MOIO6901-審議事項-第１案：臺北市政府函為「變更臺北市文山區景美溪左岸老泉里附近地區主要計畫案」。

會議紀錄id

MOIO6901

案件id

95z5k2

概要說明

• 說明：
  1.全市性空間規劃依臺北市整體空間發展規劃，文山區係規劃為「居住及提供休閒遊憩環境之功能」。
  2.文山區發展依文山區都市計畫通盤檢討案，文山區發展定位為：「臺北市南區居住、文教、休憩與保育功能的都市」；發展構想為：
  「塑造融合山水文化特色之優良住宅區、形塑多樣化及活潑的觀光產業系統」。本地區背山面河，恰可依循上開發展構想，結合山水資源發展休閒產業。
  3.地區產業發展從深坑、木柵動物園、政大、仙跡岩到集應廟，可串連成本市南區的休閒旅遊軸帶，本計畫區恰位於該軸帶中段，可填補、串連該休閒旅遊軸帶。
  綜上，本地區發展定位為：「結合地區特殊自然及人文資源，創造休閒、居住與文化教育之多功能生態休閒生活區」。
  本案「休閒產業專用區」配合上述計畫區之發展定位說明，將以「利用地區山水景觀資源，配合當地農產特色，劃設休閒產業專用區，提供休閒產業使用，營造友善的親山、親水活動環境。」(二)本基地交通問題：
  1.聯外交通目前老泉里主要聯外道路仰賴恆光橋(橋寛12公尺，其中9公尺車行佈設雙向雙車道)，經查木新路－恆光街(恆光橋)路口於平日尖峰時段，路段V/C=540/800=0.675，服務水準為C級，其路口延滯均小於15秒，其路口服務水準為B級。本計畫開發後，衍生之交通量經路網指派模擬，木新路能定位、土地使用強度、允許使用項目與比例限制，以及事業及財務計畫。
  B、「休閒產業專用區」以容積率不得大於120％及160％為依據，以及將周邊地區內入整體考量（如政治大學、新店市），研提全計畫區具有休閒產業特色之土地使用計畫方案，模擬未來發展型態（如土地使用型態、建築量體配置、交通動線及停車空間規劃、開放空間配置、景觀規劃等），並評估其優劣。
  C、其餘衍生本計畫區相關土地使用及公共設施計畫調整、交通衝擊、環境影響、防洪條件、區段徵收可行性評估等，請併同檢討規劃。－恆光街仍足可負荷。（交通影響補充說明詳附件一）2.大眾運輸規劃系統(1)貓空纜車後期延伸貓空纜車於規劃階段研擬有延伸至樟山寺及恆光橋等遠期計畫，惟後續是否延伸將俟地區發展及貓空纜車營運狀況而定。
  (2)公車老泉里地區公車路線營運目前有東南客運公司小11路線，停靠站有救千宮及大春山莊兩站(山區服務路線可隨招隨停)，未來可依本區之需求評估開闢路線及加開班次之可行性。
  (三)市場需求分析：
  本案經由潛在競爭者、潛在客源、潛在市場等各項分析，結果說明如下：（詳細市場分析內容詳附件二）：
  1.本計畫區受限於計畫區內土地權屬細碎且持分面積小，農戶經營型態多屬小農戶，再經區段徵收後，土地成本提高，難單獨塑造有特色之田園環境，另基地外有貓空觀光茶園之競爭，因此本計畫區發展純粹休閒農業體驗恐不具競爭力。
  2.本計畫區之「休閒產業專用區」為本市南區、景美溪沿岸唯一之特定專用區，計畫區外有良好的山水景觀資源及腳踏車專用道，計畫區內規劃生態公園、綠地及帶狀人行步道，彼此可相互串連並豐富地區休閒活動元素，促使本案休閒產業專用區成為地區休閒產業發展之腹地。因此，本案休閒產業發展定位以特色餐飲、住宿、單車騎乘等休閒育樂為主。
  3.本計畫區將結合周邊旅遊景點，串連互補各景點休閒遊憩功能，如動物園（教育、文化功能）、貓空（品茗、健行）、本計畫區（特色餐飲、住宿、單車騎乘等），促進本市南區發展成為獨具魅力之休閒育樂地區，達到動物園－貓空－本計畫區之「生態休閒金三角」發展遠景。
  (四)本基地並無環境地質脆弱或構造複雜問題：
  依據本府產業發展局89年委託工研院繪置之本市環境地質圖（91年出版），本計畫區範圍內並無地質特別脆弱土地。另查本地區災害史，本計畫區僅有民國86年溫妮颱風來襲時，於東山高中東側之計畫區邊緣發生一處淺層崩塌；其餘地質災害多發生在計畫範圍外之山區。（詳附件
• 三、四）至於地區淹水問題，計畫區內已藉由排水站及排水規劃處理，可解決以往地區淹水問題。（抽水站設計標準設置、地區排水規劃詳附件五、六）
• 二、關於本計畫區未來發展模擬1節，本案係依據本計畫區都市設計管制要點（草案）進行模擬，都市設計管制要點及各模擬圖詳附件七。
  前開附件七各模擬圖係模擬「休閒產業專用區」容積率160％方案，其中本地區公共開放空間系統、人行步道、腳踏車系統、景觀植栽綠化…等項目，皆依本計畫區都市設計管制要點規定辦理（管制要點依建築基地區位、道路寬度、使用分區等因素，訂定不同管制規定），因此兩方案之公共開放空間等整體景觀塑造並無差異。惟建築物高度，容積率120％方案建築物樓層較160％方案低1層樓。
  為避免本計畫區建築物依建築技術規則等規定而有高度過高之情形（如面對永久性空地），本案將於細部計畫書（或本計畫都市設計管制要點）內明訂建築高度及樓層數，以維持地區天際線景觀。
• 三、本案「休閒產業專用區」容積率分別以120％及160％規劃，兩方案評估比較詳附件八。
  由方案評估比較表可知，本計畫「休閒產業專用區」容積率120％及160％方案，於實質環境、衍生交通等並無大差異，以休閒產業專用區面積8.28公頃（細部計畫面積）容積率160％計算，樓地板面積為132,480平方公尺，與臺北市政府（機關用地）面積5.75公頃，容積率400％樓地板面積230,000平方公尺，相較僅為其60％。但容積率120％方案之區段徵收可行性經本府地政處評估財務不可行、且不合地主期待。
  (二)有關下列委員及機關代表所提意見，請併同納入規劃考量。
  1.有關本計畫區之災害類型、災害史、都市防災規劃、抽水站使用或保固年期及其暴雨頻率之關係、本地區排水規劃、住宅區是否應以鄰里單元規劃、補充市府交通局之交通分析評估報告、假日休閒活動旅次預估、聯外交通負荷，以及私立東山高中校地之計畫名稱修正為「私立學校用地」等，請補充敘明。
  2.有關張石角教授與會提供本案土地是否有煤渣堆放地點、本地區災害史是否有崩塌地層滑動情形、未來挖填土可能造成地層不堅實或發生滑動、治理現狀、是否有災害要看災害史，以及東山高中校車於上下學尖峰時段穿越本計畫區住宅區對交通及環境影響等寶貴意見，請併同納入參考規劃。1.有關本計畫區之災害類型、災害史部分，經查本計畫區於景美溪堤防未加高前，每遇颱風豪雨低窪地區即發生淹水問題，惟本案基地北側之景美溪堤防與老泉溪、無名溪抽水站新建工程已於90年底新建完成，該工程完成至今，本計畫區即不再出現淹水情形。
  本部分已於計畫書P.15列明。
  2.另依據本府產業發展局89年委託工研院繪置之本市環境地質圖（詳附件三），本計畫區範圍內並無地質特別脆弱土地。另本計畫區僅有民國86年溫妮颱風來襲時，於東山高中東側之計畫區邊緣發生一處淺層崩塌；其餘地質災害多發生在計畫範圍外之山區（詳附件四、附件四之一）。
  3.有關本計畫區之防災規劃，已依會議結論增列相關示意圖（包含防災計畫示意圖、變更編號示意圖及變更後計畫示意圖）並納入計畫書敘明，詳P.24～P.26。
  4.有關抽水站及排水規劃部分，本計畫區內已於91年設置2處抽水站，該2抽水站皆依臺北市五年一次暴雨強度為設計標準設置，詳附件五；本地區排水規劃詳附件六。
  5.有關住宅區是否應以鄰里單元規劃，因本計畫區之住宅區面積小，計畫容納人口僅約有880人，尚不足以鄰里單元方式規劃。惟住宅區允許或附條件允許社區教育設施、遊憩設施、日常用品零售等使用，已可提供住宅區所需之社區設施功能。
  6.有關補充市府交通局之交通分析評估報告、假日休閒活動旅次預估、聯外交通負荷等項詳附件一。
  7.私立東山高中校地之計畫名稱修正為「私立學校用地」一節，將依結論辦理。
  1.依本府產業發展局89年委託工研院繪置之本市環境地質圖（詳附件三），本計畫區範圍內並無地質特別脆弱土地、本計畫區內並無煤渣堆積地點。另本計畫區於中山高北側原屬高速公路用地範圍，部分土地為人為棄填土。另查本地區災害史，僅有民國86年溫妮颱風來襲時，於東山高中東側之計畫區邊緣發生一處淺層崩塌，並無地層不堅實或滑動紀錄。
  2.有關東山高中校車於上下學尖峰時段穿越本計畫區住宅區對交通及環境影響一節，經查東山高中校車（大客車）約有58輛，老師、職員自用之小客車約100輛。另查東山高中於上下學尖峰時段均有安排工作人員及義工於重要路口協助指揮交通。
  3、有關交通部運輸研究所針臺北市政府96年8月7日府都規字第09633646200號函送假日交通旅次估算資料所提下列意見，請補充說明。
  並請交通部運輸研究所務必於下次會議派員列席提供參考意見。
  (1)附件中未敘明所列交通量及停車需求量之預估年期。
  (2)資料中僅預估假日尖峰小時進出量，並未推估其分派至主要道路之交通量，以及各道路服務水準之變化，以致無法判斷是否造成地區道路壅塞。
  (3)假日尖峰衍生之停車需求，本計畫區有無足夠停車空間可予容納？又其停車空間位於何處？(1)相關交通影響分析之年期係配合主要計畫之計畫年期，即以民國117年為計畫目標。
  (2)有關交通量指派後之道路服務水準如附件一所述，其服務水準維持於C-D級，對於鄰近道路系統影響不大。
  (3)考量區內土地使用採低密度開發，有關停車空間佈設以採區內各基地之開發量體自行吸收為宜。
  (三)擬以區段徵收方式開發部分：請市府針對前開不同替選方案研提區段徵收可行性評估報告（有關地價分析請參考鄰近地區市場行情再檢討評估），並經臺北市政府地政處認可後，供下次會議研擬意見之參考。全案如經委員會審議確認可行者，仍應依下列各點辦理，以使計畫具體可行。
  1、請臺北市政府另依土地徵收條例第4條規定，先行辦理區段徵收，俟符合土地徵收條例第20條第1項、第3項但書規定後，再檢具變更計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內完成者，請臺北市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  2、委員會審議通過紀錄文到3年內未能1.本案休閒產業專用區容積率120％方案，計畫內容並未大幅度調整，其土地價值經地政處評估，因土地使用強度較低、限制休閒農業體驗使用比例不低於55%等因素影響，故辦理減價修正，地價低於鄰近地區市場價格。本方案區段徵收案可行性評估結果，虧損約3.5億。
  另休閒產業專用區容積率160％方案，與原休閒商業區規劃內容大致相同，地政處評估該方案區段徵收財務為可行高(依填土方案不同，盈餘約0.2～2億元)。本府地政處區段徵收評估報告詳附件九。
  2.遵照辦理。
  3.遵照辦理。
  依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
  (四)陳情意見1、在本計畫案尚未報請本部核定時，立法委員周守訓服務處函轉高銘枝里長、朱楊淑蘭君等陳情意見，經臺北市都委會決議「建議位置非本計畫案範圍，錄請市府另行檢討。」，並經臺北市政府檢討後，因坡度陡峭環境敏感，不宜納入本計畫內開發，宜維持保護區，併予敘明。
  2、有關高銘枝里長等及立法委員賴士葆國會辦公室朱主任曉明列席本專案小組會議說明，建議計畫區東邊公園用地南側保護區，為使本案開發有效利用土地，陳情擴大變更範圍乙案，因非屬本變更案計畫範圍，請市府查明依法妥處。
  1.依結論辦理。
  2.依結論辦理。
  (五)後續相關應配合辦理事項：
  1、本案基地西側一壽橋應依臺北市都委會決議早日恢復通行，並請市府積極與樟新街、老泉里附近居民溝通，以利未來本基地開發後交通順暢。至於市府與相關民眾溝通協調情形，儘可能於下次會議提出說明。
  2、為因應本案開發基地之公共安全及環境品質，請於擬定細部計畫時，考量地區防災及河岸周邊景觀問題。
  3、本案開發行為如符合「環境影響評估法」及「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」者，應依規定實施環境影響評估。
• 一、有關協調一壽橋供車行1節，說明如下：
  1.依據本府交通局評估，以目前恆光橋，道路服水準為B級，對於本計畫區開發衍生之交通量，仍可負荷。
  2.一壽橋北引道連接樟新街地區，地區居民因該引道設計坡度較陡、直對民宅，供車行使用有安全疑慮，經多次協調後，本府遂將一壽橋封閉僅供人行。本府後續將持續與居民溝通，如回復車行，並加強安全措施。
• 二、依結論辦理。
• 三、經查本計畫區並未位於國家公園、野生動物保護區或野生動物重要棲息環境、海埔地、自來水水源水質水量保護區、山坡地或非都市土地等區位，故本計畫符合「環境影響評估法」及「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」，無須實施環境影響評估。另本計畫區內後續各種實際開發行為，如涉及「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」第3條至第32條及「環境影響評估法」第5條第1項第11款公告規定應實施環境影響評估者，仍應依規定實施環境影響評估。
  （六）其他1、有關區段徵收在都市發展所應處理之問題、可否檢討目前以容積反推地價之思考邏輯，將地價納入環境品質因素，以及考量以區段徵收方式開發低密度發展地區之可能性等，請市府妥予考量。
  2、本案如有細部計畫草案，下次會議請市府提供參考。有關區段徵收時地價評估之因素，說明如下：
  1.影響地價之因素眾多，如：當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於評估土地價值時，自應將各影響因素納入考量。
  2.依據不動產估價技術規則之規定，不動產估價方法包含比較法、收益法及成本法，其中就即將開發之土地一般多採成本法中之土地開發分析，依上開規則第70條之規定：「土地開發分析，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。」因此，以土地開發分析方式評估土地價格時，土地法定用途、使用強度以及開發或建築後總銷售金額為影響地價兩大主要因素。其中該土地附近交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他因素將於開發或建築後總銷售金額中反應，而土地法定用途、使用強度則將透過土地使用管制及容積率加以考量。
  綜合上述，本府地政處於評估本案土地價值時，容積非唯一考量因素，仍應考量其他環境品質因素。區段徵收係屬一自償性開發事業，因此以區段徵收方式開發低密度發展地區是否可行，仍應取決於該區段徵收財務之可行與否。
  本案細部計畫草案詳附件。
  （七）逕向內政部陳情意見：
  編號陳情人及陳情事項臺北市政府處理意見1臺北市文山區公所97年1月3日北市文民字第09730030100號函轉老泉里里長建請將該里都市重劃為住商合一地區，以促進地方發展與繁榮乙案。本案已參考里長及地方居民意見，結合地區發展特色，將本計畫區規劃為休閒產業專用區及住宅區等使用。至於最終之土地使用規劃，將依貴會審議結論辦理。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照臺北市政府97年8月20日府都規字第09733716000號函送計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定。
• 一、休閒產業專用區：為提供農業生活體驗空間及都市防災需要，本案休閒產業專用區供作臺北市土地使用分區管制規則第49組「農業及園藝業」與第50組「農業及農業建築」之使用比例，經市府列席代表建議不得低於30％，同意依該意見辦理。
• 二、開發強度：考量本案土地環境敏感，有關「休閒產業專用區」之容積率規定不得大於120％。
• 三、交通分析：本案原則尊重臺北市政府交通分析結果，惟為確保本地區開發後交通順暢，本案基地西側一壽橋應於區段徵收工程完成驗收後一年內恢復通行，並請市府積極與樟新街、老泉里附近居民溝通，以利未來本基地開發後交通順暢。
• 四、其他計畫書應補充說明事項：本案細部計畫土地使用分區管制之原則性規定，請納入主要計畫書敘明。
• 五、區段徵收方式：應依下列各點辦理，以使計畫具體可行。
  （一）請臺北市政府另依土地徵收條例第4條規定，先行辦理區段徵收，俟臺北市都委會審定細部計畫及符合土地徵收條例第20條第1項、第3項但書規定後，再檢具變更計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內完成者，請臺北市政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
  （二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
• 六、後續應配合辦理事項：
  （一）為因應本案開發基地之公共安全及環境品質，請於擬定細部計畫時，考量地區防災及河岸周邊景觀問題。
  （二）本案開發行為如符合「環境影響評估法」及「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」者，應依規定實施環境影響評估。
  （三）本案土地鄰近北二高，建請將噪音管制納入檢討規劃。

附件

• 【附錄】本會專案小組出席委員初步建議意見：
  本案經臺北市政府依歷次專案小組會議建議意見，以97年6月23日府都規字第09732906200號函送修正計畫書及處理情形對照表（如附件），建議除下列各點外，其餘准照上開計畫書通過，並請該府依照修正計畫書、圖，正式行文檢送修正計畫書32份（修正部分請劃線）、計畫圖2份及處理情形對照表（註明修正頁次及摘要說明）到署，再提委員會議討論。惟因本次會議出席委員僅2人，其他專案小組委員如於接獲本建議意見一週內，提供具體修正意見者，則再召開專案小組會議繼續聽取簡報。