MOIO9421-審議事項-第３案：臺中市政府函為「變更臺中市都市計畫主要計畫（配合高鐵臺中車站門戶地區整體開發）案」。

會議紀錄id

MOIO9421

案件id

MOI臺中戶地區2019319

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經臺中市都市計畫委員會105年8月25日第59次會議及105年11月18日第63次會議審議通過，並准臺中市政府106年1月18日府授都計字第1060010856號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會劉前委員小蘭（召集人）、王前委員珍玲、林委員旺根、蘇委員振維、王委員靚琇組成專案小組，於106年3月22日、107年6月14日及107年10月4日召開3次專案小組會議，研獲初步建議意見（詳後附錄）略以：「本案建議…先行提請委員會討論是否退請臺中市都市計畫委員會重新審議確認後，再行報部由專案小組繼續聽取簡報；抑或暫時維持原計畫，嗣未來都市發展確有需求後，再另案循法定程序辦理」，並經臺中市政府108年1月2日府授都計字第1070323695號函送依專案小組建議意見處理情形對照表及相關資料到部，故提會討論。

決議

• 決議：據臺中市政府列席代表說明，本計畫擬改以提供產業發展腹地為主軸，經查與原公開展覽草案係以住商為主之計畫內容差異甚鉅，故請臺中市政府依據「臺中市都市發展暨都市計畫工業區檢討策略」內容審慎評估本地區之產業需求、未來發展定位及整合土地所有權人之意願與意見，並參酌本會專案小組歷次會議之建議意見，退請臺中市都市計畫委員會重新審議通過後，再行報部審議。

附件

• 【附錄】出席委員初步建議意見：
  本案建議請臺中市政府依與會委員或單位之下列意見，以對照表方式詳予補充說明及相關資料，先行提請委員會討論是否退請臺中市都市計畫委員會重新審議確認後，再行報部由專案小組繼續聽取簡報；抑或暫時維持原計畫，嗣未來都市發展確有需求後，再另案循法定程序辦理。
  (一)本計畫區經臺中市區域計畫指定為都市發展儲備用地，並擬依前開指導辦理都市計畫變更及開發計畫，於都市空間規劃與未來發展角度，原則予以支持與贊同，惟目前臺中市有多處整體開發單元陸續完成及刻正辦理中，可提供將近1,000公頃之建築用地，應能支應短、中期都市發展需求，故請市府就全市整體發展趨勢、土地供給情形及開發次序審酌評估，詳予說明本案辦理之急迫性、必要性及優先開發次序。
  (二)本案原公開展覽草案計畫容係以住商土地發展為主，然本次會議所提出之修正內容，將部分商業區調整為產業服務專用區，並改以提供產業發展腹地為主軸(商業區面積由59.78公頃減少為31.81公頃，產業專用區面積由25.71公頃增加為53.50公頃)，其計畫內容差異變更過大，且本地區並未納入全市產業發展政策與目前於本部審議中之「臺中市都市發展暨都市計畫工業區檢討策略」案內，為避免超額供給產業發展用地及可建築土地，建議補充說明全市產業發展方向與實際用地需求，並確認本案與高鐵臺中車站、烏日地區之產業競合關係後，提出本案擬導入產業類型、允許使用項目、強度、規模、土地使用管制等項目，以確認本案開發之必要性與急迫性。
  (三)有關本案辦理區段徵收之重大建設計畫，交通需求部分所提增設台74線快速公路匝道系統，依目前規劃並未直接連通60M園道，請補充說明交通系統銜接與效益，以及60M園道與既有南、北端25~30M計畫道路銜接處理方式。另有關滯洪池設置部分，首應考量流域治理整體規劃，並進一步檢討防洪減災設施及滯洪池設置區位，以確認本案滯洪設施符合區域滯洪需求。
  (四)有關開發意願調查部分，考量地籍權屬異動情形亦影響開發意願，故建議仍應再行調查並提高問卷回收率，以了解民眾開發意願及需求。
  (五)針對民眾意願調查有農作需求者，應盡量提供適於耕作土地及良好農業生產環境，尊重其意願並在不影響整體規劃之原則下，維持原有耕地位置與範圍，降低區段徵收整體開發之影響。本次會議補充資料關於依前開需求所規劃農業專用區，其土地使用分區管制規定中有關土地登記機關註記「嗣後永久不得變更為其他使用分區」等文字，因無相關法令依據，故建議予以修正，以資適法。
  (六)本案擬以區段徵收方式開發以取得產業發展腹地，惟開發範圍內以私有土地為主，未來市政府可取得產業發展土地有限，且區段徵收後產業服務專用區發還給私有地主後，未來市府應如何進行整合及辦理招商作業，請補充說明。
  【附錄一】專案小組第1次會議出席委員建議意見處理情形表項次初步建議意見意見回應與辦理情形本案建請臺中市政府以對照表方式補充說明辦理情形並補充相關資料後，再召開本專案小組第2次會議，並邀集本部土地徵收審議小組聯席聽取簡報。
  遵照辦理。有關第1次會議審查意見回應及辦理情形彙整如下：
  （一）查本都市計畫變更案前經本會102年10月15日第813次會議決議退請臺中市政府俟未來都市空間、經濟發展或配合重大建設需要時，再另案重新循法定程序辦理在案。惟目前臺中市多處整體開發單元剛開發完成，如：
  14個單元之整體開發地區、北屯捷運主機廠附近整體開發區、水湳機場原址地區再發展等計畫案均提供大量之可建築用地，應能提供都市發展用地之需求，又鄰近本計畫區之高鐵臺中車站地區之開闢率亦極低，故請市府就都市整體發展及目前開發情形審慎評估及說明本案目前辦理之急迫性與必要性。
  1.都市發展需求：
  (1)區域性需求：自高速鐵路通車後，不僅成為西部走廊人力流通、旅遊轉乘等運輸工具，跨區域之商業消費、休閒遊憩、工商差旅等更為省時便利。就臺中市都市發展趨勢而言，隨著交通網絡系統的發達，中科臺中基地與高速鐵路臺中車站地區等重大建設逐步到位，都市發展已從單核心向外擴張成多核心發展。而本計畫區為高鐵、臺鐵及捷運等三鐵共構系統進入臺中市區主要門戶，以及鄰近國道、快速道路系統，使本地區成為臺中市門戶重要交通輻輳要地，故納入「臺中市都市發展願景」（附件一）之烏日副都心範圍，作為都市發展重要基地；此外，107年1月19日發布實施之「臺中市區域計畫」（附件二）亦針對前開發展願景，實質導入空間發展及土地使用規劃，指示烏日副都心應朝會議展覽、物流、休閒娛樂及康建體驗五大產業發展為主軸；於土地使用原則部分，則指示應推動本區發展，以強化南屯區、烏日區之連結性（詳P.附-10~附-11）。
  爰此，實有必要賡續前開全市發展願景推動。而目前臺中市住、商用地發展率已達七成以上，而規劃多處整體開發單元均以提供住宅使用土地為主（附件三），本案則以提供烏日副都心所需產業及商業使用土地為主，且於土地使用分區管制亦已規定限制住宅使用比例，故發展面向不同。
  (2)地區性需求：本計畫區位於臺中盆地西南側，為臺中市南屯區鄰筏子溪下游最低窪處，而筏子溪屬中央管河川，目前主要功能為提供沿岸農田灌溉及排水使用，歷年來區內易因豪雨及颱風造成淹水災害，影響區內現況居住人口（約3,215人，包括部分鎮平里、中和里）及其農作物飽受生命財產安全之威脅及損失風險，本區內的民眾及其土地發展權益成為犧牲者。有關水利面向發展需求請詳附件四之ㄧ。
  2.有關本案辦理之急迫性與必要性部分，乃為儘速完善高鐵臺中車站地區聯外交通系統，提供區域性公共建項次初步建議意見意見回應與辦理情形設、強化臺中市西南地區之商業服務機能，並避免都市農業區土地發展失序，引導都市合理發展。爰此，本府訂定之「臺中市都市發展願景」（附件一）以及107年1月19日發布實施之「臺中市區域計畫」（附件二）均將本地區納入首要發展地區，將與高鐵臺中車站地區共同打造成為中臺物流與國際會展中心。是以，綜合考量上述因素與開發期程後，本案開發影響著臺中市西南地區整體發展，故有開發之急迫性與必要性。
  此外，為配合區域發展所需，以及解決區內淹水問題並提供地區防洪排水需求，配合規劃地區防洪與滯洪設施、交通配套措施等，提供多項公益性設施，故有關本案辦理之公益性及必要性，請詳附件四。
  （二）本案係採都市計畫法第27條第1項第4款規定辦理個案變更，並採區段徵收方式辦理整體開發，惟針對本案所配合興建之重大設施僅提供滯洪池用地，開發必要性仍顯不足，請水利主管機關補充說明未來將在本計畫區設置之防洪排水及水利相關需求為何？此外，有關本案辦理依據所出示之重大建設函件，係屬臺中市34項重大建設之ㄧ，有其辦理之迫切性，請補充相關說明。
  1.針對本案配合辦理之重大建設部分，以整體土地使用而言，未來將提供烏日副都心核心商業與產業發展使用腹地；而公共設施部分，雖主要以提供防洪治水之滯洪池用地及相關設施為主，然區內各項公共設施用地亦將配合區域發展予以規劃及納入區段徵收開闢，包含60M園道、配合臺74限快速道路銜接之交通系統、警消使用之機關用地等，估計公共建設規劃約30公頃，各項公共設施用地規模及需求說明如下：
  (1)為儘速完善高鐵臺中車站聯外道路系統，提升整體臺中市與高鐵臺中車站地區間交通服務水準，有待取得並加速60M園道之開闢，園道用地面積約10公頃；此外，為銜接60M園道並達成水綠生態系統構想，另規劃約4公頃園道用地，合計園道用地面積約14公頃。
  (2)為因應氣候變遷，減緩鄰近整體地區開發後衍生之逕流增加議題，有需要於本計畫區設置相關滯洪設施；另依據經濟部水利署於101年9月完成之「大臺中地區都市發展防洪檢討評估報告」對本計畫區之指導為「為因應臺中都會區整體發展（目前其上游為整體開發地區）及未來大臺中因應氣候變遷之防洪保護標準提高，建議本區域之開發能朝『多目標親水滯洪空間規劃』，並以達日降雨量600毫米（100年重現期距）為保護標準，故建議滯洪空間應至少擴大至13公頃以上。」是以，本計畫區規劃滯洪池用地3.09公頃，以及為保留鎮平溪與劉厝溪明渠保留，故規劃公園用地(得兼供排水道及滯洪池等相關設施使用，可供滯洪使用之公共開放空間合計超過16公頃。
  (3)為因應鄰近整體地區之開發，提升南屯地區整體治安與災害應變水準，需於計畫區劃設一處供警政單位使用之用地（機199），面積約0.45公頃。
  2.考量本計畫區未來擬以整體開發方式辦理，除上述約項次初步建議意見意見回應與辦理情形30公頃之重大公共建設用地外，需另行劃設15%～20%之鄰里性公共設施與道路用地，且基於財務可行性與市府誠信考量，約60%～65%以上土地應劃設為可建築用地，據此推估，合理之最適規模約為100公頃～166公頃；另基於範圍之完整性及合理性考量，並避免產生都市發展用地之間畸零農業區，故目前擬變更之範圍即為合理範圍與規模。
  3.有關本計畫區設置之防洪排水及水利相關需求，主要考量分攤區域排水及吸納計畫區開發後逕流量，其需求分析及規劃內容，請詳附件四之ㄧ。
  4.除各項公共設施用地外，本案作為烏日副都心核心發展地區，乃為儘速完善高鐵臺中車站地區聯外交通系統，提供區域性公共建設、強化臺中市西南地區之商業服務與產業發展機能，並提供合適的市民住宅，並避免都市發展失序，引導都市合理發展，故臺中市政府整體發展政策（附件一）及本市區域計畫（附件二）均已框定未來發展朝中臺物流與國際會展中心。是以，綜合考量上述因素與開發期程後，本案開發影響著臺中市西南地區整體發展，故有開發之急迫性與必要性。
  （三）本計畫區屬地勢低窪地區，是否適宜設置產業專用區及商業區等高強度之土地使用分區，且未來開發後將引入更多居住人口與開發行為，對於地區防洪及防災是否會造成更大影響，請詳予補充說明防災史、淹水情形，以及本案未來解決措施。
  1.本計畫區過去淹水區域主要發生於颱風豪雨期間，包含劉厝溪匯入筏子溪前、上游劉厝溪與鎮平溪匯流口附近及鎮平溪支流上游近環中路處（詳附件四之ㄧ，水利面向分析），惟淹水平均深度低於1公尺。
  2.依本計畫區排水計畫可行性評估報告（107年4月13日中市水規字第1070016119號函核可，附件八），本案開發後將增加原有排水系統之負荷，故依據都市計畫地區土地開發案開發後逕流量不得大於開發前逕流量之原則，以開發前10年、開發後100年重現期距、降雨延時2小時之嚴格標準，估算需求滯洪量體約11萬立方公尺，並建議採延遲排洪與逕流抑制等方式設置滯洪設施。爰此，為削減因開發行為產生之逕流量，並達到提高公園綠地面積、提供都市開放空間等多元目標，分別於三個集水區規劃公園用地並得兼作排水道與滯洪設施使用。
  （四）有關臺中市都市計畫住宅區變更商業區之地區，仍以住宅使用為主，實際做商業使用之情形並不高，針對本區大部分劃設為商業區，建議以全市整體發展需求、發展率等補充說明本案整體發展定位及商業區等劃設需求與必要性。
  1.參考臺中市都市計畫（第四次通盤檢討）草案之分析（詳附件三之一），目前臺中市主要計畫區主要土地使用分區包括住宅區、商業區、新市政中心專用區及各類產業用地，其發展率均已達7成以上，顯見計畫區都市活動熱絡、都市發展成熟。此外，本計畫區周邊係以住宅區為主，未有集中型商業區可供烏日副都心發展使用。
  2.從臺中市都會區域空間資源分布及開發建設可發現，鄰高鐵、臺鐵、捷運三鐵共構之南屯區尚缺乏一帶動項次初步建議意見意見回應與辦理情形區域（臺中市＋彰化縣）發展之商業發展及三級產業聚集地點，而本計畫區恰位居臺中市區、大肚山科技走廊與高鐵臺中車站間之交通要衝，作為銜接高鐵臺中車站地區與臺中市區間主要通廊，因此亟需積極發展、與高鐵臺中車站地區整合為一交通樞紐兼消費服務核心，帶動臺中都會西南側生活圈（南屯、烏日地區）整體發展。
  3.綜上，為儘速完善高鐵臺中車站聯外道路系統、提供區域性公共設施用地、強化臺中市西南地區之商業服務機能，以達成烏日副都心發展核心目標，並避免農業區土地濫用、都市發展失序，引導都市合理發展，是以綜合考量上述因素與開發期程後，本案現階段仍有開發之急迫性與必要性。
  （五）歷年來以區段徵收辦理開發者多有爭議，且以配合公共利益為藉口或目的，徵收人民財產，亦有涉及違反憲法第15條保障人民財產和生存權之疑慮，故有關開發方式部分請再評估是否得採其他方式辦理。
  1.本案係屬都市計畫區之農業區，依據內政部92年1月14日台內營字第0920084077號函示，本計畫區未來開發應以區段徵收方式辦理為原則。另依行政院91年12月6日院臺內字第0910061625號函示「都市擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時，應辦理區段徵收」規定特殊案例之處理原則，未符合該原則所列8點情形，且計畫不以區段徵收開發之都市計畫案，應就其開發方式確實無法依院函規定辦理之理由，依行政程序專案層報行政院核示。
  2.依據前開8項特殊案例，本案僅第5項部分符合規定；另依本市其他相關案件辦理經驗，經研議後決議仍依規定採區段徵收方式辦理。
  8項特殊案例處理原則本案適用情形1.於78年9月19日行政院核定「改善當前住宅問題重要措施」前，業經各級都市計畫委員會審決或本部已同意採市地重劃方式辦理者。
  本案範圍原為都市計畫劃為農業區，未適用規定。
  2.開發面積小於1公頃者，經直轄市、縣（市）政府都市計畫單位會同地政單位評估確定難以區段徵收方式辦理者。
  本案開發面積149.42公頃，未符規定。
  3.計畫書圖不符，發照錯誤或地形修測等因素所致變更都市計畫者。
  本案係為推動市政重大建設辦理變更都市計畫，未適用規定。
  4.變更都市計畫地區公共設施用地比例過高，分回地主抵價地面積不足40%，需併鄰近地區辦理市地重劃者。
  本案預估地主領回抵價地比例約45％，尚無需併鄰近地區辦理市地重劃，故未符規定。
  5.現有聚落合法建築密集者。本案變更範圍有少部分為現有聚落密集地區，符合部分規定。
  6.除政府有整體開發計畫者外，依據部頒相關之都市計畫農業區、保護區檢討變更審議規範或工業區毗鄰土地變更處理原則辦理者。
  本案係配合推動市政重大建設辦理變更都市計畫，已有相關整體開發計畫。
  7.依都市更新條例相關規定實施都市更新者。
  目前無實施都市更新之必要，故未符規定。
  項次初步建議意見意見回應與辦理情形8.屬於教育文化、醫療服務、社會褔利或公益事業使用者。本案未符規定。
  （六）臺中市目前多處開發地區(如水湳、高鐵臺中車站地區等)均屬地區發展核心並提及將發展物流產業，由此可知原臺中市區已有多處商業核心，故本地區是否仍有區域發展核心及物流產業需求，請補充說明。
  1.本計畫區自高速鐵路通車後，不僅成為西部走廊人力流通、旅遊轉乘等運輸工具，跨區域之商業消費、休閒遊憩、工商差旅等更為省時便利。就臺中市都市發展趨勢而言，隨著交通網絡系統的發達，中科臺中基地與高速鐵路臺中車站地區等重大建設逐步到位，都市發展已從單核心向外擴張成多核心發展。而本計畫區為高鐵、臺鐵及捷運等三鐵共構系統進入臺中市區主要門戶，以及鄰近國道、快速道路系統，使本地區成為臺中市門戶重要交通輻輳要地，故納入「臺中市都市發展願景」（附件一）之烏日副都心範圍，作為都市發展重要基地。實有必要儘速進行規劃及開發。
  2.目前臺中市多處整體開發單元均提供住宅使用土地，水湳機場原址以經貿、創研、智慧城市為主，北臺中捷運主機廠為住宅及一般零售商業為主，本案則以提供烏日副都心所需產業及商業使用土地為主，且於土地使用分區管制亦已規定限制住宅使用比例，故發展面向及定位皆配合全市性發展予以規劃，相關分析內容請詳附件三、附件五。
  （七）有關計畫書第8-4所提區段徵收辦理原則，係引用行政院79年8月10日台內字第23088號函示係規定一律採區段徵收方式辦理開發乙節，請依行政院91年12月6日院臺內字第0910061625號函示之規定予以修正，以資妥適。
  遵照辦理。後續納入計畫書修正。
  （八）計畫書第4-1頁針對容納人口推估部分，住1住宅區以每人享有樓地板面積100平方公尺計算，其餘採70平方公尺計算，惟目前臺中市都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討)草案係以50平方公尺計算，建議統一計算基準。
  遵照辦理。後續納入計畫書修正。
  （九）各與會機關代表所提下列意見，請臺中市政府補充說明，俾供委員會討論之參考：
  各意見處理情形分述如下：
  1.行政院農委會：
  項次初步建議意見意見回應與辦理情形(1)據計畫書所載，本計畫區土地使用現況近70%為農業使用，農地使用情況相當完整，對於維持都市微氣候、提供自然滯洪空間等均有所助益，建議再予確認都市發展率及都市發展之必要性後，再行辦理開發事宜。
  1.有關都市發展率及發展必要性，請詳審查意見第（一）點回應說明。
  2.農業區土地雖屬天然防洪設施，惟依目前都市發展現況分析，本計畫區屬臺中市西南側最低窪地區，且因上游開發區多未規劃滯洪減災設施，致使本計畫區多年來飽受上游開發區逕流影響，颱風及大雨時常淹水，造成下游地區承受上游逕流造成不公平問題，本區內居民之財產與土地發展權益受損，亦飽受農作物與生命財產安全之威脅。爰此，亟需透過合理土地使用配置，區域性滯洪減災規劃、水域環境治理、上下水道合理安排等作為，解決地區性滯洪需求，保障本地區居民生命財產安全。
  3.考量本計畫區係由農業區開發為可建築用地，為確保開發後有利於區域排水防洪，以及妥善規劃本計畫區開發產生逕流量，本計畫區亦依本府因應小組會議決議，依法檢討排水計畫並檢送水利局審查，經107年2月7日召開審查會議、107年4月13日(中市水規字第1070016119號函)核發同意辦理函件（詳附件七）。
  (2)臺中市農業區土地素有違規工廠使用情形，而本計畫區所劃設之產業服務專用區如何跟周邊農業區違規工廠問題相呼應？請補充說明。
  1.依本案區位條件、發展定位及產業發展規劃，係以創新研發、物流、國際醫療與健康產業、會展、商辦等產業為主，屬中大型產業型態，與農業區違規工廠使用型態相異，較不符合未登記工廠使用所需。此外，本計畫區周邊農業區僅存東側及筏子溪西側地區，而臺中市未登記工廠主要集中於烏溪以南、大里、太平、大雅、潭子、神岡、豐原及霧峰等區，故就區位條件亦非屬提供未登記工廠使用之合適地區。
  2.另有關臺中市農業區違規工廠使用問題，本市區域計畫亦已研擬相關輔導策略，將透過政策推動產業園區、都市計畫工業區檢討、受嚴重侵擾都市計畫農業區轉用(烏日溪南)、設施型分區設置(太平產業園區、潭子聚興產業園區、神岡豐洲科技工業園區二期)、新訂及擴大都市計畫(擴大神岡、新訂大里夏田、新訂塗城)等方式，逐步解決違規工廠問題。
  (3)原有農業使用具有自然滲透之天然滯洪功能，而本計畫區的開發將自然入滲土地開發成為硬舖面，將產生更多開發逕流量，是否將造成更大的水患，請補充說明其因應措施。
  1.為避免本計畫區開發後產生多餘逕流負擔，並同時提供地區減災設施、減緩淹水問題，本計畫區擬提供3.09公頃滯洪池用地，以及為保留鎮平溪與劉厝溪明渠保留，故規劃公園用地(得兼供排水道及滯洪池等相關設施使用，可供滯洪使用之公共開放空間合計超過16公頃。
  此外，計畫區內依現有排水分區及防洪排水規定，規劃適當之雨水下水道系統，並規定開發基地應留設雨水貯留設施及一定比例的透水空間供雨水滲透，打造與水共生的海綿城市環境。
  2.為確認本案開發後新增逕流量合理規劃，依本府因應項次初步建議意見意見回應與辦理情形小組會議決議，依目前法令規定及規劃草案，再行修正排水計畫規劃書並提本府水利局審查，業於107年2月7日審查完畢，續依會議紀錄修正排水計畫書，並檢送水利局備查在案（107年4月13日中市水規字第1070016119號函核可，附件七）。
  2.經濟部工業局：有關本計畫區所劃設之產業服務專用區，目前以提供物流、運輸、醫療、照護等相關產業使用，建議可評估放寬容許使用項目，提供乙種工業區之產業進駐，解決部分農業區違章工廠使用問題。
  有關農業區違章使用問題，請詳行政院農委會意見（2）意見回應與辦理情形說明。
  3.本部民政司：針對中和里福德祠採異地保留方式安置，是否與廟方先行溝通、協調並取得共識，並請臺中市政府民政單位表達具體意見。
  1.本案原於104年11月25日辦理再公開展覽時，為保留地方信仰中心，擬將已登記廟宇原地保留，中和里福德祠亦依寺廟建築坐落土地並考量土地合理性，規劃0.08公頃為宗教專用區。後經本市都市計畫委員會審議，考量中和里福德祠現況使用範圍大部分為國有地及其他私人土地，已超出廟方所有之權屬範圍（38㎡），難以留設宗教專用區，為解決土地產權問題及維持地方信仰之設置需求，決議另於西側滯洪池用地提供50㎡平面空間，以供中和里福德祠安置使用，並於計畫書增列安置說明及容許使用項目在案。
  2.依內政部專案小組審查意見，本府分別於106年5月19日及106年6月13日，依中市都計字第1060084281號函及中市都計字第1060099269號函，徵詢民政局、中和里福德祠之意見，民政局口頭表示尚無意見；中和里福德祠(106年6月28日福宮聖字第106000000010號函)表示，廟方決議以原地保留並規劃0.08公頃之宗教專用區公廟方使用之方案辦理；另地政局(106年6月19日中市地區一字第1060021306號函)則提示，本案未來繳納差額地價應依地價評議委員會評定後地價計算；有關發函及函覆意見，詳附件六。
  3.綜上，考量目前審議方案與廟方建議方案相左，建議納入後續審議研議調整方案。
  4.本部地政司(1)本計畫區西側之高鐵臺中車站地區規劃之產業專用區目前開闢使用率僅四成多，故本計畫區是否仍有產業專用區之開發需求，請市府再予確認都市發展率與必要性。
  1.經查目前高鐵臺中車站地區產業專用區發展現況，產業專用區（一）共劃設14.39公頃，產業專用區（二）共劃設17.05公頃，其中屬交通部高速鐵路工程局管有者且未招商面積僅2.53公頃，並陸續上網招商，而其餘屬私人土地且未使用部分為3.52公頃，可供未來烏日副都心發展使用。
  2.細究產業專用區之使用內容，產業專用區（一）為原計畫劃設之乙種工業區，現況多已開發使用；產業專用項次初步建議意見意見回應與辦理情形區（二）為配合高鐵車站發展，提供顧問諮詢、金融、會議、商業服務、物流配送、技術研發、文教休閒、媒體電台等相關設施使用，與本計畫擬導入之創新研發、倉儲、國際醫療及健康產業等仍有不足，故仍建議規劃產業專用區供烏日副都心使用。
  (2)農業區可提供吸納雨水逕流及天然滯洪能力，若本計畫區開發後反將增加地表逕流量，對於整體防洪滯洪功能的影響為何？請市府再予確認。
  遵照辦理。有關農業區變更為可建築用地之逕流量規劃，請詳行政院農委會意見（3）意見回應與辦理情形說明。
  (3)本計畫除財務可行性評估外，應針對目前農地耕作比例、繼續農耕需求等意願進行了解與分析，必要時應規劃配設農業專用區，以保障土地所有權人繼續從事耕作之權利。
  1.本案於104年11月配合再次公開展覽作業，清查土地所有權人共1,958人，將問卷資料以掛號方式併同公開展覽宣傳單一併寄出，因逾期未領退回共124份、回收之份數共563份（含21份為重複回函、4份未填基本資料、2份非屬土地所有權人），有效意願調查問卷為536份，問卷回收率約27.82％。
  2.經彙整分析後，計44份表示有繼續農業使用需求，經交叉分析發現，有需求者所持有土地使用現況多屬建地目，或現況土地使用為鐵皮工廠、民宅等，且表示有意願參與整體開發以及贊成本開發區進行開發，與維持農業使用仍有衝突。
  3.考量表達有農作使用需求者與現況土地使用不符(非屬農業使用)，以及本計畫區周圍已無農業用地分布，農田水利會亦表示無灌溉需求。此外係屬臺中市西南地區最下游，其上游為臺中市各整體開發單元(單元二、三、四、五、六、七等)，目前均已開闢完成或開闢中，且經與臺灣臺中農田水利會確認(中水管字第1030402396號函)，於本案開發計畫實行後，中和排水無需使用及下游無農田灌溉，故未來臺中市西南地區將難以設置農水路可供耕作使用。另者，變更範圍內土地利用除農業使用外，住宅、商業、工業等使用比例逐漸上升，造成農地使用之破碎與污染等問題，亦不利於農業生產環境之發展，故建議仍配合整體開發規劃適當之土地使用分區及公共設施用地，不另行留設農業生產之土地。
  (4)土地徵收條例已於100年修法、101年發布實施，有關辦理期程及程序等相關內容，請配合修正。
  遵照辦理。後續納入計畫書修正。
  【附錄二】專案小組第2次會議出席委員建議意見處理情形表項次審查意見意見處理情形（一）本計畫區經臺中市區域計畫指定為都市發展儲備用地，並擬依前開指導辦理都市計畫變更及開發計畫，於都市空間規劃與未來發展角度，原則予以支持與贊同，惟目前臺中市有多處整體開發單元陸續完成及刻正辦理中，可提供大量可建築用地，應能支應短期都市發展需求，故請市府就全市整體發展趨勢、土地供給情形及開發次序審酌評估，詳予說明本案辦理之急迫性、必要性及優先開發次序。
  1.臺中市位居臺灣中心區域，為中部區域主要發展核心，於高速鐵路通車後，不僅成為西部走廊人力匯聚、資訊流通、旅遊轉乘之樞紐，造就跨區域之商業消費、休閒遊憩、工商差旅等更為省時便利。就臺中市都市發展趨勢而言，隨著交通網絡系統的發達，中科臺中基地與高速鐵路臺中車站地區等重大建設逐步到位，都市發展已從單核心向外擴張成多核心發展。而本計畫區為高鐵、臺鐵及捷運等三鐵共構系統進入臺中市區主要門戶，以及鄰近國道、快速道路系統，使本地區成為臺中市門戶重要交通輻輳要地，故納入「臺中市都市發展願景」（附件一）之烏日副都心範圍，作為都市發展重要基地；此外，107年1月19日發布實施之「臺中市區域計畫」（附件二）亦針對前開發展願景，實質導入空間發展及土地使用規劃，指示烏日副都心應朝會議展覽、物流、休閒娛樂及康建體驗五大產業發展為主軸；於土地使用原則部分，則指示應推動本計畫區發展，以強化南屯區、烏日區之連結性。爰此，實有必要賡續推動前開全市發展願景推動。
  2.就土地供給情形論之，參考臺中市都市計畫（第四次通盤檢討）草案之分析，目前臺中市主要計畫區主要土地使用分區包括住宅區、商業區、新市政中心專用區及各類產業用地，其發展率均已達7成以上，顯見計畫區都市活動熱絡。近年來陸續開闢完成多處整體開發單元（後期發展區），係為臺中市都市計畫第一次通盤檢討時，規劃供未來都市發展使用，後於第三次通盤檢討時進一步劃分為14處分區開發單元，更名為整體開發地區，規定以市地重劃方式辦理整體開發，提供「低密度高品質之住宅社區型態，創造優質住居環境」為發展定位，故規定低密度之住、商土地使用強度。各整體開發單元因應臺中市都市發展需求陸續開發完成，各單元市地重劃完成後五年內開發率達6成以上。惟整體開發單元屬住宅發展土地，並已定位為低密度住居環境，與烏日副都心發展所需項次審查意見意見處理情形大相逕庭。有關臺中市都市計畫區及整體開發單元土地供給情形，請詳附件三。
  3.依臺中市區域計畫（107年1月19日發布實施）檢討之產業用地供需分析，臺中市至115年用地需求約1,360公頃，將提供智慧機械產業、輔導未登記工廠與臨時登記工廠、合法工廠擴廠、航太產業及新興產業發展使用，發展區位均已透過區域計畫妥適調配。惟依105年工商普查結果，臺中市105年底工業及服務業單位場所全年生產總額及從業員工較100年增加，且成長率為六都第一；烏日副都心所在之烏日區，相較於100年工廠普查，工商及服務業場所家數成長19%、從業員工人數成長23.1%、生產總額成長40.4%，顯見臺中市產業蓬勃發展，而烏日副都心地區則挾交通及區位優勢，工商業成長更為迅速。有鑑於臺中市目前產業發展用地以二級產業為主，已開發工業區均已進駐額滿，未完全開闢利用之都市計畫工業區，則因產權複雜、缺乏基盤設施、區位不當等因素，將透過活化利用措施予以調整，可開發區位包含清泉崗門戶地區、烏日溪南地區、受侵擾都市計畫農地、產業園區、新訂或擴大都市計畫區等，業針對前開用地需求予以分派並訂定優先開發次序。倘未來欲配合中央推動5+2產業創新計畫、臺中市產業4.0政策等發展，則未有適當土地可使用。有關臺中市及烏日副都心產業發展需求，請詳附件四。
  4.本計畫區位於高鐵、臺鐵及捷運等三鐵共構系統進入臺中市區主要門戶，以及鄰近國道、快速道路系統，而成為臺中市門戶重要交通輻輳要地，業經區域計畫指定為烏日副都心發展腹地及都市發展儲備用地，審酌配合中央政策及臺中市烏日副都心發展所需產業服務用地，並達到聚集經濟效果，實有另行規劃產業發展用地之必要性與急迫性。
  （二）本案目前劃設為農業區，可供天然滯洪使用，又西側緊鄰筏子溪亦為河川生態景觀，故本案之開發後對於都市滯洪、景觀生態等面向是否有所助益，請納入考量。
  1.本計畫區位於原臺中市西南側最低窪地區並具淹水潛勢，過去亦確有因颱風、豪雨造成淹水災害史，但因近年上游各開發單元開發未規劃足量排水及滯洪空間，於未來面臨氣候變遷與極端氣候強降雨時，本項次審查意見意見處理情形計畫區位於筏子溪集水區下游將首當其衝，本應全面性及系統性考量排水設施之設置，以保障本計畫區內現有約3,200位居民生命及財產之安全，若獨以水利工程改善，恐無法解決此系統性問題。爰此，本計畫擬透過合理土地使用配置，導入區域性滯洪減災規劃、水域環境治理、上下水道合理安排等作為，解決地區性滯洪需求，保障本地區居民生命財產安全。透過系統性及策略性防洪排水治理(排水道、雨水下水道、滯洪池等基礎排水設施)，並兼顧水環境營造與景觀綠化，同時達成打造海綿城市與營造生態都市之目標。
  2.配合中央逕流分擔創新措施、上游開發逕流排水需求，以及為避免本計畫區開發後產生多餘逕流負擔，並同時提供地區性減災設施、減緩淹水問題，擬規劃公共設施如下：
  (1)透過60M園道開闢併同設置地下分流箱涵，銜接上游雨水下水道系統，避免大量排水排入本計畫區，並減輕既有渠道排洪負擔（可蓄水約4.38萬m3），(2)為保留鎮平溪與劉厝溪現況明渠及削減開發行為產生逕流量，共計規劃超過16公頃之公園用地(得兼供排水道及滯洪池等相關設施使用)及3.09公頃滯洪池用地，並依排水可行性評估結果，建議設置3處總滯洪量體約11.56萬m3之乾式滯洪池，平時可提供公共開放綠地空間，於颱風豪雨期間，則可作為地區排水系統之離槽式滯洪池，延滯地表逕流量，達到減洪防災之功效。前開16公頃以上公園綠地依劉厝溪及鎮平溪現況原址規劃，既有水綠景觀將全數保留外更擴大留設，打造連續性且視野開闊的生態水綠景觀，與西側筏子溪生態親水空間相互輝映，建構完整休閒藍綠網絡。同時依現有排水分區及防洪排水規定，規劃適當之雨水下水道系統，並規定開發基地應留設雨水貯留設施及一定比例的透水空間供雨水滲透，打造與水共生的海綿城市環境。
  3.考量本計畫區係由農業區開發為可建築用地，為確保開發後有利於區域排水防洪，項次審查意見意見處理情形以及妥善規劃本計畫區開發產生逕流量，本計畫區亦依本府因應小組會議決議，依法檢討排水計畫並檢送水利局審查，經107年2月7日召開審查會議、107年4月13日(中市水規字第1070016119號函)核發同意辦理函件（詳附件七）。
  （三）本案經區域計畫指認為烏日副都心發展核心地區，故依其空間發展構想導入物流、商務、休閒娛樂、康健體驗等產業發展，惟新計畫之商業區面積較產業服務專用區高，請補充說明理由。此外，臺中市產業發展策略已提報本署審議，建議參酌其針對全市性產業發展需求及區位分配等，再予評估本案是否需要作為產業發展腹地，併同說明本案開發之必要性。
  1.鑒於前述有關主計處公布臺中市於105年底工業及服務業之場所單位從業員工數、全年生產總額、單位家數等方面顯著成長，經整體考量未來都市發展趨勢、烏日副都心發展定位及產業發展用地需求(詳附件四)，擬增加產業服務專用區至53.5公頃（商業區降至31.81公頃），理由如下：
  (1)臺灣物流產業發展迅速，物流倉儲的需求持續增加，但合法倉庫基礎設施存量明顯不足，亟需提供創新物流模式及倉儲建築，實踐節能環保的綠建築設計概念，並永續經營。此外，臺中市於107年7月20日會同中台灣縣市與產官學各界成立「中台灣會展產業聯盟」，擬透過高鐵烏日站會展中心「前店後廠」的採購模式，帶動百業發展。
  (2)依臺中市政府經濟發展局提供資料，107年度洽詢相關物流及運輸倉儲產業專用區用地有5家廠商，約需14.25公頃物流用地；至本局詢問產業4.0及康健產業相關需求用地約10.13公頃，均為顯性需求，另潛在需求尚無法量化，仍應先預備用地為宜。
  (3)為因應臺灣進入高齡社會，長照2.0已成為政府主要施政目標，在各階段的安養照護，從亞健康、急性、急性後期、長照到居家安寧，從一般的復健輔具到照護機器人，皆需發展微創醫材跟智慧輔具的場域，而臺中市政府業於107年5月2日邀集產官學研及中彰投苗等代表成立2018「中台灣微創醫材與智慧輔具聯盟平台」，將藉由產、官、學、醫的結合，發展出能夠提供醫療與照顧創新模式。
  (4)臺中市已開發計11處工業區，除其進駐率除后里中科園區為93%外，其餘園區均已進駐滿額，另依據105年至今，向臺中市政府經濟發展局提出工業用地項次審查意見意見處理情形需求總和為947.74公頃，顯示工業用地仍顯不足，需求大於供給。
  (5)為配合烏日副都心產業引進政策，臺中市政府經濟發展局積極招商引進產業進駐、改善區內生活環境及開發高鐵門戶地區，目前已進駐及計畫開發包含台中國際產業展覽館、國泰永聯物流共和國台中園區、新光人壽傑仕堡、ATT集團大型購物中心、林新醫院烏日分院等，未來亦將與高鐵局合作招商引進康健體驗廠商進駐，故本計畫區所規劃之產業服務專用區將可配合產業4.0、物流、長照、康健體驗、商務休閒等產業服務業之引進，增加約1.6萬人就業人口。
  2.參考臺中市產業發展策略（草案）建議，目前產業發展以機械、航太及光電產業為主，並朝向升級為產業4.0，係進一步透過雲端、物聯網、大數據、智慧設備等設備及技術進行高值製造與服務，因此於土地使用容許項目除一般傳統製造生產外，亦應容許鼓勵前開相關服務進駐，營造適合產業4.0發展之產業用地。於產業空間佈局及發展策略，則提出大肚山東麓延伸之「科技產業走廊(亦稱大肚山科技走廊)」，為中臺灣重點工業地帶，工具機及機密機械、金屬產業之產業鏈完整且具備深厚的加工經驗；西南側之大里工業區及周邊工業地帶則為「產業加值創新走廊」，除鞏固並持續發展金屬與機械外，強化光電產業發展，並將中科與周邊之臺中精機、臺中工業區串連合作，推動臺中成為產業聚落中心。
  項次審查意見意見處理情形臺中市優勢產業軸帶分佈示意圖3.綜上，本案具備高鐵、臺鐵及捷運等三鐵共構系統進入臺中市區之入口門戶，以及鄰近國道、快速道路系統之重要交通輻輳地位，業經臺中市區域計畫指認為烏日副都心核心發展地區，未來將朝產業4.0、物流、康建體驗等產業及必要性服務業發展，為提供本市產業4.0及烏日副都心發展所需腹地，併同完善高鐵臺中車站地區聯外交通系統、提供區域性公共建設、強化臺中市西南地區之商業服務機能、解決本地區淹水問題，並避免都市農業區土地發展失序，引導都市合理發展，實有辦理開發之必要性與急迫性。
  （四）有鑒於目前臺中市商業區多開發為住宅使用，本案雖提出商業區樓層及樓地板作住宅使用之管制內容，惟未來如何執行並管制實際開發及使用行為，以落實區域商業服務核心構想，請補充說明。
  1.經整體考量本市未來都市發展趨勢、烏日副都心發展定位及產業發展用地需求(詳附件四)，爰將部分商業區(商2、商4)計27.97公頃調整為產業服務專用區，調整後共計53.68公頃，未來將配合發展中央5+2產業創新計畫，以及本市產業4.0（雲端平台、大數據、人工智慧、物聯網）、物流、創新研發、康健體驗（運動健身器材、自行車及附屬產品）、醫療、健檢、醫美、長期照護等相關產業及其需求服務業使用。
  2.為避免本案規劃之產業服務發展用地及商業區轉作住宅使用，於細部計畫土地使用分區管制要點業已訂定各土地使用分區得容許住宅使用之樓地板面積比例，未來將項次審查意見意見處理情形透過都市設計審查、建造執照及使用執照申請等機制進行查核與管控。
  （五）本案係採都市計畫法第27條第1項第4款規定辦理個案變更，並採區段徵收方式辦理整體開發，惟針對本案所配合興建之重大設施僅滯洪池及60M園道，開發必要性仍顯不足，且配合徵收所納入開發範圍仍不符比例原則（依過去辦理經驗，區段徵收範圍約為重大建設用地需求面積之3～5倍），請再予考量是否需要採分期分區方式辦理。
  1.本案開發係為取得及開闢區域發展需求之滯洪與防洪排水設施，以及配合中央發展5+2產業與本市產業4.0等產業服務專用區所需必要性公共設施，各項建設分述如下：
  (1)開闢60M園道(詳附件五)：60M園道係於臺中市都市計畫主要計畫第三次通盤檢討時，為提升高鐵車站對外連絡西、南屯地區之交通可及性所規劃，用地面積約10公頃，用地徵收及開闢費用估計約76.60億元，可透過本案開發財務自償。經臺中市政府交通局評估，開闢後可分散高鐵臺中車站現有連外道路之交通量約7,525PCU～11,007PCU。考量大臺中山手線已納入前瞻基礎建設計畫，烏日區都市範圍逐漸擴張，60M園道作為強化高鐵臺中車站及臺中市新市政中心之交通連結樞紐，有待加速開闢，以完善高鐵臺中車站聯外道路系統。此外，60M園道亦將配合區域排水系統設置分洪箱涵，承接上游雨水下水道洪水後排入滯洪池用地及筏子溪，減輕既有渠道排洪負擔。
  (2)區域發展需求之滯洪、交通系統、台74匝道等必要性公共設施(詳附件六)：為因應氣候變遷、配合中央流域治理之逕流分擔與出流管制措施、解決地區淹水災害等，故於下游規劃3.09公頃滯洪池用地，以及為保留鎮平溪與劉厝溪既有明渠並適度留設開放空間，規劃公園用地(得兼供排水道及滯洪池等相關設施使用)，可供滯洪及生態景觀使用之公共開放空間，並作為銜接台74線新增匝道之道路系統，合計超過16公頃。
  (3)因應產業服務專用區規劃必要性公共設施：為配合發展中央5+2產業創新計畫，以及本市產業4.0（雲端平台、大數據、人工智慧、物聯網）、物流、創新研發、康健體驗（運動健身器材、自行車及附屬產品）、醫療、健檢、醫美、長期照護等相關產業及其需求服務業使用，共規劃53.5公頃產業服務專用區，需另行劃設40%之公共設施與道路用項次審查意見意見處理情形地，計21.4公頃。
  2.上開必要性重大公共建設用地規模合計為50.5公頃，依審查意見所提區段徵收範圍約為重大建設用地需求面積之3～5倍計，本案區段徵收範圍應為151.5～252.5公頃，然本案基於範圍之完整性及合理性考量，並避免產生都市發展用地之間畸零農業區，規劃145.57公頃區段徵收範圍，應為合理範圍與規模。
  3.考量本計畫區若採工程手段設置滯洪池及排水設施，仍需徵收大量土地，並配合各種治水措施及鉅額財務成本始能完成整治作業。交通系統部分，60M園道長約1,710M，合計開闢經費約需76.60億元，若未能配合整體開發取得，則需再行編列預算，將造成市府額外財政負擔。另一方面，在整體都市發展定位，欲發展烏日副都心所需產業4.0、物流、國際醫療、康健體驗、長照2.0等，仍有待提供產業需求土地。因此，考量區域性防洪排水治理、交通網絡均應整體系統性規劃，無法分期開發，且亦未較節約開發成本，故建議仍維持本計畫範圍及區段徵收範圍。
  （六）依本案分期分區發展計畫，將現況聚落、集合住宅社區、寺廟及加油站等劃設為已發展區並剔除於區段徵收範圍，雖為保留既有生活紋理及宗教信仰，惟若經辦理區段徵收完成後，上開地區將可提升都市生活環境品質、公共設施服務水準及大幅增加整體土地價值，故建議仍應有相對應之變更回饋或捐贈事項，以示公平。
  1.本案規劃之已發展區包含第一之四種住宅區(住1-4，7.90公頃)、宗教專用區(0.63公頃)、加油站專用區(0.17公頃)，合計約8.70公頃，其中住1-4係為建地目或已建築供居住使用之舊有聚落、住宅社區所在土地並包含其通行所需必要性通路，以及合法建築之文化資產潛力點等條件劃設。
  宗教專用區則參酌「臺中市都市計畫宗教專用區劃設檢討變更處理原則」，將已取得寺廟登記及辦理寺廟登記證換領作業者，依其權屬與使用範圍劃設。加油站專用區則為85年3月9日核准設立，考量其係為周邊地區及黎明路出入車輛之服務設施，具有公共服務機能，故依原申請加油站使用範圍(85年1月5日向臺中市政府申請核發之可供加油站使用之土地證明書、(85)年中工建建字第0504-00號、(85)年中工建使字第1806-00號)變更為加油站專用區(不得作為商業使用)。
  2.前開剔除於整體開發範圍之已發展區，係依現況使用及合法登記範圍劃設，開發後項次審查意見意見處理情形仍維持現況使用型態，其中住1-4係由農業區既有已建築土地變更為住宅區，未納入區段徵收範圍，故採降低容積率、得免予回饋。既有寺廟若屬本市合法登記之廟宇，故參酌「臺中市都市計畫宗教專用區劃設檢討變更處理原則」之原則一辦理，免予回饋；聖帥宮及鎮平里福德祠則屬補辦登記之寺廟，故應依「臺中市都市計畫宗教專用區劃設檢討變更處理原則」之原則二辦理回饋。
  （七）本案104年間辦理之農耕意願調查問卷回收率太低，是否能準確反應土地所有權人參與區段徵收之意願及繼續耕作之意願，尚待釐清，請臺中市政府補充說明未回收問卷之原因或另行重新調查。
  1.本計畫區於規劃休閒專用區期間，依內政部都市計畫委員會第4次專案小組審查意見辦理區段徵收範圍內土地所有權人意願調查，於101年8月21日以掛號寄出共1,757份，因逾期未領退回共221份，回收之份數共586份（含8份非屬土地所有權人或地上權人寄回者），問卷回收率達33.35%。另回收問卷之各土地所有權人所有土地面積計57.20公頃，佔調查範圍內私有土地面積之44.64%。
  2.本案辦理期間於104年11月配合再次公開展覽作業清查土地所有權人，將問卷資料以掛號方式併同公開展覽宣傳單一併寄出共1,958份，因逾期未領退回共124份、回收之份數共563份（含21份為重複回函、4份未填基本資料、2份非屬土地所有權人），有效意願調查問卷為536份，問卷回收率約27.82％。
  3.綜整前開兩次意願調查結果，回收問卷數量均為500多份、回收率偏低，初步評估主要為本案自90年代規劃以來，歷經臺中市都市計畫主要計畫2次通盤檢討案及提送內政部審議未予審決，其開發不確定性高，故土地所有權人不願意表示意見者眾，俟本案經內政部審查完竣，將配合審竣草案再次辦理公開展覽，屆時亦將召開公開說明會並持續蒐集民眾意見。