，以及其管線設置，應加以隱藏或包覆，不得外露，且應配合建築物造型予以景觀美化處理。
  視覺通透建議1.遊憩區(二)之建築物配置建議留設視覺景觀通透率達1/2以上，以維護後排建築物之視覺景觀權利。
  2.遊憩區(二)建築物間之距離建議儘量達6公尺以上，如有特殊情形經花蓮縣都市計畫委員會審查通過者不在此限。
  人工地盤建議1.開發面積大於一公頃(含)以上之基地，建議考量採人工地盤工程，其建築群高度應考量週遭環境視界及天際線。，且其高度儘量設置於一樓以上位置，保持一樓儘量作為淨水、防災緩衝空間為原則。
  2.建議若經道路主管機關同意，則道路上方得架設人工地盤、高架平台。
  3.建議架設之人工地盤、高架平台連結至公共建築物、公共設施，應提送相關主管機關核准，並提送都市設計審議通過。
  4.作為開放空間或供公眾通行之部份，建議不計入建蔽、容積率。
  5.連接兩建築物時，建議得以樓梯、電扶梯…連繫。若有高地差，應設置坡道，坡度不得超過1比12。
• 附件三：再18案一、變更內容：
  變更內容變更理由附帶條件原計畫(公頃)新計畫(公頃)農業區(10.00)旅遊服務區(一)(附)(4.00)考量本案基地南側中央路為台九線之主要幹道，並為因應蘇花改通車湧入之交通量及衍伸停車空間需求，配合規劃為旅遊服務專用區，並劃設必要之公共設施用地，以提升鄰近地區旅遊服務及公共設施品質。
  1.本案應另擬細部計畫，並劃設40%公共設施。
  2.本案應採區段徵收辦理開發。惟若本案無法以區段徵收辦理，改以市地重劃開發時，應就其開發方式確實無法依院函規定辦理之理由，依行政程序專案報請行政院同意。
  旅遊服務區(二)(附)(6.00)再18案變更內容示意圖二、配合本案旅遊服務區之變更，增訂下列指導原則：
  旅遊服務區容許使用項目與使用強度：
  土地分區建蔽率、容積率上限容許使用項目旅遊服務區(一)20%60%供作公園(兼滯洪功能)、廣場、停車場、道路及其他公共設施用地與公用設備使用。
  旅遊服務區(二)40%120%以作為下列使用為原則，並應以行業別之行業名稱訂定土地使用管制要點之容許使用項目：
  1.住宿及餐飲業2.零售業3.運輸工具設備租賃業4.陸上運輸業、陸上運輸輔助業5.郵政及快遞業6.遊客服務中心停車場7.戶外休憩空間8.其它與旅遊服務相關聯之使用
• 附件四：再24案一、變更內容編號變更內容附帶條件原計畫新計畫一倉儲區(0.39)商業區(一)(附)(0.39)附帶條件：
  以市地重劃方式進行開發，回饋40%土地作為停車場用地，此停車場用地得參考都市計畫公共設施用地多目標使用辦法之相關規定，於土地使用管制要點中訂定相關容許使用暨使用強度。
  客運專用區(0.50)商業區(一)(附)(0.47)停車場用地(附)(0.03)廣停用地(0.55)停車場用地(附)(0.55)二倉儲區(0.23)商業區(一)(附)(0.23)本案申請變更應繳納申請基地40%土地面積乘以申請當年度公告土地現值之總值為回饋代金後始得依商一商業區規定使用倉儲區(0.17)商業區(一)(附)(0.17)本案變更範圍(共計0.17公頃)申請變更為商業區(一)使用前，應以變更範圍土地全體繳納完整基地40%土地面積乘以申請當年度公告土地現值之總值為回饋代金後始得依商一商業區規定使用。
  再24案變更內容示意圖
• 附件五：本會第861次會後逕向內政部陳情意見綜理表第1案一、變更內容：
  變更內容變更理由附帶條件原計畫(公頃)新計畫(公頃)國小用地(Ⅲ-4)(1.79)商業區(一)(1.07)1.本案變更範圍原為中華國小校地，該校已於民國83年遷校，經詢本縣教育主管機關已無使用計畫；現況為民宅、里活動中心及籃球場使用。
  2.本案位處市中心鄰近地區，為提升週邊地區公共設施服務水準，並活絡鄰近商業活動發展，擬變更為廣場兼停車場用地、公園用地及商業區。
  本案應以市地重劃辦理開發。
  廣場兼停車場用地(0.43)公園用地(0.29)變更內容示意圖