MOIO5381-審議事項-第七案：新竹縣政府函為「變更竹北（斗崙地區）都市計畫（商業區專案通盤檢討並配合變更竹北（斗崙地區）（體育公園附近地區）細部計畫）案」。

會議紀錄id

MOIO5381

案件id

8vOpP4

概要說明

• 說明：一、本案業經新竹縣都市計畫委員會九十年五月四日第一三六次會議審決通過，並准新竹縣政府九十年十月二日九十府工都字第一○七八四七號函，檢附計畫書圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第二十六條。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：無。
• 六、因案涉複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行審查，研提具體審查意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為辛委員晚教、夏前委員鑄九、賴委員美蓉、黃前委員崑山、羅前委員時瑋及游前委員以德等六位，並由辛委員晚教擔任召集人，於九十年十一月二十七日及九十一年七月五日召開二次專案小組審查會議，研獲具體審查意見，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除變更編號一、三及四等三案，擬變更第一種住宅區為第二種商業區部分，由原容積率百分之二○○增加至百分之四二○，其變更回饋比例應予提高，及自願無償提供公共停車空間乙節，同意新竹縣政府所提回饋比例由百分之二十提高為百分之二十五，以及請縣府再行核算該地區公共停車空間究竟是否足敷需求，如不足時則應由回饋土地優先供作停車空間使用，正式行文本部外，其餘准照本會專案小組審查意見（詳如附錄）通過，退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  【附錄】本會專案小組審查意見（一）依本部都市計畫委員會九十一年五月二十八日第五三四次會議審決通過之「九十一年五月十五日總統令公布修正都市計畫法第二十三條明定由直轄市、縣（市）政府核定實施細部計畫後，有關直轄市、縣（市）政府報部核定中之細部計畫案件等處理原則」，本案配合變更細部計畫部分，請縣府俟變更主要計畫完成法定程序後，本於職權自行核定。
  （二）九十年十一月二十七日本專案小組第一次會議之審查意見（一）整體性架構部分（如附件），原則同意新竹縣政府九十一年六月十四日府工都字第○九一○○二四一二四號函送修正後之計畫書、圖等補充說明資料。
  （三）原報核計畫案內擬變更住宅區為商業區部分，經縣府上開函修正後由面積三三．六九公頃縮減為七．四七公頃，以及將商業區定位為「區域性中心商業區」，原則同意，惟仍應於計畫書內補充明確敘明商業區變更理由及區位條件。
  （四）縣府上開函報修正後之左列變更內容明細表，除變更編號一、三及四等三案，擬變更第一種住宅區為第二種商業區部分，由原容積率百分之二○○增加至百分之四二○，其變更回饋比例應予提高，及自願無償提供公共停車空間乙節，請縣府補充資料說明，提請大會討論決定外，其餘審查意見如次：
  （五）編號位置變更內容變更理由備註本會專案小組審查意見原計畫新計畫一大學院校用地(台大)東側住宅區住宅區(一)-3.35商業區(二)+3.35
• 一、配合台大大學城設立，提供相關商業服務。
• 二、配合都市整體發展及地方需要規劃。
  附帶條件：
• 一、為配合本案變更地區辦理區段徵收情形，變更為商業使用時，其應回饋部份比例之土地或代金，供當地所需之各項公共設施與建設經費使用。變更商業區之回饋土地比例除左列各點外，其餘建議准照該府核議意見辦理。
• 一、請補充明確敘明變更理由及變更位置之區位條件。
  編號位置變更內容變更理由備註本會專案小組審查意見原計畫新計畫如下表：
  變更商業使用類型原使用分區商一容積率360%建蔽率60%商二容積率420%建蔽率60%商三容積率320%建蔽率80%住一容積率200%建蔽率50%--20%--住二容積率180%建蔽率60%------其他------
• 二、前項回饋之土地得視實際情形，依開發方式與規模限制之不同，得以下表所列，繳交代金替代。
  開發方式規模限制回饋方式備註基地新建改建基地規模二千平方公尺以下以回饋土地或繳交代金方式繳交之代金以本筆土地當期公告現值加二成為計算原則。
  街廓整體開發1.一完整街廓2.基地規模達二千平方公尺以上同右其他一公頃以上同右
• 三、上述回饋之土地必須為可供單獨建築之土地，並於建築完成後，申請使用執照前應無條件登記為新竹縣政府所有。
• 二、原則同意該商業區定位為「區域性中心商業區」，惟第一種住宅區容積率200％，擬調增為第二種商業區容積率420％，樓地板面積增加比例高達1.68倍，附帶條件一要求回饋比例僅百分之二十部分，應酌予增加，且回饋部分不得計入法定空地。
• 三、為避免增設商業區後造成該地區公共停車空間之不足，請縣府研提該變更範圍適當比例之停車空間，要求土地所有權人自願無償提供並登記為新竹縣有，以作為公共停車空間使用。
• 四、本項附帶條件之各種回饋規定，應由申請人與地方政府簽訂協議書，否則仍得依原計畫住宅區使用管制。
  二大學院校用地東側之公市場-0.43公園-0.52停車場用地(多目標使用)
• 一、考量整體需要且為均衡商業區分佈所配合調整者。
  經縣府列席代表說明該土地權屬係屬公有，且尚符合該編號位置變更內容變更理由備註本會專案小組審查意見原計畫新計畫園、停車場及廣場兼停車場用地廣停-1.07+2.02地區公共設施用地最低劃設標準及實際需求，請予以補充納入變更理由外，其餘建議准照該府核議意見通過。
  三117縣道西側、60公尺園道南方住宅區住宅區(一)-2.66商業區(二)+2.66
• 一、配合台大、台科大大學城設立，提供相關商業服務。
• 二、考量整體需要且為均衡商業區分佈所配合調整者。
  同編號一備註審查意見同變更編號一。
  四體育場(運動公園)東側住宅區住宅區(一)-1.01商業區(二)+1.01
• 一、因應高鐵車站及台科大設立，提供相關商業服務。
• 二、考量整體需要且為均衡商業區分佈所配合調整者。
  同編號一備註審查意見同變更編號一。
  五高速公路西側商業區商業區(三)-1.26停車場用地+1.26
• 一、因應未來停車需求。
• 二、考量整體需要且為均衡商業區分佈所配合調整者。
  除變更理由應敘明本變更案係與變更編號六調整停車場用地之區位外，其餘建議准照該府核議意見通過。
  六高速公路西側停車場用地停車場用地-0.45商業區(二)+0.45
• 一、配合現況使用。
• 二、考量整體需要且為均衡商業區分佈所配合調整者。
  同編號一備註除變更理由應敘明本變更案係與變更編號五調整停車場用地之區位外，其餘建議准照該府核議意見通過。
  編號位置變更內容變更理由備註本會專案小組審查意見原計畫新計畫七行政中心對面商業區商業區(二)-0.27醫療專用區+0.27(建蔽率70%)(容積率420%)宜配合現況使用變更為醫療專用區。
  考量整體需要且為均衡商業區分佈所配合調整者。
  東元綜合醫院位址。一、為維護地區環境品質，除醫療專用區之建蔽率及容積率，仍應維持原商業區不得超過百分之六十及不得超過百分之四百二十規定外，其餘建議准照該府核議意見通過。
• 二、醫療專用區以供醫療建築及相關附屬設施使用為限。
  【附件】本部都委會專案小組九十年十一月二十七日第一次審查會議之審查意見本案商業區通盤檢討涉及竹北市之都市角色及功能定位，為期發揮應有之商業服務機能，請新竹縣政府依照左列各點意見修正補充相關圖說資料到署後，提本小組續予審查。
  （一）整體性架構：
  １、請就本計畫區商業活動所扮演之功能定位先予以釐清，如定位為「區域性中心商業區」主導角色，則須加強說明相關重大建設計畫、未來發展潛力等目標性導向之說理，利用空間上之功能分派來補充說明計畫人口與活動人口之推估，以及商業區面積之需求量；反之，如定位為「地區性商業區」，尚須就與鄰近其他計畫區之商業區所產生之競合關係作一說明。
  ２、本案擬變更為商業區位址街廓與道路寬度，均擬維持原細部計畫十公尺或十五公尺寬道路所圍小街廓之住宅區，及未配合調整增設足夠之公共設施用地（如停車場用地），而擬以附帶條件規定將來區段徵收領回之可建築用地之土地所有權人，應再行提供百分之二十之回饋土地或代金，始得由住宅區變更為商業區使用等，是否公平合理及具體可行？爰建議應配合前項意見，先行釐清其商業區之功能定位，檢討街廓規模大小、該地區應有之都市紋理及擬引進之商業活動類別、項目。如確有變更為商業區之必要時，應設法解決商業區面積增加後所衍生的各種問題，研提交通、公共設施、外部環境及景觀等方面之具體改善措施。
  ３、查本計畫案擬變更後商業區面積四六．六九公頃，占都市發展用地面積之百分之十．七七，停車場用地面積三．一八公頃，占上開商業區面積之百分之六．八，均核與都市計畫定期通盤檢討實施辦法第二十九條及第二十一條規定之面積比例不合，建議應配合前二項意見重新檢討商業區劃設面積比例及配套之停車場用地面積。
  ４、請參考本部都委會以往審議台北市、高雄市、台中市等商業區通盤檢討案例，擬由住宅區變更為商業區者，其容積率均維持不變為原則，以避免引入高強度之商業活動人口，降低公共設施服務水準，影響都市生活環境品質。
  （二）計畫書內容：
  １、P2-12區域功能角色乙節，請釐清（1）所提之「國土綜合開發計畫（草案）」，究指經建會八十五年研提之「國土綜合開發計畫」，抑或指依國土法草案刻正研擬之「國土綜合發展計畫（草案）」；（2）查國土綜合開發計畫並無有關竹北市區域地位之論述。
  ２、P3-16歷年人口統計表，表名建議修正為歷年「現況」人口統計表，且調查年期應補至民國八十九年。
  ３、補充P3-18土地使用現況圖及P4-4商業使用現況圖等缺頁。
  ４、P4-1，查八十四年本部公告之北部區域計畫（第一次通盤檢討）係將竹北市定位為「一般市鎮」，並非所指「地方中心」之位階。
  ５、P7-1辦理原則乙節，有關商業區通盤檢討之都市計畫規劃事宜，係屬地方政府權責，應刪除有關都委會審查乙段文字。
  （三）其餘部分，下次小組會議併前項各點意見繼續審查。