TPEO6551-審議事項-["案名：「修訂『變更臺北市信義區福德段二小段319地號等11筆土地（廣慈博愛院及福德平宅）機關用地、道路用地為社會福利設施用地、公園用地、商業區及道路用地主要計畫』開發強度規定

會議紀錄id

TPEO6551

案件id

UMi7Jo

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、計畫範圍：
  本計畫範圍為福德街以北、大道路以西、福德街84巷以東、林口街80巷以南所圍地區，面積約6.5公頃。
• 二、計畫緣起與目的：
  本案原址為58、59年間設立之廣慈博愛院及福德平宅，提供老人及低收入戶之照護與臨時住宅，復因廣慈博愛院與福德平宅建物老舊，為活化市有土地，並釋出開放空間及公共資源與社區共享，引進部分商業活動以挹注社會福利事業，於95年間辦理都市計畫變更。
  惟因後續委託開發未臻順利，故重新檢討後續開發利用事宜，並配合市府公營住宅政策，進行綜合規劃利用。又因當時都市計畫考量該處僅作為社會福利設施使用，且周邊公共設施服務水準不佳，爰比照鄰近第三種住宅區之容積率降低開發強度進行總量管制。現因配合市府公營住宅政策，經評估周邊道路服務水準、停車需求等可負荷之前提下，擬參酌原機關用地開發強度進行整體規劃。
  相關社會福利設施及公營住宅之興建，經市府認定符合都市計畫法第27條第1項第4款規定，故辦理本次都市計畫修訂案。
• 三、修訂主要計畫內容：
  新計畫原計畫說明肆、計畫目標與規劃構想
• 一、計畫目標(一)社會福利設施更新與轉型，建構完整之照顧服務系統。
  (二)配合推動公營住宅政策，健全住宅租賃市場。
  (三)朝大眾運輸導向規劃，並配合捷運信義線東延段設站，順暢交通動線系統。
  (四)促進土地有效利用，帶動地區整體發展。
  (五)配置地區性公共設施，提升地區生活環境品質。
  (六)引進商業設施，提供鄰里性商務需求。
  肆、計畫目標與規劃構想
• 一、計畫目標(一)社會福利設施更新與轉型，建構銀髮園區。
  (二)朝大眾運輸導向規劃，並配合捷運信義線東延段設站，順暢交通動線系統。
  (三)促進土地有效利用，帶動地區整體發展。
  (四)配置地區性公共設施，提升地區生活環境品質。
  (五)引進商業設施，促使社會福利事業自償經營。1.配合社會福利設施之規劃，修正相關文字。
  2.考量公有土地有效利用，並落實推動公營住宅政策，新增本案計畫目標內容。
  3.因商業區、社會福利設施用地係修正採分別開發，故修正相關文字。
  4.修正條次。
• 二、規劃構想(一)社會福利設施用地－提供銀髮族、身心障礙者、一般社會大眾所需二、規劃構想(一)社會福利設施用地－提供銀髮族、身心障礙者及一般社會大眾所需1.為保留後續規劃彈性，修正社會福利設施規劃構想文字。
  2.配合公營住宅推動新計畫原計畫說明福利服務。
  維持廣慈博愛院及福德平宅既有社會救助功能，照顧老人及身心障礙者，並提供相關福利服務設施，提供市民運動休憩場所。
  (二)社會福利設施用地－規劃公營住宅，滿足市民基本居住需求。
  配合本市推動公營住宅政策，增加住宅供給並提升居住品質，滿足市民居住需求。
  (三)公園用地－滿足地區休憩需求。
  臨近福德街與福德街84巷側配置公園用地，提供週邊地區居民休閒活動空間。並得以多目標方式設置地下停車場。惟實際設置數量及期程得視周邊停車供需情形併周邊商業區、社會福利設施用地檢討設置。
  (四)商業區－提供鄰里性商務需求。
  於福德街與大道路交口處配置商業區，提供周邊地區日常商務需求設施。
  (五)拓寬福德街84巷計畫道路寬度11公尺至15公尺，紓解未來車潮。
  (六)藉由捷運出入口設置，聯繫基地與南端親山系統。
  (七)廢除廣慈博愛院與福德平宅間之計畫道路。
  (八)參酌原開發強度規定進行規劃開發為提高公有土地利用效能，並配合本市公營住宅政策，滿足市民基本居住需求，在不影響周邊交通服務水準，及原機關用地容積率400％上限下，進行規劃開發。
  福利服務。
  維持廣慈博愛院及福德平宅既有社會救助功能，照顧老人及身心障礙者，並設置廣慈文物館及活力健康區，提供市民運動休憩場所，相關政策說明詳附件二。
  (二)公園用地－滿足地區休憩與停車需求。
  臨近福德街與福德街84巷側配置公園用地，提供週邊地區居民休閒活動空間，並以多目標方式設置地下停車場，提供500個小汽車位、500個機車位供週邊地區居民使用。
  (三)商業區－提供鄰里性商務需求並挹注社會福利設施財源。
  於福德街與大道路交口處配置商業區，提供周邊地區日常商務需求設施，並藉由商業區之開發促進社會福利事業永續經營。
  (四)拓寬福德街84巷計畫道路寬度11公尺至15公尺，紓解未來車潮。
  (五)藉由捷運出入口設置，聯繫基地與南端親山系統。
  (六)廢除廣慈博愛院與福德平宅間之計畫道路。
  (七)降低原有開發強度、總量管制本計畫區原屬機關用地，建蔽率40%、容積率400%，惟地區現況發展程度密集，公共設施服務水準不佳，宜降低整體開發強度，故比照鄰近第三種住宅區容積率進行本計畫區開發總量之計畫目標，新增於社會福利設施用地規劃公營住宅相關構想。
  3.本計畫停車位之提供係以滿足基地及地區停車需求為主，未來社會福利設施用地、商業區開發後所設置之部分停車位亦可供地區使用，爰增加後續開發彈性，得視周邊停車供需情形調整實際停車設置數量及期程，或提出替代計畫等方式辦理。
  4.因商業區、社會福利設施用地修正採分別開發，故刪除部分構想內容。
  5.配合本府公營住宅政策，在周邊道路服務水準、停車需求等可負荷之前提下，參酌原機關用地開發強度之規定進行後續開發，後續並將配合修訂相關細部計畫土地使用分區管制規定，爰刪除原主要計畫有關降低整體開發強度，比照鄰近第三種住宅區容積率進行總量管制之規劃構想文字。
  6.修正條次。
  新計畫原計畫說明管制。
  陸、實施進度與經費
• 一、開發方式得採設定地上權方式，交由民間廠商開發興建與經營管理（BOT），或由本府編列預算經費開闢。並預訂於103年起辦理規劃設計及招標作業。
• 二、(刪除)陸、實施進度與經費
• 一、預定於民國95年起進行廣慈博愛院及福德平宅院民及現住戶安置作業，並就優先騰空土地進行簡易綠化，自民國96至100年開始進行本案基地社會福利設施用地、商業區、公園用地及道路用地之開發作業。本案應以整體開發方式辦理，開發方式得採設定地上權方式，交由民間廠商開發興建與經營管理（BOT），或由本府編列預算經費開闢。
• 二、本案BOT開發計畫係將社會福利設施用地、公園用地、道路用地及商業區交由得標廠商整體開發、營運及管理，預計開發作為老人住宅、養護中心、平價住宅等社會福利設施，以及地下停車場、附屬商業設施等。預計96年辦理招商，由得標廠商分三期興建，其中第一期興建公園（含地下停車場）及附屬商業設施，預計97年底開始施工，100年完工營運，第二期興建社會福利設施（不含平價住宅），興建時期自98年至100年，第三期興建平價住宅，預計自100年施工至102年完成。
  本案經評估以BOT方式開發具財務自償性，工程經費由得標廠商負擔。本案未來之權利金及租金收入，將納入本府社會局未來成立之社會福利發展基金，統籌運用於社會福利支本計畫因相關開發時程及開發方式均已不同，爰配合修正相關文字。
  新計畫原計畫說明
• 二、前述實施方式進度及經費，得視計畫推動之實際需要進行調整。
  出。
• 三、前述實施方式進度及經費，得視計畫推動之實際需要進行調整。
• 四、修訂細部計畫內容：
  新計畫原計畫說明貳、計畫目標
• 一、社會福利設施更新與轉型，建構完整之照顧服務系統。
• 二、配合推動公營住宅政策，健全住宅租賃市場。
• 三、朝大眾運輸導向規劃，並配合捷運信義線東延段設站，順暢交通動線系統。
• 四、促進土地有效利用，帶動地區整體發展。
• 五、配置地區性公共設施，提升地區生活環境品質。
  六、引進商業設施，提供鄰里性商務需求。
  貳、計畫目標
• 一、社會福利設施更新與轉型，建構銀髮園區。
• 二、朝大眾運輸導向規劃，並配合捷運信義線東延段設站，順暢交通動線系統。
• 三、促進土地有效利用，帶動地區整體發展。
• 四、配置地區性公共設施，提升地區生活環境品質。
• 五、引進商業設施，提升社會福利事業自償經營能力。
  1.配合社會福利設施之規劃，修正相關文字。
  2.考量公有土地有效利用，並落實推動公營住宅政策，新增本案計畫目標內容。
  3.因商業區、社會福利設施用地係修正採分別開發，故修正相關文字。
  4.修正條次。
  参、計畫原則與構想
• 一、土地使用計畫(一)社會福利設施用地－提供銀髮族、身心障礙者、一般社會大眾所需福利服務以現有福德平宅基地及原廣慈博愛院北側基地為主，規劃約2.9公頃之社會福利設施用地，除維持既有社會救助功能，照顧老人及身心障礙者，並提供相關福利服務設施，提供市民運動休憩場所。
  (二)社會福利設施用地－規劃公營住宅，滿足市民基本居住需求。
  配合本市推動公營住宅政策，增加住宅供給並提升居住品質，滿足市民居住需参、計畫原則與構想
• 一、土地使用計畫(一)社會福利設施用地-提供銀髮族、身心障礙者及一般社會大眾所需福利服務以現有福德平宅基地及廣慈博愛院北側基地為主，規劃約2.9公頃之社會福利設施用地，提供廣慈博愛院及福德平宅既有之社會救助功能，照顧老人及身心障礙者，並設置廣慈文物館及活力健康區，提供市民大眾運動休憩場所，另外提供社福綜合中心、家暴中心、信義托兒所及社會局所需公務使用空間。
  1.為保留後續規劃彈性，修正社會福利設施規劃構想文字。
  2.配合公營住宅推動之計畫目標，新增於社會福利設施用地規劃公營住宅相關構想。
  3.本計畫停車位之提供係以滿足基地及地區停車需求為主，未來社會福利設施用地、商業區開發後新計畫原計畫說明求。
  (三)公園用地－滿足地區休憩需求臨近福德街與福德街84巷側配置約1.6公頃公園用地，提供周邊地區居民休閒活動空間。並得以多目標方式設置地下停車場。惟實際設置數量及期程得視周邊停車供需情形併周邊商業區、社會福利設施用地檢討設置。
  (四)商業區－提供鄰里性商務需求。
  於福德街與大道路交口處配置約1.6公頃商業區，提供及提昇周邊地區日常商務需求設施。
  (二)公園用地－滿足地區休憩與停車需求。
  臨近福德街與福德街84巷側配置約1.6公頃公園用地，提供週邊地區居民休閒活動空間，並得以多目標方式設置地下停車場，設置500個小汽車停車格位及500個機車格位，滿足週邊居民及捷運轉乘停車需求。
  (三)商業區－提供鄰里性商務需求並挹注社會福利設施財源。
  於福德街與大道路交口處配置約1.6公頃商業區，提供及提昇週邊地區日常商務需求設施，藉由商業區之開發提升社會福利事業自償經營之能力。
  所設置之部分停車位亦可供地區使用，爰增加後續開發彈性，得視周邊停車供需情形調整實際停車設置數量及期程，或提出替代計畫等方式辦理。
  4.因商業區、社會福利設施用地修正採分別開發，故刪除部分構想內容。
  5.修正條次。
  参、計畫原則與構想
• 二、交通運輸系統(四)基地開發應將停車需求內部化，配合吸納地區公共停車需求，以減緩交通衝擊本計畫地區現況發展強度密集，考量提高使用強度將造成地區交通衝擊，故社會福利設施用地、商業區後續開發應將衍生之交通量內部化，並配合相關交通改善措施提供地區停車位，以減緩交通衝擊。
  参、計畫原則與構想
• 二、交通運輸系統考量本計畫周邊現況發展程度密集，為避免基地開發造成周邊交通衝擊，影響道路服務水準，新增基地開發所衍生之交通量應內部化之計畫原則，並應配合周邊交通改善措施，提供地區停車位。
  参、計畫原則與構想
• 三、開發強度為提高公有土地利用效能，並配合本市公營住宅政策，滿足市民基本居住需求，在不影響周邊交通服務水準，及原機關用地容積率400％上限下，進行規劃開發。
  参、計畫原則與構想
• 三、開發強度本計畫區原屬機關用地，建蔽率40％、容積率400％，惟地區現況發展強度密集，公共設施服務水準不佳，宜降低整體開發強度，故比照鄰近第三種住宅區容積率之225％進行本計畫區開發總量管制。
  配合本府公營住宅政策，在周邊道路服務水準、停車需求等可負荷之前提下，參酌原機關用地開發強度之規定進行後續開發。
  新計畫原計畫說明肆、計畫內容
• 一、土地使用計畫及分區管制(一)各使用分區之使用性質、土地及建築物之使用管制如下表所示：
  位置土地使用分區容積率信義區福德段二小段部分319、331、332、部分361-1、319-2、321-1、322-1、及部分320地號社會福利設施用地400％位置土地使用分區使用性質及管制內容信義區福德段二小段部分320、333、342地號第三種商業區（特）3.福德街派出所及捷運設施地上突出物（出入口、通風口等）皆需整併設置於商業區內。
  4.不適用開放空間綜合設計獎勵規定及「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」規定。
  肆、計畫內容
• 一、土地使用計畫及分區管制(一)各使用分區之使用性質、土地及建築物之使用管制如下表所示：
  位置土地使用分區容積率信義區福德段二小段部分319、331、332、部分361-1、319-2、321-1、322-1、及部分320地號社會福利設施用地210％位置土地使用分區使用性質及管制內容信義區福德段二小段部分320、333、342地號第三種商業區（特）3.福德街派出所及捷運設施地上突出物（出入口、通風口等）皆需整併設至於商業區內。
  4.不適用開放空間綜合設計獎勵規定及「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」規定。
  1.原廣慈博愛院為機關用地，容積率為400%，於95年變更時基於地區公共服務水準不佳，爰將全區容積率比照周邊第三種住宅區225%為基準，採容積調配方式，將社福用地容積率訂為210%，商業區442%，公園用地60%。
  現因本府為兌現公營住宅政策，增加住宅存量，滿足市民居住需求，達成公營住宅興闢效益及增進公共設施之利用率，經本府檢討附近交通水準情況及公共設施負擔下，將社福用地容積率提高至400%，惟全區容積總量仍不高於95年都市計畫變更前之全區容積率400%。
  2.考量商業區開發時程，及福德派出所建物使用年限，故刪除福德派出所需整併設置於商業區內之規定。後續再視其實際需求檢討設置於社會福利設施用地或公園用新計畫原計畫說明地。
  3.因「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」已停止適用，故配合刪除相關文字。
  伍、事業及財務計畫公共設施種類開闢經費（萬元）預定完成期限備註社會福利設施用地754,486民國年本案基地社會福利設施用地、商業區、公園用地及道路用地應以整體規劃開發方式辦理為原則，開發方式得採設定地上權方式，交由民間廠商開發興建與經營管理（BOT），或由本府編列預算經費開闢。
  公園用地50,947配合本計畫商業區、社福用地開闢時程辦理。
  道路用地3,500民國年註：開闢經費及完成期限得依實際規劃設計情行調整伍、事業及財務計畫公共設施種類開闢經費（萬元）預定完成期限備註社會福利設施用地224,833民國年本案基地社會福利設施用地、商業區、公園用地及道路用地應以整體規劃開發方式辦理為原則，開發方式得採設定地上權方式，交由民間廠商開發興建與經營管理（BOT），或由本府編列預算經費開闢。
  公園用地50,947民國年道路用地999民國年配合實際規劃年期修正。
• 五、全案係市府102年12月23日府都規字第10239599703號函送到會，並自102年12月24日起公開展覽30日。
  六、公民或團體所提意見：計57件。
• 七、申請單位：臺北市政府。
• 八、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款辦理。

決議

• 決議：本案組成專案小組，針對居民意見及疑慮，包括斷層、整體開發、柏德公司的契約存續與否、社福用地興建公營住宅合理性、提高容積率後影響周邊日照權及環境衝擊等問題，請市府加強溝通並提供資料說明，經專案小組討論獲具體結果，再提委員會議審議。請張委員桂林擔任專案小組召集人，成員經會後徵詢委員意願為辛委員晚教、黃委員世孟、黃委員台生、羅委員孝賢、脫委員宗華、李委員永展、黃委員榮峰、陳委員盈蓉、吳委員盛忠、張委員培義、王委員聲威。
  審議事項三