TPEO7221-報告事項-案名：劃定臺北市士林區福林段三小段785地號等11筆土地為更新地區

會議紀錄id

TPEO7221

案件id

TPE劃定士林區2018118

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、申請單位：臺北市都市更新處
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款
• 三、計畫緣起： 本計畫區內建物老舊窳陋、未能與鄰近環境配合，104年7月23日已公告劃定為更新單元。期透過本案帶動此地區都市環境再生，提升都市環境品質。 本計畫區使用分區為第三種住宅區，面積為3,280平方公尺，現況大多為4、5層老舊建物，本案實施者首泰建設股份有限公司依市府104年1月20日府都新字第10332448100號公告修訂「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫『行動計畫一：以都市計畫專案變更方式協助更新重建』」提出申請，經市府檢核符合該專案之條件，爰依都市計畫法第27條第1項第4款規定，辦理本次都市計畫變更。
• 四、計畫範圍及權屬： (一)本計畫區位於臺北市南港區興南街、重陽路、興華路、興南街52巷及興華路114巷所圍街廓內。 (二)面積總計3,280平方公尺。 (三)土地權屬：99.24%為私有土地、0.64%為國有土地(管理者為財政部國有財產署)、0.12%為市有土地(管理者為臺北市政府財政局)。
• 五、計畫內容：詳公展計畫書圖。
• 六、公開展覽：本案市府自106年11月24日起至106年12月23日公開展覽30天，並以106年11月23日府都規字第10639780303號函送到會。市府於106年12月18日召開公展說明會。
• 七、公民或團體意見：無。

委員發言

• ["委員發言摘要：
  陳亮全委員1.委員會之前要求市府針對老舊公寓更新專案各項獎勵項目要詳細明列核予標準，市府應已提會說明，請會後再提供該等資料供參。
  2.本案基地南側興南街52巷是6公尺寬，興華路114巷是8公尺寬，而且路型將近是90度轉折，興華公園北側又是囊底路，本案容積增加為原基準容積的兩倍，這個基地條件可以承受那麼多的容積增加量嗎?有點擔心這麼高的一個開發量，萬一有消防安全上的需求，消防車、雲梯車如何進出，如何運作?建議應再補充防救災的動線及其空間規劃。
  3.都委會要就老舊公寓更新專案計畫之容積獎勵推薦值上限進行審議，本案市府給了很高的推薦值86.48%，但詳細內容跟公共性個人還不是很瞭解。例如雖已作了日照跟陰影檢討，但是日照檢討應該有不同時間的投影，而不是今天簡報資料這樣一個呈現方式。另外，這麼高的建築物興建後可能會產生一些風切效應，導致周圍可能一方面受到日照陰影的影響，另方面則遭受風切的影響。所以這個開發方案不是有利周邊地區，反而是衝擊與破壞周邊環境，因此建議還是要思考在這樣的基地條件下，增加了百分之百的容積是否合適?4.建議未來老舊公寓更新專案能否再多考慮地區性議題，而不是僅考慮基地本身，應該要針對更新後對地區的環境貢獻度進行討論。
  張勝雄委員1.個人對這麼高的容積率亦有所疑慮，之前有提過這個風場的實驗室是假設周邊的老舊公寓是在維持現況的情形下，然而未來如這些老舊公寓亦經過更新改建，其周邊的風場是否還會是同樣的結果?如果確會產生負面影響，是否還要給予這麼多容積獎勵?2.委員會一直在談容積獎勵推薦值的一些原則，包括適合居住規模等項目，是否應該檢核已通過的案例其容積獎勵是如何被使用的，並提出一些落日條款，例如像通用設計之獎勵部分，已經是屬於應該要做的部分，就應該予以調整。
  另像是雨水貯存等設備所需要之維護費用，其設置後經常沒有被使用，如果這些設備是被隱藏於住宅建物內，後續恐難持續監督其成效。
  郭瓊瑩委員1.本案基地位處重陽路、興華路路口相當重要的街角位置，以目前容積增加為原基準容積兩倍的規劃方案來看，建築物勢必將成為本地區量體很大的視覺地標，因此，建築物設計上是否有可能往上逐漸退縮，減少視覺衝擊。
  2.本案規劃人行空間以串聯南北側兩處公園，在設計上是可行的；但因為目前沒有提供地面層高程圖面，所以尚無法了解如何透過設計解決目前將近1公尺高差的問題，如以階梯來處理現地的高差，則是較為不適宜的設計手法。此外，目前規劃的人行空間寬度很窄，也是因為地面層設計已經太滿了，配置上是有必要再作調整。
  u0012Eu0004?u0003?u0006? ?u0004?u000f@u0007? _u0006? ?u0007f ?u000f@u0006@u0001?u000eu0004u0006?u00044]u0005qu000f@u0006@u0001?郭城孟委員委員會願意支持臺北市30年以上的老舊建物逐步更新，但不能誤解委員會的善意。臺北市的建築需要有更好的設計，這部分雖然並非本委員會權責，但希望實施者、建設公司也同樣能夠對環境貢獻度釋出善意。
  王秀娟委員1.市府鼓勵更新，但從幾個案子的審議結果來看，雖然有些項目獎勵值尚不到1%，但實際上也會增加相當的開發量。
  個人對於本案說明設計筏基可收納基地外逕流這一項規劃是比較有疑慮的，簡報只有幾張簡單的圖面，應該有專業的分析。又剛獲知基地現況有很大的高差，基地開發後通常是將基地高程拉高，則倒楣的仍是旁邊未都更的地區，因此兩小時雨水貯集設施是不是真的可以發揮效益，是需要再作詳細的說明。
  2.今天簡報說明本案四周都有留設人行空間，但西側與11層樓的大樓之間所留設的空間是很窄的，並不利人行。四周都留設人行空間其實效益也被分散了，對於人行的使用以及防災機能都沒有辦法有效提升，以本案簡報的圖面來看，目前的規劃是比較可惜了。因此建議思考於西側集中留設出較寬敞的人行空間，比較容易藉由設計手法妥善處理基地高差問題，也可以提供作為緊急防救災使用。
  3.基地南側囊底路是何使用分區?是否已經徵收?建議補充說明本基地與該囊底道路之間的關係。
  4.建議市府針對已審議通過的老舊公寓更新專案各項獎勵項目，應該要進行獎勵項目的效益評估，如果檢討後未能達到預期效益，建議要就獎勵項目再作更審慎的檢討，必要時要訂下落日條款。
  yLu0004u000eu0006? ?u0006? ?u000fnu0010?u0007-u00054u0016Qu0003æ eu0005óu000feu000b‘"?u0004 mu0007?u0001?u00056u0004?" ?u0014Hu0015tu000e?u0012Zu0004Cu0007?u0004u001au0010hu0004?u0001?u0003??u0005?f?u0007?u0012u001d ?u0005u0016u0005Pu0004u0007?u0006?u0005Pu0007?u000e?u0001?u0004qu0006?u0005?u000fef?Pu0014Hu000fuu0007?u0006iu0013?u00054u0016Qu0003? eu0005?u000feu000b?"u0006pu0006?u0005wu0004?u0004,u0010_u0010?|u0007?u0007~u0006?u0016?u0004fu0007? ?u0014Hu0012?u0014?u0001?u0005`u0010@u000e; ?u0014Hu0012Zu0004Cu0012?u0010?u0003?f?u0005u000bu0015Iu0010?u0007?u0013Bu0015u0010u0001?u0004?u0005u001cLu0017|?u0004?f?u0004qf? @u0003?u0005?u000eSu00055u000e?u0007? _ su0005Ou0006? ?u0007f ?u000f@u0006@u0001?u0013?u0004Q? ?u0017?u0013?u0018Ou0015Iu0010?u0004Etu000bwu0004?u0003?u00040u0003?u0006?u0017u0010u0004?u000bTu0007?u0012! >u0001?以提升整體環境的友善性。
  焦國安委員1.記得之前有討論過另一個老舊公寓更新專案案件亦談及容積獎勵的合宜性。過去，委員會獎勵一些公益設施的提供，而如今這些設施的提供已經是理所當然要做的事情，因此，建議市府要檢討某些獎勵項目之必要及其落日機制。
  2.同意剛剛前述委員們所提的有關消防道路的空間配置，本案是否能重新考慮在這麼大量體的高樓下，如何做好消防安全的考量。
  白仁德委員支持老舊公寓更新專案之操作及其他委員之意見，無其他特別意見。
  鄭凱文委員1.基地西北側面臨12公尺寬的計畫道路，南側則是6至8公尺寬的計畫道路，依基地的基本條件來規劃，車道出入口位置似乎是比較可能留設於基地西北側，因為若車道出入口規劃於東北側，則可能面臨兩條計畫道路的一個交叉角，因此本案在車道出入口位置規劃上確實有其選址之難度。
  2.基地西側人行空間只規劃1.5公尺寬，是否可考量採有頂蓋的開放空間，其亦為人行串聯的一種形式。此外，基地的高低差可以在技術上用順平的方式來處理，讓整個人行空間可串連形成系統性，同時也應兼顧無障礙設計之檢討。
  戴嘉惠委員1.對於臺北市老舊公寓的更新，民間是需要有一些容積獎勵誘因來作為更新的動力，但市府也會相對要求在整體環境上要提出公共性的貢獻。本案規劃地面層留設人行空間作為串聯南北側公園用地，既然市府給予這麼多容積獎勵，那麼在地面層之規劃設計上似乎就不能完全以坪效比來考慮。
  2.本案地面層的車道出入口規劃位址，以這個基地的條件似乎也沒有比目前方案更合適的位置，所以回歸到地面層使用來看，或許必須要犧牲一些商業使用或是大廳的空間，改採半戶外的空間提供人行穿越，以達到串聯的目的，才能將市府給予容積獎勵回歸到公益性及周圍地區的環境改善。因此，建議規劃人行空間串聯南北側公園這一項議題，可以利用地面層的空間配置來作些調整。
  3.本案基地規劃相對高強度的容積開發量，有關地區防救災議題包含救災空間及動線等，建議應請消防局評估提供意見。
  彭振聲委員有關雨水貯留跟流出抑制滯洪等內容，於本案建造執照申請時應予實質審查。
  陳志銘委員前述委員們皆有提及本案容積獎勵問題，從其申請老舊公寓更新專案獎勵5個項目來看，申請額度最多部分為公共設施補充原則12.40%。惟從本案規劃配置看來，其四周皆有留設開放空間，但看來卻不好使用，因此如能對基地周邊公共設施補充更具完整性，申請該項獎勵額度才會有效益。
  李得全委員(曾能穎專門委員代)同意前面委員所提意見，本案除了消極地減少對基地周邊環境衝擊之外，應對其積極的公益性部分再多加強。
  林崇傑委員(高振源主任秘書代)認同前述委員們所提本案申請容積獎勵太高、建物高度等問題，並對如何落實人行通道可以順暢使用之疑慮亦表認同。
  陳學台委員(陳榮明主任秘書代)基地西側所留設人行空間應再作適度性的調整放寬，對本案基地周邊環境貢獻度可予提升。
  劉銘龍委員(蘇芳慧主任秘書代)贊成老舊公寓更新專案，惟未來建築設計上，停車場之汽、機車停車位應安裝充電系統或預留管線。
  實施者回應1.有關基地東側留設人行空間在規劃設計上由高程8.85降至7.35（坡度為15:1），再爬回8.85（坡度為20:1）之情形，主要係考量鄰地現有老舊建物入口之高程為7.35，為避免影響其日後進出，因此遷就現況規劃留設2.5公尺寬人行通道串聯南北兩側道路；而基地本身高程較低部分，係規劃為水景、綠地，其高差部分用自然土坡作景觀綠化予以處理。未來鄰地如開發時亦會進行整地，屆時再與其一併作整體配合。
  2.本案基地不易設計且範圍較不工整，因此在歷次討論、審查與調整設計上，皆會衍生出不同的情境與問題，像是停車場出入口、人行通道等部分都已作過多次調整。另目前所規劃於基地東側留設2.5公尺寬之人行空間，亦考量到串聯基地南側之囊底路與提供作為基地周邊民眾通行至重陽路之用，經過檢討相關法令其能留設之空間確實限制上較多，非常抱歉本次所提方案未能獲得委員會滿意；未來如鄰地能有機會改建時，可一起整體規劃並對高低差作填平處理，如此應能對環境改善有所助益。
  林兼主任委員欽榮：
  本案委員們所關心議題並非只是基地東側留設人行通道之高低差處理，而是就所欲爭取老舊公寓更新專案之公共設施補充原則12.40%，其所留設人行空間如何串聯南北兩側公園並能滿足地區性防救災功能之環境貢獻度應作進一步說明。
  都市更新處回應本案實施者設計建築師已說明目前於基地東、西兩側規劃留設人行空間之理由，惟其考量串聯南、北側公園可及性與地區整體消防救災需要，應就基地西側留設開放空間之設計再予調整，以提升周邊環境。至於基地南側囊底路之處理，未來要求實施者併同於都市更新事業計畫作調整。
  都市發展局回應1.一般性的都市更新案件，是送交臺北市都市更新及爭議處理審議會審議，本案提送都市計畫委員會審議，是因為額外要申請老舊公寓更新專案獎勵，因此，除了基地本身更新的需求之外，也應該考量對周邊地區的公益性。本案位處的街廓東西向距離比較長，若能藉由基地更新留設南北向人行空間，將南北兩側公園串連起來，將可以提升地區人行系統的便利性。
  2.依都委會104年6月11日第671次委員會議針對申請老舊公寓更新專案計畫案之決議，市府受理民間申請老舊公寓更新專案之案件，需先由都市更新及爭議處理審議會幹事會，以及都市設計及土地使用開發許可審議委員會進行預審，就該案申請老舊公寓更新專案容積獎勵、都市更新等其他容積獎勵進行檢核後，研提全案容積獎勵上限推薦值，再提送都委會進行審議。本案公開展覽計畫書內，全案之容積獎勵推薦值上限是基準容積的86.48%，今天會議中簡報所提到的容積移轉，並不在公展計畫書內，在此一併向委員會說明。"]

決議

• 決議：
• 一、本案為連接南北兩側之興華公園、興南公園所留設之人行空間，應不僅就人行交通可及性，並應就地區整體防災之需要，包含基地自身防災，以及就重陽路以南、興華路以西、東明街以北、興南街60巷以東所圍之街廓，有其義務一併納入考量以提升對地區環境之整體貢獻度。基於上述，本委員會不予認同本案以本次提案內容申請老舊公寓更新專案市府所提之容積獎勵上限推薦值32.61%。
• 二、基於本市都更整合實不易，秉本案申請老舊公寓更新專案之權利，且肯定本案更新對地區整體發展有其率先之指標性作用，請市府掌握時效主動協助實施者就以下議題予以檢討修正後，再行提會審議。 （一）對於基地串聯南北側之公園、南側之囊底路，應規劃留設至少6公尺以上淨寬通道，作為社區通行並兼顧基地自身與地區整體緊急防救災之用。 （二）本案基地距離捷運場站已超過500公尺，請市府檢視後提會說明本案是否符合甫經本會審議完竣之「臺北市南港區都市計畫主要計畫及細部計畫通盤檢討案」相關TOD原則與容積增加至兩倍法定容積之條件，並於計畫書內載明。