MOIO9751-審議事項-第５案：雲林縣政府函為「變更北港都市計畫（配合糖廠文化園區及其附近土地細部計畫第一次通盤檢討）主要計畫案」。

會議紀錄id

MOIO9751

案件id

MOI通檢化園區2020825

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經雲林縣都市計畫委員會105年8月1日第203次會審議通過，並准雲林縣政府106年1月17日府城都一字第1063600231號函送計畫書、圖等報請審議。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款及第2項。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫圖示。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會謝委員靜琪（召集人）、林前委員旺根、宋前委員立垚、邵委員珮君、王委員靚琇、蘇委員振維組成專案小組，專案小組分別於106年4月13日、106年5月26日、106年12月5日、108年8月26日及109年1月9日召開5次會議（含現場勘查）聽取簡報完竣，並獲致具體初步建議意見，案經雲林縣政府以109年6月15日府城都二字第1090058003號函送依本會專案小組初步建議意見處理情形回應對照表及修正後計畫書、圖到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（詳附錄）及雲林縣政府109年6月15日府城都二字第1090058003號函送修正計畫內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、參採縣政府列席人員說明，原則同意本案採市地重劃方式開發，惟請縣政府就原整體開發地區尚未開發之原因與課題、本案發展構想與願景、日後開發之可行性、開發時程之急迫性、土地權屬等面向妥為分析後，補充論述本案以市地重劃方式辦理整體開發之理由及必要性，納入計畫書敘明。
• 二、請補充設置北港轉運站對北港地區大眾運輸接駁、轉運功能之具體改善策略（包括大型廟會活動期間）外，另有關本案交通影響分析部分，資料尚有缺漏，故請妥為確認後，補充完整之分析內容，納入計畫書敘明，以資完備。
• 三、本案計畫範圍內之老樹應予以保留，並配合在地歷史發展紋理與空間意象等妥為規劃，並將相關原則性之規範納入計畫書敘明，以為日後執行參據。
• 四、計畫書內容誤植部分，請查明修正，以資明確。
  【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見（彙整106年4月13日、106年5月26日、106年12月5日、108年8月26日及109年1月9日共5次會議（含現場勘查））：
  雲林縣政府於民國86年發布實施「變更北港都市計畫（第三次通盤檢討）案」，其中變更內容明細表新編號25案係為配合當時發展需求，劃設自來水事業用地、車站專用區、住宅區等，並以附帶條件規定應另行擬定細部計畫，該細部計畫業於民國88年發布實施，規定以區段徵收方式辦理整體開發，合先敘明；因原劃設之自來水事業用地、車站專用區已無使用需求，並考量糖廠文化保存需求、土地規劃利用之整體性等，爰將鄰近部分住宅區、乙種工業區、農業區、公共設施用地等納入本計畫範圍一併檢討變更，故建議除下列各點外，其餘照雲林縣政府核議意見通過，並請縣政府以對照表方式補充處理情形及修正計畫書（修正部分請加劃底線）、圖後，提請委員會審議。
• 一、有關土地使用規劃，參採雲林縣政府列席人員於會中所提建議，調整本案計畫範圍及土地使用配置（詳附件1），並請依下列各點妥為補充：
  (一)請配合北港區域發展、在地糖業文化、遊憩資源串聯等，詳予補充原劃設自來水事業用地、車站專用區確實無使用需求之具體說明，以及本案調整變更計畫範圍、規劃內容之理由與合理性。
  (二)本案為配合南側歷史建築倉庫群之保存，變更部分乙種工業區、農業區為保存用地，請就整體空間需求、維護管理、動線串聯等面向，妥為補充變更理由、相關規劃構想與策略。
  (三)南側農業區現況仍為甘蔗田，請考量在地歷史發展紋理與糖業文化地貌保存，妥為補充敘明變更部分農業區為糖業風貌專用區與廣場用地之理由及必要性。
  (四)北側學校用地（文中三）係為配合擴建需求取得部分未開闢用地，故除就實際需要調整變更內容外，並請於變更理由補充相關具體說明。
• 二、南側未納入本計畫範圍之北港糖廠區內保存完整鐵道及製糖相關附屬設施(已列為雲林縣定古蹟)，承載糖業鐵道文化與在地歷史發展紋理，且鄰近之北港朝天宮媽祖宗教文化亦是本地區重要觀光發展主軸，請雲林縣政府考量整體都市空間發展定位、鄰近地區旅遊資源串聯（如北港朝天宮）、在地觀光旅遊產業加值（如糖業文化地貌保存、產業文化體驗、旅宿規劃）等，於本案整體規劃構想詳加補充敘明相關內容。
• 三、有關交通規劃：
  (一)依計畫書載明，北港轉運站將建置於現況日統客運所在地，請補充相關計畫、開發進度等內容，以及本計畫或鄰近地區土地使用配合北港觀光發展之運輸接駁、停車供需等規劃策略方案。
  (二)本案經雲林縣都市計畫委員會108年5月16日第214次會議建議，調整園道用地與文仁路直接連通，惟考量道路系統規劃之整體性與安全性，請詳予補充本計畫區內道路系統調整理由、計畫區內及聯外之交通動線規劃、鄰近地區現況交通流量、本案變更後未來可能衍生之交通量與交通動線影響情形等相關分析資料，並將交通主管機關之意見，納入計畫書中敘明。
• 四、請補充歷史建築倉庫群保存需求、未來之使用規劃，並將文化主管機關之意見，納入計畫書中敘明。
• 五、為促進北港糖廠與閒置空間之活化利用，本案整體規劃擬劃設「糖業風貌專用區」作為地方文化、遊憩之產業發展腹地，歷史建築倉庫群則劃設為「保存用地」，並配置公園、停車場等服務型設施用地，故請配合糖廠建築樓層高度、文化意象等訂定原則性之規範，及補充本案土地使用分區管制要點屬原則性及指導性之規範，納入主要計畫書敘明。
• 六、本案涉及農業區變更，依農業發展條例第10條規定（略以）：
  「農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關之同意」，故本案請先徵詢雲林縣農業主管機關之同意，以資妥適。
• 七、請補充本案依「都市計畫農業區變更使用審議規範」及「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定之辦理情形及縣政府檢核意見，並以對照表方式詳予彙整後納入計畫書中敘明，以利查考。
• 八、有關本案變更應回饋捐贈之公共設施用地比例，請妥為補充相關劃設依據及檢討情形，納入計畫書敘明。
• 九、本案經雲林縣都市計畫委員會108年5月16日第214次會議建議，考量地主意願、財務風險等，擬由區段徵收改以市地重劃方式辦理整體開發，故請依下列各點妥為補充後，提會報告：
  (一)請縣政府妥為補充原整體開發地區多年未能開闢之相關課題分析，以及在公共設施用地比例不減少之原則下，辦理市地重劃可行性評估報告、負擔之公平性、改採市地重劃之具體理由與必要性。
  (二)本案如經本會同意變更時，為確保都市計畫具體可行，故參據本會103年9月30日第836次會議決議，有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，應依下列各點辦理：
  1.請於雲林縣都市計畫委員會審定細部計畫後，依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請都市計畫擬定機關於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  2.委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持第三次通盤檢討前之原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
• 十、其他及應補充事項：
  (一)請更新本案計畫書有關上位計畫、人口、發展現況分析等資料，以資妥適。
  (二)本案案名請調整為：「變更北港都市計畫（配合糖廠文化園區整體開發）主要計畫案」。
  十一、逕向本部陳情意見綜理表：詳附表1。

附件

• 附表1：逕向本部陳情意見綜理表編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項雲林縣政府研析意見本會專案小組初步建議意見1陳情人：
  台灣糖業股份有限公司雲嘉區處陳情位置：
  計畫範圍全區附帶條件其開發方式改以公辦市地重劃方式辦理整體開發。
  土地徵收條例第4條第一項第三款並非「強制農業區土地必須採區段徵收方式辦理」，爰陳情建議以市地重劃方式開發。
  暫予採納，理由說明如下。
  1.依「為利爾後有關都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地之特殊案例處理，行政院91年12月6日院臺內字第0910061625號函同意准予修正放寬行政院88年2月8日台88內05883號函示處理原則案」規定，若屬符合該函附件所載列情形者特殊案例(如下表)，且有適當之自願捐獻回饋措施納入計畫書規定者，經審定得免辦區段徵收。爰此，檢視本案部分土地所有權人如同意依第6條辦理者尚符該函規定。
  原則內容是否符合1.於七十八年九月十九日行政院核定「改善當前住宅問題重要措施」前，業經各級都市計畫委員會審決或本部已同意採市地重劃方式辦理者。
  否2.開發面積小於一公頃者，經直轄市、縣（市）政府都市計畫單位會同地政單位評估確定難以區段徵收方式辦理者。
  否3.計畫書圖不符、發照錯誤或地形修測等因素所致變更都市計畫者。
  否4.變更都市計晝地區公共設施比例過高，分回地主抵價地面積不足百分之四十，需併鄰近地區辦理市地重劃者。
  否5.現有聚落合法建築密集者。否6.除政府有整體開發計畫者外，依據部頒相關之都市計畫農業區、保護區檢討變更審議規範或工業區毗鄰土地變更處理原則辦理者。
  是7.依都市更新條例相關規定實施都市更新者。否8.屬於教育文化、醫療服務、社會福利或公益事業使用者。否2.另依「都市計畫農業區變更使用審議規範」第42-1條規定略以：「申併專案小組初步建議意見九，請雲林縣政府補充相關資料後，提會報告。
  編號陳情人及陳情位置陳情理由建議事項雲林縣政府研析意見本會專案小組初步建議意見請人同意確實依本規範所定附帶條件及許可條件辦理者，得採自辦市地重劃方式開發，…。」。
  附帶條件：
  在公眾利益及使用效益原則，土地所有權人應配合下列條件：
  (1)本案保存用地（劃設面積3.3282公頃）係經雲林縣政府公告登入「北港糖廠」歷史建築（倉庫群）定著之土地；故鑑於歷史建築物完整性之保存及免因開發遭受破壞，應就該保存用地及其建築物，應無償捐贈予雲林縣政府。
  (2)本案如經內政部都市計畫委員會審議通過，土地所有權人同意依該審議通過之計畫書、圖，辦理重劃（含無償捐贈保存區用地及其建築物），且不受平均地權條例第60條規定之限制。
  3.土地所有權人如同意前揭附帶條件，應與雲林縣政府簽訂協議書。
  【附件1Ä1：變更計畫內容綜理表編號位置變更內容變更理由本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫1民國86年09月01日「變更北港都市計畫（第三次通盤檢討）案」逾公開展覽期限人民或團體陳情意見第4案（逾人4）變更範圍與面積。
  原計畫範圍13.3600公頃變更後計畫範圍21.3955公頃1.配合「北港糖廠」歷史建築及其部分空間保存需求，以及為提升整體交通系統連結性與提升都市土地使用效益等考量，將東側部分住宅區（機採街）、南側部分乙種工業區及部分農業區、四十五號道路用地等，併同納入檢討。
  2.另配合縣立建國國中擴建需求，考量文中三學校用地尚有未徵收開闢之私有土地，故一併納入本計畫辦理整體開發，以利取得用地。
  3.合理調整財務負擔，提升土地所有權人開發意願及整體開發之可行性。
  4.依據都市計畫法第27條第1項第3款及第2項規定辦理。
  變更理由請配合專案小組初步建議意見一、(一)妥為補充本案計畫範圍調整前後之差異說明及相關緣由。
  2計畫範圍南側部分乙種工業區及部分農業區。
  乙種工業區2.3141公頃保存用地（附）2.5527公頃1.依據雲林縣政府公告民國105年7月7日文資二字第1053806438B號，公告登錄「北港糖廠」為雲林縣歷史建築。
  2.配合本計畫整體規劃構想，並考量「北港糖廠」歷史建築保存需求及其基地範圍之適切性，劃設保存用地。
  請配合專案小組初步建議意見一、(二)妥為補充變更理由。
  農業區0.2386公頃3計畫範圍車站專用區及部分住宅區、自來水事業用地、道路用地及南側部分乙種工業區及其相鄰農業區。
  住宅區0.0267公頃糖業風貌專用區（附）9.1333公頃1.為解決本地區土地開發之困境，並促進北港糖廠閒置空間活化再利用，增進都市有限土地資源使用效益，配合本計畫整體規劃構想，變更為適當分區。
  2.北港轉運站及北港自來水廠用地規劃已有替代的設置區位，故車站專請配合專案小組初步建議意見一、(一)及(三)妥為補充變更理由。
  住宅區（附）4.4101公頃車站專用區（附）0.8800公頃自來水事業用地（附）1.0166公頃編號位置變更內容變更理由本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫道路用地（附）0.2508公頃用區及自來水事業用地已無使用需求，宜配合本計畫整體規劃構想，並考量地方及產業發展所需，變更為糖業風貌專用區及住宅區。
  乙種工業區1.8882公頃農業區0.6609公頃住宅區0.0246公頃住宅區（附）0.8354公頃自來水事業用地（附）0.5273公頃道路用地（附）0.2835公頃4計畫範圍部分住宅區、自來水事業用地及南側部分乙種工業區及其相鄰農業區。
  自來水事業用地（附）0.1690公頃公園用地（附）0.7945公頃配合本計畫整體規劃構想，並考量周邊發展現況，重新檢討劃設開放、遊憩及服務型公共設施，以營造優質旅遊空間與居住環境。
  請配合專案小組初步建議意見一、(一)妥為補充變更理由。
  乙種工業區0.6255公頃農業區0.0962公頃廣場用地（附）0.1720公頃乙種工業區0.0758公頃住宅區（附）0.0303公頃廣場兼停車場用地（附）0.5670公頃自來水事業用地（附）0.1724公頃乙種工業區0.3643公頃乙種工業區0.1057公頃廣場兼道路用地（附）0.1057公頃5計畫範圍部分住宅區、自來水事業用地、道路用地及南側部分乙種工業區。
  住宅區0.1961公頃道路用地（附）1.1817公頃配合本計畫整體規劃構想及道路交通系統規劃，重新檢討變更計畫道路，以建置完善交通網絡。
  請配合專案小組初步建議意見三妥為補充變更理由。住宅區（附）0.8509公頃自來水事業用地（附）0.1347公頃道路用地（附）0.5494公頃園道用地（附）1.2646公頃乙種工業區0.7152公頃道路用地（附）機關用地0.0404公頃編號位置變更內容變更理由本會專案小組初步建議意見原計畫新計畫0.0404公頃6部分四十五號道路用地及文中三學校用地。
  道路用地0.3608公頃道路用地（附）0.3608公頃配合建國中學擴建需求，以及相鄰部分四十五號道路用地尚未徵收開闢，故併同納入本計畫整體開發，以利取得用地。
  請配合專案小組初步建議意見一、(四)妥為補充變更理由。
  學校用地0.3428公頃學校用地（附）0.3428公頃7附帶條件「附十」1.應另行擬定細部計畫（含配置必要之公共設施用地及擬具公平合理之事業及財務計畫），並俟細部計畫完成法定程序發布實施後始得發照建築。
  2.將來擬定細部計畫時，住宅區之容積率不得大於120%，每一住宅單元建地臨接面前道路寬度不得小於8.5公尺。
  1.應配合細部計畫第一次通盤檢討計畫內容擬具公平合理之事業及財務計畫，並俟其完成法定程序發布實施後始得發照建築。
  2.文中三學校用地範圍內未徵收之私有土地，應併同納入本計畫辦理整體開發，以利取得用地。
  3.如計畫發布實施三年內未能完成開發者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  1.細部計畫已於民國88年9月1日公告發布實施，而本計畫係為配合細部計畫第一次通盤檢討而為之變更都市計畫，故酌予調整附帶條件內容。
  2.有關原計畫住宅區容積率及建地臨接面前道路寬度之規定，考量時空背景變遷並因應地區發展需求，爰依現行北港都市計畫土地使用分區之一致性管制規定並配合本計畫整體規劃構想，於細部計畫第一次通盤檢討計畫內容訂定之，故予刪除。
  3.本次擴大計畫範圍涉及文中三學校用地私有土地部分，擬配合本計畫採跨區整體開發方式取得用地，故予增訂附帶條件，以資明確。
  有關開發期程部分，請配合專案小組初步建議意見九、(二)妥為修正。
  8交通系統計畫已訂定修訂配合本計畫整體規劃構想之道路交通系統規劃予以調整。
  考量交通系統計畫係屬主要計畫書應表明事項，無須列變更案，請配合刪除。
  註：實際面積應依核定計畫書圖實地分割測量面積為準。
  表2：變更後土地使用計畫面積表項目計畫範圍整體開發範圍面積（公頃）百分比（%）面積（公頃）百分比（%）使用分區住宅區（附）4.664121.804.664121.84糖業風貌專用區（附）9.133342.699.133342.77小計13.797464.4913.797464.61公共設施機關用地註30.04040.19--學校用地（附）0.34281.600.34281.61保存用地（附）2.552711.932.552711.95公園用地（附）0.79453.710.79453.72廣場用地（附）0.17200.800.17200.80廣場兼停車場用地（附）0.56702.650.56702.66廣場兼道路用地（附）0.10570.500.10570.50園道用地（附）1.26465.911.26465.92道路用地（附）1.75848.221.75848.23小計7.598135.517.557735.39合計21.3955100.0021.3551100.00註：1.實際面積應依核定計畫書圖實地分割測量面積為準。
  2.遊憩設施用地包含公園、廣場（含兼用）、園道（1/3面積計之）等公共設施用地，面積合計約2.0607公頃，占整體開發面積約9.65%。
  3.配合四十五號道路計畫寬度由15M調整為12M，故變更後酌將部分道路用地恢復為原計畫機關用地（機十九），並剔除附帶條件整體開發範圍。
  圖1：變更計畫內容示意圖圖2：變更後計畫內容示意圖