TPEO7211-審議事項-案名：「『修訂台北市土地使用分區（保護區、農業區除外）計畫（通盤檢討）案』內有關八德路四段、東寧路、縱貫鐵路、八德路四段106巷所圍地區（原唐榮鐵工廠）土地使用計畫案」土地使用分區管制細部計畫案(第二次修訂)

會議紀錄id

TPEO7211

案件id

TPE通檢用分區20171221

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、辦理單位：臺北市政府
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款
• 三、計畫緣起： 本案都市計畫係80年2月13日公告實施，依該計畫載明：「(一)本案土地(八德路、東寧路、縱貫鐵路及八德路四段一○六巷所圍地區)依多目標多元化之開發原則，同意變更為第三種商業區並限制僅供作下列六種使用：1.公眾服務空間2.國際購物中心3.國際觀光旅館4.辦公大樓5.文化休閒設施6.停車場。(二)本案應捐地30％規劃設計為公園、廣場之用，並登記為市政府所有，以回饋社會大眾。捐地後，其建蔽率依商三之標準(70％)為標準；容積率依工務局於78年11月2日第六次專案小組會議所提(78年10月27日製表)「京華再開發計畫案不同使用強度建築面積比較表」之第六案計算（即容積率依整個基地面積計算為392%(70%X560%)，但不應損及其原已申請執照之樓地板面積(共120,284.39平方公尺)為標準有關獎勵部分則依現行相關法令規定辦理；同時應增建捐地後土地20％之樓地板面積，作為停車空間，並開放供公眾使用。(三)並應由威京公司整體開發｣。 但因威京公司無法順利整合西北側土地導致延滯多年無法開發，市府基於本案已捐地並登記為本市所有，故於85年同意採分期分區開發，並由京華城公司進行第一期基地建築開發，於90年取得使用執照。 惟近年來都市結構改變，京華城公司於99年4月起依都市計畫法第24條規定，提出都市計畫個案變更，但市府與土地所有權人對於案址容積率主張不同。市府依80年2月13日公告計畫之規劃原意，認為該案商業區之容積率為392%，但土地所有權人主張其容積率為560%。 經市府多次召開會議研商均未能有共識。 該爭議經監察院自102年起9次函詢市府本都市計畫案相關事宜，於102年提出調查報告，並於105年1月11日提出糾正（調查報告及糾正文詳計畫書），監察院105年1月11日糾正案文敘及，經調查該基地係以第三種商業區容積率560％作為計算基礎，市府就該計畫案原基地容積率認定(392％)存有重大疑義，嚴重損及民眾權益。爰依法對市府提案糾正，移送行政院督飭確實檢討改善。復經監察院依監察法第25條於106年6月8日辦理質問，經市府於質問會議中說明，再以106年6月30日綜整回覆後，監察院復於106年8月7日再次提出審核意見。 本案市府依監察院審核意見「認定京華城公司『似』已完成整體開發，且依現行都市計畫規定其開發方式與強度為『2個分區開發，容積率560％』」，為避免後續爭議，爰依都市計畫法27條第1項第3款規定辦理都市計畫變更，依監察院審核意見認為本案已完成整體開發故各基地之容積率為560%。另考量地區更新發展需要，併同解除103年5月13日公告修正之「分區開發」規定。
• 四、計畫範圍及權屬： (一)本計畫區位於臺北市松山區八德路四段、東寧路、市民大道五段、八德路四段106巷所圍之街廓範圍內。 (二)面積總計2.66公頃。
• 五、計畫內容：詳公展計畫書圖。
• 六、公開展覽：本案市府自106年11月1日起至106年11月30日公開展覽30天，並以106年10月31日府都規字第10638529703號函送到會。市府於106年11月21日召開公展說明會。
• 七、公民或團體意見：16件。

委員發言

• ["委員發言摘要：
  劉玉山委員1.本案容積率部分，同意市府說法，因本案經監察院調查、糾正、質問後，所提出之560%看法，市府對於監察院的意見表示尊重並採納，故容積率部分目前大家一致看法應採560%。
  2.本案分區開發部分，個人也支持，因過去分兩區開發，故影響到第二區(西北側小地主)之開發，故支持本次市府解除分區開發，於第一區(京華城)已經開發之後，對第二區(西北側小地主)亦可有所保障。
  3.商三特是否要加註「特」字，因目前使用項目似無太大差別，亦即仍限制該六項使用，因此是否要加註特字，建議採過去都市計畫的通案作法。
  張勝雄委員1.本案過去也討論了很多，基於市府還是要同意監察院的質問，故同意容積率560%。
  2.同意本案仍維持六項使用限制，以及商三「特」之分區，以確定其有使用上的一些限制，以免時間一久，變更歷程就不見了。
  郭城孟委員本案過去討論很久，今天既然監察院已有審核意見，基本上贊成張勝雄委員的看法。
  彭建文委員1.意見與前面兩位委員一樣，本案確實滿特別的，從過去工業區變更一路走來，裡面有一些特殊的規範，針對容積率的部分，個人無意見，尊重監察院的看法。
  2.至於是否要加商三「特」的部分，既通案會加特，且本案又有其特殊性，如僅以一般商三載明，確實較不合適。
  焦國安委員1.都發局今天對過去歷史的陳述做了非常完整的說明，亦解釋得滿合理的，從過去市府堅持的立場到尊重監察院認定容積率為560%2.另有關解除分區開發、分區註明為商三特等，市府也解釋的蠻合理的，故支持都發局意見。
  白仁德委員前面委員大多從三個方面表示支持市府：
  1.同意本案回歸原來商三的容積率管制。
  2.本案解除分區開發，應該也是保障地主的權益。
  3.商三特之分區是依照通例，惟本人有個疑問，如依現行規定之六種使用，未來分區開發是否可以作這些使用，又現在是做何使用？另本案是否須規範最小開發規模，或是單獨零星基地就可開發？陳亮全委員1.今天講的我都同意，因為所謂容積率560%或392%，乃在於其對應的基地的母面積到底是多少；當時的392%就是將捐出的30%基地面積算進來，反之以扣掉捐出30%後的基地面積計算就是560%，故本人同意。
  2.解除分區開發規定，也是讓西北側的地主有機會，當時應是希望可以整體開發，但現實上拖延至今，因此基本上若能夠趕快促進開發，就同意解除。
  3.加上「特」字是通例，臺北市還有許多其他地方的分區也都會加註「特」字，本案主要是要表明限制為六種使用，讓使用內容敘述能夠更清楚。即便把特字拿掉也還是有其使用限制，故加註特字只是讓通例更有一致性；本案之所以加註乃因當時是由工業區變更為商業區，本來就會有這樣的限制。
  4.關於陳情意見建議將建蔽率上限由70%降為65%，但因現行規定之建蔽率上限就是70%，而且也應該要照顧西北側小地主未來建設的權益，所以同意維持建蔽率為70%。如果，基地面積大的地主，要自行降低建蔽率當然歡迎，不只是65%，要設計成為50%也可以。
  曾光宗委員本案議題背景確實滿複雜的，個人對於此議題不是很熟悉，故沒有意見。
  邱裕鈞委員1.感謝都發局今天將本案過去的歷程講的非常詳細，想請問這樣的案子有必要提到都委會決議嗎？我們對於容積率392%變成560%有任何置喙的空間嗎？2.聽完今天的說明就知道使用分區為什麼要加「特」字，或許計畫書寫的還不夠清楚，故建議計畫書內可加強敘述使用項目要限制作6種使用的原因。
  彭振聲委員(黃一平副局長代)沒有意見，同意。
  鄭凱文委員1.感謝都發局清楚的說明，有關容積率部分，個人同意560%的看法。
  2.支持本案解除分區開發規定。
  3.商三「特」的註記，如是屬於通例，則依通例作法。
  陳志銘委員(黃薏庭專門委員代)本案既然是依照監察院的糾正意見來做修訂，另民眾陳情有關開發權利的疑慮市府也在現場做了回應說明，故支持本案修訂內容。
  u0005õu000b³u0004Äu0006Á ©( ??u0014Iu000b?u0007?u0006? ?u00046)u0004?u000f@u0004,u0014? Bu0005Ou0006iu0011qu0010?u000b#u0007?u0007?u0004?u000f@u0006@u000b: ?u0004?u0001ö林崇傑委員支持都發局所提內容，另有關陳情意見在討論分區為商三或商三特，那應不是實質的問題，因實質問題來自於都市計畫規定的六種使用，該六種使用如果要放寬，依所瞭解的都市計畫變更，是需要回饋的，因此與其爭執表面的分區名稱，不如回到實質問題，要放寬使用則涉及到回饋。
  陳學台委員(陳榮明主任秘書代)同意發展局的意見。
  都市發展局回應1.本案商業區分區名稱調整仍屬商業區範疇，係配合計畫性質，於商業區加註「特」字，並不違背主要計畫規定，亦無涉及主要計畫變更，依中央及地方都市計畫權責劃分，係屬臺北市都委會審議權責。
  2.有關本案計畫書所載「容積率不得超過....建蔽率不得超過....」係依臺北市土地使用分區管制自治條例第25條有關商業區之容積率及建蔽率規定，此為法定用語。
  但此寫法不代表其不能申請容積獎勵、容積移入、或其他依法所賦予之都市更新等相關獎勵，是以，對其權利並無影響，此部分陳情人可能有所誤解。
  3.本案於第三種商業區後加註「特」字是通例處理，因其使用項目規定不同於第三種商業區。又其為何要加註「特」，因為在市場交易時，如果土地使用分區名稱相同但內容不同時會造成交易困擾，故過去在內政部審議住宅區變更商業區的案例，即希望於分區上註記清楚，以利在市場交易時界定明確化。
  4.本案限制六種使用是80年工業區變更為商業區時，都市計畫所規範之內容。
  5.有關是否要規範最小建築基地規模，因考量西北側基地須達一定規模才能都更，而依目前土地所有權人整合的狀況，要達到都更的單元都有困難，故建議不要限制最小基地規模。
  6.本案今日提送都委會之原因在於，因本次修訂主要是因為80年2月13日都市計畫書之文字規定不明確，如果僅由行政機關釐清，可能會造成不同人或不同行政單位做出不同解釋的狀況，因此最正本清源的方式，就是回歸都市計畫明確明載，讓後續執行有所本。
  7.有關京華城現況建築執造所載之樓地板面積120,284平方公尺是其於實施容積率前所申請的建造執照，屬於一次性的保障，故現在應回歸到容積率管制。
  臺北市都市計畫委員會公民或團體意見綜理表案名「『修訂台北市土地使用分區（保護區、農業區除外）計畫（通盤檢討）案』內有關八德路四段、東寧路、縱貫鐵路、八德路四段106巷所圍地區（原唐榮鐵工廠）土地使用計畫案」土地使用分區管制細部計畫案(第二次修訂)編號1陳情人京華城股份有限公司陳情理由及建議辦法京華城陳述意見要點，說明如下：
  1.依照公展檢討意旨，本次修訂的計畫檢討原則係為解除本計畫區基地之整體開發，因此建議將『解除西北側基地需整體開發』之文字，調整為：『解除本計畫區基地需整體開發』(計畫書第15、19頁)。
  2.本次修訂係為確認土地使用管制規定除6種使用限制外，其餘事項均依照「臺北市土地使用分區管制自治條例」第三種商業區規定辦理，因此新計畫註明為第三種商業區(特)，為避免執行上的疑義，將定義予以明確，建議調整新計畫文字為：『第三種商業區(特)除土地使用管制之允許使用項目，依本計畫說明書規定者外，其他適用「臺北市土地使用分區管制自治條例」第三種商業區有關規定，其餘未規定事項悉依有關法令辦理。』(計畫書第16頁)。
  3.本次修訂係依照監察院意見確認本計畫基地容積率為560%，新計畫將土地使用強度敘述為：建蔽率不得超過70%，容積率不得超過560%。為回歸土地管制規定，提供友善都市空間，創造人性化尺度的都市空間，穩定水紋系統，建議調整新計畫文字為：『土地使用強度：建蔽率、容積率依照「臺北市土地使用分區管制自治條例」第三種商業區規定辦理。』(計畫書第17頁)。
  逐項說明如下表：
  市府回應說明1.有關本次公展計畫內容釐正分區名稱為第三種商業區(特)一節，係因本計畫之第三種商業區之土地使用管制允許使用項目(僅供六種使用)載明於本計畫內，與臺北市土地使用分區管制自治條例所規定之第三種商業區不同，故依都市計畫通案辦理方式稱為「第三種商業區(特)」，以有別於一般第三種商業區，故仍建議維持原公展計畫內容。
  2.有關建蔽率、容積率是否載明比照第三種商業區規定一節，考量本案80年都市計畫載明「本案土地之建蔽率依商三之標準(70％)為標準」，爰依80年都市計畫原意，本案商業區之建蔽率應比照第三種商業區之規定辦理；又依監察院102年調查報告、105年糾正文及106年8月6日審核意見意旨認定本案商業區之容積率應為560%，與現行本市土地使用管制自治條例第三種商業區之規定一致，故同意採納陳情人所提意見，修正第三種商業區(特)之土地使用強度為「比照臺北市土地使用分區管制自治條例第三種商業區規定辦理」。
  3.有關解除整體開發一節，本次公展計畫內容業依監察院意見意旨並基於保障西北側土地所有權人居住安全及改建權益立場，刪除本基地採分區開發方式辦理規定，使第三種商業區(特)土地均得個別開發。惟為求明確，參考陳情人意見酌予修正計畫內容文字。
  委員會"]

決議

• 決議同編號1。 審議事項三